Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej. Jak wspólnota podejmuje decyzje?
W dzisiejszym wpisie wyjaśniam jak przebiega głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej, podstawowe sposoby głosowania oraz kto i w jaki sposób zbiera głosy fizycznie. Z wpisu dowiesz się także jak głosować, gdy zarząd stosuje obstrukcję i nie przeprowadza głosowania oraz jakich błędów wystrzegać się przy podjęciu uchwały.
Spis treści
- Jak podejmuje się decyzje we wspólnocie mieszkaniowej?
- Jak przebiega głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej?
- Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – według wielkości udziałów
- Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – zasada „jeden właściciel-jeden głos”
- Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – współwłaściciele, małżonkowie i spółki
- Głosowanie na zebraniu i w trybie obiegowym
- Kto zbiera głosy pod uchwałą wspólnoty?
- A co w przypadku, gdy zarząd lub zarządca stosuje obstrukcję i nie zwołuje zebrania i nie zbiera głosów?
- Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest podjęta skutecznie?
- W jakiej formie odbywa się głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej
- Epicki flip. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie?
- Kiedy możesz prowadzić firmę w wynajmowanym mieszkaniu?
- Mieszkanie jako lokal użytkowy, lokal użytkowy jako mieszkanie. Jak to zrobić legalnie?
Jak podejmuje się decyzje we wspólnocie mieszkaniowej?
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje działania na dwa sposoby. Przede wszystkim w jej imieniu działa Zarząd, którego członkami są najczęściej właściciele lokali. Zarząd może samodzielnie podejmować niektóre decyzje nazywane czynnościami zwykłego zarządu. Nalezą do nich m.in.:
- zlecanie niezbędnych remontów lub napraw budynku[1],
- dochodzenie należności za korzystanie z części wspólnej oraz opłat i zaliczek związanych z lokalem (w tym udzielenie pełnomocnictwa zawodowemu pełnomocnikowi)[2],
- decydowanie o tymczasowym zajęciu części nieruchomości wspólnej, w szczególności klatki schodowej i okolic wejścia do budynku[3],
- bieżąca konserwacja nieruchomości,
- prowadzenie ewidencji kosztów wspólnoty,
- płacenie rachunków wspólnoty za świadczone na jej rzecz usługi.
Wspólnota może też podjąć decyzję, którą powierzy wykonywanie wyżej wspomnianych czynności profesjonalnemu zarządcy nieruchomości.
Więcej o tym przeczytasz w tym wpisie na blogu.
W sprawach większej wagi wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę. Te „ważniejsze” sprawy nazywają się czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Nalezą do nich m.in.:
- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
- udzielenie zgody na przebudowę lub nadbudowę budynku,
- podział działki na której stoi budynek wspólnoty,
- udzielenie zgody na podział mieszkania,
- ustalenie wysokości opłat na koszty zarządu oraz wynagrodzenia zarządcy lub administratora.
W art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali[4] znajdziesz przykładowe wyliczenie czynności, które wymagają uchwały.
Jak przebiega głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej?
We wspólnocie mieszkaniowej głosuje się na dwa sposoby:
- według wielkości udziałów,
- według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.
Każdy z właścicieli może oddać głos „za”, „przeciw” lub „wstrzymać się”. Co do wstrzymania się istnieją wątpliwości czy traktować ten głos jako samodzielny[5] czy doliczać go do puli głosów przeciw uchwale[6]. Nie ma to jednak większego znaczenia, bo uchwałę podejmuje się większością głosów. To oznacza, że żeby uchwała „przeszła” musi ona uzyskać powyżej 50 % głosów.
Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – według wielkości udziałów
Ten sposób głosowania jest podstawowy i najczęściej stosowany. Jeśli nie będzie podjęta decyzja, że głosowanie odbywa się według zasady „jeden właściciel – jeden głos” oznacza to, że wspólnota głosuje udziałami.
Uchwała w tym trybie będzie podjęta, jeśli zagłosują za nią mieszkańcy mający powyżej 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie uwzględniamy więc tutaj liczby poszczególnych lokatorów, ale to jak dużą część budynku reprezentują.
Przykład 1
Wspólnota liczy 10 lokali w tym dwa duże lokale użytkowe. Każdy z właścicieli lokalu użytkowego dysponuje 20% udziału w nieruchomości wspólnej, natomiast właściciele mieszkań mają po 7,5% udziału. Jeśli obaj właściciele lokali użytkowych zagłosują za uchwałą wystarczy, że dozbierają jeszcze tylko 11% udziałów od właścicieli mieszkań (czyli wystarczą dwa mieszkania). Uchwałę może więc podjąć mniej niż połowa właścicieli lokali, którzy dysponują jednak ponad połową udziałów w budynku.
Siła głosu przy tym sposobie podejmowania decyzji we wspólnocie zależy od wielkości lokalu (większy lokal = większa waga głosu).
Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – zasada „jeden właściciel – jeden głos”
Ten sposób głosowania wchodzi w grę w dwóch przypadkach.
1.Specjalna uchwała lub umowa właścicieli
W pierwszym przypadku zgodę na takie głosowanie wyraża wspólnota w specjalnej uchwale, albo wszyscy właściciele w odrębnej umowie.
2.Suma udziałów = jeden lub większość udziałów ma jeden właściciel
Drugi przypadek to sytuacja, gdy suma udziałów nie jest równa jeden, albo gdy większość udziałów ma jeden właściciel. W księdze wieczystej mogą z różnych powodów występować sytuacje, gdzie sumując udziały mieszkańców nie wyjdzie nam pełna liczba. Głosowanie według tej zasady ma w tym przypadku po prostu ułatwić liczenie głosów. Z kolei posiadanie większości udziałów (>50%) przez jedną osobę, powoduje że może ona w zasadzie samodzielnie przegłosować cała wspólnotę.
Jeśli wystąpi jedna z tych sytuacji, głosowanie według zasady „jeden właściciel – jeden głos” odbywa się, gdy z takim wnioskiem wystąpią właściciele mający 1/5 udziałów w budynku wspólnoty.
Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej – współwłaściciele, małżonkowie i spółki
Lokale bywają często własnością kilku osób np. małżonków albo są własnością osoby prawnej wpisanej do KRS (spółki lub stowarzyszenia). W takim wypadku głosowanie we wspólnocie przebiega trochę inaczej.
Jak głosują współwłaściciele w częściach ułamkowych?
Właścicielami lokalu mogą być wspólnie osoby obce wobec siebie, osoby spokrewnione albo bliskie (np. w związku partnerskim). W tych przypadkach mamy do czynienia z tzw. współwłasnością w częściach ułamkowych.
Więcej na ten temat przeczytasz w tym wpisie na blogu.
Do niedawna tacy współwłaściciele mogli głosować wyłącznie wspólnie, a ich głos był „niepodzielny”[7]. Od 2015 r.[8] każdy z nich może już głosować samodzielnie. Głos takiego współwłaściciela liczy się mnożąc udział w mieszkaniu z udziałem tego mieszkania w budynku. Jeśli jednak wspólnota głosuje według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaściciele lokalu muszą ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika.
Jak głosują małżonkowie (współwłasność łączna)?
Własność mieszkania w małżeństwie wygląda inaczej niż przy zwykłej współwłasności. Małżonkowie posiadają mieszkanie wspólnie, więc razem podejmują decyzje do czasu ustania wspólności ustawowej (np. rozwodu lub ustanowienia rozdzielności majątkowej). Część decyzji, w tym głosowanie we wspólnocie mogą podejmować jednak samodzielnie. To oznacza, że wystarczy głos jednego z nich. Jeden małżonek automatycznie głosuje w imieniu drugiego[9].
Więcej o majątku w małżeństwie i związku partnerskim przeczytasz w tym i tym wpisie na blogu.
Jak we wspólnocie głosuje spółka?
W przypadku gdy właścicielem mieszkania jest osoba prawna np. spółka z o.o. albo stowarzyszenie, głosują one zgodnie z zasadami określonymi w umowie spółki lub w statucie. Oddanie głosu nad uchwałą wspólnoty to złożenie oświadczenia woli, a więc to to samo co np. podpisanie umowy. Najczęściej w imieniu osób prawnych będzie więc głosował jeden lub kilku członków zarządu (spółki lub stowarzyszenia).
Głosowanie na zebraniu i w trybie obiegowym
Wspólnota mieszkaniowa musi przynajmniej raz w roku zwołać zebranie właścicieli na którym ocenia się prace zarządu i uchwala plan gospodarczy. Jest to jedyny przypadek, gdy przepisy wymagają głosowania na zebraniu.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali:
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Wspólnota mieszkaniowa może więc głosować na zebraniu albo w trybie indywidualnego zbierania głosów (jest to tzw. tryb obiegowy). Można również łączyć oba te sposoby – głosując w tzw. trybie mieszanym.
Przykład 2
W rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej wzięło udział i zagłosowało za uchwałą o przyjęciu planu gospodarczego 25% właścicieli. Dalsze głosowanie nad uchwałą przeprowadza się w trybie indywidualnego zbierania głosów aż do uzyskania większości.
Kto zbiera głosy pod uchwałą wspólnoty?
Ogólna zasada wynikająca z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali jest taka, że głosy w trybie obiegowym zbiera zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości (przy tzw. zarządzie powierzonym). Orzecznictwo sądowe początkowo wskazywało, że głosy może zbierać fizycznie tylko członek zarządu wspólnoty (lub zarządca)[10]. Później ta interpretacja nieco złagodniała i obecnie przyjmuje się, że głosy może zbierać również np. administrator budynku lub inna wyznaczona przez zarząd osoba[11].
A co w przypadku, gdy zarząd lub zarządca stosuje obstrukcję i nie zwołuje zebrania i nie zbiera głosów?
W takim przypadku członkowie wspólnoty mogą sami zarówno zwołać zebranie, jak i zebrać głosy w trybie obiegowym. Pomimo, że jest to niezgodne z ustawową procedurą, sądy dopuszczają taką możliwość. Tak podjęte uchwały mogą zostać skutecznie podważone tylko wyjątkowo, gdy naruszenie procedury miało wpływ na treść uchwały[12]. Udowodnienie tego w sądzie będzie jednak trudne.
Przykład 3
Błędy w głosowaniu nad uchwalą muszą być naprawdę istotne. Tak jak na przykład w sprawie rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy w 2020 r.[13] W tym przypadku część lokatorów została w ogóle pozbawiona możliwości głosowania nad uchwałą. Ten błąd zaważył za jej uchyleniem.
Sąd Najwyższy stwierdził, że:
(…) uchylenie może być uzasadnione, gdy o podjęciu głosowania korespondencyjnego nie zostały zawiadomione osoby, które, gdyby wiedziały o projektowanej uchwale, mogłyby przekonać innych właścicieli o zasadności głosowania przeciwko uchwale określonej treści.
Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest podjęta skutecznie?
Ogólna zasada jest taka, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest podjęta z chwilą, gdy uzyska większość. A więc będzie poparta głosami:
- właścicieli dysponujących >50% udziałów lub
- więcej niż połowy właścicieli w głosowaniu według zasady „jeden właściciel-jeden głos”.
Teoretycznie uchwała jest podjęta z chwilą uzyskania większości tj. większej liczby głosów „za” uchwałą, niż sumy głosów: „przeciw”, „wstrzymujących się” i głosów nieoddanych.
W orzecznictwie sądowym znajdziesz m.in. taki pogląd[14]:
(…) procedurę głosowania można przerwać po uzyskaniu głosów większości członków wspólnoty, reprezentujących ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej
Byłbym jednak ostrożny z przerywaniem głosowania. W Przykładzie 3 Sąd Najwyższy jasno wskazał, że każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej powinien mieć możliwość wypowiedzenia się w przedmiocie uchwały. Podobny pogląd znajdziesz w innym orzeczeniu[15]:
Czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, że data podjęcia uchwały (…) powinna (…) odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że dotychczas głosujący właściciele opowiedzieli się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia, co nie zwalnia zarządu z obowiązku zapewnienia im prawa do wzięcia udziału w głosowaniu.
Jeśli jesteś członkiem zarządu wspólnoty lub zarządcą poinformuj wszystkich lokatorów o głosowaniu i zapewnij im możliwość oddania głosu. W takim przypadku możesz przyjąć, że uchwała jest podjęta z datą uzyskania większości, nawet gdy „spływają” jeszcze kolejne głosy.
W jakiej formie odbywa się głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej?
Głosować można na kilka sposobów:
- w formie pisemnej,
- w formie elektronicznej (np. przez system lub specjalną aplikację dla mieszkańców),
- w formie elektronicznej przez e-mail (np. przesyłając skan karty do głosowania).
Nie ma w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów wymogu głosowania w formie pisemnej[16].
Problematyczne może być jednak ustalenie czy głos oddała uprawniona osoba. Przesłanie informacji o oddaniu głosu w formie e-mail lub sms nie jest zabronione, może jednak powodować praktyczne problemy przy liczeniu głosów. Przykładowo przesłanie wiadomości e-mail do zarządu o treści „głosuję za uchwałą nr 1”, nie zawsze umożliwia ustalenie jego autora.
Sugeruję więc zawsze, gdzie to tylko możliwe zachowanie formy pisemnej lub elektronicznej, przez dedykowany system. Głosy oddane w inny sposób warto dodatkowo weryfikować.
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy można zmienić lub wycofać głos oddany w głosowaniu wspólnoty?
Oddanie głosu nad uchwałą wspólnoty oznacza złożenie oświadczenia woli. Takiego głosu nie można później zmienić lub wycofać. Podważyć taki głos można tylko wyjątkowo, gdy np. decyzję podjąłeś pod wpływem błędu (istotnego), nieświadomie (np. pod wpływem silnych leków) lub pod wpływem groźby.
Czy można głosować w sprawie uchwały wspólnoty przez pełnomocnika?
Podejmując każdą uchwałę we wspólnocie można głosować przez pełnomocnika. Co więcej w przypadku kilku współwłaścicieli jednego mieszkania wyznaczenie pełnomocnika może być nawet obowiązkowe (więcej piszę o tym wyżej). Pamiętaj jednak, że pełnomocnictwo powinno dokładnie wskazywać, że służy głosowaniu nad konkretną uchwałą wspólnoty[17]. Musi to być tzw. pełnomocnictwo rodzajowe (szczegółowe do konkretnej czynności) i nie wystarczy tutaj pełnomocnictwo ogólne do załatwiania wszystkich spraw mocodawcy.
Zgodne z art. 100 Kodeksu cywilnego pełnomocnikiem może być nawet małoletni powyżej 13 roku życia, ale sugeruję żeby była to jednak osoba pełnoletnia.
Czy najemca może głosować we wspólnocie mieszkaniowej?
Głosować we wspólnocie mogą tylko właściciele lub współwłaściciele, a nie osoby korzystające z lokali w budynku (np. najemcy, czy użytkownicy). Najemca mógłby być co najwyżej pełnomocnikiem właściciela.
Czy można głosować wszystkie uchwały według zasady „jeden właściciel-jeden głos”?
Nie można z góry założyć, że wszystkie uchwały wspólnoty będą głosowane według zasady „jeden właściciel-jeden głos”. Skoro ustawa o własności lokali przewiduje jako podstawowy sposób głosowania udziałami, to nie można uchwałą wspólnoty wyłączyć w ogóle tych przepisów. Jeśli taka zasada zostanie mimo to ustalona we wspólnocie, to głosy pod konkretną uchwałą należy liczyć według wielkości udziałów[18]. Jeśli uchwała uzyska w ten sposób wymaganą większość – wejdzie w życie i będzie skuteczna.
Odnośniki z tekstu
[1] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 grudnia 2012 r., sygn. akt VI ACa 780/12
[2] Uchwała Sądu Najwyższego z 18 października 2013 r., sygn. akt III CZP 42/13
[3] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 października 2013 r., sygn. akt I ACa 835/13
[4] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)
[5] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 września 2021 r., sygn. akt I ACa 569/21
[6] Postanowienie Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt V CSK 53/05
[7] Tak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 12 grudnia 2012 r., sygn. akt III CZP 82/12
[8] Ustawą z dnia 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz. U. poz. 1168) dodano art. 23 ust. 2b.
[9] Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 grudnia 2017 r., sygn. akt I ACa 747/17
[10] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 627/14
[11] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 18 listopada 2021 r., sygn. akt I ACa 465/21
[12] Potwierdza to m.in. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 17 kwietnia 2014 r., sygn. akt I ACa 24/14 oraz Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03
[13] Uchwała Sądu Najwyższego z 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 59/19
[14] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 29 listopada 2023 r., sygn. akt I ACa 1125/23
[15] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 kwietnia 2022 r., sygn. akt V ACa 518/21
[16] Potwierdza to m.in. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 22 października 2021 r., sygn. akt I C 619/21
[17] Tak stwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I ACa 751/17
[18] Potwierdza to Wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09