Likwidacja użytkowania wieczystego. Co musisz zrobić, żeby stać się właścicielem nieruchomości w 2023 i 2024 roku?
31 sierpnia 2023 r. wchodzą w życie kolejne przepisy, które likwidują użytkowanie wieczyste. Dotyczą one większości tego typu nieruchomości, a nieliczne wyjątki opisuję szczegółowo poniżej. Sprawdź w jaki sposób przebiega likwidacja użytkowania wieczystego.
Spis treści
- Co to jest użytkowanie wieczyste?
- Czym się rożni użytkowanie wieczyste od własności?
- Stopniowa likwidacja użytkowania wieczystego
- Likwidacja użytkowania wieczystego w 2023 r. i 2024 r.
- Jakich nieruchomości dotyczy zmiana przepisów?
- Jak sprawdzić, czy Twoja nieruchomość może być przekształcona?
- Co trzeba zrobić żeby przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?
- Kluczowe jest zachowanie terminu na złożenie wniosku
- Ile będzie kosztować likwidacja użytkowania wieczystego?
- Ważna kwestia dotycząca przedsiębiorców
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi
- O czym należy pamiętać
Powiązane wpisy na blogu
- Zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Procedura, gdzie szukać ogłoszeń, jakie są zalety i zagrożenia przy licytacji.
- Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
- Wzmianka w księdze wieczystej. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?
Co to jest użytkowanie wieczyste?
Na początek kilka zdań wprowadzenia. Użytkowanie wieczyste to jedno z praw do nieruchomości. Zostało wprowadzone w latach 60-tych, żeby umożliwić zabudowę nieruchomości państwowych. Ówcześnie nie było możliwości zakupu przez obywateli takich gruntów. Użytkowanie wieczyste umożliwiało budowę własnego domu przez osobę fizyczną lub budynku przez spółdzielnię mieszkaniową.
Podobnie jak najem, czy dzierżawa, użytkowanie wieczyste było (i jest) regulowane w umowie z właścicielem.
Jest to jednak rozwiązanie bardziej bezpieczne od umowy dzierżawy i najmu. Najem czy dzierżawę można stosunkowo łatwo rozwiązać, natomiast użytkowanie wieczyste tylko i wyłącznie w określonych okolicznościach. Ta konstrukcja prawna przetrwała do dzisiaj.
Czym się rożni użytkowanie wieczyste od własności?
Często właściciel powołuje się na „święte prawo własności” wskazując, że może dowolnie kształtować swoją nieruchomość. W takim sformułowaniu jest jednak sporo nieprawdy. Właściciel musi się liczyć z ograniczeniami, które narzuca mu prawo. O tym co może wybudować na działce, decydują liczne przepisy: o zagospodarowaniu przestrzennym, prawo ochrony środowiska i prawo budowlane.
Użytkowanie wieczyste narzuca dodatkowe ograniczenia. Tutaj wiążące są postanowienia w umowie z właścicielem. To umowa decyduje przede wszystkim o możliwej zabudowie działki. W umowie będzie wskazane co i na jakich zasadach powinno powstać na nieruchomości.
Kolejna różnica miedzy własnością, a użytkowaniem wieczystym polega na tym, że użytkowanie wieczyste jest zawierane na czas określony od 40 do 99 lat. Taką umowę można przedłużyć. Właściciel może odmówić tylko wyjątkowo – ze względu na ważny interes społeczny.
Trzecia różnica polega na tym, że za użytkowanie wieczyste płaci się właścicielowi opłaty roczne (rodzaj czynszu, podobnie jak przy dzierżawie czy najmie). W zależności od rodzaju gruntu, opłata roczna wynosi od 0,3 – 3 % wartości nieruchomości. W razie zmiany wartości nieruchomości, wysokość opłaty może być zmieniona.
Podstawową wadą użytkowania wieczystego jest właśnie konieczność regularnego płacenia właścicielowi. Ważnym minusem tego rozwiązania, jest też ryzyko nieprzedłużenia umowy. Pomimo, że użytkownik wieczysty ma więcej praw niż najemca i dzierżawca – jest silne przeświadczenie, że własność jest lepszym i bardziej bezpiecznym prawem do gruntu.
Stopniowa likwidacja użytkowania wieczystego
Konsekwentnie od wielu lat ustawodawca wprowadza nowe przepisy, które umożliwiają przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Jest to skomplikowany proces prawny, którego nie można było przeprowadzić jednorazowo.
Ostatnia ustawa, która weszła w życie w 2019 r.[1] przekształciła we własność nieruchomości zajęte na cele mieszkaniowe (budynki jednorodzinne i wielorodzinne, w tym grunty spółdzielni mieszkaniowych).
Likwidacja użytkowania wieczystego w 2023 r. i 2024 r.
Od 31 sierpnia 2023 r. wchodzi w życie nowe prawo[2], które ma domknąć cały proces. Od tego dnia możesz złożyć wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.
Jakich nieruchomości dotyczy zmiana przepisów?
- gruntów zajętych na cele komercyjne (przez jednoosobowe firmy i spółki),
- gruntów spółdzielni mieszkaniowych z infrastrukturą osiedlową (np. zabudowanych pawilonami handlowymi, parkingami oraz placami zabaw),
- gruntów osób fizycznych (np. zajętych przez garaże, drogi dojazdowe).
Jakich gruntów nie przekształcisz?
Zmianami nie będą objęte:
- grunty rolne,
- tereny wojskowe i leśne,
- obszary parków narodowych i związane z gospodarką wodną[3].
Ponadto nie będą przekształcone grunty:
- oddane w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r.,
- na których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania z umowy (np. nie zabudował jej w określony sposób),
- położone na terenie portów i przystani morskich[4],
- wykorzystywane przez rodzinne ogrody działkowe[5],
- nieruchomości niezabudowane,
- w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy.
Jak sprawdzić, czy Twoja nieruchomość może być przekształcona?
Żeby zweryfikować czy możesz stać się właścicielem, sprawdź przede wszystkim umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeśli nie masz tego dokumentu, taką informację znajdziesz też w Dziale II księgi wieczystej. Więcej informacji na temat ksiąg wieczystych znajdziesz w tym artykule.
Informacje dotyczące księgi wieczystej znajdziesz na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Po wpisaniu numeru księgi:
Jeśli tę umowę zawarto przed 1998 rokiem i grunt jest zabudowany, Twoja nieruchomość prawdopodobnie podlega przekształceniu. Ustalenie tego jednoznacznie, wymaga analizy dokumentów dotyczących konkretnej nieruchomości.
Pomimo, że ustawa tego nie reguluje, możesz złożyć też wniosek do właściciela – gminy lub Skarbu Państwa – o wskazanie czy Twoja nieruchomość będzie podlegać przekształceniu.
Co trzeba zrobić żeby przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?
W 2019 r. przekształcenie gruntów zajętych na cele mieszkaniowe przebiegało automatycznie.
Obecnie musisz złożyć wniosek do właściciela nieruchomości (czyli gminy, powiatu, województwa lub jednostki reprezentującej Skarb Państwa). Bez tego nie dojdzie do przekształcenia. Właściciel ocenia, czy grunt podlega przekształceniu w oparciu o przepisy ustawy. Jeśli złożysz wniosek i podlegasz przepisom ustawy, właściciel nie może odmówić Ci przekształcenia.
Cała procedura kończy się zawarciem z właścicielem umowy o przeniesienie własności w formie aktu notarialnego.
Kluczowe jest zachowanie terminu na złożenie wniosku
Wniosek do właściciela musisz złożyć w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie przepisów, a więc najpóźniej do dnia 31 sierpnia 2024 r. Ponieważ termin ten wypada w sobotę – dla bezpieczeństwa złóż wniosek między 31 sierpnia 2023 r. a 30 sierpnia 2024 r. Jeśli przekroczysz tę datę, nie przekształcisz swojej nieruchomości.
W przypadku gruntów będących własnością gminy (powiatu lub województwa), sugeruję odczekać kilka miesięcy ze złożeniem wniosku. Gminy muszą najpierw ustalić w swoich regulacjach zasady przekształcenia nieruchomości oraz wysokość opłat z tego tytułu.
W przypadku gruntów, gdzie właścicielem jest Skarb Państwa wysokość opłat wynika bezpośrednio z ustawy. Wniosek możesz złożyć od razu.
Ile będzie kosztować likwidacja użytkowania wieczystego?
Ważna kwestia dotycząca przedsiębiorców
W przypadku nieruchomości komercyjnych, przedsiębiorcy musza zwrócić uwagę na kwestię pomocy publicznej. Jeśli jesteś zainteresowany tym tematem bardziej szczegółowo, odsyłam Cię do publikacji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczącej nowelizacji przepisów z 2019 r.
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi
Poniżej znajdziesz odpowiedzi na często zadawane pytania dotyczące likwidacji użytkowania wieczystego w 2023 r.
Czy użytkowanie wieczyste jest prawem własności?
Użytkowanie wieczyste to nie jest to samo co prawo własności. Podobnie jak własność jest to jedno z praw do nieruchomości. Potocznie użytkowanie wieczyste nazywa się często „wieczystą dzierżawą”. Wszystko różnice między tym prawem do nieruchomości, a własnością wyjaśniam powyżej.
Czy użytkowanie wieczyste zostało zniesione?
Użytkowanie wieczyste nie zostało zniesione w 2023 r. Ustawa z maja 2023 r. umożliwia jednak przekształcenie we własność tych nieruchomości, które nie podlegały dotychczas zmianom. Ponieważ przekształcenie odbywa się obecnie na wniosek zainteresowanej osoby i dodatkowo odpłatnie, to z pewnością nie wszystkie nieruchomości nie ulegną przekształceniu.
Jak sprawdzić czy jest użytkowanie wieczyste?
Najłatwiej sprawdzisz to w księdze wieczystej. Taką informację znajdziesz w Dziale II. Jak to zrobić wyjaśniam szczegółowo powyżej.
O czym należy pamiętać:
- nowe przepisy dotyczą nieruchomości zajętych przez przedsiębiorców, spółdzielnie mieszkaniowe oraz osoby fizyczne (obejmą m.in. grunty zajęte przez infrastrukturę osiedlową, drogi dojazdowe, siedziby firm oraz garaże),
- nie przekształcisz: gruntów niezabudowanych, terenów ogrodów działkowych, leśnych i portowych oraz takich gdzie umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego zawarto po 31 grudnia 1997 r.,
- przekształcenie odbywa się na wniosek, który należy złożyć najpóźniej 30 sierpnia 2024 r.,
- przekształcenie będzie odpłatne i wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
[1] ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r. poz. 1495 i 2666)
[2] ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463) dodała nowy dział VIa do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.)
[3] Ustawa nie obejmie więc gruntów powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasy Państwowe, państwowym osobom prawnym – parkom narodowym, Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie
[4] w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261)
[5] w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych