Mieszkanie w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 2/2 Związek partnerski

W drugiej części wpisu o własności nieruchomości w rodzinie skupię się na związku partnerskim. Z danych Spisu Powszechnego wykonanych w 2021 r. wynika, że liczba związków nieformalnych dynamicznie rośnie, podczas gdy liczba zawieranych małżeństw systematycznie spada. Pary takie stanowią na chwilę obecną niewielką liczbę, bo ponad 5 % ogółu rodzin, ale dzisiejszy wpis będzie przydatny również dla osób które zakończyły takie związki.

We wpisie celowo unikam sformułowania konkubinat dla określenia związku partnerskiego. Większość literatury prawniczej i sądów wskazuje, że konkubinat mogą tworzyć wyłącznie osoby odmiennej płci (są też poglądy odmienne[1]). Rozróżnienie na konkubinat i związek partnerski nie ma jednak większego znaczenia dla rozliczeń stron. W tym wpisie przez związek partnerski rozumiem związek dwóch osób bez względu na ich płeć. 

Z wpisu dowiesz się przede wszystkim na jakich zasadach jest nabywany majątek przez osoby pozostające w takim związku, oraz jak następuje wzajemne rozliczenie stron po jego zakończeniu. Poruszę kilka zasadniczych kwestii dotyczących własności kupowanej nieruchomości oraz zaliczenia wspólnych kosztów utrzymania i remontu lokalu mieszkalnego. Będzie też mowa o nakładach ponoszonych na nieruchomość, która jest własnością jednego z partnerów.

Spis treści

1. Finanse i majątek w związku partnerskim
2. Koncepcja wspólnego portfela
3. Spółka cywilna
4. Jak rozliczyć nieruchomość w związku partnerskim?
5. Mieszkanie własnością jednego z partnerów
6. Koszty poniesione na nieruchomość partnera
7. Posiadacz nieruchomości
8. Dobra i zła wiara
9. Bezpodstawne wzbogacenie
10. Związek partnerski w trakcie trwania małżeństwa
11. Spór sądowy miedzy partnerami
12. Majątek w związku partnerskim – wskazówki praktyczne

Powiązane wpisy na blogu

• Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo
• Nierówny podział nieruchomości po rozwodzie. Kiedy możesz liczyć na przyznanie większej części wspólnego majątku?
• Udział w nieruchomości. Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
• Kilku właścicieli nieruchomości. Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?

Finanse i majątek w związku partnerskim

Z pierwszej części wpisu „Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo” mogłeś się dowiedzieć, że najpopularniejsza forma zasad majątkowych w małżeństwie polega na istnieniu wspólnoty majątkowej. Polega ona na współwłasności kupowanych wspólnie rzeczy (w tym nieruchomości).  W odróżnieniu do małżeństwa, związek partnerski charakteryzuje się innymi zasadami, które są w zasadzie analogiczne do stosunków majątkowych dwóch obcych sobie osób. Powodem jest to, że związek ten nie jest w przepisach prawnych w ogóle uregulowany. Nie ma też sformułowanych w orzeczeniach sądowych jednoznacznych reguł dotyczących wspólnego majątku oraz zasad uznawania od jakiego momentu możemy w ogóle mówić o istnieniu takiego związku.

Wszystko zależy więc od konkretnych okoliczności bliskich sobie osób.  Zastosowanie w danej sytuacji znajdą ogólne przepisy prawne, które są najbardziej zbliżone do tych które istnieją w danym związku. 

W związku partnerskim reguły te mogą być skrajnie różne. Począwszy od istnienia wspólnego budżetu i równo ponoszonych wydatków, przez nierówne udziały w wydatkach, kończąc na utrzymywaniu jednego z partnerów przez drugiego. Takie sytuacje są zbliżone do występujących w małżeństwie. W formalnym związku istnieją jednak jasne i precyzyjne reguły dotyczące majątku wynikające z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Koncepcja wspólnego portfela

Ponieważ takich reguł w związkach partnerskich nie ma, najlepiej będzie je omówić na konkretnych i rozpatrywanych przez sądy przykładach.

Przede wszystkim powinieneś wiedzieć, że sądy wykluczają stosowanie Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do związku partnerskiego. Nie zastosujesz więc do związku reguł dotyczących majątku w małżeństwie.

Istnieje jednak zbliżona koncepcja prowadzenia przez partnerów tzw. wspólnego portfela. Polega na tym, że para nie rozdziela swoich dochodów i wydatków i traktuje je jako wspólne (tz. równo ponoszone)[2]. Według tej zasady para, która prowadzi razem budżet domowy uczestniczy równo w kupionym wspólnie majątku.

Ta reguła nie znajdzie jednak zastosowania do nieruchomości. Przy nieruchomości właścicielem będzie osoba która podpisała akt notarialny, pomimo że środki na zakup mogą być wspólne.

Spółka cywilna

W Kodeksie cywilnym (kc) istnieje forma umowy spółki cywilnej. Polega to na realizacji przez co najmniej dwie osoby wspólnego celu gospodarczego np. prowadzenia firmy.

Jest to często stosowane przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Właśnie z tego powodu, odrzucono możliwość stosowania tych przepisów do związku partnerskiego. W takim związku głównym celem nie jest wykonywanie działalności gospodarczej, ale realizacja potrzeb osobistych. Równie istotne jest, że przy rozliczaniu majątku partnerów na zasadzie spółki cywilnej, pokrzywdzona mogłaby być osoba, która w takim związku nie pracuje (np. opiekuje się dziećmi).

Do nieruchomości nie zastosujesz więc koncepcji wspólnego portfela, ani przepisów dotyczących spółki cywilnej.

Jak rozliczyć nieruchomość w związku partnerskim?

Zależy to przede wszystkim, od tego czy nieruchomość kupuje oboje partnerów. Jeśli kupują nieruchomość wspólnie, to zakończenie związku będzie podstawą rozliczeń na zasadzie zniesienia współwłasności.

Rozliczyć można się wtedy na dwa sposoby. Jeśli partnerzy są zgodni, można go dokonać
u notariusza i ustalić zasady rozliczeń. Jeden z partnerów może np. otrzymać mieszkanie na własność z obowiązkiem spłaty przez druga osobę. Można się też umówić, że rozliczenie będzie polegać na podziale kwoty uzyskanej po sprzedaży mieszkania.

Gdy osoby nie są w stanie się porozumieć, rozliczenia można dokonać na wniosek partnera
w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności.

Więcej o zniesieniu współwłasności przeczytasz w tym wpisie

Mieszkanie własnością jednego z partnerów

W sytuacji, gdy partnerzy mieszkają w nieruchomości, która jest własnością tylko jednego z nich problematyczne mogą być wspólne wydatki (np. na remont).

Podobnie jak w małżeństwie, tak samo po ustaniu związku partnerskiego mieszkanie pozostaje w takim przypadku własnością tej samej osoby. Rozliczenie kosztów wspólnych remontów lub ulepszeń (zakupu mebli itp.) odbywa się na zasadzie rozliczenia nakładów lub w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Koszty poniesione na nieruchomość partnera

Jeśli chodzi o nakłady (czyli koszty remontów lub ulepszeń) przepisy wymieniają nakłady konieczne i inne nakłady. Konieczne, są niezbędne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, umożliwiającym normalne korzystanie z niej[3]. W przypadku mieszkań takimi nakładami będą przykładowo koszty niezbędnych remontów i ubezpieczenia lokalu.

Inne nakłady to wszystkie pozostałe wydatki, które podnoszą użyteczność lub komfort użytkowania mieszkania.

Rozróżnienie nakładów nie jest łatwe, ponieważ ten sam wydatek może być jednocześnie konieczny i użyteczny. W przywołanym wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy zajmował się sprawą remontu dachu w budynku, który został wykonany z lepszych materiałów niż pierwotnie. Sąd przyjął, że nakładem koniecznym będzie wartość remontu o porównywalnej jakości, natomiast nakładem użytecznym (innym) wydatki przewyższające pierwotną jakość.

Posiadacz nieruchomości

Obok nakładów ważne jest rozróżnienie pojęć posiadacz nieruchomości w dobrej wierze i w złej wierze. Nie ma w przepisach definicji, ale możemy przyjąć że w dobrej wierze jest osoba dysponująca rzeczą (posiadacz), która ma świadomość, że nie narusza niczyjego prawa[4].  W złej z kolei jest ten, który wie, że to prawo narusza.

Dobra i zła wiara

Rozróżnienie dobrej i złej wiary, ma znaczenie dla rozliczeń majątkowych byłych partnerów. Posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu większości wydatków (nakładów), podczas gdy posiadacz w złej wierze tylko wydatków koniecznych. Sądy są niejednolite i raz przyjmują, że partnerzy są posiadaczami w dobrej wierze[5] w innych przypadkach, że w złej[6]. Wszystko zależy więc od konkretnych okoliczności w danym związku.

Warto w tym miejscu zapamiętać, że partner w dobrej wierze może żądać zwrotu wydatków niezbędnych dla zachowania nieruchomości w należytym stanie, jak i tych które podnoszą wartość nieruchomości, ulepszają ją lub upiększają.

Partner pozostający w złej wierze może domagać się zwrotu (i to tylko częściowo) nakładów koniecznych.

• Facebook
• Instagram

Bezpodstawne wzbogacenie

Ostatnią podstawą prawną rozliczeń partnerów, jest bezpodstawne wzbogacenie. Zasada ta polega na tym, że możliwe jest żądanie zwrotu bezprawnie uzyskanych przez osobę korzyści. Stosujemy ją gdy, nie ma zawartej między partnerami żadnej umowy, nieruchomość stanowi własność jednego partnera albo nie można skorzystać z innej podstawy prawnej.

W zakresie tej podstawy mamy bogate orzecznictwo sądowe. Były partner może żądać zwrotu części zgromadzonego wspólnie majątku, gdy np. nieruchomość figuruje w księdze wieczystej jako własność tylko jednej osoby. Możliwe jest również żądanie zwrotu wydatków poniesionych na utrzymanie nieruchomości drugiego partnera, wydatków na spłatę wspólnie zaciągniętego kredytu hipotecznego, a nawet kosztów pracy własnej włożonej w budowę lub remont[7].

Związek partnerski w trakcie trwania małżeństwa

Warto wiedzieć również, że związek partnerski z osobą pozostającą w małżeństwie ma konsekwencje dla majątku partnerów. Przykładowo wspólny zakup mieszkania przez partnerów powoduje, że nieruchomość będzie współwłasnością partnerów i małżonka.

Spór sądowy między partnerami

Spory majątkowe dotyczące nieruchomości miedzy byłymi partnerami kończą się często w sądzie. W takiej sytuacji – z uwagi na brak regulacji dotyczących związku partnerskiego – sądy będą poszukiwały zbliżonych przepisów, które najbardziej odpowiadają danej sytuacji. Kolejność będzie wtedy następująca:

1. po pierwsze sąd będzie badał, czy między partnerami była zawarta umowa (ustna lub pisemna) dotycząca rozliczeń majątkowych,
2. sąd oceni, czy kupiona nieruchomość stanowi współwłasność partnerów (tj. czy oboje figurują w księdze wieczystej),
3. następnie zbada wzajemne relacje majątkowe w związku, sposób wydatkowania środków i przyczynienia do powstania „wspólnego” majątku. Znaczenie może mieć tutaj długość relacji, jej zażyłość, wielkość dochodów partnerów czy też posiadanie wspólnego potomstwa.

Wszystkie powyższe okoliczności będą mieć wpływ na rozstrzygnięcie sądowe.

Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂

Majątek w związku partnerskim – wskazówki praktyczne

Jak widać stosunki majątkowe w związku partnerskim są bardziej skomplikowane niż w małżeństwie. Główną przyczyną jest tutaj oczywiście brak regulacji dotyczących takiej relacji.

Powinieneś wiedzieć, że w razie zakończenia związku trudne będzie ustalenie, kto i w jakim zakresie przyczynił się do jego powstania. Związek może trwać wiele lat, a po takim czasie ciężko będzie odnaleźć wszystkie dokumenty, potwierdzenia przelewów, czy dowodów ponoszenia konkretnych wydatków. Dlatego w razie podejmowania ważnych życiowo decyzji dotyczących zakupu nieruchomości, budowy domu, remontu mieszkania czy zaciągnięcia kredytu powinieneś mieć świadomość konsekwencji prawnych tych decyzji.

Jeśli masz w tym zakresie jakiekolwiek wątpliwości, skonsultuj się wcześniej ze specjalistą: radcą prawnym, adwokatem, doradcą podatkowym lub notariuszem.

Pomimo tego, że związek partnerski jest nieuregulowany specjalista doradzi Ci podjęcie konkretnych działań w danej sytuacji.

[1] Wyrok SA w Białymstoku z dnia 23 lutego 2007 r. I ACa 590/06

[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 30 kwietnia 2015 r. I ACa 233/15 oraz Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2011 r. IV CSK 11/11

[3] Wyrok SN z 25.03.2022 r. sygn. akt II CSKP 703/22

[4] Uchwała SN z 25.05.1955 r. sygn. akt I CO 14/55

[5] Wyrok SA we Wrocławiu z 20.01.2017 r. sygn. akt. I ACa 1515/16

[6] Wyrok SN z 7.02.2001 r. sygn. akt V CKN 202/00

[7] Wyrok SA w Katowicach z 18.09.2013 r. sygn. akt I ACa 504/13