Uchwała remontowa wspólnoty mieszkaniowej 2026: Wzór, wymogi i jak uniknąć zaskarżenia
Remont budynku to jedno z największych wyzwań dla zarządcy nieruchomości i wspólnoty mieszkaniowej. Kluczem do sukcesu jest nie tylko wybór ekipy budowlanej, ale również prawidłowe podjęcie uchwały. Pominięcie tego etapu lub przygotowanie wadliwej uchwały, może znacznie opóźnić całą inwestycję. W artykule znajdziesz gotowy wzór uchwały remontowej na rok 2026, praktyczne porady jak uniknąć zaskarżenia oraz checklistę niezbędnych dokumentów.W dzisiejszym wpisie omawiam kiedy uchwała remontowa wspólnoty jest konieczna, jakie elementy powinna zawierać oraz kiedy można ją zaskarżyć do sądu.
Spis treści:
- Remont czy konserwacja? Kiedy wspólnota musi podjąć uchwałę remontową?
- Remont we wspólnocie – czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające ten zakres.
- Przykłady prac wymagających zgody właścicieli (i uchwały).
- Kiedy uchwała wspólnoty nie jest wymagana przy remontach?
- Kiedy remont wymaga uchwały? Tabela
- Fundusz remontowy wspólnoty: Jak sfinansować remont budynku?
- Czynności przed podjęciem uchwały remontowej
- Uchwała remontowa krok po kroku – wymogi formalne.
- Prawidłowa treść uchwały (zakres prac, wybór wykonawcy, kosztorys).
- Checklista: Czy Twoja uchwała remontowa jest kompletna?
- Większość głosów przy uchwale remontowej – jak liczyć udziały we wspólnocie
- Uchwała remontowa we wspólnocie – kiedy można zaskarżyć uchwałę do sądu?
- Wstrzymanie wykonania uchwały remontowej przez sąd (zabezpieczenie powództwa)
- Jak mogę pomóc wspólnocie, zarządcy lub Tobie jako właścicielowi?
- Dokumenty potrzebne do podjęcia uchwały remontowej
- Uchwała remontowa – Wzór uchwały wspólnoty mieszkaniowej
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi (FAQ)
Powiązane wpisy na blogu
- Odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za szkodę – analiza wyroków i praktyczne wnioski
- Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Kiedy sąd uchyli uchwałę?
- Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej. Jak wspólnota podejmuje decyzje?
- Zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Jak prawidłowo przeprowadzić zebranie wspólnoty
Remont czy konserwacja? Kiedy wspólnota musi podjąć uchwałę remontową?
We wspólnotach mieszkaniowych mamy dwa sposoby podejmowania decyzji. Pierwszy dotyczy spraw „drobnych” (tzw. czynności zwykłego zarządu), gdzie samodzielnie decyduje zarząd (lub zarządca). Drugi dotyczy większych spraw – tzw. czynności przekraczających zwykły zarząd – wymagających podjęcia przez wspólnotę uchwały. Przykładowo zlecenie firmie budowlanej istotnego remontu bez uchwały będzie bezskuteczne. Zarząd, który bez uchwały zleci remont i opłaci później fakturę, może narażać się na odpowiedzialność odszkodowawczą.
Remont we wspólnocie – czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające ten zakres.
Jeden z sądów1 wskazał, że:
Ustawa o własności lokali ani kodeks cywilny nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres. Według powszechnego przekonania w literaturze i orzecznictwie uważa się, że pojęcia te mają charakter względny i każdorazowo ocena ich charakteru wymaga wszechstronnej analizy występujących w sprawie okoliczności faktycznych.
Nie możemy więc zrobić zamkniętej listy czynności remontowych, które wymagają uchwały i tych które jej nie narzucają.
Możemy ogólnie powiedzieć, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to działania, które wykraczają poza zwykłą eksploatację i bieżące utrzymanie nieruchomości. To inwestycje o istotnym skutku ekonomicznym.
Przykłady prac wymagających zgody właścicieli (i uchwały).
Możemy do nich zaliczyć m.in.:
- znaczne remonty i roboty budowlane dotyczące części wspólnych (wymiana poszycia dachu, malowanie klatki schodowej),
- modernizacja czy przebudowa elementów budynku (np. termomodernizacja, adaptacja strychu, montaż windy, wymiana pionów),
- decyzje o przyłączeniu instalacji wymagające formalnych zgód budowlanych (montaż instalacji c.o., ale też demontaż instalacji gazowej).
Kiedy uchwała nie jest wymagana przy remontach?
- drobne, pilne prace naprawcze (kosmetyczne) (np. wymiana zepsutych zamków, wstawienie szyby do drzwi, usunięcie awarii instalacji gazowej),
- remonty konieczne do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym (np. punktowa naprawa przeciekającego dachu, pilna naprawa instalacji elektrycznej po awarii),
- prace, które nie wykraczają poza bieżącą eksploatację (drobne naprawy).
Kiedy remont wymaga uchwały? Tabela
Fundusz remontowy wspólnoty: Jak sfinansować remont budynku?
Zanim wspólnota podejmie uchwałę powinna określić z jakich środków zostanie sfinansowany remont. W grę może wchodzić sfinansowanie z funduszu remontowego lub pożyczki albo funduszu celowego założonego dla danej inwestycji czy też środków wpłaconych jednorazowo przez lokatorów.
Najczęściej wspólnoty planują poważne remonty na kilka lat do przodu i zbierają środki na ten cel na wydzielonym funduszu remontowym. Jednorazowe wpłaty ze względu na ich znaczną wysokość są rzadko spotykane. Jeśli środków na FR brakuje, wspólnota zaciąga najczęściej kredyt w banku.
Czynności przed podjęciem uchwały remontowej
Rolą administratora budynku i zarządu wspólnoty jest dokładne oszacowanie kosztów remontu oraz określenie na jakich warunkach będzie on finansowany.
W tym celu zarząd może zebrać wstępne wyceny od firm budowlanych oraz uzyskać z banku warunki wzięcia kredytu. W bardziej skomplikowanych sprawach wspólnota powinna sięgnąć na etapie przygotowań po opinię rzeczoznawcy budowlanego, który określi zakres prac i oszacuje ich koszt.
Remont może również wymagać uzyskania pozwolenia na budowę, dlatego konieczne jest wtedy sporządzenie projektu budowlanego. W takim wypadku zalecam podjęcie wstępnej uchwały przez wspólnotę w której wspólnota upoważni zarząd do zawarcia umowy z projektantem. Często spotykaną sytuacją jest udzielenie przez inwestora pełnomocnictwa projektantowi, który uzyskuje na rzecz wspólnoty wszystkie wymagane zgody (zgłasza roboty lub uzyskuje pozwolenie na budowę). Nie jest to jednak rozwiązanie z którego zawsze warto korzystać, ponieważ pozwolenie jest ważne tylko przez określony czas. Jeśli wspólnota zdecyduje, że rezygnuje na razie remontu (np. ze względu na zbyt wysokie koszty), z pozwolenia na budowę nie będzie można później skorzystać.
Uchwała remontowa krok po kroku – wymogi formalne.
W ustawie o własności lokali nie znajdziesz przepisu, który opisuje niezbędne elementy uchwały. Jest to kwestia indywidualna, która zależy od konkretnej inwestycji. Uchwała jest podstawą do dalszych kroków np. zaciągnięcia kredytu i podpisania umowy z wykonawcą robót. Dlatego w orzecznictwie sądowym wskazano, że uchwała musi być maksymalnie precyzyjna i wskazywać wszystkie kluczowe elementy inwestycji2.
POTRZEBUJESZ POMOCY PRAWNEJ?
Prawidłowa treść uchwały (zakres prac, wybór wykonawcy, kosztorys).
Uchwała powinna określać:
- zakres rzeczowy prac (a więc szczegółowo wskazywać jaki jest zakres inwestycji np. że remont będzie wykonany w oparciu o załączony projekt budowlany wykonany przez ….. w dniu ……..);
- szacunkowe koszty w oparciu o sporządzony kosztorys (zazwyczaj w chwili podejmowania uchwały koszty będą szacunkowe, więc uchwała powinna wskazywać maksymalną kwotę inwestycji);
- sposób wyboru firmy (możliwe są dwa sposoby: wskazanie konkretnej firmy w treści uchwały w oparciu o wcześniej wykonane rozeznanie rynku lub określenie sposobu wyboru wykonawcy np. przez zobowiązanie zarządu do pozyskania minimum 3 ofert)
- źródło finansowania3 (czy będą to środki pochodzące z funduszu remontowego, dobrowolnych wpłat mieszkańców czy z kredytu bankowego. Jeśli inwestycja jest kredytowana wymogi dla uchwały są większe4, ponieważ muszą być wskazane zasady zaciągnięcia kredytu (cel, maksymalna wysokość oraz warunki w tym oprocentowanie i prowizje);
- upoważnienie dla zarządu (uchwała powinna zawierać również wyraźne upoważnienie dla zarządu do wyboru wykonawcy prac i zawarcia z nim umowy oraz zaciągnięcia kredytu).
Checklista: Czy Twoja uchwała remontowa jest kompletna?
Większość głosów przy uchwale remontowej – jak liczyć udziały we wspólnocie
Głosowanie wspólnoty dotyczące remontu przebiega podobnie jak nad każdą inną uchwałą. Można ją podjąć zarówno na zebraniu, jak i w trybie indywidualnego zbierania głosów (w tym w trybie mieszanym). Uchwała remontowa wymaga jednak od zarządu więcej pracy przed jej formalnym podjęciem. Chodzi tutaj o np. sporządzenie kosztorysu i zakresu prac. Sposób głosowania we wspólnocie wyjaśniłem w tym wpisie na blogu.
Remont we wspólnocie – kiedy można zaskarżyć uchwałę do sądu?
Prawidłowe przygotowanie uchwały jest szczególnie istotne ze względu na możliwość jej podważenia. Każdy z lokatorów może w terminie 6 tygodni od otrzymania informacji o jej podjęciu, zaskarżyć uchwałę do sądu. Część remontów we wspólnotach wymaga ingerencji w lokalach (np. montaż nowych pionów, czy instalacji c.o. wymaga prac budowlanych), co nie każdemu się podoba. W innych sytuacjach przeważa często aspekt finansowy. Poniżej pokazuję na kilku praktycznych przykładach, kiedy sądy uznają argumenty mieszkańców za uzasadnione, a kiedy nie wezmą ich pod uwagę.
Więcej na temat zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przeczytasz w tym wpisie na blogu.
Przykład 1 Kiedy sąd uchyla uchwałę o remoncie? (wyrok Piotrków Trybunalski)
W sprawie którą rozpatrywał sąd w Piotrkowie Trybunalskim5 wspólnota podjęła uchwałę o doprowadzeniu instalacji wodnej i gazowej do lokalu usługowego. Koszt doposażenia mieli pokryć wszyscy mieszkańcy z funduszu remontowego.
Sąd uchylił tę uchwałę, stwierdzając że wspólnota nie może finansować ze swoich środków remontów elementów instalacji, które służą wyłącznie jednemu mieszkańcowi i stanowią część jego odrębnej własności.
Wniosek: wspólnota nie może pokrywać kosztów remontu instalacji, które nie są jej własnością, a fundusz remontowy nie służy do finansowania prywatnych lokali. W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel lokalu chce wymienić instalację wewnątrz swojego mieszkania, musi to sfinansować we własnym zakresie.
Przykład 2 Montaż instalacji C.O. w budynku (uchwała prawidłowa)
Sąd warszawski6 zajmował się z kolei uchwałami dotyczącymi projektu i montażu nowej instalacji grzewczej (C.O. i C.C.W.) w budynku z 1952 roku. Pierwsza z uchwał zobowiązywała mieszkańców do udostępnienia swoich mieszkań w celu wykonania remontu. Druga dotyczyła ustalenia kosztów inwestycji, zlecenia projektu i zamontowania nowej instalacji w kwocie ok. 80 tys. zł.
Pierwszą uchwałę sąd uchylił, wskazując że wspólnota nie może „z góry” wymuszać ingerencji we własność mieszkańca. Zabrakło tutaj zwrócenia się wcześniej do mieszkańców o udostępnienie mieszkania (jeszcze przed podjęciem uchwały). Druga uchwała została podjęta prawidłowo. Sąd uznał, że montaż instalacji grzewczej zwiększa bezpieczeństwo lokatorów oraz wpływa na zwiększenie wartości nieruchomości. Kwota inwestycji również była uzasadniona.
Wniosek: modernizacja instalacji technicznych jest uzasadniona, gdy wpływa na zwiększenie bezpieczeństwa i wartości nieruchomości
Przykład 3 „Blankietowa” uchwała remontowa (uchylona)
Sąd w Krakowie7 oceniał dotyczącą ocieplenia i naprawy elewacji w budynku z XIX wieku. Wspólnota podjęła uchwałę, w której bardzo ogólnie postanowiła o „przyjęciu do realizacji inwestycji polegającej na remoncie budynku”, nie wskazując zakresu robót, ich rodzaju, ani nawet orientacyjnych kosztów przedsięwzięcia. Uchwała nie pozwalała właścicielom lokali ustalić, jakie konkretnie prace miały zostać wykonane i z jakim obciążeniem finansowym będą się one wiązały.
Sąd Apelacyjny uchylił tę uchwałę, wskazując, że wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować tzw. uchwał blankietowych, które dają zarządowi nieograniczoną swobodę decyzyjną. Zdaniem sądu, właściciele lokali muszą mieć możliwość realnej oceny inwestycji już na etapie głosowania nad uchwałą.
Sąd podkreślił również, że nawet racjonalne wykonanie remontu nie „uzdrawia” wadliwej uchwały.
Wniosek: Uchwała remontowa powinna być na tyle konkretna, aby właściciele lokali wiedzieli na co dokładnie wyrażają zgodę. Ogólne sformułowanie o „remoncie budynku” bez wskazania zakresu prac i ram finansowych nie wystarczy.
Wstrzymanie wykonania uchwały remontowej przez sąd (zabezpieczenie powództwa)
Warto wiedzieć, że zaskarżenie uchwały do sądu nie wstrzymuje jej wykonania. Wspólnota mieszkaniowa może przeprowadzić remont, pomimo tego że odwołałeś się do sądu. Sąd może jednak na Twój wniosek wstrzymać wykonanie uchwały w specjalnym postępowaniu zabezpieczającym. Jeśli uzna twoje argumenty, wyda jeszcze przed rozprawą postanowienie o zabezpieczeniu powództwa. Wówczas do czasu wydania wyroku końcowego wspólnota nie może wykonywać uchwały, czyli przeprowadzić remontu.
Jak mogę pomóc wspólnocie, zarządcy lub Tobie jako właścicielowi?
Decyzje o remontach to jedne z trudniejszych momentów w życiu wspólnoty. Często zaczynają się od dobrych chęci, a kończą na wieloletnich sporach sądowych, wstrzymanych pracach i źle wydatkowanych środkach z funduszu remontowego. Problem zazwyczaj nie leży w samej potrzebie remontu, ale w wadliwie skonstruowanej uchwale.
W czym konkretnie mogę Ci pomóc?
✅ Przygotowanie i analiza projektów uchwał remontowych. Sprawdzę, czy planowana uchwała jest prawidłowa i czy zawiera elementy wymagane przez sądy
✅ Weryfikacja trybu podejmowania decyzji. Pomogę rozstrzygnąć, czy planowane prace wymagają uchwały. Doradzę jak skutecznie przyjąć uchwałę
✅ Zabezpieczenie interesów wspólnoty w umowach z wykonawcami. Prawidłowa uchwała to tylko połowa sukcesu. Pomogę Wam wybrać wykonawcę. Przygotuję lub zaopiniuję umowę z firmą budowlaną, dbając o kary umowne za opóźnienia, gwarancje jakości oraz jasne zasady odbioru prac.
