Udział w nieruchomości – cz. 2/2. Kilku właścicieli nieruchomości. Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?

W pierwszej części wpisu opisałem czym jest udział w nieruchomości, jak powstaje współwłasność oraz jakie prawa i obowiązki się z tym wiążą. Z dzisiejszego wpisu dowiesz się jak zakończyć częstą sytuację, że nieruchomość ma kilku właścicieli. Wyjaśnię Ci gdzie i w jaki sposób możesz przeprowadzić zniesienie współwłasności oraz odpowiem na kilka często zadawanych pytań.

Spis treści:

1. Co to jest współwłasność nieruchomości i kiedy powstaje?
2. Na czym polega zniesienie współwłasności?
3. Jak znieść współwłasność w małżeństwie?
4. Spadek, a zniesienie współwłasności
5. Dwie drogi na zniesienie współwłasności – umowna i sądowa
6. W jaki sposób możesz znieść współwłasność u notariusza?
7. Postępowanie sądowe – zgodny wniosek na podział ma pierwszeństwo
8. Trzy sposoby zniesienia współwłasności, czyli czego możesz oczekiwać od sądu?
   1. Zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości
   2. Przyznanie nieruchomości na własność ze spłatami
   3. Zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości
9. Jak przebiega zniesienie współwłasności przed sądem?
10. Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
    1. Jak znieść współwłasność nieruchomości w spółce cywilnej?
    2. Czym skutkuje zniesienie współwłasności?
    3. Czy sąd może zmusić mnie do zniesienia współwłasności?
    4. Jak mogę zablokować zniesienie współwłasności?
    5. Czy zniesienie współwłasności przed notariuszem jest lepsze od sądowego?

Powiązane wpisy na blogu

• Udział w nieruchomości. Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
• Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
• Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo
• Mieszkanie w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 2/2 Związek partnerski

Co to jest współwłasność nieruchomości i kiedy powstaje?

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, gdy kilka osób jest współwłaścicielami nieruchomości.  Gdy mieszkanie, budynek lub grunt ma kilku właścicieli mówimy, że każda z takich osób ma udział w nieruchomości.

Współwłasność nieruchomości może być łączna lub ułamkowa. Współwłasność łączna dotyczy tylko szczególnych sytuacji, gdy między osobami istnieje pewien stosunek osobisty – jak między małżonkami lub wspólnikami spółki cywilnej. Żeby znieść współwłasność takiej nieruchomości, musi najpierw ustać stosunek osobisty między współwłaścicielami.

Przykład 1

Nie możesz bez zgody współmałżonka sprzedać nieruchomości dopóki istnieje między wami wspólność majątkowa. Wspólność ustaje jak podpiszesz intercyzę u notariusza, ustanowisz rozdzielność majątkową w sądzie albo weźmiesz rozwód. Dopiero wtedy współwłasność łączna przekształca się w ułamkową i małżonek może sprzedać swoją część nieruchomości.

Współwłasność ułamkowa dotyczy z kolei większości przypadków współwłasności. Przy tej współwłasności danej osobie przysługuje określony ułamkiem udział w nieruchomości.  Prawa i obowiązki współwłaścicieli nie są równe, bo zależą od wielkości udziału. W odróżnieniu od współwłasności łącznej, przy ułamkowej każdy ze współwłaścicieli może dowolnie dysponować swoim udziałem i go sprzedać.

Przykładowe sytuacje powstania współwłasności nieruchomości wyjaśniam szczegółowo w pierwszej części wpisu o udziale w nieruchomości.

Na czym polega zniesienie współwłasności?

Jak sama nazwa wskazuje zniesienie współwłasności prowadzi do tego, że nieruchomość nie będzie własnością kilku osób. W zależności od wybranego sposobu – nieruchomość może być fizycznie podzielona,  stanie się własnością jednego ze współwłaścicieli albo zostanie sprzedana osobie trzeciej.

Zniesienie współwłasności odbywa się w specjalnej procedurze sądowej lub dobrowolnie przed notariuszem. Procedura sądowa jest konieczna, gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć i wypracować wspólnego sposobu podziału nieruchomości. Zniesienie współwłasności przed notariuszem wymaga zgody i współpracy wszystkich współwłaścicieli.

Jak znieść współwłasność w małżeństwie?

Zniesienie współwłasności dotyczy tylko współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych. Współwłaściciele mogą wtedy swobodnie dysponować swoją częścią.  W małżeństwie i między spadkobiercami jest inaczej. Współwłasność nieruchomości ma wtedy charakter łączny i dlatego zastosowanie mają tu szczególne przepisy.

Gdy nie masz podpisanej intercyzy, nieruchomość jest zazwyczaj waszą wspólną własnością. Dopóki istnieje miedzy wami wspólność majątkowa nie możesz dysponować swoją „częścią” majątku, ani żądać zniesienia współwłasności. Musisz najpierw podpisać intercyzę, albo przeprowadzić w sądzie postępowanie o zniesienie wspólności majątkowej. Wspólność majątkowa kończy też z chwilą rozwodu, albo separacji.

Spadek, a zniesienie współwłasności

Nieco inaczej wygląda sytuacja spadkobierców, którzy mają wspólną nieruchomość. Zamiast zniesienia współwłasności musisz przeprowadzić wtedy dział spadku[1]. Zasadnicza różnica polega na tym, że przy spadku dzielisz cały majątek spadkodawcy (wszystkie nieruchomości, środki pieniężne, przedmioty wartościowe itp.). Zniesienie współwłasności dotyczy tylko konkretnej nieruchomości lub rzeczy. Podobnie jak przy zniesieniu współwłasności, dział spadku możesz przeprowadzić dobrowolnie przed notariuszem lub przeprowadzając przed sądem postępowanie o dział spadku.

• Facebook
• Instagram

Dwie drogi zniesienia współwłasności – umowna i sądowa

Procedurę zniesienia współwłasności możesz przeprowadzić u notariusza. Jest to forma szybsza i tańsza niż procedura sądowa. Ma jednak swoje ograniczenia. Wszyscy współwłaściciele muszą być zgodni co do warunków zniesienia współwłasności. Ponadto współwłaściciele dokonują tej czynności jednocześnie, dlatego muszą się stawić w tym samym czasie u notariusza. Ten problem można łatwo rozwiązać udzielając stosownych pełnomocnictw. Pełnomocnik podpisze wtedy w Twoim imieniu ustalone warunki podziału.

Alternatywą dla umowy notarialnej jest sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości. Tę formę zalecam w sytuacji, gdy nie możesz się porozumieć co do podziału ze współwłaścicielami albo gdy nieruchomość ma pewne wady prawne.

W jaki sposób możesz znieść współwłasność u notariusza?

Zniesienie współwłasności u notariusza wymaga zawarcia umowy. W umowie możesz dowolnie ustalić zasady podziału nieruchomości, pod warunkiem że będzie on zgodny z przepisami szczególnymi (np. budowlanymi). Kodeks cywilny w art. 212 wskazuje trzy sposoby zniesienia współwłasności w postępowaniu sądowym:

1. podział nieruchomości,
2. przyznanie nieruchomości na własność ze spłatami,
3. sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków między współwłaścicieli.

W umowie notarialnej możesz skorzystać z tych możliwości, ale możesz też pójść o krok dalej. Ww. przepis dotyczy wyłącznie postepowania sądowego, a więc nie reguluje umowy notarialnej. Możesz więc ustalić inne zasady podziału nieruchomości.

Ograniczają Cię jednak przepisy szczególne z których wynika m.in.:

1. zakaz podziału nieruchomości gruntowej bez zapewnienia dostępu do drogi,
2. zakaz podziału nieruchomości, która nie spełnia wymogów techniczno-budowlanych (np. nie można fizycznie podzielić budynku),
3. zakaz wydzielenia w budynku kilku lokali, które nie spełniają wymogu samodzielności (przed takim podziałem notariusz będzie wymagał od Ciebie uzyskania zaświadczenia od starosty o samodzielności lokalu mieszkalnego lub użytkowego[2]). 

