Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania? Mir domowy i art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów

Obsługując właścicieli mieszkań na wynajem stale wraca pytanie – czy mogę wejść do mieszkania, którego jestem właścicielem. Granica między uprawnieniem do kontroli lokalu a naruszeniem miru domowego jest cienka, a konsekwencje jej przekroczenia realne – od sprawy karnej po zadośćuczynienie liczone w tysiącach złotych.

Ten artykuł pisałem z myślą o Tobie jako właścicielu. Znajdziesz w nim trzy ustawowe podstawy wejścia do lokalu wraz z procedurą dla każdej z nich, listę klauzul umownych, które są nieważne, gotowe przykłady postanowień, które działają, oraz zestawienie roszczeń, jakie najemca może skierować przeciwko Tobie, jeśli wejdziesz bezprawnie.

Dlaczego ten temat budzi tyle nieporozumień

Kodeks karny mówi o naruszeniu miru domowego w art. 193:

„Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”

Pierwsze, co należy wiedzieć, to to, że przepis ten nie chroni własności jako takiej, ale samą wolność zamieszkiwania. Najemca ma prawo oczekiwać, że właściciel będzie respektował jego prawo do spokojnego zamieszkiwania.

Dlatego tutaj chronione jest jego prawo do prywatności, a nie własność.

To jest źródło całego nieporozumienia. Mieszkanie jest wpisane w księdze wieczystej na Twoje nazwisko, a mimo to nie decydujesz o tym, kto przekracza jego próg. Prawo własności i prawo do wejścia to dwie różne rzeczy. Istnieje cały szereg innych przepisów, zarówno karnych, jak i cywilnych, które chronią właściciela – od zakazu włamywania się czy kradzieży, po cywilne roszczenia o eksmisję i wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.

Czym jest mir domowy i kto jest nim chroniony

Mir domowy, a art. 193 Kodeksu karnego. Najemca jako uprawniony do ochrony

Z chwilą wynajęcia mieszkania właściciel traci możliwość korzystania z niego. Mieszkanie zajęte przez najemcę staje się jego przestrzenią prywatną. To on ma prawo decydować, kto wchodzi do mieszkania, kto w nim przebywa i kto ma je opuścić. Dlatego ten przepis mówi o „cudzym” lokalu czy domu. Chodzi więc tutaj o samą możliwość korzystania z wyłączeniem innych osób¹ – również właściciela.

Co oznacza „wdarcie się” – także użycie własnego klucza pod nieobecność lokatora

Mir domowy możesz naruszyć na dwa sposoby.

Po pierwsze, wchodząc do mieszkania wbrew woli najemcy. Po drugie, gdy nie opuszczasz lokalu, kiedy najemca tego zażąda. Może to być przykładowo wejście z własnym kompletem kluczy pod nieobecność najemcy bez jego zgody, ale również wejście przy użyciu przemocy czy groźby².

Zwróć uwagę na pierwszy z tych sposobów, bo w praktyce najczęściej to on rodzi problem. Wejście przy pomocy własnego klucza, gdy najemcy nie ma w domu, jest wdarciem się w rozumieniu art. 193 k.k. 

Podstawa prawna wejścia właściciela do lokalu – art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów

Trzy ustawowe podstawy wejścia do wynajmowanego mieszkania

Ustawa o ochronie praw lokatorów³ daje właścicielowi możliwość wejścia do lokalu zajmowanego przez najemcę w trzech przypadkach:

1. wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub grożącej szkodą (art. 10 ust. 1),
2. okresowego lub doraźnego przeglądu stanu technicznego lokalu (art. 10 ust. 3 pkt 1),
3. zastępczego wykonania prac obciążających lokatora (art. 10 ust. 3 pkt 2).

Każda z tych sytuacji jest odrębna i posiada własne wymogi proceduralne. Właściciel powinien ściśle przestrzegać tych zasad, przy czym może je doprecyzować w umowie.

