Zakup wynajętego mieszkania. Na co powinien zwrócić uwagę właściciel, nabywca i najemca?
Na rynku nieruchomości pojawiają się często oferty sprzedaży mieszkań z zawartą umową najmu. To dobre rozwiązanie np. dla osób inwestujących w mieszkania. Z chwilą zakupu otrzymują „pracujący” lokal, który od razu przynosi dochód. Z drugiej strony są również osoby, które kupują mieszkanie na własne potrzeby, dla których zakup wynajętego mieszkania może być problematyczny, ponieważ rozwiązanie umowy najmu nie zawsze będzie możliwe. W dzisiejszym wpisie przybliżę Ci trochę ten temat, odpowiadając na pytania co warto sprawdzić przed zakupem, jak wygląda kwestia płatności czynszu, kaucji oraz wskażę zasady wypowiedzenia umowy najmu.
Spis treści
- Co z umową najmu w przypadku sprzedaży mieszkania?
- Na co zwrócić uwagę przed zakupem wynajętego mieszkania?
- Zakup wynajętego mieszkania – co z czynszem najmu?
- Kaucja, a zakup wynajętego mieszkania
- Remontu lokalu przez najemcę, a sprzedaż mieszkania
- Wynajem, a obowiązek zwrotu kosztów poniesionych na poprawę standardu lokalu
- Co z zawartą umową najmu okazjonalnego i instytucjonalnego w przypadku sprzedaży mieszania?
- Wypowiedzenie najmu po zakupie mieszkania
- Jak zabezpieczyć się kupując wynajęte mieszkanie?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Najem mieszkania – jaką umowę wybrać?
- Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
- Zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Procedura, gdzie szukać ogłoszeń, jakie są zalety i zagrożenia przy licytacji.
- Odbiór mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam procedurę oraz uprawnienia kupującego na rynku pierwotnym
Co z umową najmu w przypadku sprzedaży mieszkania?
Pierwsze co warto wiedzieć to, to, że z chwilą zakupu wynajętego lokalu z mocy prawa zmienia się strona umowy. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy
To oznacza, że z chwilą złożenia podpisu na akcie notarialnym w miejsce dotychczasowego wynajmującego wchodzi nabywca mieszkania. Cały proces odbywa się automatycznie, co oznacza że ta zmiana nie wymaga zawierania aneksu do umowy najmu, a nawet poinformowania o niej najemcy. Brak wiedzy najemcy o zmianie właściciela może mieć pewne konsekwencje (wyjaśniam je niżej), ale nie wpływa na skuteczność sprzedaży lokalu.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem wynajętego mieszkania?
Wiesz już, że kupując wynajęty lokal stajesz się automatycznie stroną umowy z najemcą. To oznacza nie tylko korzyści w postaci czynszu najmu, który powinien płacić Ci od tej pory najemca. To również dodatkowe obowiązki, które wynikają zarówno z treści umowy, jak i z obowiązujących przepisów. Z mocy prawa stajesz się stroną umowy, której zazwyczaj nie przygotowałeś, nie znasz jej treści, no i możesz również nie wiedzieć kim jest najemca. Dlatego warto pewne kwestie dokładnie sprawdzić przed zakupem lokalu, ponieważ później nie będziesz ich mógł zmienić bez zgody najemcy.
Przede wszystkim przed zakupem takiego mieszkania sprawdź:
- treść umowy najmu. W polskim prawie mamy kilka rodzajów umowy najmu, a każda z nich niesie określone skutki dla wypowiedzenia, pokrywania kosztów usterek, nakładów na lokal, jak również możliwości potencjalnej eksmisji najemcy;
- z kim zawarta jest umowa najmu. Zapoznaj się z umową oraz zapytaj sprzedającego czy weryfikował najemcę. Osoba najemcy może mieć również znaczenie dla możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy;
- czas trwania najmu. Jest to dla Ciebie informacja nie tylko o tym kiedy zakończy się najem, ale również jak można go wcześniej wypowiedzieć. W polskim prawie obowiązują inne zasady wypowiadania przy umowach terminowych, a inne przy umowach zawartych na czas nieoznaczony;
- wysokość oraz zasady płatności czynszu;
- czy najemca wpłacił kaucję i w jakiej wysokości;
- czy oprócz kaucji umowa zabezpiecza w inny sposób płatność czynszu lub ewentualnej eksmisji;
- czy najemca poniósł nakłady na mieszkanie, np. czy remontował je w trakcie umowy.
Zasady dotyczące czynszu, kaucji i nakładów najemcy wyjaśniam dokładnie niżej.
Z tej części warto zapamiętać, że z chwilą zakupu lokalu stajesz się z mocy prawa stroną umowy z najemcą. Weryfikacja umowy, jak i najemcy to kluczowe i konieczne działania, które należy wykonać przed zakupem.
Zakup wynajętego mieszkania – co z czynszem najmu?
Zasada ogólna jest prosta. Najemca od chwili zakupu mieszkania powinien płacić czynsz najmu aktualnemu właścicielowi. W praktyce zdarzają się jednak bardziej skomplikowane sytuacje. Najemca może przecież nie wiedzieć, że doszło do sprzedaży lokalu. Może również zalegać z czynszem albo wręcz przeciwnie – zapłacić wcześniej za pewien okres z góry.
1. Niepoinformowanie najemcy o sprzedaży
Pierwsza problematyczna kwestia to brak świadomości najemcy o sprzedaży lokalu. W takiej sytuacji pomimo, że czynsz najmu należy się aktualnemu właścicielowi, zapłata poprzedniemu będzie skuteczna. Gdyby najemca zapłacił czynsz poprzedniemu właścicielowi, nabywca lokalu nie może już żądać od niego zapłaty[1]. Nowy właściciel może w takiej sytuacji żądać zwrotu tej kwoty tylko od osoby, która sprzedała mu lokal.
2. Długi najemcy
Zaległości czynszowe to przede wszystkim sygnał dla Ciebie, że możesz mieć do czynienia z nierzetelnym najemcą. Nie zawsze jest jednak tak, że brak płatności czynszu to wina najemcy. Powodem może być np. jego spór z poprzednim właścicielem o niesłusznie podwyższony czynsz. Najemca może wpłacać czynsz w wysokości wynikającej z umowy, bo nie zgadza się z podwyżką (a zadłużenie rośnie). Generalnie takie należności to długi, które powinien egzekwować poprzedni właściciel. Z mocy prawa takie należności nie przechodzą na nowego właściciela lokalu.
3. Zapłata z góry
Kolejna sytuacja dotyczy płatności czynszu z góry za dany okres. Oddam tutaj głos Sądowi Najwyższemu, który w jednym z orzeczeń wskazał[2], że:
na nabywcę przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, z wyjątkiem wyraźnie wyłączonych ustawą (…) zapłata czynszu, dokonana (…) z góry do rąk pierwotnego wynajmującego za cały okres trwania urnowy najmu, była wobec nabywców skuteczna.
Jeśli więc najemca zapłaci z góry czynsz najmu, to podobnie jak w pierwszym przypadku aktualny właściciel lokalu może żądać zwrotu tej kwoty tylko od byłego właściciela.
Kaucja, a zakup wynajętego mieszkania
Tę sytuację poruszałem już na blogu we wpisie Kaucja w umowie najmu. Co można z niej pokryć oraz zasady wpłaty i zwrotu kaucji. Jeśli nie miałeś okazji się z nim zapoznać, przypomnę, że kaucja i najem to dwie odrębne umowy. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca lokalu staje się automatycznie stroną umowy z dotychczasowym najemcą. Jednocześnie nie jest jednak stroną umowy kaucji[3], ponieważ nie ma przepisu, który by to przewidywał. To oznacza, że zwrotu kaucji powinien dokonać dotychczasowy właściciel, chyba że nowy właściciel dobrowolnie ją przejmie. Na taką sytuację powinien zwrócić uwagę zarówno najemca, jak i nabywca lokalu. Jeśli na nowego właściciela nie przechodzi automatycznie prawo do kaucji, to tym samym nie ma odpowiedniego zabezpieczenia na wypadek powstania zniszczeń czy zaległości czynszowych. Z kolei najemca nie może żądać zwrotu kaucji od aktualnego właściciela, musi się z tym zwrócić do osoby, której wpłacił kaucję.
