Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?

Z wynajmowaniem mieszkania wiąże się jego zużycie. W lokalu pojawiają się usterki, powstaje konieczność wymiany wyposażenia czy co pewien czas przeprowadzenie remontu. Z tego artykułu dowiesz się kto ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu. Opiszę co możesz zrobić, kiedy właściciel lub najemca nie wypełnia swoich obowiązków związanych z usuwaniem usterek w lokalu. Wpis będzie przydatny zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy.

Spis treści

1. Koszty napraw w wynajęty mieszkaniu – co mówią przepisy?
   1. Czego nie możesz zmienić umową?
2. Obowiązki wynajmującego, a standard lokalu
3. Koszty napraw w wynajętym mieszkaniu ponoszone przez właściciela
4. Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania lokalu
5. Jakie obowiązki stron możesz zmienić w umowie?
6. Koszty napraw w wynajętym mieszkaniu – najem okazjonalny
7. Co zrobić, kiedy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?
8. Co może zrobić właściciel, gdy najemca zaniedbuje mieszkanie?

Powiązane wpisy na blogu

• Zalanie mieszkania. Kto naprawdę odpowiada za szkodę spowodowaną zalaniem?
• Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
• Remont mieszkania – cz. 1/3 Podstawy prawne
• Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Koszty napraw w wynajęty mieszkaniu – co mówią przepisy?

Na początek musisz wiedzieć, że polskie przepisy dosyć szczegółowo regulują obowiązki właściciela (wynajmującego) i najemcy, związane z tym kto ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu. Obie strony umowy najmu mają obowiązki w tym zakresie. Ważne jest to, że strony umowy mogą uregulować te obowiązki inaczej, niż to wynika z przepisów. Tak ustalone zasady w umowie będą wtedy wiązać jej strony, pomimo że będą się różnić od reguł ustawowych. 

Czego nie możesz zmienić umową?

Zakres dopuszczalnych zmian jest bardzo szeroki. W umowie możesz zmodyfikować obowiązki wynikające zarówno z Kodeksu cywilnego, jak i ustawy o ochronie praw lokatorów [1], dla obu stron umowy najmu.

Zmiany te mają jednak pewne ograniczenia. Powinna być tutaj zachowana równowaga praw i obowiązków. Z orzeczeń sądowych wynika, że nie możesz nadmierne obciążać najemcy w umowie [2]. Oznacza to, że nie możesz nałożyć na najemcę w umowie wszystkich (lub większości) obowiązków, które masz jako wynajmujący. Niekorzystna dla najemcy umowa najmu byłaby wtedy częściowo (lub całkowicie) nieważna.

Możesz modyfikować w umowie obowiązki wynikające z przepisów, ale zachowaj w tym umiar.

Obowiązki wynajmującego, a standard lokalu

Z przepisów wynika, że obowiązkiem właściciela jest utrzymanie mieszkania:

w stanie przydatnym do umówionego użytku

Oznacza to, że właściciel musi utrzymywać lokal w takim standardzie do jakiego zobowiązał się w umowie.

Wynikają z tego dwie ogólne zasady:

1. jeśli najemca akceptuje wady lokalu istniejące w chwili zawarcia umowy, nie może później wymagać od wynajmującego ich usunięcia (takie usterki musi naprawić samodzielnie). Nie ma przeszkód prawnych, żeby wynająć mieszkanie w gorszym standardzie, z zepsutym kranem, czy lodówką – pod warunkiem, że najemca jest tego świadomy i akceptuje takie wady[3];
2. jeśli mieszkanie ma z kolei określony standard, wynajmujący ma obowiązek utrzymania go przez cały czas trwania najmu. Jeśli mieszkanie ma na wyposażeniu pralkę, czy klimatyzację, wynajmujący musi zapewnić najemcy te elementy wyposażenia przez cały czas obowiązywania umowy.

Stan techniczny mieszkania musi być określony w protokole sporządzonym przed przekazaniem kluczy najemcy. Protokół powinien podpisać zarówno właściciel, jak i najemca. Warto rozbudować protokół o dokumentację zdjęciową, obejmującą wyposażenie i stan zużycia lokalu.

Koszty napraw w wynajętym mieszkaniu ponoszone przez właściciela

Przepisy regulują obowiązki wynajmującego dosyć ogólnie, ponieważ zawierają tylko przykładowe wyliczenie, co musi zrobić właściciel w zakresie utrzymania lokalu.

Przede wszystkim wynajmujący jest zobowiązany zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń technicznych w budynku i mieszkaniu.

Do jego szczegółowych obowiązków należy przede wszystkim:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców (np. windy),
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń budynku;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy* (to pojęcie wyjaśniam poniżej), a zwłaszcza:
   • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

* Sformułowanie „w zakresie nieobciążającym najemcy” oznacza, że najemca ma pewne obowiązki związane z usuwaniem usterek w wynajmowanym lokalu.

Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania lokalu

Koszty napraw w wynajętym mieszkaniu dotyczące najemcy są ograniczone. Najemcę obciąża tylko to, co wynika wprost z przepisów lub umowy. Wszelkie pozostałe naprawy, nieuregulowane wprost przez strony w umowie obciążają wynajmującego.

Z przepisów wynika, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
   • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Jeśli w lokalu pojawi się usterka niewymieniona w powyższym wyliczeniu albo strony nie uregulowały tego inaczej w umowie – naprawę musi wykonać wynajmujący.

• Facebook
• Instagram

Jakie obowiązki stron możesz zmienić w umowie?

Nie możesz nałożyć na najemcę zbyt wielu obowiązków ponad to co wynika z przepisów. Analogicznie najemca nie powinien wymagać wpisania do umowy, że właściciel usunie wszelkie usterki w lokalu na swój koszt.

Możliwe są tu jednak dwa rozwiązania:

1. jeśli najemca nie chce zajmować się naprawami w mieszkaniu, można wpisać do umowy, że wszelkie naprawy wykona właściciel. Warto doprecyzować wtedy, że najemca pokryje wyłącznie te koszty napraw, które obciążają go na podstawie przepisów. Możliwa jest też sytuacja odwrotna – obciążenie obowiązkiem napraw najemcy (za zwrotem części kosztów), jeśli właściciel nie może lub nie chce się tym zajmować. Rozwiązanie to warto rozważyć, gdy lokal znajduje się poza miejscem zamieszkania wynajmującego;
2. każda ze stron może też przejąć część obowiązków, które obciążają drugą stronę według przepisów ustawy (można np. obciążyć właściciela obowiązkiem malowania mieszkania lub wymiany baterii łazienkowych w trakcie trwania umowy, które to obowiązki z mocy ustawy obciążają najemcę). Pamiętaj jednak, że jeśli przejmujesz na siebie w umowie obowiązek, który obciąża według przepisów drugą stronę, nie będziesz mógł żądać zwrotu kosztów z tego tytułu. Orzecznictwo sądowe wymaga zachowania pewnej równowagi stron, warto więc nakładając dodatkowe obowiązki na najemcę, obniżyć nieco czynsz poniżej stawek rynkowych.

Koszty napraw w wynajętym mieszkaniu – najem okazjonalny

Przy najmie okazjonalnym nie stosujemy większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (pisałem o tym więcej w tym wpisie). To oznacza, że obowiązki wynajmującego i najemcy są uregulowane w przepisach mniej szczegółowo niż w przypadku zwykłej umowy najmu.

Przy najmie okazjonalnym właściciel jest zobowiązany utrzymywać lokal w takim stanie do jakiego zobowiązał się w umowie. W zakresie tego obowiązku mieści się zapewnienie przez cały okres najmu takiego wyposażenia lokalu, jak przy zawarciu umowy (łącznie z wymianą zużytych elementów – np. pralki, czy lodówki). Dodatkowo wynajmujący musi zapewnić najemcy podstawowy standard mieszkania wynikający z przepisów (obejmujący dostęp do wody pitnej i ciepłej użytkowej [4], zapewnić możliwość odprowadzenia ścieków, ogrzewanie lokalu, sprawną wentylację oraz minimalne wyposażenie kuchni i łazienki).

Najemcę z kolei obciążają wyłącznie drobne naprawy, jak konserwacja podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Jeśli chcesz bardziej szczegółowo uregulować obowiązki stron, musisz wpisać je wprost do umowy najmu okazjonalnego. Jest to wskazane rozwiązanie, ponieważ ogranicza możliwość subiektywnej interpretacji umowy.

Co zrobić, kiedy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?

Wynajmujący ma obowiązek przekazać mieszkanie w takim standardzie do jakiego zobowiązał się w umowie. Standard ten musi być wtedy zachowany przez cały czas trwania umowy. Jeśli okaże się, że przekazany lokal nie spełnia wymogów, najemcy przysługują roszczenia do właściciela z tytułu rękojmi za wady [5]. To co może zrobić wtedy najemca zależy od tego, czy istniejąca wada ogranicza możliwość korzystania z mieszkania, czy ją w ogóle wyklucza. Tu ważne zastrzeżenie, że wada musi dotyczyć mieszkania, a nie pochodzić z okoliczności zewnętrznych. Nie będzie wadą czynnik zewnętrzny na który właściciel nie ma wpływu [6] (np. hałas przy remoncie innego mieszkania, lub tymczasowy brak dostępu do wody, czy innych mediów z powodu awarii u ich dostawcy).

Jeśli wada ogranicza możliwość korzystania przez Ciebie z mieszkania, powinieneś:

1. zawiadomić właściciela o usterce i wyznaczyć mu termin na jej usunięcie. Gdyby właściciel nie wykonał niezbędnych napraw, możesz to zrobić na jego koszt,
2. jeśli usterki nie można usunąć (jest to tzw. wada nieusuwalna) możesz żądać od właściciela obniżenia czynszu. Jeśli chcesz z tego skorzystać, musisz złożyć właścicielowi oświadczenie – że korzystasz z prawa do obniżenia czynszu (podając jego nową wysokość). Gdyby właściciel się na to nie zgodził, sprawę rozstrzygnie sąd[7].

Jeśli wada jest poważna i nie możesz przez nią w ogóle korzystać z mieszkania, musisz wezwać właściciela do jej usunięcia. Przy braku reakcji, masz prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Nie musisz wtedy zachowywać terminów wypowiedzenia przewidzianych w umowie. Za czas trwania takiej wady, właścicielowi nie przysługuje prawo do żądania od Ciebie uiszczania opłat za mieszkanie (czynszu najmu)[8].  

Więcej o wypowiedzeniu umowy najmu przeczytasz w tym wpisie.

Co może zrobić właściciel, gdy najemca zaniedbuje mieszkanie?

Właścicielowi przysługują wtedy dwa uprawnienia.

Po pierwsze, najemcy który zaniedbuje mieszkanie (tzn. nie wykonuje obciążających go napraw lub wręcz niszczy mieszkanie) powinno być udzielone przez wynajmującego pisemne upomnienie. Jeśli najemca się do niego nie zastosuje i będzie nadal naruszał zasady, właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia (termin wypowiedzenia mija z końcem następnego miesiąca w którym wypowiedziano umowę). Wypowiedzenie musi mieć koniecznie formę pisemną.

Niezależnie od prawa wypowiedzenia umowy, właściciel może żądać od najemcy odszkodowania za powstałe szkody [9].

Takie uprawnienia przysługują właścicielowi zarówno w przypadku zwykłej umowy najmu jak i umowy najmu okazjonalnego.

[1] Pełna nazwa to – ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 27.06.2013 r. sygn. akt I ACa 266/13

[3]Taki pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 16 maja 2018 r., sygn. akt I AGa 120/18

[4] Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 1997 r. w sprawie o sygn. akt II CKN 25/97

[5] Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego

[6] Tak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 23.05.2014 r. sygn. akt I ACa 390/14

[7] Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt II CSK 610/12

[8] Takie stanowisko wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2015 r. sygn. akt VI ACa 485/14

[9] Zależnie od okoliczności na podstawie umowy (zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego) lub w oparciu o przepisy (w myśl art. 415 Kodeksu cywilnego)