Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe. Kiedy deweloper zapłaci odszkodowanie za zawyżony metraż?

W ubiegłym roku głośno było o prawdopodobnie pierwszym wyroku, w którym klient  podważył powszechną praktykę zaliczania ścian działowych przez deweloperów do metrażu mieszkania. W dzisiejszym wpisie wyjaśniam co z tego orzeczenia wynika dla klientów, dlaczego działania deweloperów są nieprawidłowe oraz na jakiej wysokości odszkodowanie można liczyć. A mówimy tu o znacznych kwotach, bo kilkudziesięciu tysiącach złotych (cenie kilku mkw lokalu). Dowiesz się również co wpływa na to, że powierzchnia użytkowa lokalu nie powinna być liczona razem ze ścianami działowymi.

Spis treści

1. Powierzchnia użytkowa lokalu w umowie deweloperskiej, prospekcie informacyjnym i umowie sprzedaży
2. Czy ściany działowe wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu – zmiany w przepisach
3. Zmiana rozporządzeń dotyczących projektowania budynków
4. Problematyczne normy budowalne przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu
5. Kiedy ściany działowe nadają się do demontażu?
6. Powierzchnia użytkowa lokalu, a niedozwolone postanowienia umowne  
   1. Przykład 1 – podwyższenie ceny lokalu
   2. Przykład 2 – dopłata za zwiększony metraż
7. Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe – przykłady z orzecznictwa
   1. Dlaczego klient przegrał w Katowicach sprawę o zaliczenie ścian do powierzchni?
   2. Precedensowy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie uwzględniający roszczenie przeciwko deweloperowi
8. W czym mogę Ci pomóc?
9. Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe – co sprawdzić?
10. Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
    1. Jak sprawdzić czy deweloper prawidłowo zaliczył powierzchnię ścianek działowych do powierzchni lokalu?
    2. Jakie odszkodowanie przysługuje w przypadku zaliczenia przez dewelopera ścianek działowych do powierzchni mieszkania?
    3. Czy deweloper może wymusić podpisanie wadliwej umowy?
    4. Czy mogę żądać odszkodowania w innych przypadkach błędnego policzenia metrażu lokalu?

Powiązane wpisy na blogu

• Deweloper się spóźnia z przekazaniem mieszkania. Kiedy dostaniesz odszkodowanie?
• Odbiór mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam procedurę oraz uprawnienia kupującego na rynku pierwotnym
• Zakup wynajętego mieszkania. Na co powinien zwrócić uwagę właściciel, nabywca i najemca?

Powierzchnia użytkowa lokalu w umowie deweloperskiej, prospekcie informacyjnym i umowie sprzedaży

Zakup mieszkania od dewelopera to kilkuetapowy proces, który zależy od etapu inwestycji. Najczęściej do transakcji dochodzi w trakcie budowy, gdy deweloper może zobowiązać się do ukończenia budynku i przeniesienia w przyszłości własności mieszkania.

Pierwszy etap to najczęściej umowa rezerwacyjna. Służy ona uzyskaniu przez kupującego decyzji kredytowej.

Następnie, po przyznaniu kredytu zawiera się umowę deweloperską, w której dokładnie określa się datę wybudowania lokalu oraz cenę sprzedaży. Ważnym dokumentem jest również prospekt informacyjny, czyli dokument, który wskazuje miejsce budowy, informuje o inwestycji, ale również o dotychczasowym doświadczeniu dewelopera. Umowa rezerwacyjna jest dokumentem bardziej ogólnym i zazwyczaj wskazuje tylko metraż lokalu. Z kolei umowa deweloperska wraz z prospektem informacyjnym określa też „sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu”¹. To ta część umowy i prospektu jest kluczowa, żeby ocenić czy deweloper nie zawyżył metrażu lokalu.

Z kolei w umowie sprzedaży lub przeniesienia własności (dalsze etapy zakupu) nie znajdziesz już raczej postanowień dotyczących obliczenia metrażu, a jedynie informację o powierzchni mieszkania.  

Czy ściany działowe wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu – zmiany w przepisach

Sposób obliczenia powierzchni użytkowej lokalu wynika ze ściśle określonych przepisów i norm budowlanych. Normy te oraz szczegółowe przepisy wskazują jakie powierzchnie możemy zaliczyć do metrażu lokalu, a co należy z nich wyłączyć.

Przepisy się jednak zmieniają, więc to co dzisiaj możemy zaliczyć do powierzchni użytkowej lokalu może się różnić od sytuacji sprzed kilku lat. Budynki które powstawały w różnym czasie, będą więc podlegać innym zasadom obliczenia metrażu.

Zacznijmy od tego, że do 30 czerwca 2022 r. obowiązywała inna niż obecnie ustawa dotycząca rynku pierwotnego – ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445). Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje już tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). W poprzedniej ustawie prospekt informacyjny był mniej szczegółowy i określał tylko

„powierzchnię i układ pomieszczeń”

natomiast w obecnie obowiązującej mamy dodatkowo 

„sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”.

Aktualna ustawa wymaga więc nie tylko wskazania powierzchni lokalu, ale też sposobu w jaki  została ona wyliczona.

Zmiana rozporządzeń dotyczących projektowania budynków

Po drugie, do 18 września 2020 r.  obowiązywało Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego², a 19 września 2020 r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego³.

Oba rozporządzenia są kluczowe, ponieważ odsyłają do konkretnych norm budowlanych dotyczących liczenia metrażu.

Problematyczne normy budowalne przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu

Generalnie normy budowlane są dobrowolne⁴. Jednak stare Rozporządzenie z 2012 r. wprost odsyła do konkretnej normy budowlanej PN-ISO 9836: 1997, była więc ona wiążąca. Obecnie obowiązujące Rozporządzenie z 2020 r. jest bardziej ogólne – „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”. Obecnie stosujemy więc tę normę, która obowiązuje w fazie projektowania budynku. Problem w tym, że norma PN-ISO 9836: 1997 w grudniu 2015 r. została zastąpiona przez normę PN-ISO 9836: 2015-12. Rozporządzenie z 2012 r. już jednak nie było zmienione, więc od 2015 r. do 2020 r. odsyłało do nieobowiązującej normy budowlanej.

Generalnie do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię pod ścianami nadającymi się do demontażu, nie dotyczy to jednak ścian działowych stałych i ścian konstrukcyjnych.

Spójrzmy jak konkretne normy budowlane  określają powierzchnię użytkową:

• PN-ISO 9836: 1997 „Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury, kanały”
• PN-ISO 9836: 2015 „Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak ściany działowe typu przepierzenia, rury, kanały”
• PN-ISO 9836: 2022 „Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy możliwe do zdemontowania, takie jak ściany działowe typu przepierzenia, rury, kanały”⁵

Kiedy ściany działowe nadają się do demontażu?

Raz użyte jest pojęcie „ścianki działowe”, a innym razem „ściany działowe”. Nie ma to jednak większego znaczenia, bo nadal chodzi o powierzchnię łatwą do zdemontowania lub ścianę przesuwną.

Deweloperzy bronią się, że przecież każda ściana poza nośną nadaje się do demontażu. Oddajmy tu głos inżynierom⁶:

„Deweloperzy (…) nie biorą pod uwagę, że w tym przypadku nie jest to demontaż, lecz są to roboty rozbiórkowe. Usunięcie ściany np. gipsowo-kartonowej to jest nie tylko rozebranie ściany, ale również doprowadzenie miejsc jej mocowania (…) do właściwego stanu technicznego. Nie jest również możliwe ponowne użycie usuniętych elementów budowlanych”.

Moim zdaniem niezależnie od daty wybudowania budynku, stałe ściany: murowane, gipsowo-kartonowe, itp. oddzielające pomieszczenia w mieszkaniach to nie są ścianki działowe, które można zdemontować. To jest kluczowy argument w sporze z deweloperem, bo powierzchni pod nimi nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.

Powierzchnia użytkowa lokalu, a niedozwolone postanowienia umowne

Drugą sprawą, która odgrywa tutaj istotną rolę to tzw. niedozwolone postanowienia umowne. Definicję znajdziesz w art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego:

„Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy”

Warunki umowy określa deweloper we wzorze, na który klient zazwyczaj nie ma realnego  wpływu. Taka praktyka jest dopuszczalna, ale konkretne postanowienia umowy mogą być niezgodne z prawem. W takim wypadku umowa wiąże w pozostałym zakresie, tak jakby w/w postanowień nie było.

Poniżej dwa przykłady niedozwolonych postanowień w umowie z deweloperem.

Przykład 1 – podwyższenie ceny lokalu

„cena podlega zwiększeniu w oparciu o wskaźnik towarów i usług konsumpcyjnych GUS (…) W przypadku, gdy w analogicznym okresie wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej GUS będzie wyższy niż wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, wówczas cena zostanie zwaloryzowana według wskaźnika cen produkcji budowlano-montażowej GUS.”

Sąd w Gdyni⁷ uznał, że zwiększenie ceny lokalu było niezgodne z prawem, ponieważ postanowienie w umowie było niejasne.

Przykład 2 – dopłata za zwiększony metraż

„Jeżeli po dokonaniu ostatecznych obmiarów powierzchnia mieszkania ulegnie zmianie, Sprzedający powiadomi Kupującego o wysokości i terminie dokonania wpłaty lub wypłaty kwot wynikających z faktycznej powierzchni mieszkania”

W tym przypadku⁸ postanowienie było nieważne, ponieważ klient został pozbawiony prawa odstąpienia od umowy. Klient powinien mieć wybór czy dopłaca brakującą kwotę czy rezygnuje z transakcji.

Skutki takich orzeczeń będą w każdym przypadku inne. W pierwszym przykładzie klient otrzymał od dewelopera zwrot nadpłaconej kwoty. Podobnie będzie w sytuacji nieważnych postanowień dotyczących zaliczania ścian działowych do powierzchni lokalu. Wyjaśniam to dokładnie niżej na  przykładzie dwóch wyroków.

Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe – przykłady z orzecznictwa

Przyjrzyjmy się bliżej dwóm sprawom dotyczącym zaliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokali. W pierwszej, pomimo że klient przegrał ostatecznie z deweloperem, warto zwrócić uwagę na to dlaczego tak się stało, ponieważ sposób liczenia powierzchni był zbieżny z tym który opisałem wyżej. Drugie orzeczenie jest prawdopodobnie pierwszym prawomocnym wyrokiem po którym deweloper musiał zwrócić klientowi koszt nadpłaconej powierzchni.

Dlaczego klient przegrał w Katowicach sprawę o zaliczenie ścian do powierzchni?

Klienci w tej sprawie żądali zwrotu za niesłusznie naliczone dodatkowe 3 metry powierzchni lokalu pod ścianami działowymi. Powierzchnia miała być liczona według normy PN-ISO 9836:1997, a na planie mieszkania wyraźnie odróżniono innymi kolorami ściany działowe od ścian nośnych. Sąd pierwszej instancji⁹ uznał tę argumentację i zasądził kwotę ponad 22 tys. zł. Powodem było to, że sposób pomiaru powierzchni w umowie był niezgodny z normą budowlaną. Dodatkowo postanowienia umowy były niezgodne z prawem i stanowiły klauzule niedozwolone. Deweloper odwołał się jednak od tego wyroku i ostatecznie wygrał. Sąd w Katowicach¹⁰ w krótkim uzasadnieniu, stwierdził że klienci wiedzieli jaka jest powierzchnia i mogli odstąpić od umowy lub obniżyć cenę.

Osobiście nie zgadzam się z takim stwierdzeniem. Gdyby klienci żądali obniżenia ceny, deweloper z pewnością nie podpisałby takiej umowy. Dodatkowo błędy popełnione na etapie projektu umowy powinny obciążać jej autora.

Precedensowy wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie uwzględniający roszczenie przeciwko deweloperowi

W sprawie przeciwko jednemu z warszawskich deweloperów mieliśmy natomiast do czynienia z sytuacją odwrotną. Klienci dopiero po złożeniu apelacji wygrali sprawę. Spór toczył się o zaliczenie 2,64 m2 powierzchni pod ściankami działowymi, na co klienci zwrócili uwagę przy odbiorze mieszkania. Sąd Okręgowy dla Warszawy-Pragi w wyroku z 24 kwietnia 2024 r.¹¹ uznał, że deweloper nie mógł zaliczyć powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni mieszkania i zasądził ponad 21 tys. zł. Przeważyło to, że sposób liczenia metrażu był niezgodny z normą budowlaną, stanowił niedozwolone postanowienie umowne i nie wiązał klientów. Co ciekawe nawet świadomość klientów (zgłosili uwagi do protokołu odbioru) nie spowodowała, że umowa była skuteczna. Konkluzja była taka, że:

„świadczenie odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna”

Ten wyrok bardzo szczegółowo porusza wszystkie kluczowe kwestie zaliczania powierzchni pod ścianami działowymi do metrażu lokalu.

Podstawa prawna roszczenia wobec dewelopera

W wymienionych wyżej orzeczeniach sądy zasądzały spore kwoty na podstawie art. 410 Kodeksu cywilnego jako świadczenie nienależne. Moim zdaniem podstaw prawnych może być jednak więcej. Będą one uzależnione przede wszystkim od rodzaju  umowy oraz terminu, w którym klient zauważył różnicę w metrażu. W grę wchodzą zarówno roszczenia z gwarancji i rękojmi za wady, a nawet szczególne uprawnienia przysługujące na podstawie nowej ustawy deweloperskiej z 2021 r.¹² 

Więcej na temat tych uprawnień przeczytasz w tym wpisie na blogu.

Wybór podstawy prawnej ma znaczenie, dlatego że niektórych uprawnień możemy dochodzić szybciej i łatwiej – na przykład w ramach rękojmi za wady.

W czym mogę Ci pomóc?

• Zapłaciłeś deweloperowi za powierzchnię pod ściankami działowymi?
• Deweloper żąda od Ciebie zrzeczenia się roszczeń o nadpłacone metry?
• Dewelopoper nie chce Ci wydać lokalu?
• Masz wątpliwości czy Twoja umowa z deweloperem jest prawidłowa?
• Chcesz się dowiedziec jakie masz prawa w stosunku do dewelopera?
• A może jesteś deweloperem i nie wiesz jak prawidłowo skonstruować umowę lub klient żąda odszkodowania?

Skontaktuj się ze mną. Zweryfikuję dla Ciebie dokumenty i ustalimy plan działania. W razie potrzeby przygotuję pozew i będę Cię reprezentował w sądzie.

Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe – co sprawdzić?

Pobierz grafikę w większym rozmiarze.

Dodatkowe pytania i odpowiedzi:

Jak sprawdzić czy deweloper prawidłowo zaliczył powierzchnię ścianek działowych do powierzchni lokalu?

Przede wszystkim sprawdź wszystkie umowy zawarte z deweloperem – rezerwacyjną, deweloperską i umowę przeniesienia własności (lub sprzedaży). Ważny jest również prospekt informacyjny, który stanowi integralną część umowy z deweloperem. Duże znaczenie ma plan lokalu z zaznaczoną powierzchnią pomieszczeń. Klienci, którzy zgłaszają się do mnie z podobnymi sprawami często mają wyraźnie wskazaną powierzchnię ścian działowych na planie. Jest to nie tylko ułatwienie dowodowe, ma znaczenie przy ocenie czy metraż został policzony prawidłowo. Jeśli potrzebujesz takiej weryfikacji napisz do mnie lub zadzwoń.

Jakie odszkodowanie przysługuje w przypadku zaliczenia przez dewelopera ścianek działowych do powierzchni mieszkania?

W grę wchodzi przede wszystkim różnica w cenie mieszkania. Deweloper powinien zwrócić klientowi nienależnie pobrane kwoty za „brakujące mkw”. Klient otrzymując w umowie zobowiązanie dewelopera sprzedaży określonej powierzchni, nie powinien płacić za powierzchnię, której nie otrzymał. Realne odszkodowanie, w zależności od lokalizacji, może wynosić od kilkunastu do 100 tys. zł.

Czy deweloper może wymusić podpisanie wadliwej umowy? 

Często deweloperzy żądają od klientów zrzeczenia się roszczeń o zwrot nadpłaconych kwot za lokale. Jeśli nawet doszło do takiej sytuacji, nie wszystko musi być jednak przesądzone.

Potwierdził to np. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z marca 2018 r.¹³ Stwierdzono w nim, że jest to „sprzeczne z dobrymi obyczajami w sposób niewątpliwy, albowiem pozbawiało powodów poddania sporu w tym zakresie kontroli sądowej” a więc jest niezgodne z prawem.

Czy mogę żądać odszkodowania w innych przypadkach błędnego wyliczenia metrażu lokalu?

Często przyczyną błędnego liczenia powierzchni lokalu są również inne powody, niż tylko ścianki działowe. Również w takim przypadku możesz dochodzić swoich uprawnień w stosunku do dewelopera. Informację dotyczącą wysokości odszkodowania, na jakie możesz wtedy liczyć znajdziesz w moim artykule dla Magazynu „ESTATE”, który możesz pobrać za darmo tutaj lub przeczytać na blogu nieruchomosci-online.pl.

---

1. Mówi o tym art. 35 ust. 1 pkt 15 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). ↩︎
2. (Dz. U. z 2018 r. poz. 1935) ↩︎
3. (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679 z późn. zm.) ↩︎
4. Mówi o tym art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 12 września 2002 r. o normalizacji (Dz. U. z 2015 r. poz. 1483) ↩︎
5. Normy budowlane nie są powszechnie dostępne, dlatego skorzystałem z definicji zawartej w publikacji „Wskaźniki powierzchniowe według PN-ISO 9836” na stronie inzynierbudownictwa.pl ↩︎
6. https://inzynierbudownictwa.pl/wskazniki-powierzchniowe-wedlug-pn-iso-9836/ ↩︎
7. Wyrok Sądu Rejonowego  w Gdyni z 12 czerwca 2018 r., I C 376/17 ↩︎
8. Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 2 sierpnia 2012 r., XVII AmC 381/12 ↩︎
9. Wyrok Sądu Rejonowego w Siemianowicach Śląskich z 30 marca 2022 r. sygn. akt I C 504/21 ↩︎
10. Wyrok Sądu Okręgowego w Katowicach z 29 marca 2024 r. w sprawie o sygn. akt III Ca 605/22 ↩︎
11. Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24.04.2024 r., IV Ca 1735/23 ↩︎
12. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. ↩︎
13. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 2010/16  ↩︎