Rękojmia za wady mieszkania od dewelopera – jak dochodzić swoich praw

Od czasu wejścia w życie obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, nowe mieszkania nie były (w większości) objęte rękojmią za wady. Ta sytuacja zmieniła się 9 września 2025 r., gdy weszła w życie nowelizacja przepisów. Wraz z nią zwiększyła się ochrona kupujących lokale z rynku pierwotnego. W dzisiejszym tekście wyjaśniam kiedy deweloper odpowiada za wady lokalu, dlaczego rękojmia za wady mieszkania to najlepszy sposób na ich usunięcie oraz jak skutecznie dochodzić swoich praw.

Spis treści

1. Dlaczego rękojmia ma takie znaczenie przy zakupie od dewelopera
2. Rękojmia a ustawa deweloperska (2022)
3. Czym jest rękojmia za wady mieszkania od dewelopera
4. Jakie wady obejmuje rękojmia dewelopera
   1. Wady fizyczne lokalu
   2. Wady prawne mieszkania
5. Jak długo trwa rękojmia od dewelopera
   1. Termin rękojmi przy zakupie lokalu przez konsumenta
   2. Transakcja między przedsiębiorcami
6. Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi
7. Kiedy rękojmia za wady nie zadziała?
8. Jak skutecznie zgłosić wadę deweloperowi
9. Uprawienia z rękojmi, a prawa wynikające z ustawy deweloperskiej
10. Odpowiedzialność dewelopera za części wspólne budynku
11. Rękojmia za wady od dewelopera – w czym Ci mogę pomóc
12. Rękojmia za wady – podsumowanie

Powiązane wpisy na blogu

• Deweloper się spóźnia z przekazaniem mieszkania. Kiedy dostaniesz odszkodowanie?
• Odbiór mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam procedurę oraz uprawnienia kupującego na rynku pierwotnym
• Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe. Kiedy deweloper zapłaci odszkodowanie za zawyżony metraż?

Dlaczego rękojmia ma takie znaczenie przy zakupie od dewelopera

Lokale oddawane w świeżo wybudowanych inwestycjach mają często wady np. nieszczelne okna, pękające ściany, źle wykonane posadzki, problemy z wentylacją czy przeciekającym dachem. W takich przypadkach deweloper ponosi zazwyczaj odpowiedzialność za usterki. Jego odpowiedzialność może mieć jednak różny charakter, czyli inną podstawę prawną. Może to być na przykład odpowiedzialność za szkodę, ale również z tytułu gwarancji czy szczególnej odpowiedzialności przewidzianej w art. 41 ustawy deweloperskiej¹. Kluczem jest prawidłowe odniesienie podstawy prawnej do konkretnego przypadku. Podstawa prawna to konkretny przepis, który daje uprawnienia, ale wymaga też spełnienia pewnych wymogów. Od wyboru właściwej podstawy zależy czy usunięcie wad nastąpi szybciej i sprawniej.

Rękojmia a ustawa deweloperska (2022)

Nowa ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022 r. nie przewidywała w ogóle rękojmi za wady. Jeśli kupiłeś lokal wybudowany w oparciu o te przepisy, miałeś mniejsze uprawnienia niż osoba, która kupiła mieszkanie wcześniej. Przed 2022 r. obowiązywała bowiem ustawa z 2011 r.², która przewidywała szerszą ochronę klientów.

Co ważne nowa ustawa deweloperska nie przewidywała rękojmi tylko, gdy zawierałeś umowę deweloperską. Umowę deweloperską podpisujesz gdy mieszkanie jest w budowie, a budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie. Po jego wybudowaniu zawierasz z deweloperem kolejną umowę – przeniesienia własności i na tej podstawie jesteś wpisywany do księgi wieczystej jako właściciel. Gdybyś kupował jednak lokal od razu w ukończonym budynku, zawierasz od razu umowę sprzedaży. Tylko w przypadku umowy sprzedaży deweloper odpowiadał z tytułu rękojmi za wady, ponieważ ta odpowiedzialność wynikała bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego. Umowa przeniesienia własności to jednak nie to samo co umowa sprzedaży. Nowa ustawa deweloperska nie miała szczególnej regulacji na ten temat, dlatego zakup lokalu w budowie nie był odjęty rękojmią za wady.

9 września 2025 r. wszedł w życie nowy przepis – art. 41a nowej ustawy deweloperskiej – który przywrócił rękojmię. Od tej daty, niezależnie czy kupujesz od dewelopera mieszkanie w trakcie budowy czy już ukończone, Twój lokal jest objęty rękojmią za wady.  

Czym jest rękojmia za wady mieszkania od dewelopera

Rękojmia to odpowiedzialność sprzedającego wobec kupującego za wady fizyczne lub prawne nieruchomości, wynikająca z art. 556–576 Kodeksu cywilnego. Rękojmia obowiązuje zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Wada nieruchomości polega na tym, że lokal nie odpowiada warunkom umowy sprzedaży³, czyli np. ma usterki zmniejszające jego wartość lub użyteczność lub nie ma właściwości, o których zapewniał deweloper. Gdy taka wada wystąpi możesz w ramach rękojmi domagać się np. ich usunięcia lub rekompensaty finansowej.

Rękojmia działa niezależnie od winy dewelopera – wystarczy, że wada istniała w chwili wydania lokalu. Nie ma więc znaczenia czy usterka wynika z błędu wykonawcy, projektu czy materiału budowlanego. Na tym polega główna zaleta odpowiedzialności z rękojmi, ponieważ deweloper nie może się zasłaniać tym że nie ponosi winy. Gdybyś żądał usunięcia usterek, a nie miał uprawnień z rękojmi musiałbyś udowodnić dodatkowo deweloperowi winę.

Nie myl rękojmi za wady z gwarancją. Gwarancja to dobrowolne oświadczenie dewelopera lub producenta wyposażenia (np. sprzętu czy stolarki okiennej), że zobowiązuje się naprawić sprzęt lub usunąć wady lokalu. Rękojmia to z kolei obowiązek ustawowy, którego nie można wyłączyć w umowie z konsumentem. Są jednak przypadki, kiedy rękojmię można zmodyfikować lub wyłączyć. Wyjaśniam to niżej.

Przeczytaj mój artykuł w Magazynie ESTATE o rękojmi na rynku wtórnym

Jakie wady obejmuje rękojmia dewelopera

Odpowiedzialność dewelopera w ramach rękojmi, dotyczy dwóch rodzajów wad: fizycznych oraz prawnych.

Wady fizyczne lokalu

Wady fizyczne to przede wszystkim usterki techniczne nieruchomości. Mogą polegać np. na:

• nieszczelności okien,
• pękających ścianach,
• krzywych podłogach,
• mostkach termicznych czy
• wadliwie działających instalacjach.

Wady mogą być widoczne i ujawnione przy odbiorze albo ukryte, ponieważ ujawniają się dopiero po kilku miesiącach lub latach użytkowania.

Wady prawne mieszkania

Przepisy⁴ przewidują, że nieruchomość ma wadę prawną, gdy:

• stanowi własność osoby trzeciej,
• jest obciążona prawem osoby trzeciej albo
• ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

W praktyce może to polegać np. na braku pozwolenia na użytkowanie czy prawa własności gruntu. Wady prawne są częściej spotykane na rynku wtórnym, ponieważ lokale mogą być kilkukrotnie sprzedawane.

Jak długo trwa rękojmia od dewelopera

W ramach rękojmi masz tylko cztery uprawnienia, a wśród nich żądanie usunięcia wady oraz odstąpienie od umowy (wyjaśniam to dokładnie niżej). Roszczeń z rękojmi możesz  dochodzić tylko w określonym czasie, po którym one wygasają lub przedawniają się. Przy rękojmi mamy do czynienia z kilkoma terminami. Ponadto istnieją dodatkowe ograniczenia dotyczące zakupu lokalu przez przedsiębiorcę.  

Termin rękojmi przy zakupie lokalu przez konsumenta

Podstawowy jest okres 5-ciu lat od momentu wydania lokalu, kiedy to wada powinna być stwierdzona. Jeśli wystąpi później, rękojmia wygasa co oznacza, że nie możesz z niej już skorzystać. Kodeks cywilny nie wymaga, żebyś poinformował dewelopera o wadzie w tym okresie, ale moim zdaniem jest to wskazane. Jeśli zrobisz to po upływie pięciu latach narażasz się na zarzut, że rękojmia wygasła. To Ty będziesz musiał wtedy udowodnić, że wiedziałeś o wadzie wcześniej.

Transakcja między przedsiębiorcami

Nieco inaczej jest przy transakcji między przedsiębiorcami. Jeśli kupiłeś lokal na potrzeby prowadzenia działalności (np. najmu krótkoterminowego), powinieneś nie tylko poinformować dewelopera o wadzie od razu jak ją zauważysz, ale też dokładnie sprawdzić lokal od razu po zakupie.  

Drugim terminem jest  rok od stwierdzenia wady, kiedy możesz żądać usunięcia wady. To ważne, ponieważ w tym terminie powinieneś nie tylko zgłosić wadę, ale również wytoczyć deweloperowi sprawę w sądzie.

Trzeci termin to jeden rok, w którym przedsiębiorca kupujący lokal może odstąpić od sprzedaży lub żądać obniżenia ceny. Tutaj nie musisz już w ciągu roku składać pozwu do sądu, wystarczy skierowanie oświadczenia (pisma) do dewelopera.

W przypadku zakupu lokalu na potrzeby prywatne (jako konsument), nadal obowiązuje Cię pięcioletni okres. Jeśli wada ujawni się pod koniec trwania rękojmi, konsument ma również rok na złożenie pozwu o usunięcie wady.

Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi

Jeśli w lokalu ujawnią się wady możesz w ramach rękojmi:

1. żądać usunięcia wady przez dewelopera,
2. żądać obniżenia ceny lokalu,
3. odstąpić od umowy – jeśli wada jest istotna.

Jako kupujący możesz wybrać z którego uprawnienia skorzystasz. Musisz jednak wybrać na początek tylko jedno. Pamiętaj, że zanim odstąpisz od umowy lub zażądasz obniżenia ceny, deweloper może usunąć wadę. Jeśli usunie wadę w rozsądnym terminie, nie możesz już od umowy odstąpić lub obniżyć ceny mieszkania (bo wady już nie ma).

Rękojmia obejmuje także sprzedaż innych rzeczy poza nieruchomościami (np. samochodów, mebli czy elektroniki). W przypadku tych przedmiotów możesz dodatkowo wymagać od sprzedawcy jego wymiany.

Nieruchomość to specyficzny przedmiot, którego nie można zastąpić. W ramach rękojmi nie możesz moim zdaniem żądać od dewelopera wymiany lokalu. Co najwyżej możesz wymagać wymiany jakiegoś elementu wyposażenia lokalu, ale nie zamiany samego mieszkania. Taki przypadek rozpatrywał Sąd Okręgowy w Łodzi⁵, kiedy nakazał deweloperowi w ramach rękojmi za wady wymianę drzwi w lokalu.

Kiedy rękojmia nie zadziała?

Rękojmia za wady ma kilka ograniczeń.  

1. Przede wszystkim deweloper nie będzie odpowiadał, gdy wiesz o istnieniu wady, a mimo to kupujesz lokal. Chodzi tutaj jednak o świadomą zgodę na zakup lokalu z określoną wadą prawną lub fizyczną.  
2. Kolejne ograniczenie polega na tym, że rękojmia za wady działa tylko przez określony czas. Po jego upływie rękojmia wygasa i nie możesz już z niej skorzystać.
3. Nie zawsze termin czy zakres odpowiedzialności w ramach rękojmi będzie taki jak w Kodeksie cywilnym. Jeśli chodzi o zakup lokalu od dewelopera, rękojmię można wyłączyć lub zmienić, gdy kupującym  jest przedsiębiorca⁶. Rękojmi nie można z kolei modyfikować ani wyłączyć, gdy lokal z rynku pierwotnego kupuje konsument.
4. Rękojmia nie zadziała również, gdy wada będzie wynikać z nieprawidłowego użytkowania lokalu. Brak konserwacji urządzeń technicznych czy nieprawidłowa wentylacja lokalu może wyłączać rękojmię.

Jak skutecznie zgłosić wadę deweloperowi

Przede wszystkim zawsze sprawdź nieruchomość przed zakupem. Jest to obowiązek przedsiębiorcy kupującego lokal. Gdy kupującym jest konsument może „zasłaniać się” niewiedzą o wadzie nawet w przypadku gdy jest jawna. Potwierdził to m.in. Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń⁷, wskazując że:

„kupujący, mając oczywiście prawo zbadania nabytej rzeczy, nie jest obciążony prawnym obowiązkiem czujności ani szczególnego badania rzeczy„

Sprawdź lokal przed zakupem

Pamiętaj jednak, że rękojmia jest wyłączona, gdy wiesz o wadzie w chwili zakupu. W razie sporu deweloper może twierdzić, że o wadzie wiedziałeś, a mimo to podpisałeś umowę. Dodatkowo zakup od dewelopera wymaga zgodnie z ustawą przeprowadzenia całej procedury odbioru (wyjaśniam to niżej). Dlatego moim zdaniem sprawdzenie nieruchomości przez zakupem to obowiązek nie tylko kupującego-przedsiębiorcy, ale również konsumenta kupującego lokal na własne potrzeby.

Wadę zgłoś na piśmie

Jeśli wykryjesz wadę w lokalu po zakupie, zgłoszenie do dewelopera powinno być pisemne lub e-mailowe i zawierać przede wszystkim opis wady. Jest to ważne szczególnie, gdy wada ujawni się w końcowym okresie rękojmi. W pierwszym piśmie warto również zażądać jej usunięcia. Możliwość skorzystania z żądania obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, zależy od tego czy deweloper  usunie niezwłocznie wadę.

Zbierz dowody, że wada istnieje

Przy większych usterkach może być konieczne zasięgnięcie wcześniej opinii rzeczoznawcy budowalnego, który ustali przyczynę powstania wady. Wada może wynikać z błędów projektowych lub budowlanych (za co odpowiada deweloper), ale również z niewłaściwego użytkowania budynku (np. braku konserwacji, czy prawidłowego wentylowania pomieszczeń) za co odpowiada kupujący. Warto zadbać również o dodatkowe dowody istnienia wad – zdjęcia usterek oraz protokół sporządzony przy udziale osoby trzeciej np. administratora budynku.

Pamiętaj również żeby nie przekroczyć terminów na zgłoszenie wady oraz ewentualne wytoczenie powództwa przed sądem.

Uprawienia z rękojmi, a prawa wynikające z ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska zawiera w art. 41 szczegółową regulację dotyczącą odbioru lokalu. Całą procedurę opisałem dokładnie w tym wpisie na blogu.

W ramach tej procedury deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad, a kupujący ma pewne dodatkowe uprawnienia – włącznie z odstąpieniem od umowy. Od 9 września 2025 r. oprócz tych uprawnień, kupujący może korzystać dodatkowo z rękojmi. Nowy przepis dopiero zaczął funkcjonować i nie ma póki co szerszych opracowań na ten temat i orzeczeń sądów. Moim zdaniem praktyczny problem z zastosowaniem rękojmi będzie dotyczył ustalenia w którym momencie zakończy się procedura odbioru opisana w art. 41 ustawy, a kiedy rozpocznie bieg rękojmia. Przykładowo, jeśli wady ujawnią się w trakcie odbioru lokalu, deweloper musi usunąć wadę w ramach procedury odbioru, ale w oparciu o rękojmię. Ma to istotne znaczenie, bo Twoje uprawnienia różnią się w zależności od tego czy korzystasz z procedury odbioru czy rękojmi. Gdy z kolei wada ujawni się po pewnym czasie od sprzedaży, wtedy sytuacja jest prostsza, bo będzie obowiązywać tylko rękojmia.

Odpowiedzialność dewelopera za części wspólne budynku

Rękojmia obejmuje również części wspólne budynku, takie jak dach, elewacja, garaż czy windy. Tego typu roszczenia powinny być zgłaszane wspólnie, przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządcę nieruchomości). Ważna uwaga – Sąd Najwyższy w uchwale z 2004 r.⁸ stwierdził, że:

„Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia”

To oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera usunięcia wad w ramach rękojmi, dopiero gdy mieszkańcy „przepiszą” na nią swoje indywidualne uprawnienia. Odbywa się to w praktyce w ten sposób, że wspólnota zawiera z każdym lokatorem (lub z częścią z nich) umowę cesji roszczeń.

Rękojmia za wady od dewelopera – w czym Ci mogę pomóc

Wady lokalu to jedno z najczęstszych źródeł sporów pomiędzy kupującymi a deweloperami. Procedura zgłaszania wad często okazuje się skomplikowana w praktyce – wymaga znajomości przepisów, właściwego udokumentowania wad i skutecznego działania w terminach. Właśnie w tym mogę Ci pomóc.

• Analiza umowy z deweloperem i podstaw odpowiedzialności Zanim podejmiesz jakiekolwiek kroki, sprawdzę, na jakiej podstawie prawnej możesz dochodzić roszczeń – z rękojmi za wady, ustawy deweloperskiej, czy w ramach odpowiedzialności za szkodę. Wybór właściwej podstawy prawnej, wpływa na to jakie uprawnienia Ci przysługują i jak skutecznie możesz je wykorzystać;
• Ocena, czy zgłoszona wada podlega rękojmi
  Nie każda usterka oznacza, że możesz domagać się jej usunięcia w ramach rękojmi. Pomagam ustalić z jaka wada mamy do czynienia oraz czy nie upłynęły terminy;
• Przygotowanie i skierowanie zgłoszenia do dewelopera
  Przygotuję korespondencję do dewelopera – zawierającą opis wady, żądanie usunięcia usterki lub obniżenia ceny. Odpowiednio sformułowane zgłoszenie to podstawa dochodzenia roszczeń w ewentualnym sporze sądowym;
• Reprezentacja w negocjacjach i sporze z deweloperem
  Wspieram w kontaktach z deweloperem, prowadzę negocjacje dotyczące sposobu i terminu usunięcia wad. Jeśli deweloper odmawia lub przewleka naprawę – pomagam przygotować pozew i reprezentuję Cię w postępowaniu sądowym;
• Wsparcie dla wspólnot mieszkaniowych
  Pomagam również wspólnotom mieszkaniowym w dochodzeniu roszczeń z tytułu wad części wspólnych budynku (np. dachu, garażu, elewacji). Opracowuję umowy cesji i przygotowuję dokumentację potrzebną do wystąpienia z żądaniami wobec dewelopera, również na drodze sądowej;

Jeśli masz wątpliwości, czy deweloper odpowiada za wady Twojego mieszkania – przeanalizuję Twoją umowę, pomogę ustalić, które przepisy mają zastosowanie i przygotuję wezwanie do usunięcia wad.

Rękojmia za wady – podsumowanie

Rękojmia za wady stanowi nie tylko korzystne, ale również wyjątkowo skuteczne narzędzie ochrony praw nabywcy. Kluczowe znaczenie ma jednak prawidłowa ocena rodzaju i przyczyny wad oraz świadomy wybór odpowiedniego roszczenia spośród tych, które przewidują przepisy. Choć katalog uprawnień z rękojmi jest stosunkowo wąski, to w praktyce właśnie dzięki niej najczęściej udaje się skutecznie doprowadzić do usunięcia usterek – znacznie szybciej i z mniejszym ryzykiem niż w przypadku dochodzenia typowego odszkodowania.

---

1. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695 z późn. zm.) ↩︎
2. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445) ↩︎
3. Mówi o tym art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego ↩︎
4. Mówi o tym art. 556³ Kodeksu cywilnego ↩︎
5. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 2 grudnia 2015 r., sygn. akt III Ca 1361/15 ↩︎
6. Mówi o tym art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego ↩︎
7. Wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r., sygn. akt V CKN 66/00 ↩︎
8. Uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04 ↩︎