Własność mieszkania w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 1/2 Małżeństwo
W dzisiejszym wpisie przybliżę ci kwestie dotyczące nieruchomości w rodzinie, czyli jak wygląda własność mieszkania w małżeństwie lub związku partnerskim. Istnieją tutaj zasadnicze różnice, ponieważ zazwyczaj (o wyjątkach więcej poniżej) małżonkowie będą właścicielami kupionego wspólnie mieszkania na innych zasadach, niż osoby pozostające w związku nieformalnym. Dodatkowo istotne znaczenie obok istnienia ustroju majątkowego (wyjaśnienie tego pojęcia także wyjaśniam poniżej) między małżonkami, ma również sposób w jaki doszło do nabycia własności. Inaczej będzie w przypadku zakupu mieszkania w trakcie trwania małżeństwa, a inaczej w razie otrzymania nieruchomości jako darowizny lub spadku. Do tego dochodzi też wątek własności środków finansowych przeznaczonych na zakup. Temat jest więc bardzo szeroki, a często także skomplikowany dlatego postaram się go wyjaśnić możliwie jak najprościej.
Spis treści
- Finanse i majątek małżeństwa
- Intercyza
- Majątek osobisty i jego zmiany po zawarciu małżeństwa
- Własność mieszkania w małżeństwie – przykłady praktyczne
- O czym należy pamiętać
Powiązane wpisy na blogu
- Mieszkanie w małżeństwie i związku partnerskim, czyli nieruchomość w rodzinie – cz. 2/2 Związek partnerski
- Kilku właścicieli nieruchomości. Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?
- Nierówny podział nieruchomości po rozwodzie. Kiedy możesz liczyć na przyznanie większej części wspólnego majątku?
Finanse i majątek małżeństwa
W tej części wyjaśnię Ci jak wygląda w polskim prawie własność mieszkania w małżeństwie. Wspólność majątkowa jako podstawową i powstającą z mocy prawa zasadą między osobami zawierającymi związek małżeński. Oznacza to, że biorąc ślub kupione przez ciebie samodzielnie lub wspólnie z mężem (żoną) przedmioty majątkowe, automatycznie stają się waszą wspólną własnością. Taką sytuację nazywamy ustrojem wspólności ustawowej. W jej ramach wspólne są te składniki majątku, które kupiliście po zawarciu małżeństwa. Te nabyte wcześniej pozostają wyłącznie waszą własnością w ramach majątku odrębnego. Do waszego osobistego majątku należą również m.in. składniki majątku otrzymane w spadku lub w drodze darowizny, z tytułu odszkodowania, zadośćuczynienia za krzywdę czy też prawa autorskie.
Oprócz samej kwestii własności majątku w trakcie trwania wspólności ustawowej istotne znaczenie dla sfery finansów mają również zasady zarządzania tym majątkiem, wymóg uzyskania zgody drugiego małżonka na pewne czynności, czy też zakres odpowiedzialności za powstałe zobowiązania (długi).
Intercyza
Wspólność ustawową możesz w drodze umowy notarialnej (zwanej potocznie intercyzą) rozszerzyć lub ograniczyć. Umowę możesz zawrzeć zarówno przed jak i w trakcie trwania małżeństwa. Co to oznacza? Możesz wspólność rozszerzyć w ten sposób, że dotychczasowy majątek odrębny stanie się wspólny, albo ograniczyć, tak że majątek wspólny wejdzie w skład majątku odrębnego. Przepisy jasno jednak wskazują, że nie możesz rozszerzyć wspólności na majątek otrzymany w spadku lub w drodze darowizny, odszkodowania, zadośćuczynienia za krzywdę, natomiast możesz rozszerzyć na prawa autorskie. Taką rozszerzoną zasadę nazywamy wspólnością majątkową umowną.
