Deweloper się spóźnia z przekazaniem mieszkania. Kiedy dostaniesz odszkodowanie?
Z dzisiejszego wpisu dowiesz się czego możesz żądać, gdy deweloper się spóźnia z przekazaniem lokalu. Omawiam kwestie kar umownych oraz odszkodowania. Wyjaśniam również z czego może się składać potencjalne odszkodowanie oraz jak przebiega cały proces.
Spis treści:
- Umowa deweloperska, a umowa przeniesienia własności
- Termin przekazania lokalu – kiedy faktycznie deweloper się spóźnia
- Odszkodowanie, a kara umowna od dewelopera
- Jakie odszkodowanie, gdy deweloper się spóźnia?
- Kiedy deweloper nie odpowiada za opóźnienie?
- Czy deweloper może obniżyć karę umowną?
- Czy mogę odstąpić od umowy, gdy deweloper się spóźnia?
- Deweloper się spóźnia z budową – wyjaśniam krok po kroku co robić
- W czym mogę Ci pomóc?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Odbiór mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam procedurę oraz uprawnienia kupującego na rynku pierwotnym
- Jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera za sprzedaż lokalu o zawyżonej powierzchni? (artykuł w Magazynie ESTATE)
- Zakup wynajętego mieszkania. Na co powinien zwrócić uwagę właściciel, nabywca i najemca?
- Zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Procedura, gdzie szukać ogłoszeń, jakie są zalety i zagrożenia przy licytacji.
Umowa deweloperska, a umowa przeniesienia własności
Warto wiedzieć, że z deweloperem można zawrzeć kilka różnych umów. W zależności od etapu inwestycji w grę wchodzą: umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, umowa deweloperska oraz umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności lub klasyczna umowa sprzedaży.
W praktyce najczęściej występują dwa rodzaje umów: umowa deweloperska oraz umowa sprzedaży. Umowę sprzedaży można podpisać, gdy mieszkania są już gotowe, a deweloperską, gdy inwestycja jest jeszcze na etapie budowy. Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper ma wybudować budynek, wydzielić w nim prawnie lokal (ustanowić odrębną własność) oraz przenieść jego własność na rzecz określonej osoby. W oparciu o tę umowę nie stajesz się więc od razu właścicielem. Konieczne jest dodatkowo zawarcie odrębnej umowy przeniesienia własności.
Przy sprzedaży własność przechodzi automatycznie, z chwilą podpisania umowy.
Termin przekazania lokalu – czyli kiedy deweloper się spóźnia
Przy umowie sprzedaży – wydanie lokalu następuje zazwyczaj zaraz po podpisaniu aktu notarialnego lub bezpośrednio przed nim. Rzadko można mówić o opóźnieniach, kiedy inwestycja jest zakończona.
Inaczej jest w przypadku umów deweloperskich. W takiej umowie musi się znaleźć termin odbioru mieszkania oraz termin przeniesienia własności lokalu (w ustawie nazywa się to „przeniesieniem na nabywcę praw z umowy deweloperskiej”)[1]. Deweloper musi więc wskazać kiedy przekaże Ci lokal (to jest termin odbioru) oraz kiedy nastąpi podpisanie aktu notarialnego (czyli przeniesienie własności). W obu przypadkach deweloper może się spóźnić, ale potencjalne odszkodowanie będzie się różnić.
Odszkodowanie, a kara umowna od dewelopera
Kara umowna to rodzaj kary finansowej, którą ponosi deweloper w przypadkach opisanych w umowie. Może ona dotyczyć m.in. opóźnień w wydaniu lokalu, albo w podpisaniu aktu notarialnego. Najczęściej wyrażona jest procentowo np. „0,01% ceny lokalu za dzień zwłoki w wydaniu lokalu” albo kwotowo „100 zł za każdy dzień zwłoki w przekazaniu lokalu”. Można jej żądać tylko wtedy, gdy jest wprost wpisana do umowy. Kary umownej raczej nie znajdziesz przy umowie sprzedaży (przeniesienia własności). Dotyczy to zazwyczaj umowy deweloperskiej, w której deweloper określa datę przekazania lokalu.