✅ Reprezentacja w sprawach o zaskarżenie uchwały. Jeżeli jesteś członkiem zarządu – będę bronić interesu wspólnoty przed sądem, wykazując, że remont jest zasadny i zgodny z prawem. Jeżeli jesteś właścicielem, a wspólnota próbuje narzucić Ci niezasadne koszty (np. remont prywatnego lokalu z funduszu wspólnego) – pomogę Ci zaskarżyć taką uchwałę i wstrzymać jej wykonanie.
✅ Wsparcie w konfliktach dotyczących udostępnienia lokalu. Remont pionów czy instalacji często wiąże się z koniecznością przeprowadzenia prac w mieszkaniach. Pomogę przeprowadzić ten proces zgodnie z prawem, przygotowując odpowiednie dokumenty.
✅ Jeżeli planujesz remont, zbierasz oferty od wykonawców lub masz wątpliwości czy uchwała remontowa jest prawidłowa – skontaktuj się ze mną. Przeanalizuję sytuację Twojej wspólnoty i pomogę przejść przez cały proces.
Dokumenty potrzebne do podjęcia uchwały remontowej
Przed zebraniem wspólnoty przygotuj:
- Opinię rzeczoznawcy (dla skomplikowanych remontów)
- Projekt budowlany (jeśli wymagany)
- Plan finansowania (symulacja rat kredytu lub harmonogram wpłat)
- Kosztorys wykonawcy (minimum 2-3 oferty)
- Projekt uchwały (przygotowany przez zarząd)
Pamiętaj, że po podjęciu uchwały możesz potrzebować również pozyskać pozwolenie na budowę lub zgłosić roboty budowlane.
Uchwała remontowa – Wzór uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Przygotowałem dla Ciebie profesjonalny wzór uchwały remontowej, który możesz wykorzystać w swojej wspólnocie.
Co znajdziesz we wzorze:
- Kompletną strukturę uchwały z wszystkimi wymaganymi paragrafami
- Gotowe postanowienia dotyczące finansowania (fundusz remontowy, kredyt bankowy)
- Upoważnienia dla zarządu do zawarcia umów
- Wersję do edycji w formacie DOCX
Dodatkowe pytania i odpowiedzi (FAQ)
Czy każdy remont wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej?
Nie. Drobne prace konserwacyjne (wymiana zamków, naprawa przecieku) może zlecić zarząd. Uchwała jest potrzebna przy większych remontach przekraczających zwykły zarząd.
Ile trwa procedura zaskarżenia uchwały remontowej?
Właściciel ma 6 tygodni od otrzymania informacji o uchwale remontowej na złożenie pozwu do sądu. Długość procesu różni się w zależności od sądu (najczęściej musisz liczyć się z okresem 1-2 lat na wyrok w I instancji).
Ile kosztuje zaskarżenie uchwały wspólnoty?
Opłata sądowa wynosi 200 zł (liczona od każdej uchwały). Do tego dochodzą koszty pomocy prawnej.
Czy można wstrzymać remont przed wyrokiem sądu?
Tak, poprzez złożenie wniosku o zabezpieczenie powództwa. Sąd może wstrzymać wykonanie uchwały do czasu zakończenia sprawy.
- Wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z 31 października 2019 r., sygn. akt I C 2335/18 ↩︎
- Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 18 września 2018 r., sygn. akt XVIII C 741/17 ↩︎
- O tym obowiązku powiedział m.in. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 30 października 2019 r., sygn. akt I ACa 701/18 ↩︎
- Tak m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie z 29 września 2020 r., sygn. akt I ACa 20/20 ↩︎
- Wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 25 marca 2021 r., sygn. akt I C 1584/19 ↩︎
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt VI ACa 983/17 ↩︎
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 30 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 1573/14 ↩︎