Epicki flip. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie?

W dzisiejszym wpisie wyjaśnię kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie. Posłużę się tutaj głośnym przykładem „epickiego flipu” czyli sporem pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową Złota 44 i właścicielem lokalu 504. Spotkałem się m.in. z ciekawą analizą księgi wieczystej tego lokalu, wykonaną przez Jerzego Sempowicza[1] oraz opinią mec. Wiktora Krzymowskiego, że zahaczamy tutaj o prawo karne[2]. Ja biorę dzisiaj na tapet ocenę roszczenia wspólnoty do właściciela lokalu 504, czyli art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Spis treści:

1. O co chodzi w epickim flipie?
2. 1:0 do przerwy dla Wspólnoty Mieszkaniowej Złota 44
3. Co oznacza sądowy zakaz sprzedaż udziałów w nieruchomości?
4. Prawo własności nie jest absolutne
5. Współwłasność nieruchomości to stan tymczasowy
6. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie?
7. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie – co mówią na ten temat sądy?
8. Kiedy zachowanie lokatora czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym?
9. Co to znaczy, że niewłaściwe zachowanie „czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym”?
10. Dlaczego Wspólnota Mieszkaniowa Złota 44 nie ma (póki co) racji w sporze?
11. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie – jak się bronić?
12. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie – podsumowanie

Powiązane wpisy na blogu

• Zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Procedura, gdzie szukać ogłoszeń, jakie są zalety i zagrożenia przy licytacji.
• Udział w nieruchomości. Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
• Kilku właścicieli nieruchomości. Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?

O co chodzi w epickim flipie?

Znany spekulant giełdowy Rafał Zaorski ogłosił pod koniec 2023 r., że sprzedaje swój apartament numer 504 w budynku Złota 44 w Warszawie. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie to, że lokal ma podzielić na 20 000 udziałów. Każdy z potencjalnych nabywców może kupić co najmniej 1 udział w cenie 5 000 zł. Wobec tego założyć można, że nowych współwłaścicieli lokalu może być nawet kilkanaście tysięcy!

Apartament przy ul. Złotej ma powierzchnię blisko 500 m2 i jest położony na 52 piętrze wieżowca w centrum Warszawy. Cały proces transakcyjny jest dość transparentny, ponieważ upubliczniono m.in. numer księgi wieczystej lokalu, wzór umowy rezerwacyjnej i umowy o korzystanie z lokalu. Możesz się z nimi zapoznać, a nawet zapisać na listę zainteresowanych poprzez stronę internetową epickiflip.pl.

Rafał Zaorski określa tę transakcję jako „eksperyment społeczny, w którym zadamy sobie pytanie jaką przyszłość czekają nieruchomości i ich właścicieli.” Nie bez powodu, bo nikt do tej pory nie sprzedawał nieruchomości w takiej formie. Kilka(naście) tysięcy właścicieli to będzie test prawa i procedur związanych z zakupem i korzystaniem z nieruchomości. Będzie to też miało ogromny wpływ na sposób korzystania z budynku przez pozostałych mieszkańców.

Więcej o udziałach w nieruchomości przeczytasz w tym wpisie.

1:0 do przerwy dla Wspólnoty Mieszkaniowej Złota 44

Nie dziwię się więc Wspólnocie Mieszkaniowej Złota 44 w Warszawie, która podjęła działania żeby zablokować całą transakcję. Reprezentująca wspólnotę kancelaria poinformowała[3], że uzyskała sądowe zabezpieczenie roszczenia z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali[4]. Sąd wydał zakaz zbywania lub obciążania lokalu oraz udziałów w nieruchomości Rafała Zaorskiego. Zakaz jest tymczasowy i będzie obowiązywał najwyżej do rozstrzygnięcia sprawy sądowej. Wspólnota dąży docelowo do zlicytowania apartamentu Zaorskiego, bo takie są konsekwencje roszczenia z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Co oznacza sądowy zakaz sprzedaży udziałów w nieruchomości?

Cały proces sprzedaży udziałów w apartamencie zostanie wstrzymany. Orzeczenie Sądu w którym zabezpieczono roszczenie wspólnoty nie zostało upublicznione. Ze szczątkowych informacji wynika jednak, że Sąd zabronił Rafałowi Zaorskiemu nie tylko sprzedaży nieruchomości i samych udziałów, ale również jej obciążania (np. ustanawiania dalszych hipotek).

Co ważne – orzeczenie o zabezpieczeniu nie rozstrzyga merytorycznie sprawy.

Tymczasowy zakaz sprzedaży może być też zniesiony lub zmieniony.

Na merytoryczne rozstrzygnięcie trzeba będzie jeszcze poczekać. Wspólnota będzie musiała wykazać, że sprzedaż apartamentu w formie tysięcy udziałów będzie uciążliwa dla mieszkańców Złotej 44, co nie będzie wcale takie łatwe, ponieważ skutkiem procesu może być pozbawienie Rafała Zaorskiego jego własności. 

Na tym etapie można powiedzieć, że Sąd uznał, że roszczenie Wspólnoty Mieszkaniowej Złota 44 może być uzasadnione i dlatego tymczasowo zakazuje sprzedaży udziałów.

1:0 dla wspólnoty, ale gra toczy się dalej.

Prawo własności nie jest absolutne

Zanim wyjaśnię jak będzie dalej toczyć się sprawa wspomnę jeszcze, że prawo własności ma swoje granice. Jego ramy wyznacza Kodeks cywilny w art. 140:

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Jak widzisz ten zakres uprawnień jest bardzo ogólny. Nie znajdziesz też w przepisach prostej odpowiedzi, czy Rafał Zaorski może sprzedać swój apartament kilku(nastu) tysiącom osób. Ponieważ żaden przepis wprost tego nie zakazuje uważam, że jest to dopuszczalne. Taka forma sprzedaży jest więc teoretycznie możliwa, chociaż bardzo trudna do przeprowadzenia. Ilość procedur, aktów notarialnych i wpisów w księdze wieczystej nieruchomości będzie na tyle duża, że może zablokować całą procedurę nawet na kilka lat. Stopień skomplikowania transakcji nie przesądza jednak o tym, że nie ma możliwości jej sfinalizowania.

Moim zdaniem nawet tak daleko idące rozdrobnienie własności jest dopuszczalne.

• Facebook
• Instagram

Współwłasność nieruchomości to stan tymczasowy

Oddajmy na chwilę głos Rafałowi Zaorskiemu:

„Głęboko wierzę – i tu zgadzam się ze Smithem – w prawo własności  i to, że właśnie z niego rodzi się wolność w jej dysponowaniu. Uważam też, że ludzie podejmują racjonalne decyzje, nawet w tak dużej grupie. Tak działa demokracja która zwyciężyła na świecie niejeden autorytaryzm”.

Własność jest na tyle ważną wartością, że chroni ją w naszym systemie prawnym Konstytucja RP[5]. I tu pojawia się ważne pytanie – czy rozdrobnienie własności nieruchomości na tak wiele udziałów nadal zasługuje na szeroką ochronę prawną?

Sąd Najwyższy niejednokrotnie przypominał, że współwłasność nieruchomości to stan tymczasowy, który może rodzić sytuacje sporne i konfliktowe[6]. Nasz system prawny daje też wiele instrumentów prawnych, które umożliwiają „likwidację współwłasności”, jak np. zniesienie współwłasności, dział spadku czy też podział majątku dorobkowego małżonków.

Postawię  więc tezę, że nie jest to stan pożądany przez prawo, ani też docelowy, do którego należy dążyć. Wspólna i bardzo rozdrobniona własność powoduje, że współwłaściciel ma więcej ograniczeń niż rzeczywistych praw z których może skorzystać.

To jednak nadal nie wystarczy, żeby uznać podział apartamentu przy Złotej 44 za niedopuszczalny.

Więcej o współwłasności nieruchomości i udziałach przeczytasz w tym wpisie.

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie?

Wróćmy jednak do tego o co toczy się spór Wspólnoty Złota 44 i Rafała Zaorskiego. Wspólnota spośród kilku prawnych możliwości wybrała roszczenie wynikające z art. 16  ust. 1 ustawy o własności lokali:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Ten przepis dopuszcza trzy przypadki, kiedy wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży mieszkania na licytacji:

1. kiedy lokator zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,
2. gdy wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
3. gdy przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Wystarczy, że będzie spełniony choćby jeden z w/w warunków, żeby licytacja doszła do skutku.

Z informacji dostępnych w internecie wynika, że powodem wszczęcia postępowania nie były zaległości finansowe we Wspólnocie Złota 44, w związku z czym pierwsza możliwość odpada.

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie – co mówią na ten temat sądy?

Omówmy nieco dokładniej pozostałe dwa przypadki, które prowadzą do przymusowej licytacji czyli:

1. rażące lub uporczywe wykraczanie przeciw porządkowi domowemu we wspólnocie oraz
2. niewłaściwe zachowanie mieszkańca, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Na początek zaznaczę, że „obowiązujący porządek domowy” to nie jest pojęcie abstrakcyjne[7].  Tu chodzi o takie zasady, które zostały w odpowiedni sposób wprowadzone w postaci np. regulaminu porządku. Nie wystarczy stwierdzić ogólnie, że wspólnota mieszkaniowa nie akceptuje u siebie pewnych zachowań. Co więcej art. 16 wymaga, żeby naruszanie porządku domowego było rażące lub uporczywe.

Zobaczmy jak oceniają to sądy w podobnych przypadkach:

postać rażącego zachowania ma przede wszystkim miejsce, gdy występuje znaczne nasilenie uciążliwości w korzystaniu z innych lokali. Z kolei uporczywe występowanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu oznacza kontynuowanie określonego lub podobnego nagannego zachowania, mimo zwracania się spółdzielni albo osób uprawnionych do lokali w danym budynku, do sprawcy o ich zaprzestanie.[8]

właściciel lokalu może ponosić negatywne konsekwencje za zachowanie osób trzecich – m.in. domowników, najemców i dzierżawców jego lokalu, np. poprzez zastosowanie instytucji przymusowej sprzedaży lokalu w przypadku, gdy to działanie osób trzecich a nie samego właściciela spełnia przesłanki z art. 16 ustawy o własności lokali (…)[9].

Członek wspólnoty odpowiada więc nie tylko za własne zachowanie, ale również innych osób – najemców lub jego gości. Ponadto wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, musi mieć większe rozmiary i nie może być jednorazowe.

Bazując na ogólnodostępnych informacjach, w mojej opinii nic nie wskazuje na to, że właściciel lokalu 504 narusza w ten sposób porządek w budynku przy Złotej 44. Żeby ocenić to jednak kompleksowo, należałoby najpierw przeanalizować obowiązujące w tej wspólnocie reguły (nie zostały one upublicznione). 

Kiedy zachowanie lokatora czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym?

Odnosząc się do ostatniej przesłanki, przytoczę ważny wyrok Sądu Najwyższego[10]:

Uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Charakter interpretowanego przepisu zatem sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej

Mówi się też, że zlicytowanie lokalu to broń atomowa, z której można skorzystać, gdy inne możliwości zawiodą[11].

Co to znaczy, że niewłaściwe zachowanie „czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym”?

Niewątpliwie sprzedaż lokalu dużej liczbie osób spowoduje trudności dla innych mieszkańców Złotej 44. Jest jednak subtelna różnica pomiędzy tym, że coś się może wydarzyć, a tym co się faktycznie dzieje. Przepis wskazuje na sytuację, która faktycznie wystąpiła i ma miejsce („czyni korzystanie (…) uciążliwym”).

Skoro przesłanek zastosowania art. 16 ustawy o własności lokali nie możemy rozszerzać, to utrudnienia w funkcjonowaniu wspólnoty musiałby by mieć miejsce tu i teraz. Nie wystarczy potencjalne zagrożenie tym co się (może) wydarzyć w przyszłości.

W tym przepisie nie chodzi o prewencję konkretnych zachowań wykraczających przeciwko zasadom współżycia we Wspólnocie Złota 44.

Dlaczego Wspólnota Mieszkaniowa Złota 44 nie ma (póki co) racji w sporze?

Jeszcze raz pokreślę, że nie mamy dostępu do pełnej informacji i dokumentów, które mogą mieć wpływ na obraz całej sytuacji.

Jednak nawet tak ograniczona wiedza o sprawie wystarczy, żeby ocenić, że przesłanki zastosowania art. 16 ustawy o własności lokali nie są na ten moment spełnione. Przede wszystkim żaden z udziałów w lokalu 504 nie został jeszcze sprzedany. Odebranie własności przez przymusową licytację jest ostatecznością, dopuszczalną wyłącznie wtedy, gdy naruszenie złej woli i zachowanie mieszkańca rażąco wykracza poza przyjęte normy. Ww. przepis nie pozwala również na działanie wyprzedzające powstanie potencjalnych naruszeń w przyszłości.

Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie – jak się bronić?

W w/w sytuacji należy zaskarżyć na początek dwa dokumenty:

1. postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia wspólnoty (masz na to 7 dni od doręczenia tego dokumentu przez sąd),
2. uchwałę wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na pozwanie mieszkańca i licytację jego mieszkania na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali (masz na to 6 tygodni od podjęcia uchwały lub zawiadomienia o niej przez wspólnotę).

Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie – podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie dopiero po podjęciu uchwały na podstawie ustawy o własności lokali[12]. W tym dokumencie trzeba konkretnie wskazać czyje mieszkanie ma podlegać licytacji.

Na dalszym etapie sprawy konieczne jest podważenie konkretnych argumentów, których używa wspólnota.

Pamiętaj, że w sprawie o której mowa w art. 16 ustawy o własności lokali chodzi o wyrażenie zgody przez sąd na licytację twojej własności. Bez formalnej zgody sądu, nigdy do niej nie dojdzie.

---

[1]https://www.facebook.com/sempowicz.jerzy?locale=pl_PL

[2]https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7154128702241488896/

[3]https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7155603948169551872/

[4]Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)

[5]Art. 20 i 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z późn. zm.)

[6]Tak m.in. SN w Postanowieniu z 6 maja 2021 r. sygn. akt V CSKP 29/21

[7]T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023

[8]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 17 listopada 2021 r., sygn. akt I ACa 720/20

[9]Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 19 października 2017 r., sygn. akt I C 390/17

[10]Wyrok Sądu Najwyższego z 16 czerwca 2009 r. sygn. akt V CSK 442/08

[11]Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 18 października 2013 r., sygn. akt I ACa 517/13

[12]Mówi o tym art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali