Rodzaje nieruchomości oraz prawa i obowiązki nabywane razem z mieszkaniem

W tym wpisie przybliżę Ci jakie są rodzaje nieruchomości oraz co wiąże się z kupnem mieszkania. Umożliwi Ci to zrozumienie co i dlaczego otrzymujesz z chwilą zakupu mieszkania. Mam tutaj na myśli związane z nabyciem lokalu Twoje prawa, jak również obowiązki.

Spis treści

1. Jakie są rodzaje nieruchomości?
2. Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością budynkową lub lokalową?
3. Czy mogę kupić budynek lub mieszkanie bez prawa do gruntu?
4. Praktyczne znaczenie rodzajów nieruchomości dla nabywcy lub najemcy mieszkania
5. O czym należy pamiętać

Powiązane wpisy na blogu

• Co to jest hipoteka, w jaki sposób się ją tworzy i jak dochodzi do spłaty wierzyciela?
• Co Ci powie księga wieczysta o twoim mieszkaniu?
• Wzmianka w księdze wieczystej. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?

Jakie są rodzaje nieruchomości?

Podstawową definicję nieruchomości znajdziemy w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (kc), zgodnie z którym

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Do tego podziału możemy dodać również piętro budynku, które według nie obowiązujących już dzisiaj przepisów mogło stanowić odrębną nieruchomość. Zainteresowanych tym szczególnym rodzajem nieruchomości odsyłam do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1995 r. sygn. akt III CZP 181/95. Szeroko poruszono tam temat piętra lub części budynku jako odrębnej nieruchomości.

Kluczowe przy rozróżnieniu nieruchomości jest zrozumienie czym jest nieruchomość gruntowa. Z tym pojęciem związane są pozostałe nieruchomości – budynkowa i lokalowa.

Upraszczając, nieruchomością gruntową jest wyodrębniona część powierzchni ziemi wraz położonymi na gruncie budynkami, która ma tego samego właściciela. Taka konstrukcja prawna zgodnie z którą budynek stanowi część powierzchni ziemi (gruntu) ma swoje korzenie jeszcze w czasach prawa rzymskiego, gdzie obowiązywała zasada

superficies solo cedit (To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi).

Nie wchodząc za bardzo w szczegóły warto zapamiętać, że zasada ta obowiązuje również w polskim prawie dzisiaj. Częścią nieruchomości gruntowej obok samej ziemi są też budynki, drzewa i inne rośliny.

Nie możesz kupić samego budynku bez gruntu na którym jest położony.

Kiedy mamy do czynienia z nieruchomością budynkową lub lokalową?

Możesz zadać pytanie. Skoro nie mogę kupić budynku bez gruntu, jak mogę stać się właścicielem budynku lub położonego w nim mieszkania?

Te dwa rodzaje nieruchomości stanowią wyjątek od zasady związania gruntu z położonymi na nim budynkami. Istnieją bowiem przepisy szczególne, które określają że budynek lub mieszkanie mogą stanowić odrębną nieruchomość.

Budynek może stanowić odrębną od gruntu nieruchomość. Dzieje się tak, gdy jest położony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste albo gdy jest użytkowany przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną. Te dwa przypadki to przykłady odrębnej od gruntu nieruchomości budynkowej). O tym czym jest użytkowanie wieczyste pojawi się odrębny wpis na blogu.

O użytkowaniu wieczystym piszę więcej w tym wpisie.

Mieszkanie może z kolei stanowić odrębną nieruchomość, na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

• Facebook
• Instagram

Czy mogę kupić budynek lub mieszkanie bez prawa do gruntu?

W aktualnym stanie prawnym, pomimo tego że budynek lub mieszkanie mogą mieć swojego odrębnego właściciela, nie można ich kupić bez nabycia prawa do gruntu. W przypadku budynku prawem do gruntu będzie użytkowanie wieczyste, a przy mieszkaniu najczęściej współwłasność nieruchomości. Gdy kupisz mieszkanie jesteś wraz innymi lokatorami współwłaścicielem gruntu. W języku prawniczym mówimy o tym jako o udziale we współwłasności. Właściciele większych mieszkań stają się współwłaścicielami w większej części niż osoby z lokalami o mniejszych metrażach. Przykładowo, właściciel stumetrowego mieszkania będzie miał dwukrotnie większy udział we współwłasności gruntu w porównaniu do osoby mającej lokal o powierzchni 50m². Z większym udziałem wiążą się oczywiście większe prawa. Przykładowo więcej „głosów” przy podejmowaniu uchwał w sprawach wspólnoty mieszkaniowej. Powstają też nowe obowiązki (np. ponoszenie wyższych kosztów ogrzania lokalu oraz utrzymania budynku).

Prawo do części gruntu w takim przypadku nie oznacza, że stajesz się właścicielem konkretnej części działki. Razem z innymi lokatorami wykonujecie swoje prawa (do gruntu) wspólnie.

Praktyczne znaczenie rodzajów nieruchomości dla nabywcy lub najemcy mieszkania

Jeśli planujesz zakup mieszkania powinieneś wiedzieć, że dla nieruchomości prowadzona księga wieczysta mieszkania oraz odrębna księga wieczysta dla gruntu.

Żeby zapewnić bezpieczeństwo planowanej transakcji nie wystarczy ograniczyć się do sprawdzenia wpisów w księdze wieczystej lokalu, ale należy zweryfikować również księgę wieczystą nieruchomości gruntowej na której położony jest budynek z naszym mieszkaniem.

O czym należy pamiętać:

1. nieruchomości mogą być gruntowe, budynkowe i lokalowe,
2. dla każdej z nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą,
3. planując zakup mieszkania zweryfikuj obie księgi – mieszkania i gruntu,
4. wraz z mieszkaniem nabywasz wraz z innymi lokatorami prawo w gruncie na którym jest położony budynek (zwany udziałem we współwłasności gruntu),
5. nabywając udział we współwłasności gruntu zaczynają ciążyć na Tobie określone obowiązki (np. ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym budynku jak remontów elewacji czy dachu, ochrony, kosztów ogrzewania i oświetlenia korytarzy, konserwacji windy i utrzymania zieleni).