Wspólność ustawową możesz też umową notarialną całkowicie wyłączyć, a taką sytuację nazywamy rozdzielnością majątkową. Powstanie rozdzielności oznacza, że znika majątek wspólny i pozostają wyłącznie dwa odrębne majątki każdego z małżonków. Jeśli rozdzielność ustanawiamy w trakcie trwania małżeństwa, istniejący dotychczas majątek wspólny przekształca się w dwa majątki odrębne. Jeśli nabyłeś więc nieruchomość wspólnie z małżonkiem, stajesz się z chwilą powstania rozdzielności właścicielem wyłącznie określonej w umowie notarialnej części tej nieruchomości. Rozdzielność wywołuje również dla małżonków skutki w sferze odpowiedzialności za długi, którzy ponoszą ją od tej pory samodzielnie. Uzasadnieniem dla takiej formy umowy majątkowej może być na przykład trwonienie majątku wspólnego przez jednego z małżonków, prowadzenie ryzykownej działalności gospodarczej, jak również wyznawanymi przez dane osoby systemami wartości. Przepisy nie wymagają od ciebie ujawnienia powodu takiej decyzji wobec notariusza.
Przepisy umożliwiają również skorzystanie ze szczególnej formy rozdzielności, zwanej rozdzielnością z wyrównaniem dorobków. W tym reżimie możliwe jest wyrównanie stanów majątków osobistych małżonków powstałych po zawarciu małżeństwa. Wyrównanie to odbywa się po ustaniu małżeństwa, albo po zmianie istniejącej umowy majątkowej (np. po przejściu z systemu rozdzielności na wspólnotę majątkową).
Majątek osobisty i jego zmiany po zawarciu małżeństwa
Po zawarciu małżeństwa majątek odrębny (o ile nie zawierasz umowy majątkowej z małżonkiem) pozostaje twoją wyłączną własnością. Jeśli posiadasz własną nieruchomość i nie dokonujesz jej sprzedaży (czy zamiany itp.) w twoim osobistym majątku nic się nie zmienia. Z kolei nowe składniki majątkowe (np. nieruchomości) stają się waszą wspólną własnością, przy czym jest jeden wyjątek od tej reguły.
Zakup nieruchomości za środki pochodzące z majątku odrębnego powoduje, że wejdzie on w skład twojego majątku osobistego (a nie wspólnego). Taką sytuację nazywamy surogacją.
W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że warunkami zaliczenia tego nowego składnika do twoich środków są:
„po pierwsze, aby jedno i to samo zdarzenie spowodowało wyjście określonego przedmiotu z majątku odrębnego i nabycie innego przedmiotu majątkowego oraz po drugie, aby przedmiot nabyty był uzyskany także w sensie ekonomicznym kosztem majątku odrębnego”[1]
Mówiąc prościej zakup nieruchomości do twojego majątku odrębnego musi pochodzić w całości za środki pochodzące z tego majątku, a więc ze sprzedaży majątku odrębnego czy też za środki finansowe, które nie wchodzą do wspólnoty majątkowej (np. z darowizny, spadku lub z tytułu praw autorskich).
W literaturze prawniczej wyróżnia się kilka odmian surogacji, jednak warte zapamiętania jest to, że:
- nie musisz oświadczać, że zakupiona za twoje środki nieruchomość wchodzi w skład majątku osobistego. Jest to automatycznie jeśli spełnione są ww. warunki,
- możesz jednak złożyć wyraźne oświadczenie, że pomimo że masz swoje środki finansowe, nowo zakupiona nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego.
Często występującą sytuacją jest wspólne mieszkanie w nieruchomości stanowiącej majątek osobisty jednego z małżonków. Dzieje się tak w przypadku nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie, albo kupionej przez jednego z małżonków przed zawarciem małżeństwa. Musisz zapamiętać, że taka nieruchomość nie stanowi waszego majątku wspólnego, ale majątek odrębny jednej z osób. W przypadku rozwodu ten majątek nie będzie przez was dzielony.
Własność mieszkania w małżeństwie – przykłady praktyczne
Jak widać sprawy własności majątku w małżeństwie mogą być dosyć zróżnicowane. To dobry moment, żeby wyjaśnić jak wygląda własność mieszkania w małżeństwie na kilku przykładach.
