Co Ci powie księga wieczysta o twoim mieszkaniu?

Planujesz zakup lub sprzedaż mieszkania (lokalu mieszkalnego), albo chcesz się po prostu dowiedzieć czegoś więcej na temat informacji zawartych w księgach wieczystych takich lokali?

W tym wpisie przybliżę Ci czym jest księga wieczysta założona dla mieszkania, jakie praktyczne informacje zawiera oraz gdzie jej szukać.

Spis treści

1. Czym jest księga wieczysta?
2. Jakie informacje zawiera księga wieczysta?
3. Gdzie znaleźć księgę wieczystą?

Powiązane wpisy na blogu

• Wzmianka w księdze wieczystej. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?
• Co to jest hipoteka, w jaki sposób się ją tworzy i jak dochodzi do spłaty wierzyciela?
• Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo
• Mieszkanie w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 2/2 Związek partnerski

Czym jest księga wieczysta?

W sferze obrotu nieruchomościami osoba prywatna, czy też podmiot gospodarczy ma szereg możliwości zabezpieczenia dokonywanych przez siebie transakcji (zakupu, sprzedaży, zamiany mieszkania itp.). Jednym z podstawowych sposobów na to jest weryfikacja informacji (czyli wpisów) zawartych w księdze wieczystej nieruchomości.

Księga wieczysta jest prowadzonym przez sądy rejonowe publicznym rejestrem, dzięki któremu możesz zbadać stan prawny konkretnej nieruchomości. Mówiąc prościej są to zebrane w jednym miejscu wszystkie istotne informacje dotyczące własności i innych praw konkretnej nieruchomości. Co więcej, część tych informacji objęta jest domniemaniem prawdziwości. Oznacza to, że możesz w łatwy sposób zweryfikować czy osoba od której kupujesz lub wynajmujesz mieszkanie jest jej właścicielem.

Księga wieczysta jest prowadzona dla gruntów, mieszkań, całych budynków oraz wyjątkowo dla pięter budynków (1).

Każda z takich nieruchomości ma więc swoją własną – oznaczoną indywidualnym numerem księgę wieczystą. Może być więc tak, że dla zweryfikowania stanu prawnego mieszkania sprawdzamy księgę wieczystą gruntu, budynku, jak i samego mieszkania. Tak będzie w przypadku, gdy budynek położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, natomiast dla budynku położonego na gruncie własnościowym mogą istnieć tylko księgi wieczyste gruntu i lokalu – bez oddzielnej dla samego budynku. Więcej szczegółów dotyczących konkretnych rodzajów nieruchomości znajdziecie w odrębnym wpisie „Rodzaje nieruchomości oraz prawa i obowiązki nabywane razem z mieszkaniem”

Gdy zmienia się właściciel nieruchomości numer księgi pozostaje nadal ten sam.

Każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą, ale nie dla wszystkich jest to obowiązkowe. Gdy na przykład szukamy informacji dotyczących własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, to dla takiej nieruchomości nie ma obowiązku prowadzenia księgi wieczystej i taka księga może nie funkcjonować.

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

Żeby księga wieczysta była czytelna została podzielona na cztery działy:

• Dział I – zatytułowany „oznaczenie nieruchomości”. Znajdziesz tu informacje dotyczące adresu, numeru działki, jej powierzchni, zabudowy, metrażu lokalu, jego położenia (piętra) oraz ilości pomieszczeń w tym przynależnych (jak piwnica, schowek itp.);
• Dział II – „własność i użytkowanie wieczyste”. Tu znajdziesz informacje dotyczące właściciela (oraz ew. użytkownika wieczystego). Imię i nazwisko, numer PESEL oraz sposób w jaki ta osoba (podmiot) stała się właścicielem (np. poprzez sprzedaż, nabycie spadku, czy darowiznę itp.);
• Dział III – „ograniczone prawa rzeczowe i inne prawa i roszczenia”. W tej części znajdziesz informacje o:
  • roszczeniach dotyczących nieruchomości (np. prawie pierwokupu),
  • prowadzonej egzekucji komorniczej czy też
  • niezgodności między stanem prawnym, a tym co jest wpisane w kw (np. gdy właścicielem nieruchomości jest inna osoba, niż wpisana w Dziale II kw);
• Dział IV „hipoteka” – Tu zawarte są informacje o ewentualnych kredytach bankowych na zakup nieruchomości. Znajdziesz tu również informacje o innych hipotekach. Przykładowo w przypadku zalegania z podatkami przez właściciela organ podatkowy ustanowi szczególny rodzaj zabezpieczenia (zwany hipoteką przymusową).

Przeglądając księgę wieczystą lokalu mieszkalnego dowiesz się o metrażu mieszkania, piętrze na którym jest położony, ilości pomieszczeń, oraz przede wszystkim tego kto jest jego właścicielem oraz czy na jego zakup został zaciągnięty kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką.

Więcej informacji o hipotece i kredycie mieszkaniowym znajdziesz w tym wpisie na blogu.

• Facebook
• Instagram

Gdzie znaleźć księgę wieczystą?

Jak wyżej napisałem, księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe na których obszarze działania są położone dane nieruchomości. Oczywiście dzisiaj, żeby pozyskać informacje o wpisach w kw nieruchomości nie musisz już udawać się do sądu i wystarczy Ci dostęp do internetu (szczegóły dostępu znajdziesz poniżej). W sądzie pozostają wyłącznie fizyczne dokumenty. Na ich podstawie wpisuje się informacje do tego publicznego rejestru (jak akty notarialne, odpisy w rejestru gruntów itp.).

Wystarczy więc, że posiadasz numer księgi wieczystej i wejdziesz na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości zamieszczoną pod adresem:

https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do

Następnie klikasz w zakładkę „Przeglądanie księgi wieczystej”

i wpisujesz numer kw według schematu:

XXXX/123456/Y

XXXX – numer wydziału sądu np. PO1P dla nieruchomości położonej w Poznaniu

123456 – numer księgi wieczystej

Y – cyfra kontrolna

Po wyszukaniu księgi ważne jest, że informacje które się nam pojawiły w pierwszym oknie nie stanowią treści księgi wieczystej. Tę uzyskasz dopiero wybierając odpowiednią rubrykę w sekcji Przeglądanie treści księgi wieczystej, a więc „Przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej”. Zawiera ona informację o aktualnym stanie danej nieruchomości.

W rubryce „Przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej” znajdziesz informacje o nieruchomości od chwili założenia dla niej kw. Umożliwia Ci to śledzenie np. zmian właścicieli na przestrzeni wielu lat.

Obie opcje umożliwiają Ci dostęp do wszystkich części księgi wieczystej.

W Działach od I do IV kw, znajdziesz komplet niezbędnych informacji o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości.

(1) Taką możliwość wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 29 grudnia 1995 r. sygn. akt III CZP 181/95