Wzmianka w księdze wieczystej. Jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?
Planując zakup lub wynajem nieruchomości konieczna jest wcześniejsza weryfikacja sprzedającego lub wynajmującego. Służy temu księga wieczysta, która zapewnia bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości. Są jednak okoliczności w których informacja zawarta w księdze wieczystej nie będzie zgodna z rzeczywistością. Wtedy może pojawić się wzmianka w księdze wieczystej, która ostrzega, że informacja w księdze nie jest prawdziwa. Wpisanie wzmianki wywołuje daleko idące skutki prawne dla nabywcy nieruchomości. W tym wpisie wyjaśniam jakie są konsekwencje jej wpisania, czym różni się wzmianka od wpisu w księdze, jak ją sprawdzić oraz jak bezpiecznie kupić nieruchomość z wpisaną wzmianką.
Spis treści
- Co to jest księga wieczysta?
- Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
- Co wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych?
- Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?
- Czym się różni wzmianka, od wpisu w księdze wieczystej?
- Jak sprawdzić wzmiankę w księdze wieczystej?
- Jak sprawdzić dokument będący podstawą wpisu wzmianki w księdze wieczystej?
- Wzmianka w księdze wieczystej – jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Co to jest hipoteka, w jaki sposób się ją tworzy i jak dochodzi do spłaty wierzyciela?
- Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
- Udział w nieruchomości – cz. 1/2 Na co zwrócić uwagę przed zakupem
- Epicki flip. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może zlicytować mieszkanie?
Co to jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to prowadzony przez sądy rejonowe publiczny rejestr, dzięki któremu możesz sprawdzić stan prawny nieruchomości. Mówiąc prościej jest to zbiór wszystkich istotnych informacji o własności i innych prawach dotyczących konkretnej nieruchomości. Dzięki księdze wieczystej dowiesz się z czego składa się nieruchomość, jaką ma powierzchnię, jaki ma numer w ewidencji gruntów, kto jest jej właścicielem oraz czy jest w jakimkolwiek stopniu obciążona (np. hipoteką lub prawem dożywocia).
Ten zbiór informacji jest jawny i dostępny w internecie. Do zapoznania się z księgą wieczystą wystarczy Ci jej numer, który wpiszesz w odpowiednim polu formularza dostępnego pod adresem:
https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.
Więcej o tym jakie informacje zawiera księga wieczysta oraz jak z niej korzystać znajdziesz w tym wpisie na blogu.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Księga wieczysta służy przede wszystkim zapewnieniu bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Jeśli planujesz zakup lub wynajem nieruchomości możesz w łatwy sposób sprawdzić czy sprzedawca lub wynajmujący jest jej faktycznym właścicielem.
To bezpieczeństwo jest związane z pojęciem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
O rękojmi mówi przede wszystkim art. 5 ustawy o księgach wieczystych[1]:
„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).”
Rękojmia to dla Ciebie rodzaj gwarancji, że informacje w księdze wieczystej są prawdziwe. Dzięki niej, jeśli kupisz nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako właściciel, twoja transakcja będzie prawnie skuteczna i bezpieczna.
Przykład 1:
W księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości figuruje Jan Nowak. Faktycznym właścicielem nieruchomości jest jednak Kazimierz Kowalski, ale Ty nie jesteś tego świadomy. Jeśli zawrzesz u notariusza umowę sprzedaży z Janem Nowakiem, staniesz się właścicielem nieruchomości pomimo, że prawo własności przysługuje innej osobie.
Gwarancja bezpieczeństwa wynikająca z rękojmi dotyczy nie tylko tego kto jest właścicielem nieruchomości, ale również innych informacji zawartych w księdze wieczystej (np. hipotek lub innych obciążeń nieruchomości).
Co wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Rękojmia nie działa jednak w każdym przypadku. W pewnych sytuacjach wpis w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Powinna wtedy zadziałać gwarancja, którą zapewnia rękojmia. Przepisy przewidują jednak kilka wyjątków od tej ogólnej zasady. W takich sytuacjach sprawdzenie księgi wieczystej nie wystarczy dla zapewnienia bezpieczeństwa transakcji. Rękojmia wtedy nie zadziała.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni darowizn lub zapisów testamentowych (czyli czynności nieodpłatnych).
Także wtedy, gdy kupujący nieruchomość działa w złej wierze rękojmia nie zadziała. Złą wiarę reguluje art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych:
„W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.”
Z tego przepisu wynika, że jeśli masz świadomość lub mogłeś sprawdzić, że faktycznym właścicielem jest inna osoba niż wpisana do księgi wieczystej – rękojmia Cię nie chroni.
Przykład 2
Masz dokument z którego wynika, że właścicielem nieruchomości jest inna osoba niż wpisana do księgi wieczystej. Może to być np. postanowienie sądu o nabyciu spadku. Wiesz więc, że treść księgi jest niezgodna z rzeczywistością i nie chroni się rękojmia.
Przykład 3
Kolejny przykład to przypadek, który rozpatrywał w styczniu 2023 r. Sąd Najwyższy[2]. Nabywca nieruchomości nie sprawdził przed zakupem, kto jest w posiadaniu działki. Okazało się, że nieruchomość jest od kilkudziesięciu lat w posiadaniu innej osoby, niż wpisana jako właściciel gruntu do księgi wieczystej. Posiadacz stał się właścicielem w wyniku zasiedzenia nieruchomości. Nabywca kupił nieruchomość od osoby wpisanej do księgi wieczystej, a nie od faktycznego właściciela (wieloletniego posiadacza).
Sąd Najwyższy uznał, że kupujący powinien[3] dochować staranności i sprawdzić przed zakupem kto jest posiadaczem działki. Również w tym przypadku gwarancja wynikająca z rękojmi nie zadziałała.
Dodatkowo rękojmia nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
- prawu dożywocia;
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji rządowej albo jednostki samorządu terytorialnego;
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
- służebnościom przesyłu.
Jeśli nieruchomość została obciążona prawem dożywocia lub służebnością, informacja
z księgi wieczystej może nie być dla Ciebie wystarczająca. Gdy kupisz nieruchomość obciążoną takim prawem, nie możesz się zasłaniać tym, że nie było na ten temat informacji w księdze wieczystej. Stan prawny nieruchomości wymaga wtedy dodatkowej weryfikacji. Konieczne będzie wówczas sprawdzenie wszystkich dokumentów dotyczących nieruchomości.
Co to jest wzmianka w księdze wieczystej?
Oprócz wyżej wymienionych sytuacji, rękojmia jest wyłączona gdy w księdze wieczystej zamieszczono wzmiankę lub ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Wzmianka to po prostu rodzaj ostrzeżenia, że informacja zawarta w księdze wieczystej może nie być zgodna z rzeczywistością. To dla Ciebie istotna informacja, że złożony został wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Przykład 4:
Podpisałeś u notariusza umowę zakupu mieszkania. W akcie notarialnym zawarty jest wniosek do sądu o wpisanie Ciebie jako właściciela nieruchomości w Dziale II księgi wieczystej. Wpis własności w księdze wieczystej nie odbywa się jednak automatycznie. Taki wniosek musi najpierw zweryfikować sąd. Informacja o zmianie właściciela pojawi się w księdze dopiero po pewnym czasie (najczęściej po kilku miesiącach). Po podpisaniu umowy, w księdze pojawi się wzmianka, że został złożony wniosek o zmianę właściciela nieruchomości. Notariusz składa wniosek w systemie informatycznym[4], dlatego wzmianka pojawi się w księdze w tym samym lub następnym dniu po podpisaniu umowy.
Czym się różni wzmianka od wpisu w księdze wieczystej?
Wpis to po prostu orzeczenie sądu wprowadzające do księgi wieczystej nową informację m.in. o zmianie właściciela, wydzieleniu części nieruchomości do innej księgi (np. jednej z działek), ustanowieniu hipoteki lub o innym obciążeniu nieruchomości. Wpis nie jest automatyczny. Sąd weryfikuje najpierw złożony wniosek i podejmuje decyzję o wpisie lub odmowie wpisu (dzieje się tak wtedy gdy nie ma do tego podstaw). Od wpisu można się odwołać składając apelację lub skargę na orzeczenie referendarza sądowego. Prawomocny wpis wywołuje istotne skutki prawne, jak np. o zmianie właściciela nieruchomości.
Wzmianka to tylko informacja, że do sądu wpłynął niezałatwiony wniosek, zamieszczana automatycznie w księdze wieczystej. Ta informacja wywołuje jednak istotne skutki prawne. Od momentu w którym wzmianka się pojawi, wyłączona jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie możesz wtedy twierdzić, że nie wiedziałeś o złożonym wniosku. Wzmianka może być wpisana w każdym dziale księgi wieczystej, więc może dotyczyć różnych okoliczności – od zmiany numeracji działki, po modyfikacje własności lub obciążenia nieruchomości hipoteką czy prawem dożywocia.
Planując zakup nieruchomości z wpisaną w księdze wieczystej wzmianką konieczna jest dodatkowa weryfikacja złożonego wniosku.
Obserwuj mnie na Facebooku i Instagramie
Jak sprawdzić wzmiankę w księdze wieczystej?
Sprawdzenie czy w księdze wieczystej jest wpisana wzmianka jest dziś bardzo proste, ponieważ księgi wieczyste są prowadzone są w formie elektronicznej. Wystarczy, że wpiszesz numer księgi na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości zamieszczonej pod adresem:
Elektroniczna księga wieczysta
Polecam przeglądnie zupełnej treści księgi, ponieważ zawiera ona wszelkie informacje o nieruchomości od chwili jej założenia.
Przechodząc między poszczególnymi działami księgi, możesz w łatwy sposób sprawdzić czy wpisano wzmiankę o złożonym wniosku.
Poniżej możesz zobaczyć, jak wygląda przykładowa wzmianka zamieszczona w Dziale II księgi:
Z księgi wieczystej nie dowiesz się jednak szczegółów dotyczących złożonego wniosku o którym informuje wzmianka. Weryfikując księgę otrzymasz tylko informację, że w danym dniu złożono wniosek o dokonanie wpisu. Z księgi nie będzie wynikać kto złożył wniosek, ani czego konkretnie dotyczy. Taką informację uzyskasz tylko przeglądając dokumenty, które znajdują się w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą.
Jak sprawdzić dokument będący podstawą wpisu wzmianki w księdze wieczystej?
Księga wieczysta ma postać elektroniczną. W sądzie pozostają jednak fizyczne dokumenty na podstawie których wpisuje się informacje do treści księgi – w tym wzmiankę o złożonym wniosku. Jeśli chcesz mieć do nich dostęp nie wystarczy, że pójdziesz do sądu i powiesz, że chcesz przejrzeć akta nieruchomości którą chcesz np. kupić. Dostęp do tych dokumentów z wielu względów jest ograniczony (np. kwestii ochrony danych osobowych). Swobodny dostęp do dokumentów z księgi wieczystej ma notariusz i osoba mająca interes prawny. Interes prawny będzie mieć oczywiście właściciel nieruchomości. Nie wchodząc za bardzo w szczegóły osoba zainteresowana zakupem nieruchomości nie posiada interesu prawnego i nie otrzyma zgody na wgląd do akt księgi.
Rozwiązaniem może być np. wspólne przejrzenie akt z właścicielem nieruchomości w budynku sądu. Możesz również zlecić wykonanie takiej czynności radcy prawnemu lub adwokatowi, który wspólnie z właścicielem przejrzy te dokumenty.
Więcej szczegółów na temat dostępu do akt księgi wieczystej pojawi się w jednym z kolejnych wpisów na blogu.
Wzmianka w księdze wieczystej – jak bezpiecznie kupić taką nieruchomość?
Jak napisałem wyżej wzmianka to tylko informacja, że treść księgi wieczystej może się zmienić. Wniosek o którym informuje wzmianka może dotyczyć różnych okoliczności. Co więcej nie można wykluczyć, że sąd nie rozpatrzy wniosku pozytywnie i wtedy wykreśli wzmiankę.
Zakup nieruchomości wymaga weryfikacji dokumentu, który znajduje się w aktach księgi wieczystej. Bez niej trudno mówić o możliwości bezpiecznego zakupu nieruchomości ze wzmianką.
Więcej o tym jakie informacje zawiera księga wieczysta oraz jak z niej korzystać znajdziesz w tym wpisie na blogu.
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi
Poniżej znajdziesz odpowiedzi na często zadawane pytania dotyczące wzmianek
Czy każda wzmianka w księdze wieczystej jest istotna?
Sprawdzając księgę wieczystą możesz w pewnym zakresie sprawdzić czego dotyczy wzmianka. Księga wieczysta opisuje wzmiankę bardzo ogólnie np. w Dziale II KW można zamieścić wzmiankę o treści
„Wpis własności/współwłasności”
Oznacza to, że został złożony wniosek o wpis nowej osoby lub podmiotu jako właściciela nieruchomości. Taka wzmianka jest bardzo istotna, bo wpływa na to od kogo możesz kupić daną nieruchomość.
W księdze wieczystej możesz znaleźć również wzmianki dotyczące zgłoszenia roszczeń do nieruchomości. Zdarza się, że są to roszczenia nieuzasadnione albo obarczone brakami i wzmianka nie wpłynie istotnie na bezpieczeństwo transakcji. Tak jak wyżej wspomniałem konieczna jest wtedy analiza prawna dokumentów, które znajdują się w aktach księgi wieczystej. Ograniczenie się do weryfikacji treści księgi nie wystarczy.
Jak sprawdzić na jakiej podstawie wpisano wzmiankę w księdze wieczystej?
Jak wyżej wyjaśniłem, wzmiankę możesz znaleźć w każdym dziale księgi wieczystej. Może odnosić się więc do różnych kwestii dotyczących nieruchomości, od numeracji działki po kwestie jej własności. Sprawdzenie na jakiej podstawie wpisano wzmiankę wymaga weryfikacji dokumentów w aktach znajdujących się w sądzie.
Kiedy wzmianka znika z księgi wieczystej?
Wzmianka zostaje wykreślona z księgi wieczystej z chwilą rozpatrzenia przez sąd wniosku. Wniosek może być rozpatrzony pozytywnie (wtedy dokonuje się wpisu) lub negatywnie (wtedy następuje odmowa wpisu). W obu tych przypadkach wzmianka zostaje wykreślona z księgi wieczystej.
Pamiętaj jednak, że rozpatrzenie wniosku wymaga prawomocności rozstrzygnięcia sądu. Dopóki wnioskodawca może się odwołać od rozstrzygnięcia, wzmianka nie zostanie wykreślona.
Ile trwa wpis wzmianki w księdze wieczystej?
Wniosek o wpis w księdze wieczystej możesz złożyć w formie papierowej lub elektronicznej. W przypadku formy papierowej wzmianka pojawi się z chwilą rejestracji wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych. Przy formie elektronicznej wzmianka jest zamieszczana automatycznie z chwilą złożenia wniosku w systemie[5].
Czy pośrednik nieruchomości może przejrzeć akta księgi wieczystej?
Pośrednik nieruchomości nie posiada interesu prawnego, więc nie otrzyma zgody na wgląd do akt księgi wieczystej. Moim zdaniem nie otrzyma również zgody na wgląd, opierając się na pełnomocnictwie otrzymanym od właściciela nieruchomości. Rozwiązaniem jest przejrzenie akt przez pośrednika wspólnie z właścicielem nieruchomości, w budynku sądu.
[1] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r. poz. 1984).
[2] Postanowienie Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2023 r., sygn. akt I CSK 3864/22
[3] To jest właśnie ten przypadek o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych. Kupujący nieruchomość mógł „z łatwością (…) się (…) dowiedzieć” kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości.
[4] Mówi o tym art. 6264 k.p.c.
[5] Mówi o tym art. 6267 k.p.c.