Przypadek nr 1
Małżeństwo nie zawiera intercyzy i kupuje mieszkanie po upływie roku od ślubu. Pieniądze na zakup mieszkania pochodzą częściowo z kredytu bankowego, oszczędności zgromadzonych przed ślubem oraz darowizny otrzymanej od babci żony. Małżonkowie w akcie notarialnym zakupu mieszkania oświadczają, że mieszkanie zostaje nabyte na zasadach wspólności majątkowej. Oznacza to, że mieszkanie stanowić będzie ich wspólną własność.
W tym przypadku oszczędności zgromadzone przed ślubem oraz darowizna otrzymana od rodziny stanowią majątek odrębny każdego z małżonków. Wspólne będą z kolei środki pochodzące z kredytu. W księdze wieczystej nieruchomość będzie jednak wpisana jako współwłasność małżonków. Każdy z nich oświadczył, że na takiej zasadzie zostaje nabyte mieszkanie. W razie ewentualnego rozwodu, małżonek ma jednak roszczenie do drugiego o zwrot nakładów z majątku osobistego na nieruchomość wspólną. W takim postępowaniu zostanie porównana proporcja środków stanowiących majątek odrębny każdego z małżonków do majątku wspólnego. Ewentualna różnica zostanie rozliczona (w uproszczeniu większy wkład osobisty do majątku = większa część udziału w tym majątku).
Zagadnienie rozliczeń nakładów i własności majątku po rozwiązaniu małżeństwa jest bardzo złożone, dlatego odsyłam cię do Uchwały SN z dnia 19 października 2018 r. sygn. akt III CZP 45/18. Znajdziesz tam szczegółowe omówienie różnych koncepcji i sposobów rozliczeń w tym zakresie.
Przypadek nr 2
Małżeństwo zawiera intercyzę przed ślubem na mocy której ustanawia rozdzielność majątkową. Po upływie 5 lat kupują wspólnie mieszkanie ze środków pochodzących w równych częściach z majątków każdego z nich (po 25 % całej ceny). 50 % środków pochodzi z kredytu bankowego.
W tym przypadku w księdze wieczystej nieruchomości, każdy z małżonków zostanie wpisany jako współwłaściciel ½ udziału we własności mieszkania.
Przypadek nr 3
Małżeństwo nie zawiera intercyzy i mieszka w nieruchomości, która jest wyłączną własnością męża. Po upływie dwóch lat od ślubu mieszkanie przechodzi remont generalny przeprowadzony ze środków pochodzących ze spadku otrzymanego przez żonę.
W tym przypadku niezależnie od tego ile kosztował remont, nieruchomość stanowi nadal wyłączną własność męża. W razie rozwodu, żona ma roszczenie o zwrot nakładów z majątku osobistego (środków ze spadku) na nieruchomość stanowiącą własność męża.
Może ci się wydawać, że powyższe przykłady są dowodem, że zawarcie intercyzy jest rozwiązaniem wszelkich sporów majątkowych w małżeństwie. To tylko przykłady możliwych rozwiązań.
Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
O czym należy pamiętać:
- po zawarciu małżeństwa, powstaje ustrój wspólności ustawowej, który wyróżnia się tym, że nabyty wspólnie majątek stanowi wspólną własność obojga małżonków,
- dotychczasowy majątek osobisty nie zmienia swojego charakteru w związku ze zmianą stanu cywilnego (pozostaje nadal twoją wyłączną własnością),
- pewne zdarzenia w trakcie małżeństwa związane z nabyciem spadku, czy otrzymaniem darowizny mają wpływ na własność kupionych za te środki nieruchomości (i innych składników majątku),
- zawarcie intercyzy przed ślubem powoduje, że nie powstaje ustrój wspólności ustawowej. Ewentualny nabyty majątek stanowi współwłasność małżonków w odpowiedniej proporcji (ułamkowym udziale w zależności od wysokości poniesionych kosztów).
[1] wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r. sygn. akt V CKN 50/00