Remont mieszkania – cz. 2/3 Umowa o remont mieszkania

W dzisiejszym wpisie znajdziesz praktyczne informacje, co powinna zawierać umowa o remont mieszkania. Dowiesz się czy zawarcie umowy jest konieczne oraz jaka powinna być jej forma. Wskażę Ci też na co zwrócić szczególną uwagę przy konstruowaniu oraz jakie postanowienia powinny się w niej znaleźć.

Jak już wiesz z pierwszej części, do umowy o remont stosujemy różne przepisy, w zależności od tego jaki jest zakres i rozmiar wykonywanych prac. Informacje, które znajdziesz w dzisiejszym wpisie możesz zastosować przy każdym rodzaju remontu mieszkania. Wyjątki które dotyczą prac o charakterze robót budowalnych wyraźnie wskażę.

Spis treści

1. Forma umowy
2. Oznaczenie stron umowy o remont mieszkania
3. Przedmiot umowy
4. Termin wykonania
5. Wynagrodzenie
6. Umowa o remont mieszkania – ważne elementy
7. Inne ważne elementy umowy
8. O czym należy pamiętać

Powiązane wpisy na blogu

• Remont mieszkania – cz. 3/3 Uprawnienia wykonawcy i inwestora
• Remont mieszkania – cz. 1/3 Podstawy prawne
• Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
• Co powinna zawierać umowa z projektantem wnętrz?

Forma umowy

Umowa o remont mieszkania możesz zawrzeć w każdej możliwej formie, a więc umowa ustna będzie również ważna. Musisz mieć jednak na uwadze to, że w razie ewentualnego sporu umowa ustna wyłączy możliwość powołania się na pewne dowody w procesie sądowym. Może ci to utrudnić dochodzenie swoich roszczeń.

Dlatego wskazana jest forma pisemna umowy.

Oznaczenie stron umowy o remont mieszkania

Przedsiębiorcy wykonujący prace remontowe mogą prowadzić działalność gospodarczą w formie indywidualnej działalności gospodarczej, spółki cywilnej, jak również spółki prawa handlowego. W przypadku jednoosobowej działalności oraz spółki cywilnej wszelkie konieczne dane dotyczące wykonawcy znajdziemy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Znajdziesz ją na stronie: https://aplikacja.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/Search.aspx.

Żeby zweryfikować z kolei dane dotyczące spółki prawa handlowego (m.in. spółki jawnej, czy też spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) możesz to zrobić w wyszukiwarce Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Dostęp masz na stronie: https://ekrs.ms.gov.pl/ .

W obu rejestrach: CEIDG oraz KRS znajdziemy informacje dotyczące nazwy przedsiębiorcy, numeru NIP i REGON oraz adresów korespondencyjnych. Szczególnie istotne są informacje w KRS dotyczące sposobu reprezentacji spółki. Jeśli umowę będzie zawierać osoba, która nie figuruje w KRS jako osoba uprawniona powinniśmy wymagać dostarczenia pełnomocnictwa. Powinno być ono podpisane przez osoby uprawnione do reprezentacji. Nieco problematyczna może być też kwestia reprezentacji spółki cywilnej, czyli podmiotu który tworzą osoby wpisane do CEIDG. Umowę w imieniu takiej spółki powinny podpisać wszystkie osoby tworzące spółkę, ewentualnie osoba przez nie upoważniona. Co ważne nieprawidłowa reprezentacja przy zawarciu umowy może prowadzić nawet do jej nieważności.

Przedmiot umowy

Podstawowy element każdej umowy to jej przedmiot. Dbaj tutaj o precyzję, ponieważ brak określenia w umowie pewnych elementów, może prowadzić do żądania przez wykonawcę dodatkowego wynagrodzenia za nieplanowane prace. Dobrym rozwiązaniem jest wskazanie nieruchomości (adres, metraż, ilość pomieszczeń). Do tego opisanie prac będących przedmiotem remontu, jak wymiana instalacji (elektrycznej, hydraulicznej), malowanie, ułożenie paneli, ułożenie gresu w łazience, montaż armatury itp. Opisanie tego elementu umowy będzie zależeć oczywiście od rodzaju nieruchomości, bo inaczej będzie wyglądał remont przy lokalu w tzw. standardzie deweloperskim, a inaczej w przypadku kompleksowego remontu mieszkania z rynku wtórnego.

Przy mieszkaniu używanym w grę może wchodzić:

1. usunięcie istniejącej glazury w łazience,
2. wymiana okien,
3. a nawet położenie nowych tynków na ścianach.

Przedmiot umowy może być również określony w projekcie aranżacji wnętrz. Jego elementem może być dokładne opisanie ilości szacowanych materiałów, które będą użyte przy remoncie. O często pomijanych elementach umowy, związanych z zakresem remontu, które powinny być ustalone z wykonawcą- piszę dokładnie poniżej.

Więcej o umowie z projektantem wnętrz pisałem w tym wpisie.

Termin wykonania

Termin wykonania remontu możesz określić poprzez:

1. Wskazanie terminu końcowego do którego ma zostać ukończony remont,
2. Określenie terminu realizacji poszczególnych etapów prac,
3. Wskazanie ilości dni od chwili zakupu, czy tez dostarczenia koniecznych materiałów do lokalu.

Mogą się też zdarzyć sytuacje nietypowe. Przykładowo wykonawca na którym nam zależy wykonuje aktualnie prace w innym mieszkaniu. Nie może dokładnie określić kiedy będzie mógł rozpocząć u nas prace. Możesz wtedy wskazać w umowie, że termin wykonania wyniesie określoną ilość dni od chwili rozpoczęcia. Warto przy tym doprecyzować, że prace rozpocznie wykonawca nie późnej niż w określonym dniu.

Wynagrodzenie

Kodeks cywilny wprowadza dwa podstawowe sposoby wynagrodzenia wykonawcy:

1. w formie kosztorysu. Polega ona na tym, że określasz szacunkowo wielkość prac wraz z konkretną stawką za jednostkę miary. Np. wskazujesz ilość m² ścian do pomalowania i określamy stawkę za m². Zaletą takiego sposobu jest to, że płacisz za faktycznie wykonane prace, natomiast wadą, że przy niedoszacowaniu prac możesz zapłacić więcej,
2. w formie ryczałtu, gdzie za całość prac płacisz określoną z góry kwotę. Tu zaletą jest możliwość określenia bardzo precyzyjnie z góry jaką kwotę zapłacimy. Wadą jest to, że możesz zapłacić więcej niż przy kosztorysie.

• Facebook
• Instagram

Musisz pamiętać, że przy oba typy wynagrodzenia dotyczą wykonania prac, które opisałeś w części dotyczącej przedmiotu umowy. Jeśli więc przewidujesz że może wystąpić konieczność wykonania dodatkowych prac, (nieprzewidzianych wcześniej) – zadbaj, żeby w umowie został określony sposób wynagrodzenia za te prace. Możesz zastosować formułę, że za prace dodatkowe wynagrodzenie będzie przysługiwać według stawek przyjętych dla przedmiotu umowy.

Korzystnym dla obu stron rozwiązaniem jest płatność po wykonaniu danego etapu remontu. Wykonawca ma wtedy pewność, że otrzyma część wynagrodzenia już w trakcie wykonywania umowy. Zlecający remont płaci z kolei za faktycznie wykonane prace. Konieczne z punktu widzenia inwestora rozwiązanie które zalecam, to płatność pewnej części wynagrodzenia (np. 20 %) dopiero po finalnym odbiorze prac.

Więcej informacji na temat kosztorysu i ryczałtu znajdziesz we wpisie na Instagramie nieruchomosc_lokalowa.

Umowa o remont mieszkania – ważne elementy

Jak wskazałem w pierwszej części wpisu pt. Remont mieszkania – cz. 1 Podstawy prawne, do remontu stosujemy przepisy dotyczące umowy o dzieło albo umowy o roboty budowlane.

W niektórych kwestiach przepisy są wspólne dla obu typów umów, ale są dwie podstawowe, które wymagają dodatkowego uszczegółowienia w umowie. Jeśli masz do czynienia z remontem generalnym mieszkania, albo zlecasz konkretne prace które są traktowane jako remont w rozumieniu Prawa budowlanego (np. wymiana okien, wstawienie lub demontaż ścianek działowych) musisz pamiętać o kwestii podwykonawstwa remontu.

Jako inwestor odpowiadasz za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy wspólnie z wykonawcą (jest to odpowiedzialność solidarna). Jeśli więc podwykonawca nie otrzymał wynagrodzenia od wykonawcy, może skutecznie wymagać zapłaty od inwestora. Takim okolicznościom możemy zapobiec w prosty sposób. Możesz wskazać w umowie o wykonanie remontu, że warunkiem zapłaty wykonawcy będzie przedstawienie oświadczenia podwykonawcy, że otrzymał od niego pełne wynagrodzenie. Jeśli jednak wykonawca wykona remont siłami własnymi (lub swoich pracowników) możemy wskazać, że prace zostaną wykonane bez udziału podwykonawców. W takim przypadku musisz pamiętać, że jeśli w trakcie remontu otrzymasz informację o podwykonawcy, możemy ponosić odpowiedzialność za zapłatę również temu podmiotowi.

Drugą kwestią która odróżnia „drobny” remont (tj. bieżącą konserwację) od remontu mieszkania jest kwestia innych terminów przedawnienia roszczeń. Pisałem o nich w części pierwszej. Zgodnie z art. 119 Kodeksu cywilnego nie możesz postanowieniami umowy wydłużyć terminu przedawnienia.

Musisz więc pamiętać, że w razie niepodjęcia odpowiednich kroków prawnych (np. wniesienia pozwu do sądu) przed upływem tego terminu nasze roszczenie wobec drugiej strony może stać się bezprzedmiotowe.

Inne ważne elementy umowy

Każdy remont ma swoją specyfikę i indywidualny zakres, który może wymagać zastosowania dodatkowych postanowień umownych. Warto wspomnieć tu dodatkowo o elementach jak niżej:

1. określenie zasad ponoszenia kosztów utylizacji odpadów po remoncie np. dostarczenia kontenera czy wyniesienia gruzu z mieszkania,
2. określenie zasad zakupu i dostawy materiałów tj. która strona dokonuje zakupów, jak odbywa się rozliczenie, czy wynagrodzenie wykonawcy obejmuje koszt wniesienia lub transportu materiałów do mieszkania,
3. wskazanie zasad przekazania i zwrotu lokalu przez wykonawcę. Jeśli remont odbywa się w niezamieszkałym mieszkaniu zarówno przekazanie kluczy, jak i zwrot mieszkania po remoncie powinien być protokołowany,
4. określenie obowiązku ubezpieczenia wykonawcy od ewentualnych szkód w formie ubezpieczenia OC,
5. uregulowanie zasad odbioru przedmiotu umowy. W interesie wykonawcy, jak i inwestora jest odbiór wykonanych prac w formie protokołu w którym wskazane zostaną ewentualne wady lub też, że odbiór odbywa się bez zastrzeżeń. Generalnie z dniem odbioru prac, wykonawca ma prawo do zapłaty pełnego wynagrodzenia, natomiast inwestor ma prawo do żądania usunięcie ew. wad w ramach rękojmi za wady lub gwarancji,
6. w umowie można określić zasady odpowiedzialności wykonawcy w formie kar umownych (np. za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy lub danego etapu czy za konkretne wady).

O czym należy pamiętać:

1. umowa o remont mieszkania powinna mieć formę pisemną,
2. przed podpisaniem umowy zweryfikuj dane swojego kontrahenta w publicznych rejestrach dostępnych w internecie CEIDG lub KRS,
3. opisz dokładnie w umowie przedmiot remontu tj. prace, które będą wykonywane, ilość pomieszczeń, metraż mieszkania, sposób ustalenia wynagrodzenia za ew. prace dodatkowe,
4. wskaż w umowie sposób wynagrodzenia wykonawcy oraz ustal kwestie dodatkowe jak dostarczenie materiałów, utylizacja odpadów, obowiązek ubezpieczenia OC,
5. sporządź protokół przekazania mieszkania i odbioru wykonanych prac,
6. wskaż w protokole ewentualne wady wykonanych prac lub odbierz remont bez uwag.