Więcej o tym kto ponosi koszty zniszczeń w lokalu przeczytasz w tym wpisie
Remont lokalu przez najemcę, a sprzedaż mieszkania
W tym przypadku należy odróżnić dwie kwestie. Po pierwsze każda ze stron umowy najmu ma pewne obowiązki, które dotyczą utrzymania lokalu w należytym stanie. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że do wynajmującego należą większe remonty (dotyczące np. instalacji w lokalu czy wymiany zużytych sprzętów). Najemca z kolei powinien utrzymywać lokal w należytym stanie (np. odmalować go i utrzymywać w czystości). Dokładnie obowiązki te opisuję w odrębnym wpisie na blogu.
Z chwilą zakupu nabywca lokalu przejmuje obowiązki dotychczasowego właściciela. Nie ma tutaj konieczności zawierania dodatkowych umów czy porozumień.
Jeśli koszt napraw należących do obowiązków wynajmującego pokryje najemca, może on żądać ich zwrotu od nowego właściciela.
Wynajem, a obowiązek zwrotu kosztów poniesionych na poprawę standardu lokalu
Druga kwestia to remont lokalu, który zwiększa wartość nieruchomości. Przykładowo najemca ponosi pewne koszty zwiększające standard w lokalu (np. montuje klimatyzację albo centralne ogrzewanie, którego wcześniej nie było). Obowiązek zapłaty tego typu kosztów powstaje w chwili zwrotu lokalu przez najemcę. Gdyby najemca dokonał takich ulepszeń, może żądać zwrotu poniesionych kosztów od osoby, która jest właścicielem w chwili zakończenia najmu[4]. Gdyby jednak poprzedni właściciel wypowiedział najem to właśnie on będzie musiał zwrócić najemcy poniesione koszty[5].
Co z zawartą umową najmu okazjonalnego i instytucjonalnego w przypadku sprzedaży mieszania?
Najem okazjonalny i instytucjonalny to szczególne rodzaje umowy najmu, które mogą być zawarte tylko przez określone podmioty. Najem okazjonalny może podpisać tylko wynajmujący będący osobą fizyczną, który nie prowadzi firmy wynajmującej lokale (jest to tzw. najem prywatny – nieprofesjonalny). Z kolei najem instytucjonalny to najem profesjonalny, zawierany przez wynajmujących, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań. Do obu tych umów stosuje się art. 678 Kodeksu cywilnego.
Z chwilą sprzedaży mieszkania dojdzie więc do zmiany po stronie wynajmującego, a zawarta umowa najmu będzie ważna i skuteczna.
Tu jednak ważne zastrzeżenie. Ponieważ najem okazjonalny i instytucjonalny mogą zawrzeć tylko określone osoby, skutki sprzedaży mieszkania mogą się różnić. Jeśli transakcja sprzedaży lokalu odbywa się miedzy osobami, które mogą zgodnie z prawem podpisać dany typ umowy, nowego właściciela i najemcę będzie wiązać ta sama umowa (najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego).
Jeśli jednak mieszkanie kupuje osoba, która nie mogłaby podpisać z najemcą np. umowy najmu okazjonalnego, moim zdaniem najem okazjonalny przekształci się w najem zwykły. Nie znajdziesz odrębnego przepisu, który reguluje tę kwestię. Moja opinia wynika z szeregu orzeczeń sądowych w których przyjmuje się, że najem okazjonalny lub instytucjonalny, który nie spełnia wymogów formalnych (bo np. brakuje wymaganych załączników) wywołuje skutki prawne jak zwykła umowa najmu[6].
Przykład
Jan Nowak jako właściciel lokalu zawarł umowę najmu okazjonalnego. W trakcie najmu, sprzedał mieszkanie osobie prawnej – firmie ABC Sp. z o.o. Ponieważ najem okazjonalny może podpisać tylko osoba fizyczna, po sprzedaży lokalu zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego firmę ABC Sp. z o.o. (wynajmującego) i najemcę będzie wiązać zwykła umowa najmu.
Jakie będą skutki sprzedaży lokalu dla umowy najmu zależy przede wszystkim od tego kto jest stroną tej transakcji i jaki rodzaj umowy został zawarty.
