Najemca nie płaci czynszu – co robić?
Niepłacący najemca to często występujący problem w rzeczywistości wynajmujących mieszkania. W dzisiejszym wpisie wyjaśnię jakie kroki podjąć, żeby odzyskać swoją należność. Dowiesz się m.in. co powinno zawierać wezwanie do zapłaty, jak potrącić zaległości z kaucji oraz kiedy możesz wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca nie płaci.
Spis treści
- Najemca nie płaci – reaguj od razu
- Wezwanie do zapłaty, gdy najemca nie płaci
- Co powinno zawierać wezwanie, gdy najemca nie płaci?
- Kto oprócz najemcy powinien płacić czynsz najmu?
- Ugoda, gdy najemca nie płaci czynszu
- Kiedy możesz wypowiedzieć najem, gdy lokator nie płaci?,
- Potrącenie zaległości czynszowych z kaucji
- Lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić – co robić?
- Co robić krok po kroku, gdy najemca nie płaci
- W czym mogę Ci pomóc?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi
Powiązane wpisy na blogu
- Najem mieszkania – jaką umowę wybrać?
- Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
- Kaucja w umowie najmu. Co można z niej pokryć oraz zasady wpłaty i zwrotu kaucji.
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
Najemca nie płaci – reaguj od razu
Przy okazji tego tematu będę używał pojęcia „czynsz”, które w prawie cywilnym oznacza po prostu wynagrodzenie właściciela za korzystanie przez najemcę z lokalu. Potocznie nazwa czynsz jest używana też jako opłaty pobierane przez dla wspólnotę czy spółdzielnię mieszkaniową (obejmuje zaliczki za ogrzewanie czy fundusz remontowy). Można oczywiście nazywać tą opłatę jako „czynsz administracyjny”, ale w Kodeksie cywilnym lub innych przepisach nie znajdziesz takiego sformułowania.
Musisz wiedzieć, że najemca nie zawsze świadomie zalega z płatnościami. Mnie osobiście kilka razy zdarzało się zapomnieć odnowić zlecenie stałe w banku i dostawałem np. ponaglenie od operatora telefonu. Oczywiście czynsz najmu to zazwyczaj kilka tysięcy złotych, czego braku trudno nie zauważyć na swoim koncie. Ale też nie każdy loguje się regularnie na swój rachunek. Dlatego pamiętaj, żeby reagować od razu gdy powstanie zaległość. Według mnie takim okresem będzie 5-7 dni, kiedy należy skontaktować się z najemcą.
Czasem sprawę załatwi zwykły sms z pytaniem np.:
„Panie Adamie, nie dostałem przelewu za mieszkanie. Czy wszystko ok?”
Wezwanie do zapłaty, gdy najemca nie płaci
Gorzej, gdy lokator nie reaguje na próby kontaktu. Wtedy dalszym krokiem będzie wezwanie go do zapłaty. Teoretycznie możesz nie wyznaczać w wezwaniu dodatkowego terminu do zapłaty, ponieważ najemca i tak się spóźnia. Moim zdaniem każde wezwanie powinno jednak określać dodatkowy miesięczny termin na zapłatę liczony od jego otrzymania.
Dlaczego?
Ustawa o ochronie praw lokatorów[1] w art. 11 ust. 2 pkt 2 wskazuje, że warunkiem wypowiedzenia najmu za brak płatności jest wyznaczenie najemcy dodatkowego miesięcznego terminu na piśmie. Ten przepis zastosujesz do każdej umowy najmu (zwykłego, okazjonalnego i instytucjonalnego) i nie możesz go dowolnie zmienić. Jeśli w swojej umowie wskażesz inny termin to takie postanowienie nie będzie ważne – ustawa ma tu priorytet.
Co powinno zawierać wezwanie, gdy najemca nie płaci?
- wskaż w wezwaniu kogo wzywasz i jakiej kwoty żądasz,
- powinien być wskazany rachunek bankowy (jeśli w ten sposób przyjmujesz czynsz),
- wyznacz dodatkowy miesięczny termin na zapłatę liczony od dnia otrzymania wezwania,
- wskaż, że w razie braku płatności we wskazanym terminie zamierzasz wypowiedzieć najem,
- wezwanie powinno mieć formę pisemną i być wysłane listem poleconym. Teoretycznie możesz doręczyć wezwanie najemcy osobiście, ale problematyczna będzie sytuacja gdy lokator odmówi pokwitowania odbioru.
Forma pisemna, zastrzeżenie zamiaru wypowiedzenia najmu oraz miesięczny termin na zapłatę – to trzy elementy bez których nie wypowiesz skutecznie umowy.
Kto oprócz najemcy powinien płacić czynsz najmu?
Zgodnie z art. 6881 Kodeksu cywilnego
„Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.”