Postępowanie sądowe – zgodny wniosek na podział ma pierwszeństwo

Jako priorytetowy w postępowaniu przed sądem jest traktowany zgodny wniosek stron. Jeśli wszyscy współwłaściciele wspólnie ustalą sposób podziału nieruchomości, sąd będzie tym wnioskiem związany[3]. Tylko w wyjątkowych sytuacjach sąd może podzielić nieruchomość w inny niż ustalony przez współwłaścicieli sposób (np. wtedy gdy będą naruszone przepisy szczególne).

Przykład 2

Jako przykład kiedy uzgodnienie nie będzie wiązać sądu, przytoczę przypadek rozpatrywany przez Sąd Najwyższy w kwietniu 2023 r.[4] Sąd Rejonowy w Zakopanem zniósł współwłasność gruntu i budynku, zgodnie ze wspólnym wnioskiem współwłaścicieli. Sąd oparł się przy tym na mapie sporządzonej przez geodetę oraz pozytywnej opinii wydanej przez organ administracji. Formalnie wszystko było w porządku, ale okazało się że nowe granice działek przebiegają przez środek pomieszczeń w budynku! Sąd Najwyższy uchylił ww. postanowienie sądu w Zakopanem i stwierdził, że:

„Ujawnione w przedmiotowej sprawie uchybienia mają charakter ewidentny, oczywisty, jasny i bezsporny. Powodują one, że strony nie są pewne co do zakresu przysługujących im praw, pojawiają się sytuacje konfliktogenne i utrudnione jest normalne korzystanie z wydzielonej nieruchomości”

Więcej o tej sprawie przeczytasz na stronie Rzecznika Praw Obywatelskich, który wszczął całą procedurę

Trzy sposoby zniesienia współwłasności, czyli czego możesz oczekiwać od sądu?

Sąd w postępowaniu podziałowym jest ograniczony przepisami i ma tylko trzy możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości przez:

1. podział,
2. przyznanie nieruchomości na własność jednej osoby,
3. sprzedaż nieruchomości na licytacji.

Zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości

Ten sposób zniesienia współwłasności będzie dla sądu pierwszą opcją, gdy współwłaściciele nie będą zgodni co do podziału. To oznacza, że sąd sprawdzi najpierw czy nieruchomość można podzielić nawet, gdy będziesz żądał innego sposobu zniesienia.

Właśnie dlatego tak ważne jest uzgodnienie podziału ze współwłaścicielami, ponieważ tylko ten sposób jest dla sądu wiążący. Składając wniosek bez uzgodnienia weź pod uwagę, że sąd może znieść współwłasność inaczej niż tego oczekujesz.

Zniesienie współwłasności przez podział może być zastosowane do każdego rodzaju nieruchomości bez względu na to czy jest to mieszkanie, budynek czy grunt.

Gdy idealny podział nieruchomości nie jest możliwy, sąd może zastosować dopłaty. Każdy ze współwłaścicieli powinien otrzymać część nieruchomości o wartości odpowiadającej jego udziałowi. Dopłat dokonają współwłaściciele, którzy otrzymali  część nieruchomości o wartości większej niż posiadany udział.

Dzieląc nieruchomość sąd weźmie przede wszystkim pod uwagę, który współwłaściciel korzysta aktualnie z nieruchomości. Jeśli dzielony będzie budynek, istotne będzie która z osób korzysta z poszczególnych pomieszczeń. Kluczowe będzie również czy współwłaściciele zawierali umowy o korzystanie z nieruchomości (umowy quoad usum)[5].

Więcej o umowie dotyczącej sposobu korzystania z nieruchomości oraz jakie ona ma znaczenie przy współwłasności przeczytasz w pierwszej części wpisu.

Przyznanie nieruchomości na własność ze spłatami

We wniosku możesz żądać też przyznania Ci nieruchomości na własność. Sąd wyliczy wtedy ile wynosi wartość całej nieruchomości. W orzeczeniu zostaniesz zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli w wysokości równej posiadanych przez nich udziałom.

Kiedy sąd przyzna Ci nieruchomość na własność?

1. gdy nie można jej podzielić albo
2. gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany otrzymaniem części nieruchomości na własność.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości

Ostatnią możliwością jest sprzedaż nieruchomości na licytacji komorniczej. Każdy ze współwłaścicieli otrzyma wtedy część kwoty ze sprzedaży, pomniejszoną o koszty postępowania (przede wszystkim koszty komornicze).

Jest to moim zdaniem najmniej korzystna opcja, ponieważ uzyskana cena rzadko będzie odpowiadać wartości rynkowej. Licytację przeprowadza się dwukrotnie. W pierwszym podejściu cena wywoławcza wynosi ¾ wartości nieruchomości, a w drugim spada do 2/3.

Kiedy sąd zdecyduje o sprzedaży nieruchomości przez komornika?

1. gdy nieruchomości nie można podzielić,
2. jeśli żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany otrzymaniem nieruchomości na własność,
3. gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie ponieść ciężaru spłat lub niektórzy współwłaściciele byliby poszkodowani,
4. jeśli sprzedaży żądają wszyscy współwłaściciele

Więcej o tym jak przebiega licytacja komornicza przeczytasz w tym wpisie na blogu.

Na marginesie dodam, że sąd w postępowaniu podziałowym weźmie pod uwagę wszystkie okoliczności dotyczące nieruchomości i współwłaścicieli. W jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy[6] wskazał, że przy podziale należy:

„uwzględniać niewątpliwie całokształt okoliczności (…), jednakże we właściwym wymiarze, uwzględniającym konkretne okoliczności specyficzne dla poszczególnych spraw”.

Jak przebiega zniesienie współwłasności przed sądem?

Przeprowadzenie postępowania przed sądem wymaga złożenia wniosku, który powinien:

1. spełniać wymogi formalne pisma sądowego[7] (m.in. wskazywać sąd, wszystkich współwłaścicieli, żądania i dowody oraz zawierać podpis i załączniki);
2. wskazywać nieruchomość, która ma być dzielona (adres lokalu w przypadku mieszkania, numer działki w przypadku gruntu oraz informacje dodatkowe jak powierzchnia, położenie itp.);
3. zawierać dowody własności nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej lub akt notarialny jej zakupu).

We wniosku możesz również wskazać w jaki sposób powinna być Twoim zdaniem podzielona nieruchomość. Możesz np. żądać, żeby sąd przyznał Ci własność całej nieruchomości ze spłatą pozostałych współwłaścicieli. Pamiętaj jednak, że sąd jest związany propozycją tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do podziału[8]. Jeśli takiej zgody nie ma, sąd wysłucha wszystkich współwłaścicieli, ale podejmie decyzję samodzielnie. To oznacza, że może podzielić nieruchomość inaczej niż w Twoim wniosku i przyznać wyłączną własność innemu współwłaścicielowi.    

Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli, ale również osoby trzecie (np. wierzyciel jednego ze współwłaścicieli[9]).

Długość postępowania przed sądem będzie zależeć przede wszystkim od lokalizacji nieruchomości (w większych miastach dłużej), ilości współwłaścicieli i rozmiaru nieruchomości (więcej czynności, które sąd musi wykonać) oraz ilości dowodów (np. świadków).  W prostszych sprawach, gdzie współwłaściciele się dogadali, sprawa może zakończyć się po kilku miesiącach. W sprawach bardziej złożonych i skomplikowanych postępowanie może trwać nawet wiele lat.