Odszkodowanie to z kolei roszczenie do dewelopera, gdy poniosłeś szkodę majątkową. Jeśli deweloper zobowiązał się wydać Ci lokal w określonym terminie, masz prawo oczekiwać, że tak się stanie. Przez to, że się spóźnia ponosisz np. wyższe koszty kredytu hipotecznego lub koszty najmu mieszkania. Te kwoty to jest Twoja realna szkoda.
Kara umowna jest ściśle powiązana z odszkodowaniem. Wyjaśnię to na przykładach:
Przykład 1
Deweloper spóźnia się z przekazaniem lokalu o dwa miesiące, za co przysługuje Ci kara umowna w wysokości 3 000 zł. Przez dodatkowe dwa miesiące musiałeś wynajmować inne mieszkanie, co kosztowało Cię 6 000 zł. Twoja realna szkoda to 6 000 zł, ale możesz pokryć połowę z kary umownej. Pozostałe 3 000 zł możesz dochodzić w ramach odszkodowania uzupełniającego.
Przykład 2
Deweloper spóźnia się z przekazaniem lokalu o jeden miesiąc, za co przysługuje Ci od niego kara umowna w wysokości 1 000 zł. Przez cały czas budowy mieszkasz u rodziców, którym dokładasz się do rachunków 500 zł miesięcznie. Kara umowna pokrywa w całości Twoją szkodę w wysokości 500 zł, dlatego nie możesz już żądać dodatkowego odszkodowania. Nie musisz jednak zwracać kwoty kary przewyższającej szkodę.
Kara umowna jest niezależna od wystąpienia szkody. Jeśli deweloper spóźnia się z oddaniem budynku, a Ty nie poniosłeś z tego tytułu dodatkowych kosztów i tak możesz jej żądać. Kara umowna nie jest jednak obowiązkowa i może nie być przewidziana w umowie deweloperskiej[2]. Możesz wtedy dochodzić odszkodowania. Podobnie, gdy kara umowna jest zbyt niska i nie pokrywa całości dodatkowych kosztów.
Jakie odszkodowanie, gdy deweloper się spóźnia?
Wysokość odszkodowania jest czysto subiektywna i zależy od kilku czynników. Przede wszystkim od rzeczywistych i dodatkowych kosztów, które mają związek z opóźnieniem. Podstawą odszkodowania jest przepis z Kodeksu cywilnego[3]:
„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.”
Deweloper ponosi odpowiedzialność za rzeczywiste straty (damnum emergens), ale również utracone korzyści (lucrum cessans)[4].
Odszkodowanie od dewelopera – rzeczywiste straty
Rzeczywiste straty, to faktyczne koszty które poniosłeś w związku z opóźnieniem. Te koszty muszą mieć bezpośredni związek z opóźnieniem. Musisz wykazać, że nie poniósłbyś ich, gdyby budowa zakończyła się w terminie. Powinny być one również możliwe do obliczenia.
Możesz oczekiwać od dewelopera zwrotu:
- kosztów ubezpieczenia kredytu. Banki wymagają ubezpieczenia kosztów kredytu w okresie, gdy własność lokalu nie została jeszcze przeniesiona;
- kosztów podwyższonych odsetek do czasu ustanowienia hipoteki;
- kosztów wynajmowania innego lokalu. Dotyczy to sytuacji, w której przez opóźnienia w budowie musisz wynajmować inne mieszkanie;
- innych kosztów bezpośrednio związanych z opóźnieniem, jak np. wyższych kosztów remontu lokalu, utraty zaliczki wpłaconej ekipie remontowej, a nawet wyższych kosztów dojazdu do pracy czy szkoły.
Odszkodowanie będzie zależeć również od etapu na jakim deweloper się spóźnia. Może to dotyczyć zarówno wydania lokalu, jak i kolejnego etapu – przeniesienia własności. Jeśli opóźnienie dotyczy tylko podpisania aktu notarialnego, nie otrzymasz zwrotu kwoty wynajmu innego mieszkania, ponieważ możesz już mieszkać w nowym lokalu.