Kiedy NIE możesz wejść do wynajmowanego mieszkania

Lista przypadków z ustawy jest zamknięta. Wszystko, czego nie ma w art. 10, jest generalnie zakazane. Nie możesz wejść do wynajmowanego mieszkania, żeby:

• sprawdzić, ile osób faktycznie w nim mieszka,
• skontrolować, czy najemca nie trzyma zwierzęcia albo nie pali papierosów,
• pokazać lokal potencjalnemu kupcowi lub kolejnemu najemcy,
• odebrać własne rzeczy pozostawione w mieszkaniu,
• zrobić zdjęcia do ogłoszenia,
• „tylko na chwilę zajrzeć”, bo akurat jesteś w okolicy.

Jeżeli którykolwiek z tych powodów jest Ci potrzebny, bo na przykład planujesz sprzedaż mieszkania w trakcie trwania najmu jedyną drogą jest uzyskanie zgody najemcy, najlepiej wpisanej od razu do umowy.

Pierwsza podstawa — awaria (art. 10 ust. 1)

Według art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów:

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Awarie to sytuacje stwarzające bezpośrednie zagrożenie powstania szkód w mieniu bądź na osobie. Przykładowo mogą to być: pęknięcie kanalizacji lub wodociągu, usterki w przewodach gazowych (lub ulatnianie się gazu), pożar czy zalewanie innego mieszkania.

Awarią nie jest natomiast cieknący kran, niedziałająca lodówka ani zepsuty domofon. Jeżeli usterka  może poczekać na naprawę, nie jest awarią i nie uprawnia Cię do wejścia bez zgody najemcy.

Awaria w praktyce – najemca nieobecny lub odmawiający (art. 10 ust. 1)

Gdy najemca jest na miejscu, ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. W sytuacji, gdy jest nieobecny lub odmawia wejścia, musisz poprosić o pomoc funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). Jeśli to konieczne, udział może wziąć również straż pożarna. Zawsze zalecam, żeby powiadomić również administrację budynku, ponieważ źródło np. wycieku może znajdować się w rurach, za które odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Udział wyżej wymienionych osób nie wynika z ostrożności, tylko jest to prawny wymóg, który narzuca ustawa⁴. Podkreślam to, bo w praktyce jest to najczęściej popełniany błąd. Gdy właściciel ma w mieszkaniu awarię i wchodzi sam do lokalu, może stać się sprawcą przestępstwa.

Kolejnym obowiązkiem, gdy w lokalu nie ma najemcy lub innej osoby dorosłej, jest zabezpieczenie mieszkania, rzeczy najemcy oraz sporządzenie protokołu.

Obowiązki właściciela po wejściu – zabezpieczenie lokalu i protokół (art. 10 ust. 2)

Możesz wtedy na przykład wymienić zamki do drzwi, przekazując później nowe klucze najemcy.

Co powinien zawierać protokół?

• datę i godzinę wejścia i wyjścia,
• wskazanie rodzaju awarii i osób obecnych (w tym funkcjonariuszy z numerami służbowymi),
• opis stanu lokalu,
• wykaz podjętych czynności (np. zabezpieczenia źródła awarii, mieszkania i rzeczy najemcy).

Protokół to dokument, który chroni przed ewentualnymi zarzutami najemcy (np. że coś zginęło lub zostało uszkodzone). Warto załączyć do niego kilka zdjęć mieszkania z miejscem awarii oraz obszarem, gdzie przeniesiono rzeczy najemcy.

