Podnajem mieszkań jako sposób inwestowania w nieruchomości.
W tym wpisie przedstawię jeden ze sposobów zarabiania na nieruchomościach jakim jest podnajem mieszkań. Tradycyjny sposób inwestowania w mieszkania, czyli zakup w celu wynajmowania wiąże się z wysoką barierą wejścia na ten rynek. Koszt początkowy (zakupu) jest wysoki, kredyt natomiast wymaga wkładu własnego i dodatkowo zdolności kredytowej. Rozwiązaniem może okazać się podnajem cudzej nieruchomości. Nie musisz być właścicielem mieszkania, żeby je podnajmować i na nim zarabiać.
Spis treści
- Jak wygląda podnajem w praktyce?
- Co mówią przepisy o podnajmie mieszkania?
- Zgoda na podnajem wolą wynajmującego?
- Forma i czas trwania umowy podnajmu mieszkania
- Jakie są korzyści z zawarcia umowy podnajmu?
- O czym należy pamiętać
Powiązane wpisy na blogu
- Czy warto korzystać z najmu okazjonalnego?
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
- Udział w nieruchomości – na co zwrócić uwagę przed zakupem?
- Zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Procedura, gdzie szukać ogłoszeń, jakie są zalety i zagrożenia przy licytacji.
Jak wygląda podnajem w praktyce?
Najlepiej w tym celu posłużyć się przykładem. Gdy jesteśmy najemcą (czyli korzystającym z lokalu) umawiamy się z wprost z wynajmującym (osobą oddającą lokal do używania – najczęściej właścicielem), że jego mieszkanie zostanie oddane w podnajem osobie trzeciej albo też bez wyraźnego informowania wynajmującego sami na własną rękę podnajmujemy taki lokal. Oba przypadki są prawnie dozwolone, ale od strony prawnej kluczowe są szczegóły.
Co mówią przepisy o podnajmie mieszkania?
Szczegółowe regulacje dotyczące podnajmu mieszkań, znajdziemy przede wszystkim w Kodeksie cywilnym (kc) w art. 667[1], art. 668[2], i art. 6882 [3] oraz ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (uopl), a konkretnie w art. 11 ust. 2 pkt 3[4] uopl. Przede wszystkim istotne jest to, że możliwość podnajmu zależy od tego jak tę kwestię uregulowały strony w umowie najmu.
Na podstawie ww. przepisów należy wskazać dwa przypadki:
1) gdy umowa najmu przewiduje obowiązek uzyskania zgody na podnajem mieszkania oraz
2) gdy umowa najmu nie zawiera żadnych postanowień dotyczących podnajmu.
W pierwszej sytuacji, umowa najmu zawiera wymóg uzyskania zgody wynajmującego w formie pisemnej na zawarcie dodatkowej umowy z podnajemcą. W drugim z kolei, umowa najmu nie zawiera żadnych postanowień w temacie podnajmu. Przy obu sytuacjach zawarcie przez najemcę umowy podnajmu nie powoduje jej nieważności. Mówiąc wprost zawarcie umowy podnajmu, gdy umowa najmu wymaga zgody wynajmującego, jak i gdy nie zawiera takiego wymogu jest ważne i skuteczne. Jest to jednak obarczone dużym ryzykiem, bo mimo tego, że umowa podnajmu jest ważna – wynajmujący, może zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 uopl wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym wypowiedzeniem. Wypowiedzenie to wywołuje równoczesne rozwiązanie umowy podnajmu. Aby uniknąć więc niepewności, najemca jak i podnajemca powinni w każdym przypadku zadbać o uprzednią zgodę wynajmującego na podnajem w formie pisemnej.
Jedyna sytuacja, gdy nie musimy pytać o zgodę na podnajem to oddanie lokalu do korzystania osobom wobec których mamy obowiązki alimentacyjne – to znaczy małżonkowi, dzieciom, rodzeństwu i dziadkom, oraz osobom z którymi łączy nas więź osobista (np. partnerowi życiowemu). Przez obowiązki alimentacyjne rozumiem tutaj prawny obowiązek utrzymania konkretnej osoby, a nie wyrok sądowy zasądzający alimenty.
Zgoda na podnajem wolą wynajmującego?
Żaden z przepisów nie wskazuje, czym powinien kierować się wynajmujący, który nie zgadza się na podnajem swojego mieszkania. Teoretycznie odmowę może wyrazić wprost i nie wymaga żadnego uzasadnienia. Musimy mieć jednak na uwadze, że orzecznictwo sądowe doprecyzowało tę kwestię i zgodnie z jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego[5] taka odmowa wymaga uzasadnienia.
Rozwiązaniem tej kwestii może być, zawarcie w umowie najmu wyraźnego postanowienia, że podnajem wymaga uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego wraz ze wskazaniem przypadków, kiedy zgoda zostanie wyrażona.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie możesz wskazać w umowie najmu, że w razie podnajmu mieszkania czynsz najmu (tzw. odstępne) podwyższysz o określoną wartość np. 30 procent, co powoduje, że ewentualny podnajem może być ekonomicznie nieopłacalny.
Jeśli z kolei jesteś najemcą i planujesz podnająć zajmowane mieszkanie, w Twoim interesie jest, aby umowa zawierała postanowienie, że wynajmujący wyraża zgodę na dalszy podnajem. Wtedy dodatkowa pisemna zgoda wynajmującego na podnajem nie będzie już konieczna – zgodził się na nią wprost w umowie.
Forma i czas trwania umowy podnajmu mieszkania
Podobnie jak to ma miejsce w przypadku umowy najmu, podnajem nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy. Nawet umowa ustna będzie ważna i skuteczna. Wyjątek, gdzie jest wymagana forma pisemna dotyczy wyłącznie szczególnej formy najmu tzw. najmu okazjonalnego. Jest to szczególnie korzystna dla wynajmującego forma umowy najmu, ponieważ ułatwia ewentualną eksmisję nieuczciwego lokatora.
Musisz pamiętać też, że gdy pominiesz formę pisemną umowy najmu lub podnajmu, będą one traktowane jako zawarte na czas nieokreślony, chyba że zawrzesz je na okres krótszy niż rok.
Dla zabezpieczenia interesów wszystkich stron, każda umowa najmu i podnajmu powinna mieć jednak formę pisemną.
Pamiętaj również, że umowę podnajmu możesz zawrzeć na czas określony, jak i nieokreślony. Nie może być on dłuższy niż czas trwania umowy najmu. Zgodnie z art. 668 § 2 kc umowa podnajmu rozwiązuje się z chwilą ustania umowy najmu.
Jakie są korzyści z zawarcia umowy podnajmu?
Na poniższej grafice znajdziesz wymienione główne korzyści, jakie wiążą się z zawarciem umowy podnajmu mieszkania.
Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
O czym należy pamiętać:
- umowa najmu i podnajmu powinna mieć formę pisemną,
- umowę podnajmu możesz zawrzeć na czas określony i nieokreślony – nie dłużej jednak niż czas trwania umowy najmu,
- umowa podnajmu rozwiązuje się z chwilą ustania umowy najmu,
- gdy jesteś wynajmującym zadbaj o to, aby umowa najmu zawierała postanowienia o obowiązku wyrażenia zgody na podnajem. Zgoda powinna mieć formę pisemną, a umowa najmu powinna określać warunki jej wyrażenia. Możesz również zapisać w umowie najmu, że w razie ewentualnego podnajmu podwyższysz czynsz najmu;
- gdy jesteś najemcą i planujesz podnająć dalej mieszkanie:
– zawieraj obie umowy (najmu i podnajmu) w formie pisemnej,
– zastrzeż w umowie najmu, że wynajmujący wprost wyraża zgodę na dalszy podnajem. Takie postanowienie jest równoznaczne z jego zgodą w formie pisemnej.
[1]Art. 667 kc § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. § 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
[2]Art. 668 kc § 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. § 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
[3]Art. 6682 kc Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
[4]Art. 11 ust. 2 pkt 3 uopl Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 3)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (…)
[5]Wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 1999 r. sygn. akt III CKN 127/98