Odszkodowanie od dewelopera – utracone korzyści
Utracone korzyści to dodatkowe, potencjalne korzyści, które mógłbyś uzyskać gdyby deweloper się nie spóźniał. Tu w grę wchodzi przede wszystkim zysk z tytułu najmu lokalu. Jeśli planowałeś kupiony od dewelopera lokal wynająć, możesz uzyskać odszkodowanie za czas opóźnienia. Druga sytuacja to potencjalne odszkodowanie, gdy lokal od dewelopera planowałeś sprzedać. W tym zakresie możesz oczekiwać zwrotu kosztów, które poniosłeś w związku z planowaną sprzedażą.
Dowody w sporze z deweloperem
Pamiętaj, że całość szkody czyli straty rzeczywiste, jak i utracone korzyści należy udowodnić. Jeśli dojdzie do sporu sądowego lista dowodów będzie szeroka. Mogą to być zarówno dokumenty, opinie rzeczoznawców (biegłych sądowych), ale również zeznania świadków.
Przykład 3
W sprawie, którą rozpatrywał Sąd Okręgowy w Warszawie[5] klienci dochodzili od dewelopera kilku roszczeń m.in.: zwrotu kosztów podwyższonych rat kredytu oraz kosztów wynajmowania innego lokalu. Sąd nie przyznał zwrotu kosztów droższego kredytu, ponieważ bank wymagał w umowie kredytowej dodatkowych zabezpieczeń. Te zabezpieczenia nie miały związku z opóźnieniem w budowie, więc deweloper nie miał na nie wpływu. Sąd oddalił również żądanie dotyczące zwrotu kosztów wynajmu, ponieważ klienci nie udowodnili wysokości szkody. Czynsz najmu był wliczany do kosztów prowadzenia firmy, więc realna strata była niższa niż faktyczny czynsz.
Wniosek – jeśli pozywasz dewelopera o konkretną kwotę, to musi ona wynikać z dowodów (np. opinii rzeczoznawcy).
Przykład 4
W innej sprawie rozpatrywanej w sądzie w Szczecinie[6], klienci dewelopera żądali kary umownej za opóźnienie w kwocie 58 000 zł. Sąd przyznał w wyroku 36 000 zł, zmniejszając karę umowną z uwagi na problemy za które nie odpowiadał bezpośrednio deweloper. Budynek powstawał w czasie pandemii COVID-19. Deweloper udowodnił, że miał problemy z dostawą materiałów budowlanych, wzrostem kosztów oraz problemy finansowe (musiał renegocjować umowy kredytowe).
Wniosek – w niektórych okolicznościach deweloper może skutecznie obniżyć wysokość kary umownej.
Kiedy deweloper nie odpowiada za opóźnienie?
W działalność dewelopera wpisuje się tzw. ryzyko kontraktowe. To oznacza, że firma nie może tłumaczyć się na przykład tym, że konkretna inwestycja przyniosła stratę. Równie nieskuteczne będą argumenty dotyczące problemów z wykonawcami, naturalnym wzrostem cen materiałów czy kosztów pracy. Są jednak sytuacje wyjątkowe za które deweloper nie odpowiada. W ostatnich kilku latach mieliśmy do czynienia z pandemią COVID-19 oraz wojną w Ukrainie. Miały one wpływ na ogólny wzrost cen, w tym kosztów prowadzenia robót czy problemy z dostępnością materiałów. Tych okoliczności deweloper nie mógł przewidzieć i może wykorzystać je jako argument w sporze. Co ważne, zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego
„Ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne”
Deweloper musi więc wykazać konkretne dowody, że takie problemy zaistniały. Musi wskazać konkretne sytuacje z „życia swojej firmy” a nie puste „ogólniki”.
Przykład 5
Deweloper twierdzi, że w czasie pandemii miał problem z dostępnością materiałów budowlanych. Sąd przesłuchał pracowników dewelopera jako świadków, którzy zgodnie potwierdzili, że dostawcy nie realizowali zamówień. Deweloper pokazał również całą korespondencję pisemną i mailową, którą prowadził z hurtowniami materiałów. Takie argumenty będą mocnym dowodem i mogą się przyczynić do obniżenia odszkodowania lub kary umownej.
Czy deweloper może obniżyć karę umowną?
Są dwie sytuacje kiedy kara umowna może być obniżona:
- gdy przewiduje to umowa;
- gdy kara jest rażąco wygórowana albo gdy umowa deweloperska została w większości wykonana.
Czy deweloper może obniżyć karę umowną – ograniczenia w umowie
Umowa deweloperska najczęściej przewiduje maksymalną wysokość kary umownej.
Przykład 6
„Maksymalna wysokość kary umownej z tytułu zwłoki w wydaniu lokalu, nie może przekroczyć 10 000 zł”
Przy takim postanowieniu, możesz dochodzić nie więcej niż wynosi maksymalna wskazana kwota. Jeśli Twoja szkoda jest wyższa, możesz żądać tzw. odszkodowania uzupełniającego. Umowa deweloperska musi jednak przewidywać taką możliwość.
Przykład 7
„Strona może dochodzić odszkodowania uzupełniającego, gdy wartość szkody przekracza kwotę kar umownych”
Jeśli takiego postanowienia nie będzie, możesz żądać tylko maksymalnej kwoty z umowy (o jednym wyjątku piszę niżej).
Czy deweloper może obniżyć karę umowną – miarkowanie kary
W Kodeksie cywilnym jest przepis[7], który umożliwia zmniejszenie wysokości kary umownej przez sąd (nazywa się to miarkowaniem kary). Gdy dojdzie do sporu sądowego, deweloper może użyć dwóch argumentów:
- że kara jest rażąco wygórowana,
- gdy umowa deweloperska została w większości wykonana.
Przykład 8
W jednej ze spraw rozpatrywanych przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu[8], klienci domagali się kary umownej w wysokości 10% wartości lokalu. Deweloper użył argumentu, że kara jest rażąco wygórowana. Sądu to jednak nie przekonało, ponieważ deweloper prowadził już długo działalność, a opóźnienie wynosiło trzy lata.
Czy mogę odstąpić od umowy, gdy deweloper się spóźnia?
Odbiór mieszkania to proces, który zależy od tego jaką umowę podpisałeś – deweloperską, czy od razu umowę sprzedaży. W jednym z wcześniejszych wpisów na blogu wyjaśniłem dokładnie, jakie masz wtedy prawa. Jednym z nich jest możliwość odstąpienia od umowy.
Prawo do odstąpienia od umowy z deweloperem przysługuje Ci również, gdy budowa się opóźnia. Ważne jest to, że możesz to zrobić dopiero, gdy deweloper spóźnia się z podpisaniem aktu, a nie wydaniem lokalu (to mogą być dwie różne daty).
Co musisz zrobić, żeby odstąpić od umowy z deweloperem, który się spóźnia?
- Wyznacz deweloperowi dodatkowy 120 dniowy okres na podpisanie aktu,
- Po upływie tego terminu możesz odstąpić od umowy na piśmie. Oświadczenie o odstąpieniu musi być jednak poświadczone przez notariusza oraz zawierać wskazanie, że zgadasz się na wykreślenie swoich roszczeń do dewelopera z księgi wieczystej.
Jeśli odstąpisz od umowy z deweloperem, zachowujesz prawo do kary umownej za opóźnienia. Deweloper powinien zwrócić Ci nie tylko wpłacone kwoty za mieszkanie, ale dodatkowo zapłacić całą karę.
Deweloper się spóźnia z budową – wyjaśniam krok po kroku co robić
Pobierz grafikę w większym rozmiarze
W czym mogę Ci pomóc?
Deweloper się spóźnia z budową
Skontaktuj się ze mną. Ustalę szczegóły i zaproponuję możliwe rozwiązania. Przygotuję niezbędne dokumenty.
Deweloper się spóźnia z podpisaniem aktu notarialnego
Zweryfikuję umowę deweloperską i wskażę co możesz zrobić. W razie potrzeby będę Cię reprezentował w sądzie w sprawie o odszkodowanie lub o zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności lokalu.
Deweloper podpisał akt notarialny, ale spóźnił się z budową
Sprawdzę czy przysługuje kara umowna lub o odszkodowanie. W razie potrzeby przygotuję pozew i będę Cię reprezentował w sądzie.
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy w umowie deweloperskiej musi być zapis o odszkodowaniu?
Większość umów deweloperskich zawiera postanowienia o karach umownych za opóźnienie. Jeśli poniosłeś szkodę, możesz żądać odszkodowania pod warunkiem, że umowa deweloperska przewiduje taką możliwość. Musi to być wyraźny zapis, że możesz dochodzić odszkodowania uzupełniającego, gdy kara umowna nie pokrywa całej szkody. Gdy go nie będzie, musisz ograniczyć się do samej kary.
Umowy deweloperskie często przewidują górny pułap kar umownych (np. 2 % wartości lokalu). Skuteczność takiego ograniczenia jest moim zdaniem dyskusyjna. W konkretnych okolicznościach można podważać taki zapis w ramach tzw. klauzul abuzywnych (czyli niedozwolonych postanowień umownych[9]).
Jeśli z kolei w umowie deweloperskiej nie zostały przewiedziane kary umowne za opóźnienie, możesz dochodzić odszkodowania. W umowie nie musi być na ten temat odrębnego postanowienia.
Czy muszę udowodnić szkodę, gdy żądam kary umownej?
Kary umownej możesz dochodzić nawet, gdy nie poniosłeś żadnej szkody. Potwierdził to ponad 20 lat temu Sąd Najwyższy[10]. Nawet, gdy opóźnienie budowy nie spowodowało u Ciebie dodatkowych kosztów (np. najmu innego lokalu czy kredytu) kara umowna Ci się należy.
Czy zawsze mogę dochodzić odszkodowania uzupełniającego?
Odszkodowania uzupełniającego możesz żądać tylko wtedy, gdy szkoda przekracza wysokość kar umownych. Przykładowo, poniosłeś dodatkowe koszty kredytu i ubezpieczenia w wysokości 6 tys. zł, a kara umowna wyniosła 2 tys. zł. Możesz żądać wtedy całej kary umownej i odszkodowania w wysokości 4 tys. zł. Jeśli strata jest niższa, możesz żądać tylko kary umownej.
Czy deweloper może żądać zrzeczenia się odszkodowania?
Często zdarzają się sytuacje, że deweloper żąda od klientów zrzeczenia się kar umownych za opóźnienie. Korzysta z tej możliwości, odwlekając termin podpisania umowy przenoszącej własność lokalu. Klienci są postawieni wtedy „pod ścianą”, bo muszą się szybko przenieść do nowego lokalu, albo nie chcą już płacić więcej za kredyt. Niezależnie od tego czy zrzekniesz się takich roszczeń, czy nie możesz z tym skutecznie walczyć. Potwierdza to orzecznictwo sądowe. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie[11] uznał, że takie wymuszone zrzeczenie się roszczeń jest niezgodne z prawem (jako niedozwolona klauzula umowna).
[1]Mówi o tym art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695)
[2]Mówi o tym art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej
[3]Art. 471 Kodeksu cywilnego
[4]Mówi o tym art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego
[5]Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – I Wydział Cywilny z dnia 27 sierpnia 2024 r. I C 150/24
[6]Wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie – III Wydział Cywilny z dnia 25 kwietnia 2024 r. III C 316/23
[7]Art. 484 § 2 k.c.
[8]Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 30 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 1139/12
[9]Mówi o tym art. 3851 Kodeksu cywilnego
[10]Uchwała Sądu Najwyższego z 6 listopada 2003 r., sygn. akt III CZP 61/03
[11]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 2010/16