Umowa najmu po śmierci właściciela i najemcy. Jak płacić czynsz i kiedy najem lokalu wygasa?
W dzisiejszym wpisie wyjaśniam co dzieje się z umową najmu, gdy umiera jedna ze stron. Opisuję zarówno przypadek śmierci właściciela lokalu, jak i najemcy. Z artykułu dowiesz jakie kroki powinien podjąć wobec najemcy spadkobierca wynajmującego oraz najemca, gdy dowie się o jego śmierci. Wyjaśniam kiedy umowa najmu po śmierci strony wygasa, a kiedy trwa dalej.
Spis treści
- Umowa najmu po śmierci strony – czy najem można odziedziczyć?
- Umowa najmu po śmierci wynajmującego (właściciela)
- Co z umową po śmierci najemcy?
- Umowa najmu po śmierci najemcy lokalu użytkowego
- Śmierć najemcy, a zadłużenie lokalu
- Umowa najmu po śmierci wynajmującego i najemcy. Podsumowanie
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
- Czy po śmierci właściciela trzeba podpisać nową umowę najmu?
- Czy można stać się stroną najmu lokalu socjalnego lub komunalnego po śmierci najemcy?
- Czy zameldowanie wypełnia przesłankę „stałego zamieszkania” z najemcą?
- Co zrobić gdy wynajmujący nie uznaje, że jestem strona najmu po śmierci?
- Co z umową najmu w razie śmierci współnajemcy lokalu?
Powiązane wpisy na blogu
- Najem mieszkania – jaką umowę wybrać?
- Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
- Wzmianka w księdze wieczystej. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?
Umowa najmu po śmierci strony – czy najem można odziedziczyć?
W Kodeksie cywilnym znajdziesz art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, który mówi:
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Kluczowe jest tutaj sformułowanie „zbycie rzeczy”. Zbycie to czynność prawna czyli świadomie podjęta przez właściciela decyzja o zmianie właściciela. Będzie to np. sprzedaż lub darowizna nieruchomości, sprzedaż udziału w nieruchomości a nawet sprzedaż firmy do której należy lokal. Taka czynność powoduje, że nowy właściciel staje się automatycznie stroną trwającej umowy najmu.
Więcej na temat sprzedaży wynajętego lokalu piszę w tym wpisie na blogu.
Spadkobranie nie jest czynnością prawną, więc w przypadku śmierci jednej ze stron umowy najmu ww. przepisu nie stosujemy[1].
Stosujemy wtedy inne zasady:
- przepisy dotyczące spadku oraz
- uprawnienia dla najemcy wynikające ze szczególnych przepisów.
Umowa najmu po śmierci wynajmującego (właściciela)
Przepisy dotyczące spadków stosujemy, gdy umiera wynajmujący (najczęściej jest nim właściciel lokalu).
Z umowy najmu wynikają konkretne uprawnienia dla właściciela, przede wszystkim prawo do pobierania czynszu najmu. Takie uprawnienia powodują, że najem ma rzeczywistą i możliwą do policzenia wartość. Przykładowo przy najmie na czas oznaczony możesz policzyć jaki przychód uzyskasz do końca umowy. Takie uprawnienie nazywamy prawem majątkowym. Z chwilą śmierci wynajmującego te prawa nie znikają – „zmienia” się tylko ich właściciel. Właścicielem uprawnień wynikających z najmu staje się spadkobierca dotychczasowego wynajmującego. A bardziej precyzyjnie, prawa z najmu wchodzą do masy spadkowej, która przysługuje spadkobiercom.
Z chwilą śmierci wynajmującego jego prawa i obowiązki wykonują spadkobiercy. Umowa najmu nie wygasa. Co więcej najem wiąże spadkobierców niezależnie od tego czy o nim wiedzieli. Jeśli spadkobiercy będą chcieli wprowadzić zmiany w umowie muszą się porozumieć z najemcą i podpisać aneks albo umowę wypowiedzieć. Nabycie spadku nie daje jednak spadkobiercom szczególnych praw do zmiany czy wypowiedzenia najmu. Wiąże ich umowa o takiej treści jaką uzgodnił zmarły właściciel mieszkania z najemcą.
Podobnie jak własność nieruchomości nie wygasa w przypadku śmierci właściciela, tak samo umowa najmu się nie kończy.
Umowa najmu po śmierci wynajmującego – obowiązki najemcy
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie opłat za korzystanie z lokalu. Z chwilą śmierci zmienia się osoba uprawniona do pobierania czynszu – staje się nią spadkobierca wynajmującego. Sytuacja jest prosta jeśli wynajmujący miał tylko jednego spadkobiercę – to ta osoba jest uprawniona do odbioru czynszu najmu. Spadkobierca zmarłego właściciela powinien przedstawić notarialne poświadczenie dziedziczenia lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Jeśli jesteś osobą wynajmującą mieszkanie i otrzymasz taki dokument powinieneś płacić czynsz spadkobiercy.
Bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy jest kilku spadkobierców. Trzeba wtedy zwrócić uwagę, na to czy spadkobiercy przeprowadzili już dział spadku czy może dysponują tylko postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku. Spadek traktuje się jako pewną całość. Mogą do niego należeć zarówno prawa (np. własność nieruchomości), ale i obowiązki (długi spadkobiercy). Stwierdzenie nabycia spadku to pierwszy etap – z postanowienia sądu (lub poświadczenia dziedziczenia) będzie wynikać jaki udział (część) w spadku przysługuje konkretnej osobie. Będzie to jednak część całego spadku, a nie konkretnych rzeczy które do niego należą. O tym jaki przedmiot przypadnie danej osobie decyduje dział spadku – czyli postępowanie w którym rozdziela się przedmioty wchodzące do spadku na rzecz konkretnych osób.
Stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku to dwa odrębne i następujące po sobie etapy postępowania spadkowego.
Przykład
Zmarły Jan Nowak posiadał dwa mieszkania, działkę z domem i trochę oszczędności. Jego dwie córki uzyskały notarialne poświadczenie dziedziczenia po ½ udziału w spadku. Połowa udziału nie oznacza, że każda z córek otrzyma automatycznie po pół każdej nieruchomości i oszczędności. O tym która nieruchomość przypadnie konkretnej córce zdecyduje dopiero dział spadku. Dział spadku jak i stwierdzenie nabycia spadku można przeprowadzić u notariusza lub przed sądem.
Etap pierwszy – najemca otrzymuje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku
Czynsz najmu to określona kwota pieniędzy, którą można podzielić między kilku uprawnionych.
W prawie cywilnym nazywa się to świadczeniem podzielnym, którego można domagać się stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości. W przypadku spadku jest inaczej. Spadek to całość, a postanowienie o nabyciu spadku nie potwierdza uprawnień do konkretnych rzeczy. Gdy do spadku należy wynajęty lokal stosujemy art. 209 Kodeksu cywilnego[2]:
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Każdy ze spadkobierców może, do momentu przeprowadzenia działu spadku, żądać od najemcy zapłaty czynszu. Z otrzymanej kwoty powinien jednak rozliczyć się z pozostałymi spadkobiercami. Analogicznie najemca może zapłacić cały czynsz tylko jednej z osób uprawnionych do spadku.
Na marginesie zaznaczę, że funkcjonuje też pogląd przeciwny[3]. Według niego czynsz najmu w razie śmierci właściciela dzieli się na wszystkich spadkobierców. W takim przypadku najemca musiałby płacić czynsz częściowo każdemu ze spadkobierców (jeden ze spadkobierców nie mógłby żądać zapłaty całego czynszu). Mnie ten pogląd nie przekonuje.
Etap drugi – spadkobiercy przeprowadzają dział spadku
Gdy spadkobiercy przeprowadzą dział spadku, każdy z nich może zgodnie z art. 379 § 1 Kodeksu cywilnego żądać od najemcy tylko części czynszu (stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości). Podobnie najemca z chwilą działu spadku powinien regulować czynsz w częściach każdemu ze spadkobierców.