Procedura wejścia przy awarii – krok po kroku

Jeżeli masz sytuację awaryjną i najemca nie odbiera telefonu, kolejność działań jest następująca:

1. udokumentuj próbę kontaktu z najemcą (telefon, a dodatkowo SMS lub e-mail) 
2.  zawiadom administrację budynku lub zarządcę (źródło awarii może leżeć w częściach wspólnych)
3.  wezwij Policję lub straż gminną (miejską), a przy zagrożeniu pożarem lub gazem straż pożarną
4.  usuń albo zabezpiecz źródło awarii
5.  zabezpiecz lokal i rzeczy najemcy
6.  sporządź protokół i podpisz go razem z funkcjonariuszem i administratorem. Możesz wykonać kilka zdjęć  niezwłocznie poinformuj najemcę o wejściu i przyczynie (a takze sposobie odbioru nowych kluczy, jeśli wymieniłeś zamki).

Druga podstawa – okresowy i doraźny przegląd techniczny (art. 10 ust. 3 pkt 1)

Poza awarią możesz wymagać też udostępnienia lokalu na potrzeby jego przeglądu. Po ustaleniu z najemcą terminu możesz dokonać przeglądu:

1. okresowego, czyli cyklicznego (np. raz w roku, zgodnie z umową lub przepisami techniczno-budowlanymi);
2. doraźnego w sytuacjach szczególnie uzasadnionych (np. otrzymałeś od sąsiadów informacje o pojawiających się zaciekach na suficie, o zapachu gazu czy o nietypowych dźwiękach). To stany, które jeszcze nie są awarią z ust. 1, ale grożą jej wystąpieniem.

Pamiętaj, że możesz wyznaczyć termin obu przeglądów jednostronnie, zawiadamiając lokatora. Ważne, żeby zawiadomienie nastąpiło z rozsądnym wyprzedzeniem i było udokumentowane (przez e-mail, SMS czy list polecony). Jeśli najemca nie udostępnia lokalu, nie możesz jednak wejść do niego siłą.

Trzecia podstawa — zastępcze wykonanie prac obciążających najemcę (art. 10 ust. 3 pkt 2)

Ten przypadek obejmuje sytuacje, gdy najemca nie dokonuje obciążających go napraw w lokalu. Najemcę obciążają drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie, naprawa instalacji, urządzeń sanitarnych itp. Jeśli najemca nie wywiązuje się z tego obowiązku, to możesz wykonać prace na jego koszt.

Co istotne, również tutaj termin udostępnienia lokalu musi być uzgodniony wcześniej z najemcą. Jeśli najemca odmawia, to musisz uzyskać wcześniej upoważnienie sądu do wykonania prac.

Sytuacja szczególna — konieczna naprawa wymagająca opuszczenia lokalu (art. 10 ust. 4)

Ustawa wymusza na najemcy opuszczenie lokalu na czas poważniejszych remontów. To odrębny przypadek, ponieważ najemca opuszcza lokal czasowo. Właściciel uzyskuje swobodny dostęp dopiero po opróżnieniu lokalu. Co istotne, zapewniasz w tym czasie lokal zamienny o porównywalnym standardzie i pokrywasz koszty przeprowadzki.

Po naprawie stosunek najmu nadal trwa, a najemca ma prawo ponownie zająć lokal. Co ważne, tej zasady (lokalu zamiennego) nie stosujemy do umowy najmu okazjonalnego⁵.

Trzy wymienione wyżej możliwości wejścia do lokalu są kompleksowe i nie można ich rozszerzać. Nie można w umowie wskazywać też nowych, dodatkowych przyczyn, których ustawa nie wymienia⁶.

Przykład: 

Nie możesz stosować w umowie postanowień typu: „właściciel ma prawo wstępu w celu sprawdzenia, kto przebywa w lokalu” lub „właściciel ma prawo wejść w dowolnym momencie po zawiadomieniu na godzinę przed”.

Granice modyfikacji art. 10 – co można, a czego nie wolno zapisać w umowie

Art. 10 jako przepis względnie wiążący — granice modyfikacji

Zasady z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów można jednak doprecyzować w umowie. Oznacza to, że w ramach swobody umów (art. 353¹ KC) można:

1. określić częstotliwość przeglądów okresowych;
2. ustalić sposób zawiadomienia (e-mail, SMS czy list polecony) i minimalne wyprzedzenie;
3. uzgodnić godziny, w jakich mogą się odbywać wizyty;
4. przewidzieć obecność osoby trzeciej (np. zarządcy) przy każdym wejściu.

