Limit kar umownych w umowie deweloperskiej. Kiedy Cię nie wiąże i ile możesz odzyskać

Limit kar umownych w umowie deweloperskiej to jedno postanowienie, które może Cię kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych. Deweloper zobowiązuje się zapłacić za każdy dzień opóźnienia, ale dopisuje pułap, na przykład 5% ceny lokalu. Po kilkudziesięciu dniach licznik się zatrzymuje i dalsze opóźnienie przestaje go cokolwiek kosztować.

Często spotykam się z opinią, że takie ograniczenie kary umownej przez dewelopera jest zawsze niedozwolone. To jednak zbyt duże uproszczenie. Sądy orzekają różnie, a o wyniku sprawy decyduje jeden ustęp umowy, który łatwo przeoczyć przy podpisywaniu. W dzisiejszym wpisie pokażę Ci, gdzie szukać tego postanowienia w umowie, jak oceniają to sądy i ile realnie możesz odzyskać, jeśli limit uda się podważyć.

Co to jest kara umowna w umowie deweloperskiej?

Kara umowna to rodzaj sankcji finansowej, którą ponosi deweloper w przypadkach opisanych w umowie deweloperskiej. To ta umowa, którą zawierasz z deweloperem na etapie budowy budynku. Deweloper określa w jej postanowieniach konkretne przypadki, w których zobowiązuje się zapłacić Ci określoną kwotę, gdy jej nie wykona albo wykona ją nienależycie. Może to dotyczyć np. opóźnień w wydaniu lokalu albo w podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Kara umowna z art. 483 § 1 k.c. zastrzegana jest na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.

W umowie może to mieć postać takiego lub podobnego postanowienia:

• W przypadku opóźnienia w ustanowieniu odrębnej własności lokalu deweloper zapłaci karę umowną w wysokości 0,04% ceny lokalu za każdy dzień opóźnienia lub
• Za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu lokalu do korzystania nabywcy przysługuje kara umowna od dewelopera w wysokości 200 zł

Co ważne, kara umowna, jak sama nazwa wskazuje przysługuje Ci wyłącznie wtedy, gdy jest opisana w umowie. Brak kary umownej oznacza, że przysługują Ci inne roszczenia wobec dewelopera: rekompensata na podstawie art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej lub odszkodowanie na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

O rekompensacie możesz przeczytać w moim artykule dla Magazynu ESTATE (LINK), a o odszkodowaniu w tym wpisie na blogu (LINK).

Jak wygląda limit kary umownej w umowie deweloperskiej

Im dłużej trwa opóźnienie dewelopera, tym kara umowna jest wyższa. Ma to zmotywować dewelopera do terminowej budowy lub podpisania aktu notarialnego. Dlatego w umowach deweloperzy często ograniczają górny limit dopuszczalnych kar umownych. Ograniczenia są kwotowe albo procentowe, liczone od ceny nieruchomości. Limit kary umownej oznacza, że jej dalsze naliczanie teoretycznie się „zatrzymuje”. Piszę „teoretycznie”, bo takie ograniczenie kary umownej jest często podważane przez sądy.

Czy ustawa deweloperska pozwala deweloperowi ograniczyć karę umowną?

Ustawa deweloperska nie tylko nie zawiera ograniczeń w limitowaniu kar umownych, ale również w ogóle nie nakłada obowiązku ich zastrzeżenia. Umowa deweloperska nie musi przewidywać kar umownych, a zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 r.¹ określa ich wysokość tylko wtedy, gdy strony je przewidziały.

Ustalenie górnego limitu kar umownych jest natomiast ograniczone ogólnymi przepisami Kodeksu cywilnego o niedozwolonych postanowieniach umownych. Klauzule niedozwolone, nazywane też abuzywnymi to postanowienia nieuzgodnione z Tobą indywidualnie, które kształtują Twoje prawa i obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając Twoje interesy (art. 385¹ § 1 k.c.). Chodzi o zapisy, które deweloper narzucił Ci z góry i których nie negocjowałeś. To na tych przepisach opiera się większość postępowań sądowych przeciwko bankom, dotyczących umów kredytowych powiązanych z walutą obcą (tzw. spraw frankowych).

Dlaczego sądy uznają limit kar umownych za niedozwolony

Pojęcie klauzuli niedozwolonej ma praktyczne znaczenie w sporze sądowym. Uznanie postanowienia za niedozwolone nie oznacza jednak, że umowa jest nieważna. Skutek jest dla Ciebie korzystniejszy, bo takie postanowienie nie wiąże Cię od chwili zawarcia umowy, jednak w pozostałym zakresie umowa nadal obowiązuje (art. 385¹ § 1 i 2 k.c.). Deweloper pozostaje nią związany.

Nie ma zamkniętej listy klauzul niedozwolonych. Art. 385³ k.c. zawiera katalog przykładowy, w tym w pkt 2 postanowienia istotnie ograniczające odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta. To właśnie ten punkt jest podstawą podważania limitów kar umownych. Sąd ocenia postanowienie według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz umowy pozostające z nią w związku (mówi o tym art. 385² k.c.). Nie ogranicza się więc do samego spornego postanowienia.

Przeważa pogląd, że limity kar umownych w umowach deweloperskich są niedozwolone.

Przykłady orzeczeń podważających limit kar umownych

Ograniczenie kary umownej do 5% ceny nie wiąże nabywcy

Sprawa oceniana według przepisów sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej z 2011 r. trafiła w 2013 r. do Sądu Najwyższego². Sąd Okręgowy, którego ocenę Sąd Najwyższy przytoczył i której nie zakwestionował, uznał, że:

postanowienie łączącej strony umowy ograniczające do 5% ceny należną powodom karę umowną za opóźnienie w wykonaniu (…) umowy jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta oraz zasadę równości stron

Niedozwolona karencja w naliczaniu kary umownej

Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 30 maja 2014 r.³ oceniał umowę, w której obowiązywała sześciomiesięczna karencja w naliczaniu kary umownej. Również to postanowienie uznał za niewiążące konsumentów i wskazał, że:

takim zapisem było ograniczenie powodom możliwości naliczania kar umownych i co do terminu i co do wysokości, wynikające ze wspomnianego już powyżej § 15 ust. 2, na mocy którego kary należały się dopiero po opóźnieniu ponad sześciomiesięcznym

Kara umowna jest należna mimo bezskuteczności limitu w wysokości 4% ceny

Kolejne orzeczenie dotyczy kwestii, którą często podnoszą pełnomocnicy deweloperów. Wskazują oni, że jeśli limit kar umownych nie wiąże konsumenta, to upada całe postanowienie umowy dotyczące kary. Skutkiem takiej interpretacji byłby brak możliwości dochodzenia kary. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z 23 listopada 2021 r. (sygn. akt IV Ca 1513/21) wskazał, że:

Skutkiem wydanego rozstrzygnięcia jest prawo powodów do dochodzenia zapłaty kary umownej, bez jej ograniczenia do wysokości 4% ceny sprzedaży lokalu

Interpretacja, zgodnie z którą bezskuteczność limitu pociąga za sobą upadek całego postanowienia o karze umownej nie jest więc uzasadniona. Ten sam sąd wyjaśnił, że art. 385¹ § 2 k.c. jest przepisem szczególnym wobec art. 58 § 3 k.c. Jeśli sąd podważa limit, nie podważa automatycznie samej kary.

Uchwała Sądu Najwyższego z 31 października 2025 r.

31 października 2025 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 22/25), która porządkuje całe to zagadnienie. Sąd Najwyższy przyjął, że gdy umowa przewiduje karę umowną, ale nie daje prawa do żądania odszkodowania ponad tę karę (art. 484 § 1 zdanie drugie k.c.), to jest to niedozwolone postanowienie umowne. Dotyczy to w szczególności sytuacji, w której kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.

To oznacza, że jeżeli Twoja umowa milczy o odszkodowaniu ponad karę umowną, i tak możesz go dochodzić.

Ale uwaga, bo sądy nie zawsze są zgodne

W orzeczeniach, które analizowałem, część sądów uznaje ograniczenie kary umownej w umowie za skuteczne. Zależy to od tego, którym kryteriom nadano w sprawie kluczowe znaczenie. Dla sądów istotne było czy nabywca zachował możliwość dochodzenia dodatkowego odszkodowania ponad karę umowną oraz czy została zachowana równowaga stron, tj. czy sankcje dla dewelopera i nabywcy są w umowie porównywalne.

Kiedy limit kary umownej jest ważny? Przykłady orzeczeń

Kara umowna wyższa niż odsetki dla dewelopera

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 30 maja 2016 r.⁴ wziął pod uwagę, że kupujący miał prawo do kary umownej, a deweloper prawo do odsetek za nieterminowe płatności. Kluczowe było to, że kwota należna deweloperowi nigdy nie osiągnęłaby poziomu kary należnej nabywcy. Ostatecznie sąd uznał, że limit kar umownych obowiązuje, wskazując, że:

nie ma zatem dysproporcji wzajemnych świadczeń w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania na niekorzyść powoda

Ograniczenie kary umownej zasadne, bo limit odnawiał się co roku

Ciekawe rozwiązanie zastosował warszawski deweloper, który wpisał do umowy, że kara umowna ma limit 5% ceny w skali roku. Dodatkowo umowa nie wyłączała roszczeń odszkodowawczych. Sąd Okręgowy w Warszawie⁵ uznał limit kary umownej za obowiązujący:

kara umowna (…) nie powodowała, że Deweloper mógł bez narażania się na podwyższenie kary umownej przedłużać budowę w nieskończoność, bo kara umowna osiągnęła swój maksymalny pułap, gdyż po upływie roku (365 dni) konsument miałby prawo do naliczenia kary umownej za kolejny rok, i tak z każdym rokiem opóźnienia

Sprawdź w umowie z deweloperem te trzy rzeczy

Jeśli deweloper podważa karę umowną i wskazuje, że obowiązuje górny limit kar umownych, sprawdź w umowie te trzy rzeczy. One stawiają Cię w lepszej pozycji i mogą realnie podważyć argumentację dewelopera przed sądem.

1. Czy umowa dopuszcza odszkodowanie ponad karę umowną? Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. nie możesz żądać od dewelopera odszkodowania przewyższającego karę umowną, chyba że strony postanowiły inaczej. Sprawdź więc, czy w umowie jest zdanie o dochodzeniu odszkodowania przenoszącego wysokość kary albo o dochodzeniu roszczeń na zasadach ogólnych. Wzmacnia to zarzut, że limit kary jest niedozwolony.
2. Czy ograniczenie kary umownej jest bezwzględne czy roczne? Ograniczenie kary umownej „nie wyższe niż 5% ceny” to co innego niż „nie więcej niż 5% ceny w skali roku”. Bezwzględny limit kar umownych jest łatwiejszy do podważenia.
3. Czy limit kar umownych działa symetrycznie? Porównaj pułap swojej kary umownej z odsetkami zastrzeżonymi na rzecz dewelopera. Jeśli deweloper nie ograniczył swoich odsetek, a Twoją karę ograniczył, to jest to poważny argument działający na Twoją korzyść.

Ile realnie możesz odzyskać, podważając limit kar umownych

Pokażmy, jak to działa na konkretnym przykładzie.

Kupujesz mieszkanie za 800 000 zł. Umowa przewiduje karę 0,04% ceny za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności, z bezwzględnym limitem 5% ceny. Umowę notarialną podpisujesz 300 dni po umówionym terminie.

Stawka dzienna: 800 000 zł × 0,04% = 320 zł za każdy dzień.

Kara umowna bez limitu: 320 zł × 300 dni = 96 000 zł.

Kara umowna z limitem 5%: 800 000 zł × 5% = 40 000 zł.

Limit kary umownej wyczerpuje się już po 125 dniach. Przez pozostałe 175 dni opóźnienia deweloper nie płaci nic. Różnica między wariantem z obowiązującym limitem kary umownej a wariantem bez niego to aż 56 000 zł.

W czym mogę Ci pomóc?

Prowadzisz spór z deweloperem o karę umowną lub odszkodowanie?

W ramach współpracy:

• Analizuję umowy przed podpisaniem, wskazując postanowienia, które ograniczą Twoje uprawnienia
• Analizuję treść umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej oraz umowy przenoszącej własność, wskazując jakie roszczenia Ci przysługują
• Wyliczam roszczenia i wzywam dewelopera do zapłaty
• Prowadzę negocjacje przedsądowe
• Reprezentuję Twoje interesy w sądzie

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy limit kary umownej w umowie deweloperskiej jest zawsze niedozwolony?

Wbrew temu, co możesz często przeczytać w niektórych artykułach, limit kar umownych w umowie z deweloperem nie zawsze jest bezskuteczny. Deweloper jako profesjonalista musi jednak sformułować postanowienie limitujące karę umowną, zachowując dodatkowe warunki: przede wszystkim równowagę sankcji dla obu stron oraz zachowanie Twojej możliwości dochodzenia roszczeń ponad karę umowną.

Czy uchwała SN z 31 października 2025 r. III CZP 22/25 zmienia moją sytuację?

Tak, jeśli Twoja umowa nie przewiduje wprost prawa do dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość kary umownej. W takim wypadku postanowienie ograniczające karę w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone, zwłaszcza gdy kara jest rażąco niska.

Deweloper wpisał limit kary umownej 5% w skali roku. Czy to co innego niż limit 5%?

Tak, bo takie postanowienie w każdym kolejnym roku będzie odnawiać limit. Jeśli opóźnienie przekroczy rok, co nie jest wcale takie rzadkie, kara umowna będzie się dalej zwiększać.

Czy muszę osobno pozywać dewelopera o uznanie klauzuli za niedozwoloną?

Podważenie postanowienia w umowie z deweloperem nie wymaga prowadzenia odrębnego postępowania sądowego. Wystarczy, że w pozwie o zapłatę kary umownej podniesiesz argument, że konkretne postanowienie nie wiąże Cię jako konsumenta i uzasadnisz dlaczego.

Czy muszę udowodnić szkodę, żeby dostać karę umowną?

Kara umowna należy Ci się niezależnie od tego czy poniosłeś szkodę (art. 484 § 1 k.c.). Deweloper może jednak żądać zmniejszenia kary umownej w ramach tzw. miarkowania.

Czy sąd może obniżyć karę umowną od dewelopera?

W ramach miarkowania kary umownej na podstawie art. 484 § 2 k.c. sąd może ją obniżyć przede wszystkim wtedy, gdy uzna, że jest rażąco wygórowana. Dokładnie tłumaczę to w tym wpisie na blogu (LINK).

Umowa w ogóle nie przewiduje kary umownej. Czy mam jakiekolwiek roszczenie?

Jeśli zawarłeś umowę pod rządami ustawy deweloperskiej z 2021 r.⁶, przysługuje Ci rekompensata na podstawie art. 39 ust. 2 tej ustawy. Niezależnie od rekompensaty możesz dochodzić wobec dewelopera roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 471 k.c. Również wtedy, gdy Twoją umowę reguluje nieobowiązująca już ustawa deweloperska z 2011 r.

O autorze

Dawid Kowalik – radca prawny (wpisany na listę radców prawnych w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie pod nr WA-11918).

Specjalizuje się w prawie nieruchomości lokalowych. Jego stałym obszarem pracy jest obsługa wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości. Przygotowuje uchwały i regulaminy, prowadzi sprawy o zapłatę przeciwko właścicielom lokali i zarządcom nieruchomości, opiniuje umowy o zarządzanie nieruchomością, doradza przy sprzedaży części wspólnych, remontach i sporach z mieszkańcami.

Drugim filarem praktyki są spory z deweloperami po stronie nabywców. Prowadzi sprawy o odszkodowania za opóźnienia i wady budowlane. Do zakresu jego praktyki wchodzą też spory o powierzchnię lokalu.

Zajmuje się również prawem mieszkaniowym i prawem nieruchomości: wypowiedzeniami umów najmu, eksmisjami, ochroną praw lokatorów i granicami uprawnień właściciela do wejścia do wynajmowanego lokalu, a także zasiedzeniami i ustanawianiem służebności.

Pracuje w administracji publicznej, gdzie od wielu lat doradza przy zamówieniach publicznych, sporach budowlanych i sprawach dotyczących nieruchomości.

Od 2023 r. prowadzi blog nieruchomosclokalowa.pl, a jego komentarze i artykuły są publikowane w Dzienniku Gazecie Prawnej, ESTATE Magazynie Rynku Nieruchomości i w miesięczniku Wspólnota Mieszkaniowa.

Powiązane wpisy na blogu

• Deweloper się spóźnia z przekazaniem mieszkania. Kiedy dostaniesz odszkodowanie?
• Zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera w umowie lub ugodzie. Czy jest skuteczne?
• Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe. Kiedy deweloper zapłaci odszkodowanie za zawyżony metraż?
• Rękojmia za wady mieszkania od dewelopera – jak dochodzić swoich praw

1. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445). ↩︎
2. Wyrok Sądu Najwyższego z 21.02.2013 r., I CSK 408/12 ↩︎
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 30.05.2014 r., I ACa 1809/13 ↩︎
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 30.05.2016 r., XXIV C 1111/15 ↩︎
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 25.03.2025 r., I C 2209/21 ↩︎
6. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 880). ↩︎