Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
W lipcowym wpisie pt. „Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?” opisałem na czym polega ochrona najemcy w polskim prawie. Jedną z kluczowych kwestii jest ograniczona możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela. Jeśli wynajmujesz mieszkanie nie możesz w dowolny sposób rozstać się z najemcą. Przepisy wymagają od Ciebie podania nie tylko uzasadnienia, ale również zachowania odpowiedniej formy wypowiedzenia. Zanim omówię dokładnie jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, zacznijmy od wyjaśnienia co to jest wypowiedzenie i jakie mamy rodzaje najmu. Polecam zacząć od początku, ponieważ istnieją także inne, krótsze niż wypowiedzenie sposoby na zakończenie umowy.
Spis treści:
- Wypowiedzenie to nie to samo co rozwiązanie umowy
- Co to jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?
- Jakie mamy rodzaje umowy najmu mieszkania?
- Jak wypowiedzieć zwykłą umowę najmu mieszkania?
- Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony i oznaczony
- Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
- Wypowiedzenie, gdy najemca nie płaci za mieszkanie
- Kiedy okres wypowiedzenia najmu jest dłuższy niż miesiąc?
- Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę?
- Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
- Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
- Podnajem mieszkań jako sposób inwestowania w nieruchomości
- Najem okazjonalny – czy warto z niego korzystać?
- Wzór wypowiedzenia umowy najmu mieszkania
Wypowiedzenie to nie to samo co rozwiązanie umowy
Szukając informacji o tym jak zakończyć najem często spotkasz się z pojęciem rozwiązania i wypowiedzenia umowy. Istotną informacją jest, że pojęcia te nie oznaczają tego samego.
Rozwiązanie umowy najmu polega na uzgodnieniu z najemcą, że umowa najmu dobiega końca. Może to mieć formę porozumienia lub aneksu do umowy. Zarówno Ty, jak i najemca musicie wprost zgodzić się na takie rozwiązanie. Takim sposobem możesz zakończyć każdy rodzaj umowy najmu bez względu na czas jej trwania. Pamiętaj tylko o zachowaniu właściwej formy. Sprawdź najpierw czy w umowie zawarte są warunki jej zmiany lub rozwiązania. Jeśli umowa nic nie mówi na ten temat możesz rozwiązać umowę w takiej samej formie w jakiej ją zawarłeś (ustnej, dokumentowej, pisemnej lub notarialnej). Sugeruję jednak, żeby nie ograniczać się do ustnych ustaleń, ale rozwiązywać umowę zachowując formę pisemną.
Wypowiedzenie umowy najmu to z kolei jednostronna czynność. Zarówno właściciel, jak i najemca mogą w przypadkach wynikających z umowy lub ustawy oświadczyć, że wypowiadają drugiej stronie umowę. Umowa kończy się wtedy z upływem okresu wypowiedzenia, który w zależności od przypadku może trwać nawet 3 lata!
Co to jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?
W tym wpisie zajmuję się przede wszystkim lokalami wynajmowanymi na cele mieszkaniowe, nie będę więc opisywał jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego lub mieszkania wynajmowanego na krótki termin. Zaznaczę tylko, że lokal używany do najmu krótkoterminowego nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe najemcy. Dotyczy to mieszkań lub pomieszczeń używanych w celach turystycznych, ale również tzw. kwater pracowniczych[1]. W takich przypadkach nie ogranicza nas ustawa o ochronie praw lokatorów[2].
Jakie mamy rodzaje umowy najmu mieszkania?
W polskim prawie możemy wyróżnić trzy podstawowe rodzaje umów najmu mieszkania:
- zwykłą umowę najmu,
- umowę najmu okazjonalnego,
- umowę najmu instytucjonalnego.
Oprócz tego możemy wymienić jeszcze umowę najmu lokalu komunalnego, która działa podobnie jak zwykły najem oraz kilka bardziej specyficznych umów najmu jak najem instytucjonalny z dojściem do własności czy umowa najmu socjalnego lokalu. Skupmy się jednak na dwóch pierwszych, ponieważ korzysta z nich ponad 80% wynajmujących lokale na wolnym rynku[3].
Wszystkie te umowy wymieniam nieprzypadkowo. Od tego z jakim typem umowy najmu mamy do czynienia zależy możliwość jej wypowiedzenia.
Jak wypowiedzieć zwykłą umowę najmu mieszkania?