Pamiętaj, że spadkobiercy mogą uzgodnić z najemcą inny sposób zapłaty (np. że będzie płacił cały czynsz tylko jednemu z nich).
Gdy właściciel nie miał spadkobierców – wpłata do depozytu
Warto zwrócić uwagę na sytuację w której spadkobierca zmarłego właściciela nieruchomości nie jest znany, oraz, gdy nie ma w ogóle spadkobierców (np. gdy właściciel nie miał dzieci i rodziny). W przypadku, gdy jako najemca nie wiesz kto jest spadkobiercą, możesz złożyć wniosek do sądu o przeprowadzenie postępowania spadkowego. Jest to jednak długotrwały proces, a w Twoim interesie jest szybko uzyskać informację komu płacić czynsz najmu. Dobrym rozwiązaniem może być wtedy złożenie kwoty czynszu do depozytu sądowego. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy potwierdził, że wpłata do depozytu nie wymaga przeprowadzenia w takiej sytuacji postępowania spadkowego[4]. Depozyt sądowy to specjalne konto sądowe służące do wpłat np. gdy nie jest znany wierzyciel (osoba wobec której masz dług). Wymaga to przeprowadzenia specjalnej procedury i uzyskania najpierw zgody sądu. Po jej uzyskaniu, wpłata czynszu na depozyt sądowy będzie równoznaczna z zapłatą czynszu lub innych opłat przysługujących wynajmującemu. Pamiętaj, że możesz skorzystać z depozytu dopóki nie otrzymasz od spadkobierców dokumentu potwierdzającego prawo do spadku.
Druga sytuacja wystąpi, gdy zmarła osoba nie miała osób bliskich lub nie pozostawiła testamentu. W takiej sytuacji zgodnie z art. 935 Kodeksu cywilnego majątek zmarłego dziedziczy gmina lub Skarb Państwa. To ten podmiot staje się z chwilą potwierdzenia praw do spadku stroną umowy najmu. Gmina lub Skarb Państwa będą uprawnione do pobierania czynszu i wykonywania uprawnień zmarłego właściciela.
Co z umową po śmierci najemcy?
W Kodeksie cywilnym jest specjalny przepis, który reguluje tę sytuację – art. 691. Zgodnie z nim, z chwilą śmierci najemcy lokalu mieszkalnego określone osoby wstępują w stosunek najmu. To oznacza, że stają się one z mocy prawa stroną umowy najmu. Nie wymaga to zgody wynajmującego, bo zmiana następuje automatycznie.
Kto wstępuje w stosunek najmu po śmierci najemcy?
Pierwszy warunek dotyczy ograniczonego kręgu osób, których dotyczy ten przepis. Art. 691 Kodeksu cywilnego wymienia cztery kategorie osób, które stają się stroną umowy najmu po śmierci najemcy:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
- dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą
Dodatkowe wyjaśnienie:
- Małżonek jest współnajemcą, jeśli umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa. Niezależnie od tego czy podpis pod umową najmu złożyli oboje, czy tylko jeden z nich- małżonkowie są razem współnajemcami[5]. Kiedy małżonek nie jest współnajemcą? Gdy umowa została podpisana przed zawarciem małżeństwa, albo gdy sąd orzekł separację.
- W chwili zawarcia umowy najmu dzieci nie stają się stroną umowy najmu, ale mają prawo mieszkać w lokalu. W razie śmierci najemcy jego dzieci lub dzieci jego małżonka stają się jednak stroną umowy.
- Chodzi tutaj o prawny obowiązek alimentacyjny wynikający z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a nie zasądzony w wyroku sądowym. Jeśli najemca utrzymywał np. swojego rodzica to taka osoba stanie się po jego śmierci strona najmu. Ważne zastrzeżenie – obowiązek alimentacyjny ma swoją kolejność. Przykładowo na dziadku ciąży obowiązek wobec wnuka, ale tylko gdy nie może go wypełnić rodzic. Dlatego wnuk zazwyczaj nie wstąpi w stosunek najmu po śmierci swojego dziadka[6].
- Osoba we wspólnym pożyciu to osoba z którą łączyła najemcę więź uczuciowa, fizyczna i gospodarcza. Będzie to więc przede wszystkim konkubent (partner), niezależnie od charakteru związku (heteroseksualny, homoseksualny)[7].
Obowiązek stałego zamieszkiwania z najemcą
Drugi warunek to obowiązek stałego zamieszkiwania wyżej wymienionych osób z najemcą w chwili jego śmierci. Jeśli w/w osoby chcą być dalej stroną umowy, muszą udowodnić, że nieprzerwanie przebywały z najemcą. Co to oznacza? W chwili śmierci najemcy, mieszkanie musiało być centrum życiowym takiej osoby – np. prowadził/a z najemcą wspólne gospodarstwo domowe. Pamiętaj, że istotna jest data śmierci najemcy. Jeśli np. osoba wyprowadziła się po tej dacie, to również będzie stroną umowy[1]. Ważne jest też pojęcie „stałego mieszkania” – stroną umowy nie stanie się student mieszkający w czasie nauki u swojej rodziny[2] albo osoba pomagająca najemcy przed śmiercią, ale mieszkająca gdzie indziej[3].
Podsumowując, umowa będzie trwać po śmierci najemcy jeśli przynajmniej jedna z osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, stale mieszkała w chwili śmierci z najemcą.
Umowa najmu po śmierci najemcy lokalu użytkowego
Art. 691 Kodeksu cywilnego dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Nie stosujemy go do lokali użytkowych. W razie śmierci najemcy lokalu użytkowego taka umowa również nie wygasa, jednak ze względu na dziedziczenie. Sytuacja będzie więc podobna jak w przypadku śmierci właściciela (wynajmującego). Stroną umowy najmu lokalu użytkowego staną się więc spadkobiercy najemcy.
Ważne
Umowa najmu lokalu użytkowego podlega dziedziczeniu w obu przypadkach – zarówno śmierci wynajmującego (właściciela) jak i najemcy. Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest dziedziczona tylko przez właściciela. Najemca może stać się stroną umowy wyłącznie na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego – nie może umowy odziedziczyć.
Śmierć najemcy, a zadłużenie lokalu
Zdarza się, że mieszkanie po śmierci najemcy jest zadłużone. Kto odpowiada wtedy za zapłatę długu np. zaległego czynszu? Generalnie będą to spadkobiercy, ponieważ spadek obejmuje zarówno prawa jak i obowiązki. Nawet jeśli spadkobiercy nie staną się stroną umowy zawartej przez zmarłego najemcę (bo np. z nim nie mieszkali) to odziedziczą jego długi.
Pamiętaj jednak, że w Kodeksie cywilnym mamy szczególny przepis – art. 6881 § 1 zgodnie z którym:
Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
Opłaty z tytułu najmu mają więc obowiązek zapłacić wszystkie pełnoletnie osoby za okres w którym mieszkały z najemcą. Nie ma znaczenia czy łączyły ich z najemcą stosunki rodzinne, ani czy miały jakikolwiek tytuł prawny do lokalu (np. w przypadku podnajmu).
Zapłaty zaległego czynszu możesz żądać zarówno od spadkobierców najemcy, jak i pełnoletnich osób które z nim mieszkały.
Umowa najmu po śmierci wynajmującego i najemcy. Podsumowanie
Na poniższym schemacie porównałem co się dzieje z umową najmu po śmierci właściciela i najemcy. Niżej możesz ją pobrać w większym rozmiarze.
Pobierz grafikę w większym rozmiarze.
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy po śmierci właściciela mieszkania trzeba podpisać nową umowę najmu?
Z chwilą śmierci wynajmującego (najczęściej właściciela lokalu) jego prawa i obowiązki wykonują spadkobiercy. Te osoby stają się automatycznie stroną umowa najmu, która nie wygasa. Obowiązuje ich umowa o takiej treści jaką uzgodnił ze zmarłym właścicielem najemca. Pomimo, że nie ma wtedy obowiązku podpisywania nowej umowy warto zawrzeć aneks, w którym wskazane będą dane „nowego” wynajmującego, np. jego aktualny adres czy rachunek bankowy do regulowania czynszu.
Czy można stać się stroną najmu lokalu socjalnego lub komunalnego po śmierci najemcy?
Najem socjalny lokalu to szczególny rodzaj umowy, który dotyczy osób w szczególnej sytuacji życiowej lub majątkowej. Dlatego Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 2010 r.[11] potwierdził, że do tej umowy nie stosuje się art. 691 Kodeksu cywilnego. Umowa najmu w razie śmierci najemcy wygaśnie.
Inaczej będzie w przypadku najmu lokalu komunalnego. Do umowy z gminą stosujemy art. 691 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że umowa najmu trwa dalej. Jeśli należysz do kręgu osób wymienionych w tym przepisie i mieszkałeś z najemcą w dacie jego śmierci możesz żądać od gminy uznania się za najemcę.
Czy zameldowanie wypełnia przesłankę „stałego zamieszkania” z najemcą?
Meldunek to wyłącznie czynność techniczna, którą urząd gminy w Twojej miejscowości potwierdza przebywanie pod danym adresem. Stałe zamieszkanie z najemcą o którym mówi art. 691 Kodeksu cywilnego to jednak coś więcej. Mieszkanie musi być Twoim centrum życiowym, gdzie prowadziłeś/aś z najemcą wspólne gospodarstwo domowe. Żeby to udowodnić nie wystarczy dostarczyć wynajmującemu (np. gminie) zaświadczenia o meldunku, ale trzeba to udowodnić przy pomocy innych dokumentów lub świadków.
Co zrobić gdy wynajmujący nie uznaje, że jestem stroną najmu po śmierci?
W takiej sytuacji możesz dochodzić swoich praw w sądzie. Możesz wytoczyć tzw. powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Wyrok w takiej sprawie potwierdzi Twój tytuł prawny do mieszkania po zmarłym najemcy. Gdy będziesz nadal mieszkał w lokalu, możesz również bronić się w ewentualnym sporze o eksmisję z mieszkania tym, że przysługuje Ci tytuł prawny do lokalu. Pamiętaj, że wstąpienie w stosunek najmu w miejsce zmarłego najemcy następuje automatycznie z mocy prawa. Wyrok sądu tylko potwierdza istnienie tytułu prawnego.
Co z umową najmu w razie śmierci współnajemcy lokalu?
W razie śmierci współnajemcy, umowa nie wygasa. Wiąże wynajmującego i pozostałych współnajemców oraz nie wymaga aneksowania umowy. Współnajemcą jest również małżonek najemcy, nawet gdy nie podpisywał umowy (więcej piszę o tym wyżej).
[1] Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 grudnia 2019 r. I CSK 506/18
[2] Potwierdza to m.in. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 2 marca 2018 r., I ACa 883/17, Wyrok Sądu Najwyższego z 27 czerwca 2017 r., II CSK 15/17 oraz Wyrok Sądu Najwyższego z
16 marca 2022 r., II CSKP 206/22
[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z 22 stycznia 2015 r., I CZ 117/14, Uchwała Sądu Najwyższego z 2 stycznia 1975 r., III CZP 82/74 oraz Postanowienie Sądu Najwyższego z 7 listopada 1967 r., I CZ 97/67
[4] Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 czerwca 1971 r., III CRN 133/71
[5] Mówi o tym art. 6801 Kodeksu cywilnego
[6] Potwierdził to Sąd Najwyższy w Uchwale z 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02
[7] Potwierdził to Sąd Najwyższy w Uchwale z 28 listopada 2012 r., sygn. akt III CZP 65/12
[8] Wyrok Sądu Najwyższego z 28 października 1980 r., sygn. akt III CRN 230/80
[9] Wyrok Sądu Najwyższego z 20 marca 1981 r., sygn. akt III CRN 30/81
[10] Wyrok Sądu Najwyższego z 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 61/80
[11] Uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2010 r., sygn. akt III CZP 51/10