Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Kiedy sąd uchyli uchwałę?
Spis treści
- Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
- Jaki jest termin zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
- Kiedy sąd uchyli uchwałę wspólnoty?
- Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – jak to zrobić po kolei
- Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – checklista
- Ile kosztuje zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
- Czy zaskarżenie wstrzymuje uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
- W czym mogę Ci pomóc?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej. Jak wspólnota podejmuje decyzje?
- Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej
- Epicki flip. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie?
Kto może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali[1] uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu może zaskarżyć wyłącznie właściciel lokalu. Takie prawo ma zarówno właściciel lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego. Nie ma znaczenia czy lokal służy celom mieszkalnym, czy prowadzeniu firmy.
Nie ma również znaczenia czy jest kilku właścicieli lokalu, bo prawo zaskarżenia uchwały przysługuje każdemu współwłaścicielowi, bez względu na wielość przysługującego mu udziału (również małżonkom). Prawa odwołania się od uchwały nie ma jednak najemca lokalu, członek jego rodziny (nie będący właścicielem) oraz zarządca budynku (lub administrator).
Jeśli chcesz zaskarżyć uchwałę nie musisz też brać udziału w zebraniu wspólnoty lub zgłaszać uwag do protokołu zebrania. Co więcej, nie musisz w ogóle głosować, a nawet możesz odwołać się od uchwały na którą się zgodziłeś. Możesz więc „zmienić zdanie”, gdy np. podczas głosowania nie byłeś świadomy konsekwencji podjętej uchwały.
Czy były właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę?
Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej może zaskarżyć wyłącznie aktualny właściciel lub współwłaściciel lokalu. W razie sprzedaży lokalu, były właściciel, który zaskarżył uchwałę traci prawo uczestniczenia w procesie. Nazywamy to utratą legitymacji czynnej. W takiej sytuacji sądy[2] przyjmują, że do sprawy powinien przystąpić aktualny właściciel. Jeśli tego nie zrobi powództwo będzie oddalone, a uchwała utrzymana.
Były właściciel nie może zaskarżyć uchwały, co jednocześnie nie pozbawia go możliwości dochodzenia swoich praw w sądzie. Może on w odrębnym procesie skorzystać z tzw. powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały[3].
Jaki jest termin zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z prawem[4] masz 6 tygodni na zaskarżenie uchwały, liczone od momentu:
- podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli,
- powiadomienia o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów (lub w tzw. trybie mieszanym – częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie).
W przypadku uchwały przegłosowanej na zebraniu sytuacja jest prosta, ponieważ każdemu właścicielowi termin biegnie jednakowo. Gdy uchwała jest podejmowana indywidualnie lub w sposób mieszany, wspólnota mieszkaniowa musi poinformować o jej treści wszystkich współwłaścicieli. Zazwyczaj wystarczy wywieszenie takiej informacji na tablicy ogłoszeń lub wrzucenie jej do skrzynek lokatorów. Jednak, gdy właściciel mieszka w innym miejscu, wymagane jest wyjątkowo- wysłanie jej listem poleconym. Termin do zaskarżenia będzie więc w tym wypadku indywidualny i może się różnić co do każdej osoby.
Pamiętaj, że termin 6 tygodni jest nieprzekraczalny. W tym terminie powinieneś złożyć pozew o uchylenie uchwały do sądu. Jeśli tego nie zrobisz uchwała będzie wiążąca, a jej uchylenie bardzo utrudnione. Właściciel lokalu może co prawda żądać stwierdzenia nieważności lub nieistnienia uchwały również po tym okresie, ale błędy przy jej podjęciu muszą być rażące[5].
Kiedy sąd uchyli uchwałę wspólnoty?
Kiedy możesz liczyć na uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej? Art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali wymienia poniższe okoliczności, w których możliwe jest uchylenie uchwały wspólnoty:
- niegodność uchwały wspólnoty z przepisami;
- niegodność uchwały z umową właścicieli lokali;
- naruszenie zasad zarzadzania nieruchomością wspólną lub
- naruszenie interesów właściciela.
Są to cztery niezależne od siebie przyczyny. Wystarczy, że wystąpi jedna z nich a sąd uchyli uchwałę.
Niezgodność uchwały wspólnoty z przepisami
W tym przypadku chodzi o wszystkie przepisy prawne, a nie tylko ustawę o własności lokali. Uchwała może być niezgodna z innymi ustawami, rozporządzeniami a nawet prawem miejscowym (np. uchwałami rad gmin). Niezgodność może dotyczyć zarówno naruszenia przepisów dotyczących kompetencji wspólnoty, jak i procedury podjęcia uchwały.
Przykład 1 Zakaz najmu krótkoterminowego i prowadzenia działalności w lokalach.
Wspólnota przyjęła regulamin porządku domowego, w którym zakazała prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach oraz zakazała wynajmu krótkoterminowego. Taka uchwała będzie niezgodna z prawem ponieważ wykracza poza zakres uprawnień wspólnoty.
Wspólnota nie może ingerować w prawo własności indywidualnego mieszkańca, ponieważ żaden przepis prawa nie daje jej takich uprawnień. Kompetencje wspólnoty ograniczają się do zarządzania nieruchomością wspólną.
Przykład 2 Koszty utrzymania wind
W sprawie, którą zajmował się Sąd Apelacyjny w Krakowie[6] wspólnota podjęła uchwałę dotyczącą ponoszenia kosztów utrzymania i eksploatacji wind. Lokale z bezpośrednim dostępem do windy, miały pokrywać większą część kosztów w porównaniu do lokali, które były położone dalej od windy. Taka uchwała jest niezgodna z prawem, ponieważ art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali decyduje o wysokości ponoszenia kosztów utrzymania budynku. Koszt jest zawsze związany z posiadanym przez lokatorów udziałem w nieruchomości wspólnej. To oznacza, że właściciele większych lokali płacą więcej. Sąd stwierdził, że nie można różnicować sytuacji mieszkańców biorąc pod uwagę inne kryterium niż wielkość udziału.
Przykład 3 Nieprawidłowe zwołanie zebrania wspólnoty
Błędy przy podjęciu uchwały mogą mieć charakter formalny lub materialny. Naruszenie zasad zwołania zebrania wspólnoty ma charakter formalny. Może to być podstawą uchylenia uchwały tylko wyjątkowo, a orzecznictwo sądowe podchodzi do tego liberalnie. Przykładowo w jednej ze spraw wspólnota podjęła uchwałę, która nie była objęta zawiadomieniem. W trakcie zebrania został rozszerzony porządek obrad, a uchwałę podjęto w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów). Sąd Najwyższy do którego trafiła ta sprawa uznał, że było to dopuszczalne. Odwołujący się nie wykazał, że miało to wpływ na treść uchwały[7]. W orzecznictwie znajdziemy też bardziej rygorystyczne podejście. Sąd Apelacyjny w Krakowie uchylił uchwałę, a jednym z powodów była błędna informacja o zebraniu (nie otrzymał jej właściciel tylko podmiot zarządzający mieszkaniem)[8].
Przykład 4 Zmiana sposobu zarządu
Zmiany formy zarządu dotyczy najczęściej nowych inwestycji deweloperskich. Wspólnoty mieszkaniowe zmieniają wtedy zarządcę wskazanego przez dewelopera i powołują swój zarząd spośród mieszkańców. Taka zmiana wymaga uchwały wspólnoty, zaprotokołowanej przez notariusza. Niezachowanie tej formy powoduje, że jest ona niezgodna z przepisami[9].
Więcej na temat zmiany zarządcy znajdziesz w tym wpisie na blogu.
Niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali
Właściciele lokali mogą ustalić w umowie sposób zarządu nieruchomością wspólną lub określić to
w uchwale. Wszystkie podejmowane później uchwały powinny być zgodne z tymi ustaleniami.
Przykład: Zwiększenie liczby członków zarządu
Właściciele lokali ustalili w umowie, że zarząd wspólnoty liczy 2 osoby. Podjęte przez wspólnotę uchwały, które powołują trzech lub więcej członków zarządu będą niezgodne z umową. W razie zaskarżenia takiej uchwały sąd ją uchyli.
Naruszenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną
Uchwała może być również uchylona, gdy dotyczy niegospodarnego wykorzystania środków wspólnoty. Kluczowe jest to, że nadrzędnym celem wspólnoty mieszkaniowej jest dbanie o stan nieruchomości wspólnej.
Przykład 1 Zaciągnięcie kredytu przez wspólnotę
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o zaciągnięciu kredytu na dokończenie remontu dachu, ocieplenia ścian i odwodnienia budynku. Taka uchwała zapewnia zachowanie nieruchomości we właściwym stanie, a inwestycja nie stanowi „nadmiernego” i nieuzasadnionego wydatku[10].
Przykład 2 Koszty poprawy estetyki budynku
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o wykonaniu prac, które miały poprawić estetykę terenu wokół budynku. Z uwagi na pilniejsze wydatki, uchylono ją drugą uchwałą i zrezygnowano z wykonania tych prac. Część lokatorów zaskarżyło drugą uchwałę. Sąd uznał, że rezygnacja była uzasadniona, bo gospodarowanie środkami wspólnoty wymaga ustalenia priorytetów. W pierwszej kolejności powinny być wykonywane niezbędne remonty budynku – natomiast wydatki na estetykę w dalszej[11].
Naruszenie interesów właściciela
W tym przypadku chodzi o obiektywny interes właściciela lokalu. Uchwała wspólnoty może go naruszać, gdy ma np. na celu pokrzywdzenie jednego z mieszkańców.
Przykład 1 Rozbudowa hotelu
Wspólnota mieszkaniowa obejmowała kilkadziesiąt lokali turystycznych (samodzielnych lokali) i jeden większy w formie hotelu. Właściciel hotelu zaplanował jego rozbudowę na swój koszt oraz doprowadził do podjęcia przez wspólnotę niezbędnych uchwał. Właściciel jednego z lokali turystycznych zaskarżył uchwałę wspólnoty twierdząc, że narusza ona jego interesy. Sąd uznał uchwałę za prawidłową i uznał, że interes indywidualnego właściciela nie został naruszony. W wyroku zwrócono uwagę na to, że koszty rozbudowy miał ponieść wyłącznie właściciel hotelu[12].
Przykład 2 Obciążenie właścicieli lokali nadmiernymi opłatami
Wspólnota mieszkaniowa uchwaliła znaczne podwyższenie zaliczki na fundusz remontowy. Spółka, która miała sporo lokali w budynku zaskarżyła uchwałę. Sąd uchylił ją wskazując, że podwyższenie zaliczek na fundusz remontowy musi wynikać z racjonalnych przyczyn. Wspólnota nie miała w planach istotnych remontów, budynek był nowy, a remonty z lat poprzednich kosztowały niewiele. Wspólnota nie udowodniła, że nowa wysokość opłat jest uzasadniona[13].
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – jak to zrobić po kolei
Jeśli chcesz zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej wykonaj po kolei te czynności:
- Zbierz dokumenty z których wynika prawo własności lokalu (np. księga wieczysta, akt notarialny zakupu lokalu);
- Ustal kiedy otrzymałeś informację o uchwale (masz tylko sześć tygodni na jej zaskarżenie);
- Ustal dane wspólnoty – nazwę, numer NIP i REGON (nie ma w Polsce rejestru wspólnot mieszkaniowych, podobnego do KRS czy CEIDG. Dane wspólnoty możesz uzyskać np. z rejestru REGON (LINK);
- Przygotuj argumenty dlaczego chcesz uchylenia uchwały (często powody będą bardzo indywidualne np. przez rodzaj działalności którą prowadzisz na terenie wspólnoty);
- Udaj się z ww. dokumentami do prawnika, który oceni zasadność skarżenia – zrób to jak najszybciej, ponieważ może być potrzebne uzyskanie dodatkowych dokumentów – np. opinii rzeczoznawcy;
- Zaskarżenie uchwały wspólnoty wymaga przygotowania pozwu – nie zapomnij o jego opłaceniu;
- Złóż pozew do sądu okręgowego wraz z dowodem opłacenia, dokumentem z którego wynika prawo własności lokalu i innymi dowodami.
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – checklista
Poniżej zamieszczam listę czynności, które powinieneś moim zdaniem wykonać przed zaskarżeniem uchwały.
Ile kosztuje zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Opłata jest stała i wynosi 200 zł od każdej uchwały. Jeśli skarżysz kilka uchwał (nawet podjętych na tym samym zebraniu) musisz złożyć wielokrotność tej kwoty (np. opłata od zaskarżenia trzech uchwał wyniesie 600 zł (3 x 200 zł). Opłatę wnosi się na rachunek bankowy sądu okręgowego do którego składasz pozew.
Czy zaskarżenie wstrzymuje uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Nawet gdy zaskarżysz uchwałę do sądu jest ona wiążąca i „wykonalna” z chwilą podjęcia. Możesz jednak złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały bezpośrednio w pozwie. Sąd w specjalnym postępowaniu zabezpieczającym może wstrzymać wykonanie uchwały wydając odrębne postanowienie. Bez złożenia wniosku uchwała będzie skuteczna do momentu uzyskania prawomocnego wyroku. W literaturze prawniczej wskazuje się, że sąd może uchwałę wstrzymać nawet bez Twojego wniosku. Pamiętaj jednak, że jeśli złożysz wniosek to sąd musi go merytorycznie rozstrzygnąć. Bez wniosku nie ma takiego obowiązku – jest to fakultatywne.
W czym mogę Ci pomóc?
Jesteś właścicielem lokalu i uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest dla Ciebie niekorzystna?
Ustalę czy zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest zasadne i będę Cię reprezentował w sądzie.
Działasz jako zarząd wspólnoty lub zarządca i otrzymałeś pozew z sądu o uchylenie uchwały?
Pomogę Ci na etapie sporu sądowego.
Masz wątpliwości czy wspólnota może podjąć uchwałę?
Ustalę fakty i przygotuję projekt uchwały.
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy współwłaściciel mieszkania może zaskarżyć uchwałę wspólnoty?
Prawo zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ma każdy współwłaściciel – nawet dysponujący niewielkim udziałem. Może to również zrobić każdy z małżonków właścicieli.
Czy sąd może uchylić częściowo uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Możesz zaskarżyć tylko część uchwały wspólnoty np. konkretny jej punkt. Sąd również może uchylić częściowo uchwałę – w takim wypadku uchwała obowiązuje w części nieuchylonej. Zwróć jednak uwagę na to, że możesz zaskarżyć uchwałę wspólnoty w określonym terminie 6 tygodni. Jeśli zaskarżysz ją tylko częściowo, to po upływie tego terminu nie będziesz mógł tego rozszerzyć na pozostałe punkty uchwały. Potwierdził to w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Apelacyjny w Gdańsku[14].
Czy można zaskarżyć uchwałę, która nie uzyskała większości głosów (tzw. uchwałę negatywną)?
Do niedawna zdania w tej kwestii były podzielone. Jeśli uchwała nie uzyska większości głosów to znaczy, że jej nie podjęto. Niektóre sądy przyjmowały, że mamy wtedy do czynienia z tzw. uchwałą negatywną, którą można zaskarżyć[15]. Zmiana nastąpiła w ubiegłym miesiącu – Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2024 r.[16] stwierdził, że zaskarżenie uchwały wspólnoty jest niemożliwe.
[1]Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)
[2]Przykładowo: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 14 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 506/12
[3]Potwierdził to m.in. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt V ACa 470/19
[4]Mówi o tym art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali
[5]Tak m.in. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 3 września 2021 r., sygn. akt I ACa 113/21
[6]Wyrok z 11 grudnia 2019 r., sygn. akt I ACa 117/19
[7]Wyrok Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06
[8]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 5 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 1004/15
[9]Tak przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/05
[10]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 434/15
[11]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23 listopada 2018 r., sygn. akt I ACa 448/18
[12]Wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2018 r., sygn. akt IV CSK 383/17
[13]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 21 grudnia 2018 r., sygn. akt I ACa 270/18
[14]Np. Wyrok Sądu Najwyższego z 23 września 2014 r., sygn. akt V ACa 463/14