Zwykła umowa najmu mieszkania to podstawowa i najczęściej używana forma o której mówi ustawa o ochronie praw lokatorów. Jeśli zawarłeś z najemcą umowę w formie pisemnej lub ustnej to będzie to zwykła umowa najmu. Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego są bardziej sformalizowane i wymagają wizyty u notariusza.
Więcej o najmie okazjonalnym przeczytasz w tym wpisie.
Zwykłą umowę najmu możesz zawrzeć na czas nieoznaczony (tj. bez daty końcowej) lub oznaczony.
W Kodeksie cywilnym znajdziesz art. 673 § 3 który mówi, że:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”
Z tego przepisu nie może jednak skorzystać właściciel, który udostępnia lokal na cele mieszkaniowe. Wynika to z ustawy o ochronie praw lokatorów[4]. To ograniczenie nie dotyczy jednak najemcy, który może wypowiedzieć umowę terminową, jeśli jej zapisy przewidują taką możliwość.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony i oznaczony
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza właściciela przed wypowiedzeniem każdej umowy najmu – zarówno zawartej na czas nieoznaczony jak i oznaczony. Właściciel może wypowiedzieć umowę najemcy tylko na zasadach przewidzianych w przepisach tej ustawy (wyjaśniam je szczegółowo niżej).
W/w ustawa nie ogranicza natomiast najemcy. Może on wypowiedzieć umowę terminową w oparciu o postanowienia w niej zawarte. Umowę zawartą na czas nieoznaczony najemca wypowie z kolei na podstawie Kodeksu cywilnego. Kiedy może to zrobić wyjaśniam niżej.
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
Zgodnie z prawem właściciel może wypowiedzieć najem za 1 miesięcznym wypowiedzeniem, gdy lokator:
- niszczy lub zaniedbuje mieszkanie,
- używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub sprzecznie z umową (np. lokal wynajęty na cele mieszkaniowe używa w celu prowadzenia firmy),
- utrudnia funkcjonowanie innym mieszkańcom (np. regularnie narusza ciszę nocną),
- podnajął lokal lub użyczył go bez zgody właściciela,
- używa lokalu nadającego się do rozbiórki lub remontu,
- zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za mieszkanie.
Zanim skorzystasz z możliwości wypowiedzenia w przypadkach 1, 2 lub 3 upomnij najpierw najemcę na piśmie.
Pamiętaj, że wypowiedzenie umowy kończy się z ostatnim dniem następnego miesiąca. Jeśli wypowiesz umowę np. 15 marca, umowa zakończy się dopiero 30 kwietnia.
Wypowiedzenie, gdy najemca nie płaci za mieszkanie
Wypowiedzenie umowy przez właściciela w takim przypadku należy do czasochłonnych procesów. Zwłoka w opłacaniu czynszu lub opłat musi wynosić przynajmniej za trzy okresy płatności. Wyznaczasz wtedy najemcy na piśmie dodatkowy miesięczny okres na spłatę zaległości i uprzedzasz, że masz zamiar wypowiedzieć umowę. Dopiero po tym czasie możesz wypowiedzieć najemcy umowę.
Przykład 1
Zgodnie z umową Adam ma płacić czynsz najmu w wysokości 3 000 zł raz w miesiącu. Po upływie kilku miesięcy Adam spóźniał się z zapłatą czynszu o dwa tygodnie. Właściciel skontaktował się z nim telefonicznie, otrzymując zapewnienie zaległej zapłaty w ciągu 5 dni. W tym terminie zapłata jednak nie wpłynęła, a zaległość wzrosła do wysokości dwóch czynszów. Ostatecznie Adam zapłacił wszystkie zaległości z opóźnieniem 50-dniowym, po otrzymaniu od właściciela wezwania do zapłaty.
W tym przypadku właściciel prawidłowo monitował płatność czynszu. Gdyby jednak chciał wypowiedzieć umowę, musiałby uprzedzić najemcę o takim zamiarze. Mógłby to zrobić dopiero, gdy zaległość wzrosłaby do trzech należności miesięcznych.
Przykład 2
Zgodnie z umową Krzysztof płaci czynsz najmu w wysokości 1 000 zł, co dwa tygodnie.
Gdyby Krzysztof spóźniał się z płatnościami, właściciel mógłby go upomnieć już po upływie 6 tygodni.
Pamiętaj, że trzy okresy płatności to nie to samo co trzy miesiące opóźnienia. Jeśli umówisz się na płatność co 14 dni, to każde dwa tygodnie stanowi jeden okres płatności.
Kiedy okres wypowiedzenia najmu jest dłuższy niż miesiąc?
W szczególnych okolicznościach właściciel może wypowiedzieć najem z dłuższym okresem wypowiedzenia:
- sześciomiesięcznym, gdy lokator przestał używać lokalu przez co najmniej rok,
- półrocznym (termin kończy się wtedy w ostatnim dniu następnego miesiąca), gdy właściciel chce zamieszkać w mieszkaniu, ale lokator ma inny lokal do którego może się wyprowadzić. Właściciel może też w zamian zapewnić lokatorowi odpłatnie inny, podobny lokal,
- trzyletnim, gdy właściciel chce zamieszkać w mieszkaniu, ale nie zapewni lokatorowi innego lokalu.
Tutaj ważne zastrzeżenie dotyczące punktu 3. Jeśli najemca w chwili otrzymania wypowiedzenia ma co najmniej 75 lat, umowa zakończy się dopiero z chwilą jego śmierci. Jeśli jednak taka starsza osoba ma dzieci, to one są zobowiązane zapewnić jej możliwość zamieszkania. Umowa najmu rozwiązuje się wtedy z upływem trzech lat od chwili wypowiedzenia.
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę?
Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza przy wypowiadaniu zwykłych umów najmu wyłącznie właściciela.
Najemca wypowie umowę terminową, gdy taką możliwość daje mu umowa.
Żeby z tego skorzystać wystarczy opisać w umowie konkretne przypadki, kiedy najemca może ją wypowiedzieć, np.:
- pogorszy się jego sytuacja finansowa,
- podejmie pracę albo studia w innej lokalizacji,
- wyjeżdża służbowo za granicę,
- musi zapewnić opiekę nad członkiem rodziny.
Zamiast szczegółowego wyliczenia czasem wystarczy wpisać do umowy ogólną klauzulę np.:
„Najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z ważnych powodów z zachowaniem jedno/dwu/trzy (do wyboru) miesięcznego okresu”.
Te ważne przyczyny będziesz oczywiście musiał wskazać wypowiadając umowę właścicielowi.
Dużo prościej jest z umową najmu na czas nieoznaczony. Najemca może wypowiedzieć taką umowę za trzymiesięcznym okresem, gdy płaci czynsz raz w miesiącu (umowa kończy się wtedy w ostatnim dniu następnego miesiąca)[5]. Gdy czynsz płatny jest w okresach krótszych niż miesiąc (np. co dwa tygodnie), możesz wypowiedzieć umowę za trzydniowym okresem wypowiedzenia.*
*Tu daję małą uwagę, że funkcjonuje też drugi pogląd. Zgodnie z nim najemca może wypowiedzieć umowę tylko z zachowaniem trzy miesięcznego okresu wypowiedzenia. Mnie taka interpretacja nie przekonuje, w związku z tym uważam, że gdy płacisz czynsz częściej niż raz w miesiącu, przysługuje Ci 3-dniowy okres wypowiedzenia[6].
Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?
Z wpisu dotyczącego najmu okazjonalnego dowiesz się, że jest to szczególny rodzaj umowy najmu. Taka umowa zawsze wymaga formy pisemnej i dodatkowego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego. Umowa najmu okazjonalnego to umowa zawarta na czas oznaczony i wypowiesz ją podobnie jak zwykłą umowę terminową. Co więcej, taką umowę może wypowiedzieć również właściciel na podobnych zasadach jak najemca.
Obie strony umowy najmu okazjonalnego mogą ją wypowiedzieć w przypadkach opisanych w umowie.
Dodatkowo właścicielowi przysługuje prawo wypowiedzenia takiej umowy, wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego za 1 miesięcznym okresem, gdy:
- lokator niszczy lub zaniedbuje mieszkanie, używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub sprzecznie z umową lub utrudnia funkcjonowanie innym mieszkańcom. Zanim z skorzystasz z tej możliwości musisz najpierw upomnieć najemcę na piśmie,
- najemca zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za mieszkanie. Tutaj zasady wypowiedzenia umowy są takie same jak przy zwykłym najmie tzn. najemca zwleka z czynszem lub opłatami przynajmniej za trzy okresy płatności. Zanim wypowiesz umowę wyznacz najemcy na piśmie dodatkowy miesięczny okres na spłatę zaległości i uprzedź go, że masz zamiar wypowiedzieć umowę,
- najemca podnajął lokal lub użyczył go innej osobie bez zgody właściciela.
Kiedy wypowiesz najem okazjonalny z 7dniowym terminem?
Ustawa przewiduje jeszcze jedną możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z krótszym 7 -dniowym terminem[7]. Do takiej umowy załącza się oświadczenie właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Gdy nie jest możliwe zamieszkanie w lokalu z oświadczenia, najemca wskazuje inny lokal w którym mógłby zamieszkać na wypadek eksmisji. Taki obowiązek powstanie np. gdy osoba trzecia odwoła oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy albo, gdy sprzeda swoje mieszkanie. W takiej sytuacji najemca ma 21 dni na wskazanie nowego lokalu do którego będzie mógł się wyprowadzić. Gdy tego nie dopełni, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia.
Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?
W przypadku zwykłej umowy najmu wypowiedzenie przez właściciela wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyn wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie najemca musi otrzymać osobiście lub np. za pośrednictwem poczty. Z kolei najemca może wypowiedzieć taką umowę również za pośrednictwem e-maila, a nawet smsa chyba, że w umowie zastrzeżono formę pisemną pod rygorem nieważności.
Przy najmie okazjonalnym obie strony mogą wypowiedzieć umowę w formie pisemnej, ale również za pośrednictwem e-maila czy smsa, chyba że w umowie zastrzeżono formę pisemną pod rygorem nieważności.
W tym wpisie znajdziesz wzór wypowiedzenia zwykłego najmu na czas nieoznaczony
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?
To czy wypowiedzenie najmu będzie skuteczne zależy od tego kto i jaką umowę chce zakończyć. Przepisy przewidują np. większe wymagania w stosunku do właściciela, który wypowiada zwykłą umowę najmu. Dlatego najpierw zapoznaj się z tym jak może wypowiedzieć najem właściciel i najemca przy zwykłej umowie, a jak przy umowie najmu okazjonalnego.
Przykład 3
Właściciel wypowiedział Adamowi zwykłą umowę najmu przesyłając mu skan pisma e-mailem. W treści e-maila napisał, że chce się wprowadzić do swojego mieszkania i daje mu dwa miesiące na wyprowadzkę.
Takie wypowiedzenie będzie nieskuteczne z dwóch powodów:
- wypowiedzenie zwykłej umowy przez właściciela wymaga formy pisemnej i podania przyczyn wypowiedzenia. E-mail, skan lub kopia pisma nie jest formą pisemną (tylko dokumentową),
- jeśli właściciel chce zamieszkać w swoim mieszkaniu, termin wypowiedzenia wynosi pół roku lub 3 lata w zależności od tego czy zapewnia się najemcy lokal zastępczy.
Przykład 4
Krzysztof wypowiedział umowę najmu okazjonalnego przesyłając właścicielowi smsa z informacją, że wyprowadza się za trzy tygodnie. Umowa nie przewidywała możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.
Krzysztof mógł wypowiedzieć taką umowę smsem, bo ta forma jest dopuszczalna. Wypowiedzenie będzie jednak bezskuteczne, ponieważ najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego tylko, gdy przewiduje to umowa. Każda umowa najmu okazjonalnego jest umową terminową, dlatego zakończy się z upływem okresu jej zawarcia.
Czy trzeba podać powód wypowiedzenia umowy najmu?
Jeśli właściciel wypowiada zwykłą umowę najmu musi wskazać w piśmie przyczynę wypowiedzenia. Tego obowiązku nie ma najemca, który wypowie zwykłą umowę zawartą na czas nieoznaczony za trzy miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Umowę najmu okazjonalnego zakończysz tylko jeśli są spełnione przesłanki (umowne lub wynikające z ustawy). Brak podania przyczyny nie powoduje jednak bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Sugeruję jednak zawsze ją wskazać, niezależnie czy umowę kończy najemca czy właściciel. Ułatwia to znacznie wygranie ewentualnego sporu z drugą stroną umowy.
[1]Potwierdził to Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w wyroku z dnia 08 stycznia 2014 r. sygn. akt II Ca 407/13
[2]ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
[3]Polityka Insight, Otodom, 2022, Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w I kwartale 2022 roku (dostęp: 25 stycznia 2024 r.)
[4]Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
[5]Zgodnie z art. 688 k.c.
[6]Zgodnie z art. 673 § 2 k.c.
[7]Art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów