Udział w nieruchomości – cz. 1/2 Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
W pierwszej części wpisu o udziale w nieruchomości poruszę podstawowe kwestie. Dowiesz się przede wszystkim czym jest udział w nieruchomości, jak powstaje współwłasność oraz jakie prawa i obowiązki się z tym wiążą. Wskażę Ci również czym jest udział ze wskazaniem lokalu, jakie są ryzyka związane z zakupem udziału w nieruchomości oraz na co powinieneś zwrócić uwagę zawierając umowę o korzystanie z nieruchomości (tzw. umowę quoad usum). Pomimo, że tematyka mojego bloga dotyczy przede wszystkim lokali, dzisiejszy wpis będzie przydatny również dla właścicieli gruntów. Gdy piszę w nim o rodzajach udziałów, udziale ze wskazaniem czy o sposobie zniesienia współwłasności wiedz, że analogiczne zasady obowiązują dla gruntów jak i mieszkań.
Spis treści
- Co oznacza udział w nieruchomości ?
- Kiedy powstaje współwłasność ?
- Udział w nieruchomości, a udział w mieszkaniu
- Udział w nieruchomości ze wskazaniem lokalu
- Udział w nieruchomości – jakie prawa i obowiązki ma współwłaściciel?
- Posiadanie nieruchomości ponad udział
- Zasady dotyczące współwłasności zmienisz w umowie
Powiązane wpisy na blogu
- Udział w nieruchomości – cz. 2/2. Kilku właścicieli nieruchomości. Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?
- Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
- Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo
Co oznacza udział w nieruchomości?
Udział w nieruchomości to pojęcie związane ze wspólną własnością nieruchomości. Gdy mieszkanie, budynek lub grunt ma kilku właścicieli mówimy, że każda z tych osób ma udział w nieruchomości.
W Kodeksie cywilnym[1] przeczytasz, że:
„Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.”
Współwłasność ułamkowa to określony ułamkiem udział w nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli ma określone prawa i obowiązki. To ile ich ma wynika z wielkości udziału. Udziały mogą być nierówne. Współwłaściciel z większym udziałem ma wtedy więcej praw (np. otrzyma większą część czynszu, gdy nieruchomość jest wynajęta), ale i obowiązków (np. poniesie wyższe koszty jej utrzymania czy remontu). Współwłasność ułamkowa dotyczy większości przypadków współwłasności.
Współwłasność łączna dotyczy szczególnych sytuacji. Ta forma powstaje, gdy między współwłaścicielami istnieje pewien stosunek osobisty, jak w przypadku małżeństwa czy spółki cywilnej. Ta zależność między małżonkami czy wspólnikami spółki cywilnej powoduje, że muszą wspólnie decydować o sprawach dotyczących wspólnej nieruchomości. Te szczególne sytuacje są wyraźnie określone w przepisach prawnych.
Współwłasność łączna różni się od ułamkowej przede wszystkim tym, że:
- wielkość udziałów nie jest określona,
- nie można podzielić współwłasności dopóki istnieje stosunek prawny między współwłaścicielami (np. małżeństwo czy spółka),
- współwłaściciel nie może samodzielnie dysponować swoim udziałem (np. sprzedać go).
Przykład:
W czasie trwania małżeństwa nie możesz sprzedać swojego udziału we wspólnym mieszkaniu. Wcześniej potrzebujesz do tego zniesienia wspólności majątkowej – podpisania intercyzy, ustanowienia rozdzielności majątkowej w sądzie albo rozwodu. Po zniesieniu wspólności majątkowej, przekształca się ona we współwłasność w częściach ułamkowych. Możesz wtedy sprzedać swoją część mieszkania. Dopiero od tego momentu dokładnie wiesz jaka konkretnie część należy do Ciebie.
Ponieważ udziału we współwłasności łącznej nie możesz sprzedać – w dalszej części wpisu piszę wyłącznie o współwłasności ułamkowej.
Kiedy powstaje współwłasność nieruchomości?
Współwłasność może powstać na kilka sposobów. Przykładowo wtedy, gdy kupisz wspólnie
z inną osobą mieszkanie (np. swoim partnerem). Każde z was staje się wówczas współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości.
Z udziałem w nieruchomości spotkasz się również:
- po rozwodzie lub separacji, gdy powstaje rozdzielność majątkowa między małżonkami. Współwłasność łączna nieruchomości przekształca się wtedy we współwłasność
w częściach ułamkowych. Tu ważne zastrzeżenie – sprzedaż części nieruchomości (udziału) wymaga zgody drugiego małżonka, aż do chwili podziału majątku wspólnego[2]; - po śmierci i stwierdzeniu nabycia spadku, gdy powstaje współwłasność między spadkobiercami. Podobnie jak przy rozwodzie – do chwili działu spadku (czyli podziału przedmiotów majątkowych należących do spadkodawcy), sprzedaż udziału w tym majątku wymaga zgody pozostałych spadkobierców;
- przy darowiźnie, gdy darczyńca przekazuje swój udział,
- przy zniesieniu współwłasności, gdy nieruchomość zostaje podzielona na części.
Więcej o rozwiązaniu problemów ze spadkiem pisałem w tym artykule
Udział w nieruchomości, a udział w mieszkaniu
Żeby zrozumieć różnicę między się udziałem w gruncie, a udziałem w mieszkaniu wyjaśnię
Ci najpierw pojęcie nieruchomości gruntowej. Nieruchomość gruntowa to wyodrębniona część powierzchni ziemi wraz położonymi na niej budynkami.
Przykład:
Gdy budujesz dom na swojej działce, to staje się on częścią gruntu. Budynek wraz z gruntem to jedna całość i ma tę samą księgę wieczystą. Gdy sprzedajesz dom, w sensie prawnym przenosisz jednocześnie własność budynku i gruntu.
W przypadku mieszkań jest to bardziej skomplikowane. Mieszkanie stanowi najczęściej odrębną nieruchomość i ma swoją własną księgę wieczystą. Taki lokal jest jednak związany z gruntem na którym stoi budynek. Każdy z mieszkańców z chwilą zakupu zostaje jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości gruntowej. Otrzymuje swój własny udział w gruncie.
Nie możesz więc kupić samego mieszkania bez nabycia prawa do gruntu.
Więcej o rodzajach nieruchomości pisałem w tym artykule.
Udział w nieruchomości ze wskazaniem lokalu
Na rynku spotkasz jednak oferty sprzedaży udziałów w nieruchomości wraz z prawem do korzystania z mieszkania. Takie sytuacje dotyczą najczęściej budynków jednorodzinnych lub starszych kamienic w których wydzielono fizycznie lokal mieszkalny.
Może Ci się wydawać, że kupując takie mieszkanie stajesz się jego wyłącznym właścicielem. Nic bardziej mylnego. Taki lokal w sensie prawnym jest niewydzielony, czyli nie jest odrębną nieruchomością. Nabywając go stajesz się wyłącznie właścicielem udziału w gruncie i budynku wspólnie z innymi osobami. Wraz z zakupem udziału, zawierasz równocześnie dodatkową umowę. Sprzedawca (dotychczasowy właściciel) wskaże Ci w niej, że możesz samodzielnie korzystać z takiego lokalu.
Taką umowę nazywamy umową o podział rzeczy do korzystania. Możesz spotkać ją też pod inną nazwą – umową quoad usum.
Udział w nieruchomości – jakie prawa i obowiązki ma współwłaściciel?
Zanim wyjaśnię Ci na czym polega umowa quoad usum, wskażę Ci najpierw jakie prawa do nieruchomości ma współwłaściciel.
Każdy właściciel nieruchomości ma trzy podstawowe prawa:
- prawo do korzystania z nieruchomości (czyli prawa do jej używania, ale również wynajęcia i pobierania czynszu),
- prawo do jej posiadania (czyli fizycznego władania nieruchomością i zamieszkania w niej),
- prawo do rozporządzania (np. sprzedaży, ale i obciążenia hipoteką czy służebnością).
Gdy nieruchomość ma kilku właścicieli w Kodeksie cywilnym znajdziesz szczególny przepis[3], który mówi, że:
„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.”
Posiadanie nieruchomości ponad udział
Z tego przepisu wynika, że każdy współwłaściciel nieruchomości może posiadać i korzystać z nieruchomości na równi z innymi osobami. Co więcej, może korzystać nie tylko z takiej części wspólnej nieruchomości, jaka odpowiada jego udziałowi.
Może zająć nawet całą nieruchomość, pomimo że ma tylko niewielki w niej udział.
Jeśli pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać ze swojej własności, mogą żądać od zajmującego całą nieruchomość współwłaściciela:
- żeby pozwolił im korzystać z nieruchomości oraz
- żeby zapłacił za to, że korzysta samodzielnie z całej nieruchomości[4]. Tu ważne zastrzeżenie – takie wynagrodzenie będzie Ci przysługiwać tylko w szczególnych przypadkach (więcej o tym pisał m.in. Sąd Okręgowy w Szczecinie w postanowieniu z 2019 roku[5]).
Jeśli współwłaściciel odmówi zapłaty lub możliwości korzystania, pozostali współwłaściciele mogą dochodzić swoich uprawnień w sądzie.
W ramach uprawnienia do korzystania z rzeczy każdy właściciel nieruchomości może też wynająć nieruchomość. Współwłaściciele powinni wtedy podzielić się otrzymanym czynszem w stosunku do wielkości posiadanych udziałów[6]. W takiej samej proporcji poniosą też koszty utrzymania nieruchomości[7]. Mając większy udział w nieruchomości otrzymasz więc większą część czynszu, ale równocześnie zapłacisz więcej za utrzymanie i niezbędne remonty.
Zasady dotyczące współwłasności zmienisz w umowie
Te ogólne reguły dotyczące posiadania, rozliczeń dochodów i kosztów utrzymania nieruchomości możesz zmienić w umowie[8]. Możesz zmienić w niej zasady dotyczące:
- kosztów utrzymania nieruchomości (np. w ten sposób, że wyłącznie jedna osoba finansuje remont lub ponosi koszty administracyjne),
- rozliczenia dochodów z najmu (np. jedna osoba otrzyma większą część czynszu, bo zajmuje się mieszkaniem),
- korzystania z lokalu (możesz np. ustalić, która z osób zajmie konkretną część nieruchomości lub pokój w mieszkaniu).
Taka umowa to właśnie umowa o korzystanie z rzeczy (inaczej zwana umową quoad usum).
Przykład:
Przykładem takiej umowy jest zakup miejsca postojowego w garażu podziemnym. W tym przypadku kupujesz wyłącznie udział w hali garażowej wraz z prawem do korzystania z określonego miejsca postojowego dla pojazdu.
Forma umowy o korzystanie z lokalu (quoad usum)
Przepisy dopuszczają tutaj każdą formę: notarialną, pisemną a nawet ustną. W jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy przyjął, że wystarczająca jest nawet forma dorozumiana[9].
Osobiście sugerowałbym jednak zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego. Dzięki temu możesz wpisać informację o jej zawarciu do księgi wieczystej.
Jakie są ryzyka zakupu udziału ze wskazaniem?
Przede wszystkim powinieneś wiedzieć, że kupując takie mieszkanie nie jesteś jego wyłącznym właścicielem. Ponieważ lokal jest tylko fizycznie wydzielony, w sensie prawnym nie jest odrębną nieruchomością. Po zakupie stajesz się współwłaścicielem budynku wraz z umownym prawem do wyłącznego korzystania z jego części. Części – czyli tego wydzielonego fizycznie lokalu.
To na ile pozostali współwłaściciele będą respektować umowę o korzystanie z nieruchomości, zależy przede wszystkim od prawidłowości jej sporządzenia. Brak precyzji lub błędy mogą powodować spory między współwłaścicielami. Co więcej taką umowę można podważyć, a wynik procesu sądowego może być dla Ciebie zaskakujący. Możesz się na przykład dowiedzieć, że umowa wywołała zupełnie inne skutki niż zakładałeś[10].
Drugie ryzyko polega na tym, że umowę o korzystanie z nieruchomości można wypowiedzieć[11]. Wystarczy więc, że jeden ze współwłaścicieli wypowie taką umowę, a skutki odczują wszyscy pozostali.
Kolejne ryzyko wiąże się z ponoszeniem kosztów remontów lub ulepszeń w nie wydzielonym prawnie lokalu. Remont czy ulepszenia wewnątrz takiego lokalu to generalnie sprawa korzystającego. Inaczej sprawa wygląda, gdy jeden ze współwłaścicieli poniósł nakłady, które zwiększyły wartość całej nieruchomości. Przykładowo współwłaściciel mógł doprowadzić do budynku na swój koszt instalację gazową, przez co wzrosła wartość całej nieruchomości. Taki koszt może być później rozliczony w postępowaniu o zniesienie współwłasności[12].
I tak płynnie doszliśmy do najważniejszego ryzyka przy zakupie udziału w nieruchomości, czyli postępowania o zniesienie współwłasności. W przypadku zwykłego mieszkania, które ma odrębną księgę wieczystą żaden inny mieszkaniec budynku nie pozbawi Cię własności.
Gdy masz tylko udział w nieruchomości i korzystasz z mieszkania na podstawie umowy quoad usum pozostali współwłaściciele mogą żądać zniesienia współwłasności.
Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Co oznacza zniesienie współwłasności?
Sąd w takim postępowaniu może podzielić budynek na kilka sposobów. Może wydzielić lokale zgodnie z zawartymi umowami o korzystanie. Może jednak podzielić budynek inaczej, a nawet przyznać Twój lokal na własność innemu współwłaścicielowi[13].
Więcej informacji na temat sposobów zniesienia współwłasności znajdziesz w drugiej części wpisu.
Najważniejsze co warto zapamiętać to, to że zakup udziału ze wskazaniem lokalu to nie jest to samo co zakup własności mieszkania. Wiążą się z nim dużo większe ryzyka prawne, a w skrajnym przypadku możliwa jest utrata lokalu na rzecz innego współwłaściciela budynku.
[1] Art. 196 Kodeksu cywilnego
[2] Tak stwierdza Uchwała Sądu Najwyższego z 28 lipca 1993 r., sygn. akt III CZP 95/93
[3] Art. 206 Kodeksu cywilnego
[4] Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12
[5] Postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z 4 marca 2019 r., sygn. akt II Ca 931/18
[6] Tak stwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06
[7] Art. 207 Kodeksu cywilnego
[8] Potwierdzenie znajdziesz w postanowieniu Sądu Najwyższego z 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 288/10
[9] Wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 17/03
[10] Podobny przypadek rozpatrywał ponad pół wieku temu Sąd Najwyższy w wyroku z 29 grudnia 1967 r., sygn. akt III CRN 306/67
[11] W literaturze prawniczej możesz znaleźć różne poglądy na ten temat, ale nie można moim zdaniem całkowicie wykluczyć wypowiedzenia takiej umowy.
[12] Potwierdzenie znajdziesz w wyroku Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2017 r., sygn. akt IV CSK 628/16
[13] Oczywiście z obowiązkiem spłaty