Klauzule, które są nieważne – przykłady

Nie wolno natomiast wyłączyć obowiązku uzgadniania terminu, zrezygnować z asysty służb przy wejściu pod nieobecność najemcy innej sytuacji niż nagła awaria, czy zwolnić właściciela z obowiązku zabezpieczenia lokalu i sporządzenia protokołu. Takie postanowienia są nieważne.

Przykłady nieważnych postanowień:

• „Wynajmujący może wejść do lokalu w dowolnym momencie”
• „Najemca wyraża zgodę na wejście do lokalu bez uprzedzenia”
• „Wynajmujący może otwierać lokal własnym kluczem pod nieobecność najemcy”
• „Wynajmujący nie ma obowiązku sporządzenia protokołu, gdy wszedł do lokalu pod nieobecność najemcy”

Jeżeli którekolwiek z tych postanowień znajduje się w Twojej umowie najmu, jest ono nieważne z mocy prawa, mimo że najemca się na nie zgodził.

Przykłady dobrych klauzul wejścia do lokalu

• Doprecyzowanie częstotliwości przeglądów okresowych: Ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwia okresowe przeglądy stanu lokalu, ale nie wskazuje ich częstotliwości i terminów. Można więc ustalić liczbę wizyt w roku, miesiące, w których będą dokonywane przeglądy, a także z jakim wyprzedzeniem zostaną zapowiedziane.
• Ustalenie sposobu komunikacji: W umowie możesz ustalić kanał i formę zawiadomień o przeglądach (e-mail, telefon czy list). Możesz też określić sposób zgłaszania awarii przez najemcę. Jest to przydatne, gdy dojdzie do większej awarii, o której najemca powinien Cię niezwłocznie poinformować.
• Wejście awaryjne i zabezpieczenie lokalu pod nieobecność najemcy: Sytuacje awaryjne, takie jak zalanie, ulatniający się gaz czy pożar, wymagają wejścia pod nieobecność najemcy z asystą odpowiednich służb. Tego obowiązku nie zmienisz w umowie. Możesz za to doprecyzować zasady ponoszenia kosztów zabezpieczenia lokalu i rzeczy najemcy (np. wymiany zamków, przeniesienia rzeczy) oraz sposób poinformowania najemcy o awarii.

Tabela porównawcza: trzy podstawy wejścia do lokalu

Kryterium	Awaria (ust. 1–2)	Przegląd (ust. 3 pkt 1)	Wykonanie zastępcze (ust. 3 pkt 2)
Przesłanka	Awaria wywołująca szkodę lub grożąca szkodą	Okresowy lub doraźny przegląd stanu technicznego	Najemca nie wykonał obciążających go prac
Tryb wejścia	Niezwłoczny	Po wcześniejszym ustaleniu terminu	Po wcześniejszym ustaleniu terminu lub upoważnieniu sądu
Czy potrzebna zgoda najemcy	Nie, obowiązek udostępnienia	Tak albo orzeczenie sądu	Tak albo upoważnienie sądu z art. 480 § 1 k.c.
Wejście pod nieobecność / przy odmowie	Tylko z asystą policji / straży gminnej (a w razie potrzeby straży pożarnej)	Wykluczone	Generalnie wykluczone (poza nagłymi przypadkami z art. 480 § 3 k.c.)
Obowiązek protokołu	Tak (ust. 2), gdy wejście pod nieobecność	Nie wymagany ustawowo, wskazany praktycznie	Wskazany przy zastępczym wykonaniu
Co można umownie doprecyzować	Sposób kontaktu w sytuacji awaryjnej, dostęp do kluczy, kto wzywa służby	Częstotliwość, forma zawiadomienia, godziny, wyprzedzenie, obecność najemcy	Tryb uzgodnień, sankcje umowne za odmowę, sposób rozliczenia kosztów

Pobierz tabelę w większym rozmiarze.

Czym ryzykujesz – cztery roszczenia najemcy przy bezprawnym wejściu

Poniższe cztery ścieżki nie wykluczają się wzajemnie. Najemca może uruchomić je równolegle, a każda z nich niesie inną dolegliwość – karną lub cywilną.

Ścieżka karna – zawiadomienie o przestępstwie z art. 193 KK

Naruszenie miru domowego to przestępstwo ścigane na wniosek pokrzywdzonego⁷. Bez takiego wniosku Policja lub prokuratura nie podejmą postępowania. W praktyce najemca zgłasza naruszenie telefonicznie na Policję już w trakcie zdarzenia. Patrol podejmuje interwencję i sporządza z niej protokół, który później staje się głównym dowodem w sprawie przeciwko Tobie.

Zawiadomienie o przestępstwie najemca może złożyć również później, na piśmie, na komendzie Policji lub w prokuraturze rejonowej właściwej dla miejsca zdarzenia. Powinno ono zawierać: dane pokrzywdzonego, dane sprawcy (jeśli są znane), opis sytuacji (data, godzina, miejsce, przebieg), wskazanie dowodów (świadkowie, nagrania monitoringu, korespondencja SMS i mailowa, zdjęcia) oraz wyraźne oświadczenie o żądaniu ścigania.

Droga cywilna – powództwo negatoryjne

Art. 690 Kodeksu cywilnego umożliwia dochodzenie przez najemcę tzw. roszczeń negatoryjnych, czyli żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń⁸. Najemca może żądać w pozwie nakazania zaprzestania nieuzasadnionych wizyt, zakazania wstępu poza ustalonymi terminami oraz zakazania nękania.

Skutek jest dla właściciela jest dotkliwy nie tyle finansowo, ile praktycznie. Przykładowo orzeczenie zakazujące wstępu poza ustalonymi terminami wiąże przez cały czas trwania najmu.

Ochrona posesoryjna

Oprócz tego najemca może żądać tzw. ochrony posesoryjnej jako posiadacz zależny lokalu. Może żądać wtedy przywrócenia posiadania lokalu, jeśli zostało ono naruszone⁹. Postępowanie posesoryjne ma tę zaletę dla najemcy, że sąd nie bada tytułu prawnego, tylko sam fakt naruszenia posiadania. Najemca może z tego skorzystać np. gdy właściciel zmienił zamki i zabrał klucze albo fizycznie uniemożliwił dostęp do lokalu.

To jest dla Ciebie najbardziej ryzykowny ze wszystkich czterech przykładów. W postępowaniu posesoryjnym nie obronisz się argumentem, że jesteś właścicielem i że najemca zalega z czynszem.

Roszczenie o ochronę dóbr osobistych — przeprosiny i zadośćuczynienie

Naruszenie miru domowego to z jednej strony przestępstwo, ale jednocześnie naruszenie dóbr osobistych, czyli prawa do prywatności i nietykalności mieszkania. W ramach ochrony dóbr osobistych najemca może żądać:

• zaniechania działania;
• usunięcia skutków naruszenia (np. publicznych przeprosin);
• zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę;
• odszkodowania, jeśli powstała szkoda majątkowa.

Przykład: 

Wysokość zadośćuczynienia zależy od skali i powtarzalności naruszeń. Przykładowo, Sąd Okręgowy w Gdańsku¹⁰ w podobnej sprawie nakazał właścicielowi przeprosić najemcę i zapłacić kwotę blisko 10 tys. zł zadośćuczynienia.

Dziesięć tysięcy złotych to równowartość kilku miesięcy czynszu z przeciętnego mieszkania na wynajem. Do tego dochodzą koszty procesu i koszty zastępstwa procesowego drugiej strony.

Co możesz zrobić, gdy najemca odmawia udostępnienia lokalu

Zakaz samowolnego wejścia – nawet z policją, jeśli nie ma awarii

Jeśli najemca nie chce Ci udostępnić lokalu, nie możesz wejść do niego siłą. Gdy w lokalu nie ma awarii, to nawet asysta Policji niewiele pomoże. Policja wezwana do „wymuszenia przeglądu” nie ma podstawy prawnej do otwarcia lokalu i nie powinna tego robić. Najemca musi Cię wpuścić tylko wtedy, gdy istnieje uzasadnione podejrzenie awarii.

Droga sądowa – powództwo o nakazanie udostępnienia lokalu

Możesz wytoczyć powództwo o nakazanie udostępnienia lokalu w określonym terminie i w określonym celu. Taki wyrok jest następnie egzekwowany w trybie art. 1050 KPC. Komornik pod groźbą grzywny zmusza najemcę do wpuszczenia właściciela do lokalu. Ten sposób jest niestety długi, ale zazwyczaj skuteczny i wolny od ryzyka naruszenia miru domowego.

Uporczywa odmowa przeglądu jako podstawa wypowiedzenia umowy

Ustawa o ochronie praw lokatorów daje Ci możliwość wypowiedzenia umowy¹¹ m.in. gdy lokator:

1. używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. prowadzi w mieszkaniu działalność, na którą umowa nie zezwala);
2. zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do powstania szkód w lokalu;
3. niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. windę, instalacje, części wspólne);
4. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. powtarzające się zakłócanie spokoju sąsiadów).

Jak widzisz, na tej liście nie ma  odmowy udostępnienia lokalu pod przegląd. Odmowa wejścia nie stanowi więc samodzielnej podstawy do wypowiedzenia najmu. Jeśli dochodzi w praktyce do takich sytuacji, najemca najczęściej ma jakiś ukryty powód, żeby Cię nie wpuścić (np. przyjmuje w mieszkaniu klientów albo niszczy lokal). Takie okoliczności mogą być podstawą wypowiedzenia najmu. Pamiętaj, żeby przed wypowiedzeniem wysłać najemcy pisemne upomnienie. Bez tego nie dojdzie do rozwiązania umowy.

Więcej o wypowiedzeniu umowy pisałem w tym wpisie na blogu.

Zastępcze wykonanie z upoważnienia sądu

Najemca ma konkretne obowiązki dotyczące utrzymania lokalu. Jeśli ich nie realizuje, możesz (po wcześniejszym uzgodnieniu z najemcą) wykonać zastępczo prace go obciążające. Jeśli najemca odmawia wejścia do lokalu, możesz wystąpić z powództwem o upoważnienie do wykonania zastępczego na koszt najemcy¹². Mam świadomość, że z tego przepisu nie skorzysta większość właścicieli zawierających krótkie umowy najmu, jednak na rynku funkcjonują nadal umowy bezterminowe, gdzie taki proces ma głęboki sens.

Więcej o obowiązkach najemcy pisałem w tym wpisie na blogu.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy właściciel może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy?

Tylko w przypadku awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio jej powstaniem i wyłącznie w asyście Policji lub straży gminnej (a w razie potrzeby także straży pożarnej). Wymagane jest również niezwłoczne sporządzenie protokołu oraz odpowiednie zabezpieczenie lokalu i rzeczy najemcy.

Czy właściciel może mieć drugi komplet kluczy do wynajmowanego lokalu?

Samo posiadanie kluczy nie jest zabronione, a w sytuacjach awaryjnych jest wręcz wskazane. Jednak ich użycie poza przypadkiem nagłej awarii lub bez wcześniejszego uzgodnienia terminu przeglądu może stanowić przestępstwo naruszenia miru domowego.

