Kaucja w umowie najmu. Co można z niej pokryć oraz zasady wpłaty i zwrotu kaucji.
Spis treści
- Co to jest kaucja w umowie najmu?
- Kiedy można pobrać kaucję od najemcy?
- Jaka jest dopuszczalna wysokość kaucji w umowie najmu?
- Czy właściciel musi trzymać kaucję na swoim koncie?
- Kiedy wynajmujący może skorzystać z kaucji?
- Kaucja w umowie najmu – co można potrącić z kaucji?
- Czego nie można potrącić z wpłaconej kaucji?
- Jaki jest termin zwrotu kaucji w umowie najmu?
- Waloryzacja kaucji. Jak obliczyć kwotę, którą mam zwrócić najemcy?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
- Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
- Remont mieszkania – Uprawnienia wykonawcy i inwestora
- Zalanie mieszkania. Kto naprawdę odpowiada za szkodę spowodowaną zalaniem?
Co to jest kaucja w umowie najmu?
Kaucja w umowie najmu to kwota, którą zabezpiecza należności przysługujące właścicielowi mieszkania od najemcy. Kwotę tę najemca przekazuje przed lub po zawarciu umowy. Kaucja w sensie prawnym to odrębna umowa. Jeśli wymagasz jej wpłaty zawierasz de facto dwie umowy: (1) najmu i (2) kaucji, nawet gdy są one wpisane do tej samej umowy. Ta odrębność ma znaczenie np. przy sprzedaży wynajmowanego mieszkania.
Kiedy można pobrać kaucję od najemcy?
Art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów[1], mówi że
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
Kaucję możesz pobrać na dwa sposoby:
- przed zawarciem umowy najmu – dopiero jak otrzymasz kwotę w gotówce lub na konto, podpisujesz umowę z najemcą,
- po zawarciu umowy – tutaj powinieneś wpisać do umowy zastrzeżenie, że wejdzie ona w życie z chwilą wpłaty kaucji. Jeśli pominiesz takie postanowienie i najemca nie zapłaci, możesz mieć problem z jej wyegzekwowaniem. Sugeruję więc wpisać do umowy zastrzeżenie, że skutki umowy najmu i przekazanie kluczy nastąpią po otrzymaniu kaucji przez właściciela.
Z kaucji możesz skorzystać przy każdej z typowych umów: zwykłym najmie oraz najmie okazjonalnym i instytucjonalnym. Najem okazjonalny i instytucjonalny ma dodatkowe zalety dotyczące kaucji, o których piszę niżej. Ma też jednak drobną wadę, jeśli chodzi o jej wysokość. W praktyce wspomniana wada nie ma jednak większego znaczenia.
Więcej o najmie okazjonalnym przeczytasz w tym wpisie.
Jaka jest dopuszczalna wysokość kaucji w umowie najmu?
Nie ma dolnej granicy kaucji w umowie najmu. Właściciel może nawet z niej w ogóle zrezygnować. Przy zwykłym najmie mieszkania, maksymalna wysokość kaucji to 12 krotność czynszu z dnia zawarcia umowy. Jeśli czynsz w trakcie umowy zwiększy się, nie możesz żądać dopłaty kaucji od najemcy, jednak z jednym małym wyjątkiem.
Przykład 1
Przy zawarciu umowy najemca wpłacił 2 500 zł kaucji, która stanowiła równowartość miesięcznego czynszu. Po roku czynsz zwiększył się do 3 000 zł, ale kaucja pozostała niezmieniona. Rozwiązaniem może być zawieranie krótszych np. jednorocznych umów z najemcą. Możesz zwiększyć wtedy kwotę kaucji.
Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy w trakcie umowy najmu instytucjonalnego właściciel pokryje zaległości czynszowe z wpłaconej kaucji. Jest to jedyny przypadek, kiedy najemca na pisemne wezwanie właściciela musi uzupełnić brakującą część kaucji.
Przy umowie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego maksymalna kaucja to sześciokrotność miesięcznego czynszu.
Jak widzisz maksymalna wysokość kaucji jest określona dość wysoko, bo od 6 do 12 krotności miesięcznego czynszu. W praktyce rzadko korzysta się z tak wysokiej kwoty, najczęściej wynosi ona 1-3 krotność czynszu.
Czy właściciel musi trzymać kaucję na swoim koncie?
Kaucja może być wpłacona na rachunek bankowy lub wręczona w gotówce. Wynajmujący, który ją otrzymał może nią swobodnie dysponować. Dopiero w momencie zdania lokalu powstaje obowiązek zwrotu kaucji.
Kiedy wynajmujący może skorzystać z kaucji?
Przy zwykłej umowie najmu oraz umowie najmu okazjonalnego właściciel może skorzystać z kaucji dopiero w dniu zdania lokalu. Najpierw po zakończeniu umowy lub jej rozwiązaniu, określa się jakie zaległości ma najemca. Z wpłaconej kwoty potrąca się kwotę tych należności i zwraca najemcy pozostałą część. Przy najmie zwykłym i okazjonalnym nie można korzystać z kaucji w trakcie trwania umowy.
Więcej możliwości jest w przypadku najmu instytucjonalnego. Tutaj możesz dodatkowo skorzystać z kaucji również w trakcie trwania umowy. Jeśli najemca zalega z płatnościami, możesz potrącić brakującą część czynszu z wpłaconego zabezpieczenia. Najemca ma wtedy obowiązek uzupełnić kaucję w terminie wynikającym z umowy albo w terminie wyznaczonym w piśmie właściciela.
Kaucja w umowie najmu – co można potrącić z kaucji?
Kaucja służy pokryciu „należności z tytułu umowy najmu”. To jakie należności przysługują w konkretnym przypadku zależy przede wszystkim od treści zawartej umowy.
Każda ze stron umowy ma pewne obowiązki dotyczące utrzymania lokalu wynikające z przepisów[2]. Właściciel ma np. obowiązek przekazać najemcy lokal bez wad. To oznacza, że wszelkie sprzęty agd lub urządzenia techniczne (jak wentylacja czy klimatyzacja) obecne w lokalu muszą być sprawne. Najemca z kolei powinien dbać o lokal, sprzątać go i serwisować sprzęty. Do tego zalicza się też naprawa uszkodzeń i malowanie ścian czy okien. I tutaj ważna uwaga – obowiązki najemcy czy właściciela można w pewnym zakresie zmienić w umowie. Nie będę tu szczegółowo opisywał jak to zrobić, ponieważ omawiałem już ten temat w innym wpisie (znajdziesz go tutaj).
Warte zapamiętania jest jednak to, że należności które można pokryć z kaucji będą zależeć od obowiązków stron wynikających z umowy najmu.
Z kaucji możesz pokryć:
- zaległy czynsz,
- opłaty eksploatacyjne (jak woda, prąd czy gaz),
- szkody jakie wyrządził najemca w lokalu (np. zniszczone meble, ściany czy podłoga),
- koszty odnowienia lokalu (np. malowanie ścian oraz czyszczenie wykładzin i dywanów),
- koszty napraw sprzętu agd (jak pralka czy zmywarka),
- koszt wymiany zużytej wanny, brodzika, toalety, umywalki oraz zlewu i baterii łazienkowych i kuchennych,
- koszty sprzątania.
Dodatkowo przy umowie najmu okazjonalnego i instytucjonalnego z kaucji możesz pokryć koszty egzekucji komorniczej, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić.
O tym kto ponosi koszty napraw w lokalu piszę więcej w tym wpisie.
Czego nie można potrącić z wpłaconej kaucji?
Obowiązkiem najemcy przy zdaniu lokalu jest zwrot odnowionego mieszkania oraz naprawa sprzętów i urządzeń sanitarnych oraz agd. Odnowienie to np. pomalowanie czy usunięcie ubytków w ścianach. Najemca nie ma obowiązku pokrywać kosztów wymiany sprzętów w mieszkaniu jeśli uległy naturalnemu zużyciu.
Jedyny wyjątek wynika z ustawy o ochrony praw lokatorów i dotyczy:
trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą
art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochrony praw lokatorów
Te przedmioty najemca powinien na swój koszt wymienić jeśli się zużyły. Resztę przedmiotów w lokalu najemca powinien tylko naprawić. Oczywiście nie obejmuje to rzeczy, które zostały umyślnie zniszczone. Chodzi tylko o te, które uległy normalnemu zużyciu.
Z kaucji nie możesz pokryć:
- kwoty ostatniego czynszu(z kaucji możesz skorzystać dopiero w dniu zdania lokalu),
- wymiany okien, drzwi, mebli, pieców czy podłóg,
- remontu (wymiany kabli) instalacji elektrycznej,
- wymiany i napraw instalacji sanitarnej, grzewczej i gazowej w lokalu,
- kosztów wymiany zużytych wykładzin podłogowych,
- kosztów napraw i sprzątania nieruchomości wspólnej (np. korytarzy, wind, parkingu czy dachu budynku)
Jaki jest termin zwrotu kaucji w umowie najmu?
Kaucję powinieneś zwrócić najemcy w terminie miesiąca od dnia zdania lokalu[3]. Dotyczy to zarówno zwykłej umowy jak i najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
Waloryzacja kaucji. Jak obliczyć kwotę, którą mam zwrócić najemcy?
Powinieneś wiedzieć, że kaucja może podlegać tzw. waloryzacji. Jeśli w trakcie umowy podwyższyłeś kwotę czynszu, wpłynie to na zwiększenie kaucji którą zwrócisz najemcy.
Kwota kaucji do zwrotu = (wielkość miesięcznego czynszu obowiązującego na dzień zwrotu x krotność czynszu obowiązującego przy pobraniu kaucji) – ew. potrącenia z kaucji
Przykład 2
Przy zawarciu umowy najemca wpłacił 5000 zł kaucji, która stanowiła dwukrotność miesięcznego czynszu (2 x 2500 zł) . Po roku czynsz zwiększył się do 3 000 zł. Kaucja do zwrotu wyniesie 6000 zł (dwukrotność czynszu z dnia zawarcia umowy x 3000 zł czynszu w dniu zdania lokalu).
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy z kaucji można skorzystać tylko w umowie najmu?
Kaucja która jest uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów zabezpiecza wyłącznie umowę najmu mieszkania. Nie ma jednak przeszkód, żeby skorzystać z niej również przy innych umowach np. użyczeniu lokalu. W takim przypadku kaucja powinna być dokładnie opisana w umowie (tzn. wskazywać jakie należności można z niej potrącić, kiedy podlega zwrotowi i w jakiej kwocie).
Co z kaucją, gdy właściciel sprzeda mieszkanie?
Na początku wpisu wskazałem, że kaucja i najem to dwie odrębne umowy. Jest to istotne w razie sprzedaży mieszkania z zawartą umową najmu. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego[4] nabywca lokalu, staje się automatycznie stroną umowy z dotychczasowym najemcą. Nie jest wtedy jednak stroną umowy kaucji[5], ponieważ nie ma przepisu, który by to przewidywał. To oznacza, że zwrotu kaucji powinien dokonać dotychczasowy właściciel, chyba że nowy właściciel dobrowolnie ją przejmie. Zwróć na to uwagę, jeśli jesteś najemcą mieszkania, które ma być sprzedane.
Czy można rozliczyć kaucję na poczet czynszu?
Właściciel nie może zaliczyć wpłaconej kaucji jako zapłata za ostatni czynsz. Można skorzystać z niej dopiero w momencie zdania lokalu. Jedyny wyjątek dotyczy najmu instytucjonalnego.
Kiedy przedawnia się roszczenie najemcy o zwrot kaucji?
Wynajmujący powinien zwrócić kaucję w terminie miesiąca od zdania lokalu przez najemcę. Gdyby tak się nie stało masz 6 lat na skuteczne dochodzenie zwrotu kaucji[6]. Po tym terminie roszczenie o zwrot przedawnia się (czyt. właściciel może odmówić Ci zapłaty).
Pewien wyjątek dotyczy sytuacji, gdy najemca używa lokalu do prowadzenia firmy. Wtedy masz tylko trzy lata na żądanie zwrotu kaucji[7].
Czy w umowie najmu musi być kaucja?
Kaucja jest dobrowolna i nie musi być uwzględniona w umowie najmu mieszkania. Jest to jednak dobra forma zabezpieczenia, która służy obu stronom umowy. Wynajmującemu, ponieważ może z niej pokryć ewentualne zaległości czy szkody spowodowane przez najemcę. Najemcy dlatego, że w razie powstania szkód w lokalu, może je pokryć z kaucji. Nie musi więc po zakończeniu umowy wpłacać dodatkowej, często znacznej kwoty.
[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
[2] Art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów
[3] Mówi o tym art. 6 ust. 4, art. 19a ust. 5 i 19f ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów
[4] Mówi o tym art. 678 § 1 k.c.
[5] Tak wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 18 lutego 2014 r., sygn. akt V ACa 599/14
[6] Potwierdził to m.in. Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z 13 lutego 2019 r. sygn. akt III Ca 1707/18
[7] Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2008 r. sygn. akt III CSK 302/07