Remont mieszkania – cz. 1/3 Podstawy prawne

Temat remontu mieszkania jest bardzo szeroki dlatego postanowiłem podzielić go na trzy odrębne wpisy. W pierwszym omówię ogólnie podstawy prawne wynikające z przepisów prawa cywilnego oraz różnice miedzy typami remontów. W części drugiej znajdziesz kwestie dotyczące umowy o remont mieszkania wraz ze szczegółowym omówieniem postanowień, które powinny się znaleźć w takiej umowie. Część trzecia będzie dotyczyć uprawnień wykonawcy oraz zlecającego remont, które przysługują w przypadku wadliwej realizacji remontu czy też braku płatności ze strony zamawiającego.

Spis treści

1. Co mówią przepisy o remoncie mieszkania?
2. Zmiana w orzecznictwie
3. Jakie praktyczne znaczenie ma rodzaj stosowanych przepisów przy remoncie mieszkania?
4. Przedawnienie roszczeń przy remoncie mieszkania
   1. Jaki jest okres przedawnienia przy remoncie?
5. Remont mieszkania, a podwykonawcy
6. O czym należy pamiętać

Powiązane wpisy na blogu

• Remont mieszkania – cz. 2/3 Umowa o remont mieszkania
• Remont mieszkania – cz. 3/3 Uprawnienia wykonawcy i inwestora
• Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
• Zalanie mieszkania. Kto naprawdę odpowiada za szkodę spowodowaną zalaniem?

Co mówią przepisy o remoncie mieszkania?

Umowa o wykonanie remontu mieszkania nie jest uregulowana wprost w przepisach Kodeksu cywilnego. Do tego typu umów stosujemy przepisy dotyczące umowy o dzieło albo umowy o roboty budowlane. Kwestia jakie konkretnie przepisy zastosujesz nie jest jednak prosta i jednoznaczna, ponieważ obie umowy mogą być stosowane przy wykonaniu prac w obrębie nieruchomości.

Trudność oceny wynika z pewnych rozbieżności w orzecznictwie sądowym. Równolegle funkcjonują dwa typy poglądów dotyczące tego, czy w przypadku prac remontowych stosujemy normy dotyczące umowy o dzieło czy też umowy o roboty budowlane. Kodeks cywilny w art. 658 stanowi, że do remontu budynku lub budowli stosujemy odpowiednio przepisy o umowie o roboty budowlane. Przepis ten dość jednoznacznie wskazuje na remont całego budynku, a nie jego części, ani tym bardziej odrębnego mieszkania. Tak też pierwotnie odniósł się do tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z 1972 r.[1] opowiadając się za stosowaniem do remontu części budynku, w tym pojedynczych mieszkań przepisów o umowie o dzieło. Również dzisiaj możemy odnaleźć orzecznictwo sądowe, które podziela tę argumentację, że do remontu mieszkania nie stosujemy przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane[2]. 

Zmiana w orzecznictwie

Zasadnicza zmiana nastąpiła na mocy wyroku Sądu Najwyższego z 2008 r.[3], w którym wskazano, że do remontu części nieruchomości, stosujemy przepisy o umowie o roboty budowlane, jeśli stanowi on remont w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego – konkretnie art. 3 pkt 8.

Do remontu mieszkania powinieneś stosować przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane, jeśli odtwarzasz stan pierwotny lokalu. To znaczy – nie dokonujesz jego bieżącej konserwacji. Przykładem bieżącej konserwacji lokalu będzie malowanie mieszkania, wykonywanie prac tylko w jednym pomieszczeniu, natomiast remont w rozumieniu Prawa budowlanego to między innymi wymiana okien[4], montaż klimatyzacji, sufitu podwieszanego czy też wstawienie lub rozbiórka ścianek działowych[5]. Nie oznacza to oczywiście, że na wszystkie czynności które są remontem w rozumieniu Prawa budowlanego potrzebujesz uzyskać pozwolenie na budowę. Z  powyższego wynika, że obecnie dominujący jest pogląd, że przepisy Kodeksu cywilnego o robotach budowlanych obok przepisów o umowie o dzieło znajdują zastosowanie również do remontu mieszkania.

Mówiąc wprost, o tym jakie przepisy prawa cywilnego – umowy o dzieło, czy robót budowlanych – zastosujesz przy remoncie mieszkania decyduje to jaki jest zakres i rodzaj wykonywanych w lokalu prac.

Jakie praktyczne znaczenie ma rodzaj stosowanych przepisów przy remoncie mieszkania?

Obie umowy – o dzieło i o roboty budowalne mają istotną cechę wspólną, ponieważ określa się je umowami rezultatu. Liczy się tu bowiem rezultat prac, a więc wynik który musi być zgodny z ustaleniami stron. W przypadku remontu ważne jest jak został on wykonany. Czy np. wymienione instalacje są sprawne, podłoga równa, a gres w łazience prawidłowo ułożony. Jest to podstawowa różnica miedzy tymi umowami, a umową zlecenia czy umową o świadczenie usług. Tam czynności mają być wykonywane starannie, ale rezultat może nie być osiągnięty (np. sprzedawca musi działać starannie, ale wynik sprzedażowy nie musi zostać zrealizowany). Dzisiejszy wpis nie ma jednak na celu opisania szczegółowo charakteru umowy o dzieło i o roboty budowlane. Wskażę tylko te różnice które mają podstawowe znaczenie dla remontujących mieszkanie.

Przedawnienie roszczeń przy remoncie mieszkania

Zacznę od kwestii przedawnienia roszczeń, która jest odmienna w obu typach umów. W przepisach Kodeksu cywilnego nie ma definicji przedawnienia. Właściwy moim zdaniem sens tego pojęcia odnajdziemy w Słowniku Języka Polskiego, w którym wskazano, że jest to

zasada prawna, według której nie można ścigać przestępstwa ani dochodzić swoich praw w sądzie po upływie określonego czasu[6].