Postępowanie przed sądem ma jeszcze jedną istotną różnicę w porównaniu z podziałem u notariusza. Sąd prowadząc postępowanie nie tylko podzieli nieruchomość, ale również rozstrzygnie: 

• spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności,
• roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Jeśli przysługują Ci tego typu roszczenia, jak np. zasiedzenie lub nierozliczony przez współwłaściciela czynsz za najem nieruchomości – musisz je zgłosić przy okazji znoszenia współwłasności. Jeśli tego nie zrobisz, nie będziesz mógł ich dochodzić w przyszłości!

Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂

Dodatkowe pytania i odpowiedzi

Jak znieść współwłasność nieruchomości w spółce cywilnej?

Jeśli nieruchomość jest współwłasnością wspólników spółki cywilnej, sytuacja jest podobna do tej w małżeństwie (opisuję to dokładnie wyżej). Żeby podzielić taką nieruchomość spółka musi być najpierw rozwiązana.

Czym skutkuje zniesienie współwłasności?

Przede wszystkim ustają spory między współwłaścicielami o korzystanie z nieruchomości. Grunt, budynek lub mieszkanie są prawnie i fizycznie dzielone lub przyznawane jednemu ze współwłaścicieli. Często powstają też obowiązki dla osoby, której przyznano własność całej nieruchomości (np. spłata pozostałych osób).

Ze zniesieniem współwłasności wiąże się też obowiązek zapłaty podatku, gdy np. jeden ze współwłaścicieli spłaca pozostałych. Powstaje wtedy dochód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Czy sąd może zmusić mnie do zniesienia współwłasności?

Jeśli nie zgadzasz się na zniesienie współwłasności, sąd weźmie pod uwagę Twoje argumenty (szczególnie, gdy nie stać Cię na ewentualne spłaty lub dopłaty). Brak zgody nie doprowadzi jednak do tego, że sąd nie podzieli nieruchomości. Pamiętaj o tym szczególnie, zanim kupisz udział w nieruchomości z prawem do korzystania z jej części (umowa quoad usum).  

Jak mogę zablokować zniesienie współwłasności?

Zniesienia współwłasności nie zablokujesz. Zazwyczaj pozostaje Ci jedynie odwołanie od wydanego orzeczenia. Możesz jednak użyć argumentów merytorycznych dotyczących np. tego że nieruchomości nie można fizycznie podzielić albo, że współwłaściciel (lub Ty) nie ma środków na spłatę lub ewentualne dopłaty po podziale.

Istnieje też szczególny przepis[10], który umożliwia zawarcie miedzy współwłaścicielami umowy wyłączającej prawo żądania zniesienia współwłasności na maksimum 5 lat. Warto z niego skorzystać szczególnie przy zawieraniu umów o korzystanie z nieruchomości (quoad usum).

Więcej o umowie o korzystanie z nieruchomości (quoad usum) przeczytasz w pierwszej części wpisu

Czy zniesienie współwłasności przed notariuszem jest lepsze od sądowego?

Podział nieruchomości u notariusza to forma szybsza i tańsza niż procedura sądowa. Ma jednak swoje ograniczenia. Więcej piszę o tym wyżej.

---

[1]Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 czerwca 1991 r. sygn. akt III CRN 125/91

[2]Mówi o tym art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

[3]Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu 9 września 2011 r. sygn. akt I CSK 674/10

[4]Postanowienie Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2023 r. sygn. akt II NSNc 61/23

[5]Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 czerwca 2018 r. sygn. akt IV CNP 9/18

[6]Postanowienie Sądu Najwyższego z 30 maja 2008 r. sygn. akt III CSK 10/08

[7]Konkretnie wymogi formalne pozwu, co reguluje art. 511 i art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego

[8]Mówi o tym art. 822 § 2 Kodeksu postepowania cywilnego. Potwierdził to też Sąd Najwyższy w Postanowieniu z 6 lutego 2002 r. sygn. akt  V CKN 803/00

[9]Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 14 września 2016 r. sygn. akt III CZP 36/16

[10]Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego