Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
Z wyników spisu powszechnego z 2021 r. wynika, że blisko 2 mln mieszkań w Polsce było w tym czasie niezamieszkałych (to ponad 12 % wszystkich lokali). To ogromna liczba, na którą wpływ miało wiele czynników. Nie ma na ten temat danych, ale można podejrzewać, że jednym z istotnych powodów były obawy właścicieli przed wynajmowaniem mieszkania. W Polsce obowiązują przepisy, które przede wszystkim chronią najemcę, powodując że wiele osób rezygnuje z wynajęcia mieszkania. Podstawowym aktem prawnym jest tutaj ustawa o ochronie praw lokatorów[1] (dalej ustawa). Zapraszam Cię do wpisu dotyczącego tego jakie ryzyka ponosi wynajmujący i jak im może zapobiec.
Spis treści
- Ochrona praw lokatorów
- W jaki dodatkowy sposób możesz zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu?
- Zadbaj o swojego najemcę
- Jakie inne ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie?
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący – ryzyko ekonomiczne
- O czym należy pamiętać
Powiązane wpisy na blogu
- Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
- Jak podnająć mieszkanie? Podnajem jako sposób inwestowania w nieruchomości
- Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
- Wzór wypowiedzenia umowy najmu mieszkania
Ochrona praw lokatorów
Przepisy ustawy oraz liczne orzeczenia sądowe chronią w istotny sposób najemcę. Nie będę w dzisiejszym wpisie omawiał wszystkich zasad dotyczących tej ochrony, wskażę tylko, że ustawa:
- ustala zasady pobierania kaucji od najemcy (ogranicza jej maksymalną wysokość),
- ogranicza możliwość podwyższania czynszu (potocznie nazywanego odstępnym), Wynajmujący może podwyższyć czynsz maksymalnie dwa razy w roku, a najemca może się odwołać od podwyżki do sądu,
- wskazuje kiedy i na jakich zasadach można wypowiedzieć umowę najmu,
- wprowadza możliwość ubiegania się przez konkretne osoby (m.in. kobiety w ciąży, osoby bezrobotne lub chore oraz emerytów i rencistów) o najem mieszkań od gminy. O takim uprawnieniu decyduje sąd w wyroku eksmisyjnym,
- wprowadza zasadę, że nie wykonuje się eksmisji w okresie zimowym (od listopada do marca).
Głównym powodem wątpliwości związanych z wynajmem mieszkań jest zazwyczaj obawa właścicieli przed niepłacącym lokatorem. Jeśli lokator nie będzie się chciał wyprowadzić, konieczne będzie uzyskanie sądowego wyroku nakazującego eksmisję.
W tego wpisu dowiesz się jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania
Czy eksmisja to faktycznie taki problem?
Na poniższym wykresie znajdziesz dane z lat 2011 – 2019 dotyczące ilości spraw sądowych o eksmisję. Dostępne są również dane obejmujące lata 2020 i 2021, ale celowo je pominąłem ze względu na obowiązujące wówczas przepisy zakazujące eksmisji (bardziej szczegółowo piszę o tym poniżej).
Z wykresu wynika, że ilość nowych spraw o eksmisję systematycznie spada. Nie wiadomo, co było tutaj kluczowe, ale z pewnością wpływ na to miała poprawiająca się sytuacja gospodarcza.
Nie bez znaczenia były również zmiany prawne, polegające na wprowadzeniu nowego typu umów najmu mieszkań – okazjonalnego (w 2010 r.) i instytucjonalnego (w 2017 r.). Zmiany te ograniczyły ochronę części najemców, ułatwiając przeprowadzenie eksmisji.
W skali całego kraju na zasadach rynkowych wynajmowane jest ponad 1 mln mieszkań.
Do tego dochodzi duża ilość mieszkań wynajmowanych od samorządów lokalnych (przede wszystkim lokali komunalnych).
Ilość spraw o eksmisję, dotyczy więc maksymalnie kilku procent właścicieli mieszkań (dokładnie poniżej 2%). Nie jest to więc szczególny problem w skali całego kraju.
Jak wynajmujący może zabezpieczyć się przed niepłacącym najemcą?
Z mojego doświadczenia wynika, że główną przyczyną eksmisji jest brak płatności czynszu ze strony najemcy. Całkowicie tego ryzyka nie wykluczysz, ale możesz je znacznie ograniczyć. To jakie ryzyka ponosi wynajmujący, dotyczą przede wszystkim wiarygodności najemcy.
Kluczowa jest więc odpowiednia weryfikacja najemcy.
Zadawaj pytania
Poproś przyszłego najemcę o odpowiedź na podstawowe pytania, które pozwolą Ci go poznać. Zapytaj czym się zajmuje, skąd czerpie dochody, z kim planuje zamieszkać, czy ma dzieci, zwierzęta, jak długo planuje zostać w mieszkaniu.
Zapytaj też dlaczego się przeprowadza oraz czy ma jakieś uwagi do stanu lokalu. Najlepsza w tym celu jest rozmowa bezpośrednia. Pamiętaj, że celem rozmowy jest nie tylko weryfikacja wiarygodności najemcy, ale również jego oczekiwań. Możesz w ramach takiego spotkania, wskazać też swoje oczekiwania co do usuwania ewentualnych usterek w lokalu, które powstaną w trakcie mieszkania, zakazu palenia itp. Jeśli wasze oczekiwania się rozmijają, warto przemyśleć decyzję o wynajmie innej osobie.
Jakich dokumentów możesz wymagać od potencjalnego najemcy?
Możesz jako wynajmujący żądać od najemcy takich dokumentów, które wykażą jego wiarygodność i wypłacalność.
Będzie to przede wszystkim zaświadczenie o zarobkach lub wyciąg z rachunku bankowego za dany okres. Możesz również poprosić o referencje od właściciela mieszkania w którym dotychczas mieszkał najemca. Rozwiązanie póki co mało popularne, ale będzie z pewnością częściej stosowane. Przed zawarciem umowy, sprawdź też dane z dowodu osobistego lub paszportu (w przypadku obcokrajowca).
Podpisz umowę na piśmie
Koniecznie podpisz umowę z najemcą na piśmie, nie ograniczaj się do formy ustnej. Unikniesz dzięki temu szeregu problemów, ale przede wszystkim zabezpieczysz się wskazując jakie masz wymogi dotyczące sposobu używania mieszkania, zasad płatności i zwrotu lokalu.
Pewnym rozwiązaniem jest zobowiązanie najemcy w umowie do regulowania płatności przez ustawienie zlecenia stałego w banku. Proste i praktyczne rozwiązanie, dzięki czemu najemca nie „zapomni o płatności” i otrzymasz je w danym dniu.
Rozważ podpisanie umowy najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny to szczególny typ umowy, który mogą podpisać miedzy sobą osoby fizyczne (wynajmujący i najemca). Wynajmujący nie może być profesjonalistą tzn. wynajmować mieszkań w ramach działalności gospodarczej. Umowa zawierana jest zawsze na piśmie, a główną korzyścią jest łatwiejsze przeprowadzenie eksmisji. Koniecznymi załącznikami do tej umowy są również:
- oświadczenie najemcy złożone przed notariuszem w którym poddaje się dobrowolnie eksmisji,
- oświadczenie właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy
w jego mieszkaniu (często jest to członek rodziny najemcy).
Więcej o najmie okazjonalnym znajdziesz w tym wpisie.
W jaki dodatkowy sposób możesz zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu?
Możesz wymagać od najemcy zawarcia ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za powstałe szkody. Ułatwi Ci to pokrycie ewentualnych szkód, które powstaną w trakcie korzystania z mieszkania.
Korzystnym (choć nie zawsze możliwym) rozwiązaniem, jest wymóg zawarcia umów na dostawę mediów (prądu, gazu, internetu) samodzielnie przez najemcę. Brak opłacenia mediów będzie obciążał wtedy bezpośrednio najemcę, a nie Ciebie.
Zażądaj od najemcy kaucji przed podpisaniem umowy. Kaucję pobiera się dla zabezpieczenia płatności czynszu i innych opłat w chwili zakończenia umowy najmu mieszkania.
Gdy najemca ma wobec Ciebie dług czynszowy, będziesz mógł pobrać z wpłaconej kaucji tę kwotę. Z kaucji pokryjesz też zaległości najemcy dotyczące mediów. Oprócz tego możesz z niej skorzystać, żeby usunąć powstałe w lokalu szkody.
Wysokość kaucji określa się jako wielokrotność czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Maksymalna kaucja wynosi od 6 – 12 krotności miesięcznego czynszu. Po więcej informacji na temat kaucji zapraszam na mój profil na Instagramie lub Facebooku. Znajdziesz w nim wskazówki dotyczące wysokości kaucji, tego co możesz z niej pokryć oraz jak zgodnie z prawem potrącić zaległości najemcy.
Zadbaj o swojego najemcę
Pamiętaj o tym, że najemca to Twój klient. Zadbaj więc nie tylko o zabezpieczenia w umowie, ale weź też pod uwagę interes najemcy. Wynajmowałem przez wiele lat kilka mieszkań. Wiem, że dobre relacje są bardzo korzystne dla obu stron – właściciela i najemcy. Jeśli jesteś zadowolony z wynajmu danej osobie, zadbaj o to żeby najemca chciał korzystać dłużej z Twojego mieszkania.
Rozważ, czy warto np. podnosić czynsz przy przedłużaniu umowy. Pomyśl czy nie warto wymienić mebli lub innych elementów wyposażenia w mieszkaniu.
Jeśli sformułujesz odpowiednio umowę najmu, będziesz mógł kontrolować stan swojego mieszkania. Gdy widzisz jednak, że najemca płaci Ci regularnie i dba o Twoje mieszkanie, nie nadużywaj swoich uprawnień. Mieszkanie to nie tylko Twoja własność, ale również prywatna przestrzeń najemcy.
Jakie inne ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie?
Jedno z ważniejszych to ryzyko systemowe. Wynika ono ze zmian przepisów prawnych oraz ich stosowania.
Długość spraw o eksmisję
Skorzystanie ze swoich praw wpisanych do umowy najmu wymaga czasem interwencji organów publicznych (sądów i komorników). Jest to konieczne, gdy chcemy odzyskać zaległy czynsz od najemcy. Skorzystanie z „usług” sądów i komorników wymaga też usunięcie z mieszkania nieuczciwego lokatora. Sprawy sądowe trwają długo i są kosztowne.
Rozwiązaniem jest tu przede wszystkim dobrze skonstruowana umowa najmu. Eksmisję lokatora z kolei może przyspieszyć zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Nie jest to rozwiązanie pozbawione wad, o czym więcej napiszę w jednym z kolejnych wpisów.
O najmie okazjonalnym piszę więcej w tym wpisie.
Zakaz eksmisji
To nowe ryzyko urzeczywistniło się podczas pandemii COVID-19. Od maja 2020 do kwietnia 2022 roku obowiązywał zakaz przeprowadzania eksmisji. Mogłeś wtedy uzyskać wyrok nakazujący eksmisję, ale komornik nie mógł do wykonać. W skrajnych przypadkach nie mogłeś pozbyć się przez blisko dwa lata nieuczciwego lokatora ze swojego mieszkania (nawet mając wyrok sądowy).
Rozwiązania jakie możesz zastosować
Nie masz dużego wpływu na długość procesów sądowych, ani zmiany przepisów. Masz natomiast wpływ na to komu wynajmujesz mieszkanie, treść umowy którą zawierasz i jaką masz wiedzę na temat swoich uprawnień. Zadbaj o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów, ale również o swojego klienta – najemcę.
Jakie ryzyka ponosi wynajmujący – ryzyko ekonomiczne
Jeśli jesteś właścicielem mieszkania i wynajmujesz je na rynku, wiesz że działa tam prawo popytu i podaży. Gdy piszę ten artykuł w lipcu 2023 r. roku, raczej nie masz problemu z wynajęciem lokalu. Jest duże zainteresowanie wynajmem. Nie dotyczy to oczywiście wszystkich mieszkań.
Taka sytuacja nie będzie trwała jednak cały czas. Rynek wynajmu nieruchomości podlega zmianom i powinieneś być na to przygotowany. Być może będziesz musiał pobierać mniejsze opłaty. Możliwe są też okresy, gdy mieszkanie będzie stało puste.
Ryzyka jakie ponosi wynajmujący dotyczą w tej kategorii podwyższonej inflacji oraz wyższego kosztu kredytu.
Przeciwdziałanie gorszej sytuacji na rynku
Musisz wyważyć tutaj swoje oczekiwania, względem tego jaka jest rzeczywistość rynkowa. Wyższej inflacji możesz przeciwdziałać podnosząc czynsz najmu. Nie wiesz jednak, czy najemca zaakceptuje nowe warunki. Mniejszemu zainteresowaniu wynajmem możesz zapobiegać obniżając opłaty.
Dobrym rozwiązaniem jest z pewnością spojrzenie na swoje mieszkanie z uwzględnieniem tego co oferuje konkurencja. Być może wystarczająca będzie przyciągająca uwagę oferta z profesjonalnymi zdjęciami i bardziej szczegółowym opisem. Może konieczne będzie odświeżenie mieszkania albo ostatecznie gruntowny remont lokalu.
Nie ma tutaj jednego dobrego rozwiązania, bo dużo zależy od tego na jakim rynku wynajmu działasz. Inaczej będzie w przypadku kawalerek lub wynajmu na pokoje, a zupełnie inaczej w przypadku dużych mieszkań w dobrych lokalizacjach.
Jeśli dopiero rozważasz zakup mieszkania na wynajem, masz wpływ na wybór lokalizacji mieszkania, metrażu i elementów dodatkowych lokalu (piętra, tego czy mieszkanie posiada balkon, komórkę lokatorską czy miejsce postojowe dla samochodu). Te wszystkie okoliczności są brane pod uwagę przez potencjalnego najemcę.
Inwestowanie powinno być raczej jak oglądanie schnącej farby lub rosnącej trawy. Jeśli chcesz emocji, weź 800 dolarów i ruszaj do Las Vegas
Paul Anthony Samuelson laureat Nagrody Nobla w dziedzinie ekonomii z roku 1970
Myśl o inwestycji w mieszkanie na wynajem długoterminowo. Rynek nieruchomości jest cykliczny, po gorszym czasie zawsze przychodzi lepszy.
Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
O czym należy pamiętać:
- rynek mieszkań na wynajem zależy nie tylko od sytuacji ekonomicznej, ale również kwestii prawnych, systemowych, a nawet politycznych,
- wiele ryzyk, które występują na tym rynku możesz ograniczyć,
- jako indywidualny właściciel nie masz większego wpływu na system prawny czy ogólne zainteresowanie wynajmem w danym momencie,
- to na co masz wpływ to odpowiedni wybór najemcy, zabezpieczenie swoich interesów w umowie, budząca zainteresowanie oferta. Jeśli dopiero rozważasz zakup lokalu na wynajem, masz wpływ na wybór konkretnego mieszkania (jego lokalizację, metraż, elementy wyposażenia, wysokość opłat administracyjnych),
- skup się na tych elementach na które masz realny wpływ, a mniej na tych które nie zależą od Ciebie.
[1]Pełna nazwa to – ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)