Czynsz i opłaty za media powinny regulować wszystkie osoby pełnoletnie zamieszkałe z najemcą. Wyjątkiem są dorosłe osoby będące na utrzymaniu najemcy (np. dzieci studiujące w trybie stacjonarnym). Każda z pozostałych osób jest odpowiedzialna solidarnie, co oznacza że zapłaty możesz domagać się od wybranej osoby lub od wszystkich razem. Każda z nich odpowiada za całość zadłużenia.
Pamiętaj, że chodzi tu o osoby uprawnione do zamieszkania, ale również inne osoby, które bez zgody właściciela wprowadziły się do lokalu. Takie osoby odpowiadają za opłaty w okresie, kiedy mieszkały wspólnie z najemcą[2].
Ww. przepis dotyczy sytuacji, gdy umowa najmu nie została jeszcze rozwiązana. Gdy najem się zakończy, właściciel ma prawo dochodzić tzw. odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Z ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że do zapłaty odszkodowania zobowiązane są wszystkie pełnoletnie osoby zajmujące lokal[3].
Ugoda, gdy najemca nie płaci czynszu
Wartym rozważenia rozwiązaniem jest podpisanie z najemcą pisemnej ugody. Ugoda to rodzaj odrębnej od najmu umowy, w której strony idą na pewne ustępstwa.
Przykład
Najemca zobowiązuje się uregulować zaległy czynsz w ratach, w zamian za co właściciel nie wypowie umowy najmu z powodu zaległości.
Lokator może mieć przejściowe problemy finansowe np. spowodowane zwolnieniem z pracy. Moim zdaniem ugoda będzie dobrym rozwiązaniem, szczególnie gdy najemca wywiązywał się dotychczas z umowy.
Ugoda ma tę zaletę dla właściciela, że przy jej odpowiednim sformułowaniu stanowi tzw. uznanie długu. Zawarcie ugody przerywa wtedy bieg przedawnienia roszczeń do najemcy. Dzięki temu można dochodzić zaległych opłat przed sądem dłużej, niż gdyby ugody nie było.
Kiedy możesz wypowiedzieć najem, gdy lokator nie płaci?
Powinieneś wiedzieć, że ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza właściciela przed wypowiedzeniem każdej umowy najmu – zawartej na czas nieoznaczony jak i oznaczony. Właściciel może wypowiedzieć umowę najemcy tylko na zasadach przewidzianych w przepisach tej ustawy.
Wypowiedzenie umowy przez właściciela jest również czasochłonne. Zwłoka w opłacaniu czynszu lub innych opłat musi wynosić przynajmniej za trzy okresy płatności. Wyznaczasz wtedy najemcy na piśmie dodatkowy miesięczny okres na spłatę zaległości i uprzedzasz, że masz zamiar wypowiedzieć umowę. Dopiero po tym czasie wypowiedzenie będzie prawnie skuteczne.
Jak wypowiedzieć najem wyjaśniam na przykładach w tym wpisie na blogu.
Pamiętaj, że te zasady stosuje się również do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.
Potrącenie zaległości czynszowych z kaucji
Kaucja to kwota, która zabezpiecza należności przysługujące właścicielowi mieszkania od najemcy. Kwotę tę najemca przekazuje przed lub po zawarciu umowy.
Więcej na temat kaucji znajdziesz w tym wpisie na blogu
Kiedy możesz skorzystać z kaucji?
Zwykła umowa najmu oraz najem okazjonalny
Przy tych umowach możesz skorzystać z kaucji dopiero w dniu zdania lokalu. Po zakończeniu umowy lub jej rozwiązaniu, określ jakie zaległości ma najemca. Z wpłaconej kwoty potrąca się kwotę tych należności i zwraca najemcy pozostałą część. Pamiętaj, że przy najmie zwykłym i okazjonalnym nie możesz korzystać z kaucji w trakcie trwania umowy.
Najem instytucjonalny
Przy tej umowie możesz dodatkowo skorzystać z kaucji również w trakcie trwania umowy. Jeśli najemca nie płaci, możesz potrącić brakującą część czynszu z tego zabezpieczenia. Najemca ma wtedy obowiązek uzupełnić kaucję w terminie wynikającym z umowy albo w terminie wyznaczonym przez właściciela w piśmie.
Potrącenia z kaucji możesz dokonać tylko miedzy wymagalnymi należnościami. Czynsz jest wymagalny, gdy upłynął już termin jego zapłaty. Jeśli odroczysz najemcy termin zapłaty części lub całości czynszu, to tej kwoty nie możesz potrącić aż do upływu nowego terminu.
Lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić – co robić?
W takiej sytuacji pozostaje droga sądowa. Jeśli najemca nie reaguje na monity, w pierwszej kolejności wypowiedz mu umowę najmu. Sprawę o zaległy czynsz możesz prowadzić przed sądem niezależnie od trwającej umowy, jednak sprawę o eksmisję (czyli przymusowe nakazanie opuszczenia lokalu) przeprowadzisz skutecznie tylko, gdy najemca nie będzie miał ważnej umowy. Warunkiem uzyskania wyroku eksmisyjnego przed sądem jest skuteczne wypowiedzenie umowy najmu.
Co robić krok po kroku, gdy najemca nie płaci
Droga sądowa nie jest jedynym rozwiązaniem z którego można skorzystać, gdy najemca nie płaci czynszu. To powinna być ostateczność, gdy inne środki zawiodą tz. najemca nie reaguje na wezwania, nie widać możliwości polubownego rozwiązania problemu lub lokator wprost mówi, że nie zapłaci.
Poniżej przedstawiam listę 6 kolejnych kroków, które ułatwią Ci odzyskanie należności
- Jeśli upłynął termin, skontaktuj się po kilku dniach z najemcą i przypomnij mu o płatnościach. Jeśli masz kontakt do innych dorosłych osób, które mieszkają w lokalu poinformuj ich o tym (to może wystarczyć do uregulowania zaległości);
- Jeśli dowiesz się o problemach finansowych najemcy, rozważ ugodowe załatwienie sprawy. Jeśli są one tymczasowe (np. najemca szuka nowej pracy, miał niespodziewane wydatki lub problemy osobiste) warto odroczyć płatność, podzielić ją na raty albo nawet zmniejszyć na jakiś czas wysokość opłat. Ustal szczegóły na piśmie w formie ugody;
- Jeśli nie ma reakcji – wyślij pisemne wezwanie do zapłaty listem poleconym do najemcy i wszystkich dorosłych osób zajmujących lokal. Poinformuj w wezwaniu, że zastrzegasz możliwość rozwiązania umowy najmu;
- Po upływie terminów ustawowych (wyjaśniam to wyżej) wypowiedz umowę;
- Gdy poprzednie kroki zawiodą, rozważ pozew sądowy o zapłatę zaległości;
- Gdy najemca wyprowadzi się dobrowolnie, potrąć kwotę zaległego czynszu z kaucji. Gdy najemca nie chce się wyprowadzić pozostaje Ci złożyć pozew o eksmisję z lokalu.
W czym mogę Ci pomóc?
Wynajmujesz mieszkanie, a najemca nie płaci?
Skontaktuj się ze mną. Ustalę szczegóły i zaproponuję możliwe rozwiązania. Przygotuję niezbędne dokumenty – wezwanie do zapłaty lub ugodę. W razie potrzeby złożę pozew i będę Cię reprezentował w sądzie w sprawie o zapłatę.
Najemca nie płaci i nie chce się wyprowadzić?
Przygotuję pozew i będę Cię reprezentował w sprawie o eksmisję najemcy.
Jesteś najemcą i właściciel domaga się od Ciebie nienależnych opłat?
Pomogę wyjaśnić z właścicielem sporne kwestie. W razie potrzeby będę Cię reprezentował w sądzie, gdy właściciel złoży pozew
Dodatkowe pytania i odpowiedzi
Czy można odłączyć media najemcy, który nie płaci?
Tu należy odróżnić dwie sytuacje. W pierwszej najemca samodzielnie zawiera umowy z dostawcami mediów (gaz i prąd). Jeśli nie reguluje tych płatności, doprowadzi to oczywiście do wstrzymania dostaw, tym samym nie będzie to mieć wpływu na wykonanie umowy najmu.
W drugiej sytuacji, umowy z dostawcami mediów podpisuje bezpośrednio wynajmujący (właściciel). Właściciel obciąża tymi płatnościami najemcę najczęściej na podstawie otrzymanych faktur. Brak uregulowania płatności przez najemcę, nie oznacza, że można odciąć ich dopływ do mieszkania. Nawet, gdy najemca jest zadłużony, ty jako właściciel musisz zapewnić dostawę niezbędnych mediów do mieszkania. Podobnie jest z mediami rozliczanymi przez wspólnotę mieszkaniową – wodą oraz ogrzewaniem.
Odłączenie dopływu mediów do lokalu to przestępstwo, o którym mówi art. 191 § 1a Kodeksu karnego.
Nie ma znaczenia czy umowa najmu trwa, czy została przez Ciebie wypowiedziana (potwierdza to m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 3 listopada 2022 r.[4]).
Jak pozbyć się niepłacącego lokatora?
Musisz wiedzieć, że w polskim prawie nie możesz samodzielnie przeprowadzić eksmisji. Może to zrobić przymusowo tylko komornik sądowy. Najpierw musisz jednak uzyskać wyrok eksmisyjny, który musi stać się prawomocny. Znacznie łatwiej jest w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Komornik przeprowadzi wtedy eksmisję na podstawie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które jest załącznikiem do umowy najmu.
Więcej na temat najmu okazjonalnego przeczytasz w tym wpisie na blogu.
[1]Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
[2]Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 2022 r., sygn. akt I NSNc 561/21
[3]Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz wyrokiem Sądu Najwyższego z 18 maja 2022 r., sygn. akt I NSNc 621/21
[4]Wyrok Sądu Najwyższego z 3 listopada 2022 r., sygn. akt I KK 3/22