Upraszczając, jest to zasada zgodnie z którą po upływie określonego czasu nie możemy skorzystać z przysługującego nam uprawnienia wynikającego z zawartej umowy (takie uprawnienie nazywa się roszczeniem). Jako wykonawca remontu masz więc roszczenie o zapłatę za wykonane prace. Jako klient z kolei masz roszczenia z tytułu nieprawidłowo wykonanego remontu (w ramach rękojmi lub gwarancji). Po upływie określonego w przepisach czasu dochodzenie przez nas tych roszczeń na drodze sądowej będzie utrudnione albo zupełnie niemożliwe.

Jaki jest okres przedawnienia przy remoncie?

W zależności od tego z jakim typem remontu mieszkania będziemy mieć do czynienia różny też będzie okres przedawnienia naszych roszczeń. W przypadku zastosowania do remontu przepisów:

1. o umowie o dzieło, termin przedawnienia wynosi zgodnie z art. 646 Kodeksu cywilnego dwa lata,
2. o robotach budowalnych, termin przedawnienia wynosi zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego sześć lat, albo trzy lata gdy roszczenie związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej,

Jeśli przynajmniej jedna ze stron – wykonawca albo zlecający remont są przedsiębiorcami termin jest trzyletni. Natomiast gdy żaden z tych podmiotów nie prowadzi działalności gospodarczej termin wynosi sześć lat.

Faktyczny termin jest nieco dłuższy, ponieważ zgodnie z art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego kończy się z końcem roku kalendarzowego. 

Nie można niestety stworzyć pełnej listy przykładów kiedy dane roszczenie się przedawnia. Istotne są szczegóły dotyczące przedmiotu wykonywanych w ramach remontu prac. Jeśli masz do czynienia z drobnymi pracami remontowymi, jak malowanie, odświeżenie podłóg, montaż armatury łazienkowej czy też mebli kuchennych, termin przedawnienia będzie wynosił dwa lata. Takie prace stanowią bowiem umowę o dzieło. Jeśli jednak remont ma charakter kompleksowy i wiąże się np. z wymianą instalacji w lokalu, wymianą podłóg, okien, czy też położeniem nowego tynku, będziemy mieć do czynienia z pracami do których stosujemy przepisy o robotach budowalnych. Wtedy termin przedawnienia wynosi trzy lata (dla przedsiębiorców) albo sześć lat (gdy żadna ze stron umowy nie prowadzi działalności gospodarczej).

• Facebook
• Instagram

Remont mieszkania, a podwykonawcy

Drugą istotną cechą odróżniającą roboty budowlane od umowy o dzieło jest kwestia podwykonawstwa i odpowiedzialności solidarnej inwestora (zlecającego remont). Ponad dekadę temu głośno było w prasie o roszczeniach podwykonawców przy okazji budowy infrastruktury na Mistrzostwa Europy w piłce nożnej. Może cię to zaskoczyć, ale podwykonawcy remontu lokalu mieszkalnego mogą również zgłosić roszczenia do ciebie, jako zlecającego remont. Nawet gdy jesteś osobą fizyczną i nie prowadzisz działalności gospodarczej.

Należy jednak wskazać, że taka możliwość istnieje tylko gdy stosujemy do remontu przepisy o robotach budowlanych. Będzie to więc wykluczone w przypadku drobnych prac remontowych o charakterze bieżącej konserwacji.

Z treści art. 647¹ Kodeksu cywilnego wynika, że zlecając remont lokalu mieszkalnego odpowiadasz razem z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Jeśli taki podwykonawca nie otrzymał zapłaty od wykonawcy, może żądać wynagrodzenia bezpośrednio od inwestora. W skrajnych przypadkach może okazać się, że zapłacisz podwójnie  – wykonawcy za cały remont, a podwykonawcy za część wykonanych prac. Takim okolicznościom oczywiście możesz zapobiec, zawierając w umowie odpowiednie postanowienia. Więcej informacji znajdziesz w części drugiej wpisu, dotyczącej umowy.

O czym należy pamiętać:

1. do umowy o remont mieszkania stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego o umowie o dzieło albo umowie o roboty budowlane. W przypadku remontu kompleksowego generalnie zastosujemy przepisy o umowie o roboty budowlane. Przy zleceniu drobnych prac o charakterze bieżącej konserwacji przepisy o umowie o dzieło;
2. rodzaj stosowanych przepisów określanych jako roszczenia ma znaczenie dla naszych uprawnień jako stron umowy;
3. nasze roszczenia w ramach zawartej umowy na remont lokalu mogą się przedawnić. Oznacza to, że gdy nie podejmiemy stosownych działań w określonym czasie nie będziemy mogli ich dochodzić na drodze sądowej;
4. przy kompleksowych remontach mieszkań, podwykonawca, który nie otrzyma płatności za wykonane prace od wykonawcy może skierować roszczenie o zapłatę wynagrodzenia bezpośrednio do inwestora.

[1] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1972 r. sygn. akt I CR 338/72

[2] Wyrok Sądu Rejonowego w Nowym Sączu z dnia 20 września 2018 r. sygn. akt I C 1112/16 oraz wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 13 kwietnia 2016 r. sygn. akt II C 402/14

[3] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2008 r. sygn. akt II CSK 112/08

[4] Wyrok WSA  w Warszawie z dnia 01 września 2020 r. sygn. akt VII SA/Wa 2463/19

[5] Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 29 listopada 2019 r. sygn. akt II SA/GI 268/19

[6] https://sjp.pwn.pl/sjp/przedawnienie;2509824.html