Czy najemca może wymienić zamki bez zgody właściciela?

Co do zasady tak, bo najemca jako posiadacz lokalu ma prawo do pełnego zabezpieczenia swojego władania. Najemca powinien jednak zachować stare wkładki zamków w celu przywrócenia stanu poprzedniego po zakończeniu najmu oraz poinformować właściciela o dokonanej wymianie.

Jeśli właściciel chce się przed tym zabezpieczyć, powinien wprowadzić odpowiednie postanowienia do umowy, na przykład karę umowną.

Czy właściciel może pokazać mieszkanie potencjalnemu kupcowi bez zgody najemcy?

Może to zrobić wyłącznie za zgodą najemcy, dlatego taką ewentualność najlepiej od razu przewidzieć i opisać w umowie najmu. Bez zgody lokatora będzie to prawnie niemożliwe, ponieważ pokazywanie lokalu osobom trzecim nie wpisuje się w żaden z ustawowych przypadków wymienionych w art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jaka grozi kara za naruszenie miru domowego?

Sprawcy grozi grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Jeżeli wejście do mieszkania łączy się z bezprawnym odcięciem mediów, zmianą zamków lub innym uporczywym uniemożliwianiem korzystania z lokalu, w grę wchodzi dodatkowo przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, zagrożone karą do 3 lat pozbawienia wolności.

Czy umowa może zezwalać właścicielowi na swobodne wejście?

Nie może. Wszelkie klauzule umowne zezwalające właścicielowi na wejście do lokalu „w dowolnym momencie” lub „bez uprzedzenia” są sprzeczne z art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów i jako takie są z mocy prawa nieważne.

Co zrobić, gdy sąsiad zgłasza zalanie, a najemca nie odbiera telefonu?

Udokumentuj próby kontaktu, zawiadom administrację budynku i wezwij Policję lub straż gminną. Do lokalu wejdź wyłącznie w obecności funkcjonariusza, a po usunięciu awarii zabezpiecz mieszkanie i rzeczy najemcy oraz sporządź protokół. Pełną procedurę opisałem wyżej.

Czy najemca może odmówić wpuszczenia na przegląd okresowy?

Formalnie ma obowiązek udostępnić lokal po uzgodnieniu terminu, ale jeżeli odmówi, nie możesz wejść siłą ani z asystą Policji. Jedyną drogą jest powództwo o nakazanie udostępnienia lokalu.

W czym Ci mogę pomóc?

Bezpieczny najem i zarządzanie nieruchomością

Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz granice miru domowego to prawny labirynt, w którym fałszywy krok może kosztować właściciela mieszkania sprawę karną albo miesiące potyczek sądowych. Jako radca prawny pomagam skutecznie zabezpieczyć Twoje interesy majątkowe i prawne.

Jesteś właścicielem mieszkania na wynajem?

Pomogę Ci uniknąć konfliktów z lokatorami i zabezpieczę Twoją własność. Moje wsparcie obejmuje:

• Tworzenie i audyt umów najmu (w tym najmu okazjonalnego i instytucjonalnego) z precyzyjnymi, zgodnymi z prawem klauzulami dotyczącymi wejścia do lokalu, przeglądów technicznych oraz kaucji.
• Reprezentację w sporach z trudnymi najemcami – w przypadkach uporczywej odmowy udostępnienia lokalu, niszczenia mienia, podnajmowania bez zgody czy braku płatności.
• Kompleksowe prowadzenie procedur windykacyjnych i eksmisyjnych – od przedsądowych wezwań i wypowiedzenia umowy, po uzyskanie wyroku i asystę komorniczą.

Reprezentujesz Wspólnotę Mieszkaniową lub Zarządcę?

Pomagam sprawnie reagować na sytuacje kryzysowe w budynkach wielorodzinnych. Oferuję:

• Procedury awaryjne – doradztwo przy przymusowym otwieraniu lokali w przypadku nagłych awarii sieci (zalania, ulatnianie się gazu) pod nieobecność lub przy sprzeciwie lokatora.
• Rozwiązywanie konfliktów z uciążliwymi lokatorami – przygotowywanie pism i pozwów w oparciu o art. 13 i art. 16 ustawy o własności lokali (w tym ostateczne narzędzie, jakim jest przymusowa sprzedaż lokalu w drodze licytacji).
• Opracowywanie uchwał i regulaminów – tworzenie bezpiecznych prawnie regulaminów porządku domowego oraz procedur dostępu do infrastruktury technicznej budynku.

Nie czekaj, aż sytuacja kryzysowa sparaliżuje Twoje działania lub narazi Cię na straty. 

Skontaktuj się ze mną – przeanalizuję Twoją sprawę, zabezpieczę Twoje interesy i przygotuję rozwiązania w pełni dostosowane do specyfiki Twojej nieruchomości.

O autorze

Dawid Kowalik – radca prawny (wpisany na listę radców prawnych w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie pod nr WA-11918).

Specjalizuje się w prawie nieruchomości lokalowych. Jego stałym obszarem pracy jest obsługa wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości. Przygotowuje uchwały i regulaminy, prowadzi sprawy o zapłatę przeciwko właścicielom lokali i zarządcom nieruchomości, opiniuje umowy o zarządzanie nieruchomością, doradza przy sprzedaży części wspólnych, remontach i sporach z mieszkańcami.

Drugim filarem praktyki są spory z deweloperami po stronie nabywców. Prowadzi sprawy o odszkodowania za opóźnienia i wady budowlane. Do zakresu jego praktyki wchodzą też spory o powierzchnię lokalu.

Zajmuje się również prawem mieszkaniowym i prawem nieruchomości: wypowiedzeniami umów najmu, eksmisjami, ochroną praw lokatorów i granicami uprawnień właściciela do wejścia do wynajmowanego lokalu, a także zasiedzeniami i ustanawianiem służebności.

Pracuje w administracji publicznej, gdzie od wielu lat doradza przy zamówieniach publicznych, sporach budowlanych i sprawach dotyczących nieruchomości.

Od 2023 r. prowadzi blog nieruchomosclokalowa.pl, a jego komentarze i artykuły są publikowane w Dzienniku Gazecie Prawnej, ESTATE Magazynie Rynku Nieruchomości i w miesięczniku Wspólnota Mieszkaniowa.

Powiązane wpisy na blogu

• Zadłużone mieszkanie. Kto odpowiada za długi i jak bezpiecznie kupić nieruchomość
• Najemca nie płaci czynszu – co robić?
• Najem mieszkania – jaką umowę wybrać?
• Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe. Kiedy deweloper zapłaci odszkodowanie za zawyżony metraż?

1. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 21 września 1961 r., sygn akt V K 381/61 ↩︎
2. Potwierdza to m.in. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 22 czerwca 2023 r., sygn akt II AKa 169/23 ↩︎
3. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) ↩︎
4. Art. 10 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ↩︎
5. Mówi o tym art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Do najmu okazjonalnego stosuje się jednak art. 10 ust. 1–3 (awaria, protokół, przeglądy, wykonanie zastępcze) ↩︎
6. R. Strugała [w:] P. Machnikowski (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz [w:] Zobowiązania. Tom V. Przepisy pozakodeksowe. Komentarz, wyd. 1, 2025, art. 10. ↩︎
7. Mówi o tym art. 193 § 2 Kodeksu karnego ↩︎
8. Mówi o tym art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego ↩︎
9. Mówi o tym art. 344 Kodeksu cywilnego ↩︎
10. Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 22 grudnia 2015 r. sygn akt. I C 352/14 ↩︎
11. W art. 11 ust. 2 pkt 1 ↩︎
12. Na podstawie art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego ↩︎