Wypowiedzenie najmu po zakupie mieszkania
W art. 678 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego znajdziesz postanowienie dotyczące możliwości wypowiedzenia najmu po sprzedaży lokalu. Pamiętaj jednak, że jest również inny przepis tj. art. 692 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym:
Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu
Wyłącza on możliwość wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, jeśli jedyną przyczyną jest zakup lokalu. Innymi słowy nie możesz wypowiedzieć umowy najemcy tylko z tego powodu, że kupiłeś lokal. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy najemca nie wprowadził się jeszcze do mieszkania.
Jeśli więc planujesz kupić lokal, który jest wynajęty i chcesz się do niego przeprowadzić, pamiętaj, że możesz to zrobić na takich zasadach jak wskazuje dotychczasowa umowa najmu. Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu wyjaśniam w tym wpisie na blogu
Jak zabezpieczyć się kupując wynajęte mieszkanie?
Kupuję dla siebie
To zależy od celu w jakim kupujesz lokal. Jeśli chcesz w nim zamieszkać i nie chcesz kontynuować umowy z najemcą powinieneś poznać zasady wypowiadania umów najmu. Najkorzystniejsze dla Ciebie będzie zakończenie umowy najmu przez byłego właściciela i zakup lokalu po wyprowadzce najemcy.
Kupuję inwestycyjnie
Jeśli kupujesz z kolei lokal w celu inwestycyjnym powinieneś dokładnie sprawdzić umowę najmu przed zakupem. Zwróć szczególną uwagę na rodzaj i termin zawartej umowy, wysokość czynszu, wpłaconą przez najemcę kaucję oraz ewentualne nakłady na lokal poniesione przez najemcę. Pewne roszczenia w tym zakresie najemca może mieć zarówno do byłego właściciela, jak i nabywcy lokalu. Moim zdaniem warto rozważyć wtedy zawarcie odrębnego porozumienia z najemcą oraz uregulować pewne kwestie w umowie sprzedaży lokalu. Najemca powinien być również niezwłocznie poinformowany o zmianie właściciela, żeby mógł regulować czynsz na rachunek uprawnionej osoby.
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Co z umową najmu, gdy kupuję mieszkanie na licytacji komorniczej?
W tej sytuacji zgodnie z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego nabywca lokalu staje się stroną umowy najmu z chwilą uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności. Ten dokument decyduje o tym, że stajesz się właścicielem mieszkania po wygraniu licytacji. Istotną kwestią jest tutaj skuteczność zawartej umowy najmu przez byłego właściciela. Ważność takich umów zależy przede wszystkim od tego daty ich podpisania. Wyjaśniam to dokładnie w tym wpisie na blogu.
Cesja wierzytelności, a sprzedaż wynajętego mieszkania
Zdarzają się sytuacje, gdzie były właściciel wynajętego mieszkania miał zawartą umowę cesji wierzytelności przysługującej mu od najemcy. Najemca dokonuje wtedy wpłaty na konto osoby trzeciej i jest to traktowane jakby uregulował czynsz bezpośrednio właścicielowi. Może to dotyczyć np. umów kredytowych z bankiem w których cesja wierzytelności to forma zabezpieczenia spłaty kredytu. Umowa cesji po zakupie wynajętego lokalu nie będzie jednak wiązać nowego właściciela[7]. Powinien na to zwrócić szczególną uwagę najemca ponieważ po zmianie właściciela, powinien płacić czynsz na rachunek nowego właściciela.
[1] Potwierdzenie znajdziesz np. w wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 18 marca 2014 r. sygn. akt XX GC 1451/13
[2] Uchwała Sądu Najwyższego z 30 września 2005 r., sygn. akt III CZP 50/05
[3] Tak wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 18 lutego 2015 r., sygn. akt V ACa 599/14
[4] Mówi o tym art. 676 i 677 Kodeksu cywilnego
[5] Tak Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 24 września 2013 r., sygn. akt I ACa 875/13
[6] Przytoczę przykładowo wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 30 czerwca 2014 r. sygn. akt XV Ca 217/14
[7] Tak wskazał m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 15 lutego 2018 r. sygn. akt I CSK 472/17