Odbiór mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam procedurę oraz uprawnienia kupującego na rynku pierwotnym
W najbliższym czasie na blogu pojawi się kilka wpisów, które pomogą Ci w przeprowadzeniu transakcji na rynku pierwotnym. Na pierwszy ogień biorę zakup lokalu od dewelopera. Nabycie mieszkania z rynku pierwotnego to dość złożony proces. Przepisy regulują dokładnie treść zawieranych umów, jak również proces budowy. Zapewniają również ochronę wpłat kupującego oraz dają mu szereg uprawnień, włącznie z możliwością odstąpienia od umowy. Szczególnie istotnym etapem jest odbiór mieszkania od dewelopera. W dzisiejszym wpisie wyjaśnię Ci jak przebiega ta procedura, jakie przysługują prawa przy odbiorze oraz w jaki sposób możesz zgłosić deweloperowi wady mieszkania.
Spis treści
- Prawa kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym zależą od rodzaju umowy
- Co musisz wiedzieć o odbiorze mieszkania od dewelopera?
- Co powinien zawierać protokół odbioru mieszkania od dewelopera?
- Co w przypadku wystąpienia wad istotnych przy odbiorze?
- Co z wadami niezgłoszonymi w protokole?
- Rękojmia za wady i odszkodowanie od dewelopera
- Podsumowanie
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
- Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo
- Mieszkanie w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 2/2 Związek partnerski
- Nierówny podział nieruchomości po rozwodzie. Kiedy możesz liczyć na przyznanie większej części wspólnego majątku?
Prawa kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym zależą od rodzaju umowy
Istnieje kilka rodzajów umów z deweloperem, a ich zawarcie zależy przede wszystkim od tego na jakim etapie inwestycji kupujesz lokal.
1
Jeśli budynek ma dopiero powstać, zawierasz klasyczną umowę deweloperską. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, wydzielić prawnie lokal i sprzedać Ci mieszkanie lub dom jednorodzinny.
2
Inwestycja deweloperska może być już na końcowym etapie. Wtedy zawierasz umowę w której zakres wchodzi wydzielenie lokalu (nazywa się to ustanowieniem odrębnej własności) i zobowiązanie dewelopera sprzedaży. Nie ma wtedy elementu budowy, ponieważ budynek już stoi.
Zawarcie obu tych umów nie oznacza, że stajesz się po zakończeniu budowy właścicielem mieszkania. Dodatkowo konieczne jest jeszcze podpisanie odrębnej umowy przeniesienia własności.
3
Oprócz tego możemy wyróżnić sytuację, gdy inwestycja została zakończona. Gdy deweloper sprzedaje gotowe mieszkanie, nie zawiera się umowy deweloperskiej, ale umowę sprzedaży. Odbiór lokalu jest wówczas znacznie prostszy.
W związku z tym przepisy przewidują odmienny tryb odbioru mieszkania w zależności od tego czy budynek już istnieje czy jest dopiero w budowie.
Na marginesie wspomnę, że trzy umowy które wymieniłem wyżej to nie wszystko. Mamy również takie umowy jak rezerwacyjna czy przedwstępna. Nie mają one jednak większego wpływu na proces odbioru mieszkania.
Co musisz wiedzieć o odbiorze mieszkania od dewelopera?
Przepis, który reguluje procedurę odbioru to art. 41 ustawy deweloperskiej[1]. Jest on dość złożony dlatego nie będę go przywoływał w całości.
Najważniejsze co warto zapamiętać, to, to że odbiór:
- rozpoczyna się od wskazania deweloperowi wad lokalu, a kończy ich usunięciem (lub odmową usunięcia), dlatego może trwać nawet kilka miesięcy;
- jest obowiązkiem zarówno dewelopera, jak i kupującego mieszkanie;
- może rozpocząć się dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku, ale musi zakończyć się przed zawarciem umowy przeniesienia własności. Odbiór przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie jest nieważny i musi być powtórzony;
- jest często zabezpieczony karami umownymi (np. w razie niestawiennictwa jednej ze stron);
- w przypadku umowy deweloperskiej jest bardziej skomplikowany, niż w przypadku zwykłej umowy sprzedaży mieszkania. Nabywca mieszkania przy umowie deweloperskiej ma też więcej możliwości i praw niż przy zwykłej umowie sprzedaży;
- dotyczy wyłącznie kwestii technicznych (wad lub usterek) lokalu, a nie kwestii prawnych (np. własności gruntu);
- może być połączony z wydaniem lokalu. Pamiętaj jednak, że wydanie lokalu bez notarialnej umowy przeniesienia własności oznacza, że nie jesteś jeszcze właścicielem;
- jest potwierdzany protokołem, który powinny podpisać obie strony umowy.
Odbiór mieszkania od dewelopera – jak przebiega przy umowie deweloperskiej?
W przypadku umowy deweloperskiej (tj. gdy „kupiłeś” mieszkanie na etapie budowy), odbiór przebiega następująco:
- budynek otrzymuje pozwolenie na użytkowanie (ewentualnie, gdy pozwolenie nie jest wymagane wystarczy zawiadomienie nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy),
- deweloper w uzgodnieniu z kupującym ustala termin odbioru lokalu,
- w dniu odbioru sprawdza się:
- czy mieszkanie nie ma usterek,
- czy lokal jest zgodny z umową – ma odpowiednią powierzchnię, położenie, układ pomieszczeń, standard wykończenia. Wszelkie usterki i wady powinny być dokładnie wpisane do protokołu, ze wskazaniem wad istotnych (wyjaśniam to dokładnie niżej).
- w terminie 14 dni od podpisania protokołu deweloper informuje kupującego czy uznaje wady. Odmowa uznania wad musi zawierać uzasadnienie oraz powinna zostać doręczona na piśmie lub trwałym nośniku (np. płycie lub pendrivie). Brak doręczenia oznacza, że wady są uznane,
- następnie w terminie 30 dni od podpisania protokołu deweloper powinien usunąć wady albo wskazać nową datę ich usunięcia. Jeśli na tym etapie usterki nie zostaną usunięte, inicjatywę przejmuje kupujący,
- najpierw wyznacza deweloperowi dodatkowy termin usunięcia wad, a jeśli i to okaże się nieskuteczne może zlecić usunięcie wad innej formie na koszt dewelopera.
Tak wygląda standardowa procedura zgłaszania wad przy umowie deweloperskiej. Nieco inaczej przebiega, gdy w trakcie odbioru zostanie stwierdzona wada istotna. Kupujący mieszkanie zyskuje wtedy dodatkowe uprawnienie do odstąpienia od umowy. Co to jest wada istotna i jak przebiega wtedy odbiór wyjaśniam niżej.
Jak przebiega odbiór mieszkania od dewelopera przy umowie sprzedaży?
W przypadku umowy sprzedaży stosujemy tylko niektóre przepisy ustawy deweloperskiej o odbiorze[2]. To oznacza, że z jednej strony odbiór jest łatwiejszy, ale jednocześnie przysługuje Ci mniej uprawnień. Nie obawiaj się jednak, bo to nie znaczy że umowa deweloperska jest lepsza od umowy sprzedaży. Ustawodawca dał po prostu większą ochronę kupującemu mieszkanie na etapie budowy. Istnieje wtedy więcej potencjalnych ryzyk niż przy umowie sprzedaży (kiedy lokal jest już gotowy).
W przypadku umowy sprzedaży mieszkania odbiór przebiega następująco:
- deweloper w uzgodnieniu z kupującym ustala termin odbioru lokalu;
- w dniu odbioru sprawdza się:
- czy mieszkanie nie ma usterek,
- czy lokal jest zgodny z umową – ma odpowiednią powierzchnię, położenie, układ pomieszczeń, standard wykończenia. Wszelkie usterki i wady powinny być dokładnie wpisane do protokołu, ze wskazaniem wad istotnych.
Pamiętaj, że opisuję tutaj uprawnienia uregulowane w ustawie deweloperskiej. Każdy kupujący mieszkanie, bez względu czy zawiera umowę deweloperską czy umowę sprzedaży ma również inne uprawnienia. Przysługują one na podstawie Kodeksu cywilnego z tytułu odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy lub rękojmi (wyjaśniam to niżej).
Obserwuj mnie na Facebooku i Instagramie
Co powinien zawierać protokół odbioru mieszkania od dewelopera?
Ważne
Sporządzenie protokołu odbioru to obowiązek obu stron umowy – dewelopera i kupującego. Protokół odbioru powinien mieć formę pisemną lub dokumentową (np. elektroniczną). Deweloper nie może odmówić wpisania do protokołu faktycznej usterki lub wady. Wpisanie wady do protokołu nie oznacza też, że deweloper ją usunie. Pamiętaj, że w takiej sytuacji deweloper ma zazwyczaj 14 dni na przekazanie informacji o uznaniu wady oraz 30 dni na usunięcie usterek.
Protokół odbioru powinien zawierać:
- miejsce, datę i listę osób uczestniczących w odbiorze,
- wskazanie wszystkich wad i usterek w lokalu. Wady i usterki to nie tylko źle wykonane prace budowlane, ale również brakujące elementy wyposażenia czy nawet inny metraż pomieszczeń niż wynikający z umowy. Mogę tu wymienić przykładowo nieszczelne instalacje, krzywe ściany, nieprawidłowo położone tynki, ale również brakujące gniazdka elektryczne. Ocenie podlega tutaj to do czego zobowiązał się deweloper w umowie,
- wskazanie wad istotnych w lokalu,
- wyraźne wskazanie, że odmawiasz odbioru z powodu wystąpienia wad istotnych (jeśli deweloper ich nie uzna),
- wskazanie czy z dniem odbioru dochodzi do wydania lokalu (tj. wydania kluczy, dokumentacji technicznej, pilota, kodów do domofonu itp.). W zależności od treści umowy, lokal może być też wydany później. Pamiętaj, że z dniem wydania lokalu ponosisz koszty jego utrzymania.
Co w przypadku wystąpienia wad istotnych przy odbiorze?
Przepisy nie wskazują, co to jest wada istotna. Natomiast według sądów [3] jest to:
„wada tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu dostawy, wyłącza normalne jego wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie.”
Jest to sformułowanie bardzo ogólne, ale chodzi np. o mniejszą powierzchnię mieszkania niż wynikająca z projektu, brak części instalacji czy przyłączy w lokalu, a nawet brak okna, drzwi wejściowych czy balkonu.
W przypadku wady istotnej powinieneś zgłosić ją wprost do protokołu.
Możesz mieć wtedy do czynienia z dwoma sytuacjami:
1. Jeśli deweloper uzna wadę istotną nie możesz odmówić odbioru.
Deweloper ma wtedy 30 dni na usunięcie usterek albo wyznaczy samodzielnie nowy termin. Jeśli na tym etapie usterki mieszkania nie zostaną usunięte, inicjatywę przejmuje kupujący i wyznacza dodatkowy termin. Jeśli również i to okaże się nieskuteczne, możesz odstąpić od umowy deweloperskiej.
2. Jeśli deweloper nie uzna wady istotnej, możesz odmówić odbioru.
Wyznacza się wtedy dodatkowy termin na usunięcie usterek. Przy powtórnym odbiorze możesz odmówić odbioru tylko wtedy, gdy wystąpisz o opinię rzeczoznawcy budowlanego. Deweloper może bowiem twierdzić, że wada jest nieistotna i np. nie utrudnia korzystania z mieszkania. Rzeczoznawca będzie na tym etapie pełnił funkcję arbitra, który oceni całą sytuację. Gdy potwierdzi istnienie wady istotnej możesz odstąpić od umowy, a deweloper zwróci Ci poniesione koszty rzeczoznawcy.
Podsumujmy. W razie nieusunięcia wady nieistotnej możesz zlecić usunięcie wad innej formie na koszt dewelopera. W razie nieusunięcia wady istotnej możesz odstąpić od umowy.
Co z wadami niezgłoszonymi w protokole?
Nic straconego – wady, które nie zostały wskazane w protokole możesz zgłaszać deweloperowi do momentu zawarcia umowy sprzedaży. Tu ważne zastrzeżenie – w razie zgłoszenia kolejnych wad, nie przysługuje już prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Możesz co najwyżej zlecić usunięcie wad w innej formie na koszt dewelopera.
Rękojmia za wady i odszkodowanie od dewelopera
Cała procedura odbioru mieszkania od dewelopera może wydawać się nieco skomplikowana. Można jednak spojrzeć na to nieco inaczej – mianowicie, jak na szereg dodatkowo przysługujących uprawnień. Jak już wspomniałem proces odbioru lokalu jest bardziej złożony w przypadku umowy deweloperskiej.
Przebiega z kolei dużo prościej, gdy zawierasz umowę sprzedaży. W takim przypadku ustawa deweloperska wymaga od Ciebie przede wszystkim podpisania protokołu odbioru. Jeśli jednak w lokalu zostaną stwierdzone wady, możesz skorzystać z innych przepisów. Podstawą będzie wtedy Kodeks cywilny i roszczenia z tytułu rękojmi za wady lub roszczenia odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy. Opiszę je dokładnie w jednym z kolejnych wpisów na blogu.
Podsumowanie
Na poniższej grafice przedstawiam najważniejsze kwestie dotyczące odbioru mieszkania od dewelopera.
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Jak wygląda odbiór lokalu użytkowego od dewelopera?
Procedura, którą opisałem we wpisie dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Odbiór lokalu użytkowego odbywa się na zasadach ustalonych w umowie. W tym zakresie ustawa deweloperska wymaga jedynie określenia w umowie terminu odbioru i obowiązku zawiadomienia o odbiorze. Deweloper i kupujący mogą jednak doprecyzować te kwestie w umowie.
Co się stanie jak nie stawię się na odbiorze mieszkania?
Deweloper ma wtedy obowiązek przeprowadzić ponowny odbiór. W takim przypadku zawiadomi Cię pisemnie o nowym terminie. Jeśli nie stawisz na nim ponownie, deweloper może odstąpić od umowy. Tu małe zastrzeżenie – odstąpienie jest możliwe tylko, gdy między zawiadomieniem o pierwszym i drugim terminie odbioru upłynęło co najmniej 60 dni.
Czy muszę odebrać mieszkanie od dewelopera osobiście?
W dniu odbioru musisz stawić się osobiście albo wyznaczyć do tej czynności pełnomocnika. Wystarczająca będzie forma pisemna pełnomocnictwa. Często kupujący dokonują odbioru przy udziale wyspecjalizowanych firm lub inspektorów nadzoru. Osoby te pomogą Ci wykryć wady i usterki w lokalu, ale formalnie, to na Tobie ciąży obowiązek podpisania protokołu odbioru.
Kiedy mogę odmówić odbioru lokalu?
Pamiętaj, że jest różnica między odmową odbioru, a odmową podpisania protokołu.
Odmówić odbioru możesz tylko, gdy deweloper nie uzna wady istotnej zgłoszonej do protokołu (jakie przysługują Ci wtedy uprawnienia wyjaśniam wyżej). Jeśli chodzi o protokół, to nie możesz odmówić jego podpisania. Deweloper w dniu odbioru nie może odmówić wpisania do protokołu żadnej z zauważonych wad lub usterek, może ich natomiast na dalszym etapie nie uznać. Samo wpisanie wady nie jest równoznaczne z koniecznością jej usunięcia (np. kupujący mieszkanie może nadużyć swoich uprawnień i zgłosić coś co wadą nie jest). Gdybyś jednak nie podpisał protokołu, może to być uznane nawet jako niestawienie się na odbiorze.
[1]Pełna nazwa to ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695).
[2]Art. 41 us. 1-3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
[3]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 29 maja 2020 r., sygn. akt I AGa 55/20