Kiedy możesz prowadzić firmę w wynajmowanym mieszkaniu?
Często zdarza się, że przedsiębiorcy rejestrują działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu. Dotyczy to osób które prowadzą biznes w internecie, ale też świadczących usługi dla klientów poza siedzibą. Czy wiesz, że możesz prowadzić firmę również w wynajmowanym mieszkaniu?
Sprawdź w dzisiejszym wpisie jakie musisz spełnić wymogi, żeby zarejestrować i prowadzić firmę w mieszkaniu, którego nie jesteś właścicielem.
Spis treści
- Wpis do ewidencji
- Rejestracja jako podatnik VAT, gdy prowadzisz firmę w mieszkaniu
- Co to jest tytuł prawny do nieruchomości?
- Zgoda właściciela na prowadzenie firmy w mieszkaniu
- Czy musisz uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej?
- Czy konieczne jest uzyskanie innych pozwoleń?
- Co z sąsiadami, gdy prowadzę firmę w mieszkaniu?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
- O czym należy pamiętać
Powiązane wpisy na blogu
- Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszanie i jak może ich uniknąć?
- Co powinna zawierać umowa z projektantem wnętrz?
- Remont mieszkania – cz. 2/3 Umowa o remont mieszkania
Wpis do ewidencji
Zgodnie z prawem jednoosobową działalność gospodarczą możesz prowadzić od momentu złożenia wniosku o wpis do CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). We wniosku składasz oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, w której będziesz prowadzić działalność.
Do ewidencji wpisuje się adres stałego miejsca wykonywania działalności i adres do doręczeń. Na etapie wniosku o wpis do CEIDG nie musisz udowadniać, że możesz posługiwać się tymi adresami. Pamiętaj jednak, że oświadczenie o tytule prawnym składasz pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Musi być więc ono zgodne z prawdą.
Rejestracja jako podatnik VAT, gdy prowadzisz firmę w mieszkaniu
Wraz z wpisem do CEIDG możesz podlegać również rejestracji jako podatnik VAT. Jest to obowiązkowe, gdy twoja firma osiąga określone przychody (obecnie jest to 200 tys. zł rocznie), albo gdy sprzedajesz towary lub świadczysz usługi konkretnie wymienione w ustawie o podatku VAT. Do takich usług należą m.in. usługi prawnicze, dlatego każdy prawnik świadczący usługi prawne, podlega wpisowi bez względu na wielkość osiąganych przychodów.
W odróżnieniu do CEIDG organowi skarbowemu nie wystarczy oświadczenie o tytule prawnym do nieruchomości. Przy rejestracji podatnika VAT będziesz zweryfikowany, czy możesz posługiwać się adresem pod którym rejestrujesz działalność. Organ skarbowy wezwie Cię do okazania odpowiedniego dokumentu (aktu własności, umowy najmu, użyczenia itp.).
Co to jest tytuł prawny do nieruchomości?
Jest to przede wszystkim prawo własności (czyli prawo do władania nieruchomością). Tytuł prawny to też prawo do korzystania z nieruchomości (które wynika z umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp.).
Dokumentem, który potwierdzi własność mieszkania będzie odpis z księgi wieczystej albo akt notarialny zakupu nieruchomości. Prawo do korzystania z nieruchomości możesz wykazać odpowiednią umową najmu, użyczenia czy też dzierżawy.
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, możesz zarejestrować i prowadzić firmę w swoim mieszkaniu. Z kolei zawarcie umowy najmu czy użyczenia nie jest wystarczające do rejestracji firmy.
Zgoda właściciela na prowadzenie firmy w mieszkaniu
Jeśli wynajmujesz mieszkanie, to przed zarejestrowaniem działalności musisz dodatkowo uzyskać zgodę właściciela.
Zgodnie z prawem najemca powinien używać mieszkania w sposób określony w umowie albo gdy umowa nie określa sposobu korzystania – zgodnie z jego przeznaczeniem.
Przeznaczenie typowego mieszkania to funkcja mieszkalna, więc w przypadku braku odpowiednich postanowień w umowie zgoda jest również konieczna.
Forma zgody
W przepisach nie znajdziesz wprost wymogu uzyskania zgody właściciela. Z Kodeksu cywilnego wynika jednak uprawnienie właściciela do wypowiedzenia najmu, gdy najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem.
Używanie mieszkania – bez zgody właściciela – do prowadzenia firmy, może być więc podstawą wypowiedzenia najmu. Prowadzenie biznesu w najętym lokalu powinno być wyraźnie wymienione w treści umowy. Dopuszczalne jest również wyrażenie takiej zgody później. W przypadku umowy najmu w formie pisemnej, zgoda powinna mieć taką samą formę.
Więcej o wypowiedzeniu umowy najmu przeczytasz w tym wpisie
Czy musisz uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej?
Gdy zakres twojej działalności nie wykracza poza mieszkanie, nie musisz uzyskiwać zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Inaczej będzie, gdy konieczne będzie dostosowanie części wspólnej nieruchomości (np. wejścia do budynku, klatki schodowej albo terenu przed budynkiem). Wtedy o konieczne zgody powinien wystąpić bezpośrednio do wspólnoty właściciel lokalu.
Powinieneś również uzyskać zgodę wspólnoty, gdy będziesz chciał wywiesić szyld reklamowy na budynku (elewacja to część wspólna nieruchomości).
Pamiętaj też, że istnieje szczególny przepis, który wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej (lub administratora budynku) gdy planujesz sprzedaż alkoholu. Mało prawdopodobne, że będziesz to robić w wynajętym mieszkaniu, ale wniosek o koncesję na sprzedaż alkoholu, wymaga załączenia takiej zgody.
Obserwuj mnie na Facebooku i Instagramie
Czy konieczne jest uzyskanie innych pozwoleń?
W przypadku, gdy masz nieuciążliwą działalność, typu biznes w internecie możesz bez problemu prowadzić taką działalność w wynajętym mieszkaniu za zgodą właściciela.
Powinieneś jednak zwrócić uwagę na wyższe opłaty za wynajem. Czasem właściciel będzie musiał odprowadzić wyższy podatek od nieruchomości lub opłaty za media, które z pewnością przerzuci na Ciebie.
Są jednak rodzaje działalności, które wymagają spełnienia dodatkowych wymogów. Tak będzie przykładowo z gabinetami dentystycznymi, czy też salonami fryzjerskimi. Chcąc prowadzić wtedy firmę w mieszkaniu, będziesz musiał zgłosić zmianę sposobu użytkowania mieszkania lub jego części.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania mieszkania
Zgłoszenie będzie zawsze wymagane, gdy podjęcie działalności w lokalu zmieni warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Powinieneś wiedzieć, że część biznesów wymaga spełnienia pewnych wymogów prawnych, w tym warunków dotyczących standardów pomieszczeń. Jeśli tego rodzaju działalność nie była dotychczas prowadzona w lokalu, właściciel mieszkania będzie musiał zgłosić taką zmianę do organu architektoniczno-budowlanego.
Do działalności które będą tego wymagały należą wymienione wyżej gabinety dentystyczne, salony fryzjerskie, ale również gabinety lekarskie, czy gastronomia.
Jeśli masz tego typu firmę, łatwiej będzie Ci ją prowadzić w odpowiednim i przystosowanym do tego typu działalności lokalu użytkowym, zamiast w mieszkaniu.
Co z sąsiadami, gdy prowadzę firmę w mieszkaniu?
Jest jeszcze jedna kwestia, o której rzadko się wspomina. Mieszkanie może służyć do prowadzenia biznesu tylko w pewnych granicach. Te granice określa się w przepisach, jako społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe. Jeśli obsługujesz swoich klientów w wynajętym mieszkaniu, pamiętaj że nie może to być zbyt uciążliwe dla pozostałych mieszkańców. Chodzi tu głównie o hałas, zachowanie ciszy nocnej, czy zanieczyszczanie części wspólnych. Za uciążliwe można uznać nawet przyjmowanie klientów w mieszkaniu.
Jeśli tego typu działalność będzie działać niekorzystnie na pozostałych lokatorów, mieszkańcy mają instrumenty prawne, które mogą Ci ją utrudnić lub nawet uniemożliwić. Wspólnota w budynku może w skrajnym przypadku doprowadzić nawet do licytacji lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.
Tą samą podstawę prawną wykorzystała Wspólnota Mieszkaniowa Złota 44 w Warszawie w sporze z inwestorem Rafałem Zaorskim, który planował swój „Epicki flip”. Sprawę opisuję w tym wpisie.
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy mogę zarejestrować firmę w wynajmowanym mieszkaniu?
Tak możesz, pod warunkiem spełnienia konkretnych wymogów. Należą do nich przede wszystkim posiadanie tytułu prawnego do lokalu (czyli ważnej umowy) oraz zgoda właściciela. Wszystko wyjaśniam dokładnie wyżej.
Czy mogę prowadzić działalność usługową w wynajmowanym mieszkaniu?
Tutaj musisz wziąć pod uwagę kilka kwestii:
- przede wszystkim część działalności wymaga zachowania konkretnych wymogów dotyczących standardu lokalu i jego wyposażenia. Nie każdy lokal będzie można do tego dostosować,
- po drugie powinieneś uzyskać zgodę właściciela na prowadzenie konkretnego biznesu. Szczególnie wtedy, gdy chcesz dokonać pewnych przeróbek w lokalu,
- ostatnia kwestia to uciążliwość firmy dla innych mieszkańców. O ile z nieuciążliwą działalnością usługową nie powinno być problemu, to duża ilość klientów wpłynie na funkcjonowanie Twoich sąsiadów. Mogą oni wtedy utrudnić lub uniemożliwić funkcjonowanie Twojego biznesu. Wszystkie te kwestie wyjaśniam szczegółowo wyżej.
O czym należy pamiętać:
- możesz prowadzić nieuciążliwą firmę w mieszkaniu za zgodą właściciela,
- prowadząc firmę w mieszkaniu, czasem będziesz musiał zgłosić zmianę sposobu użytkowania lokalu,
- nie musisz uzyskiwać zgody wspólnoty mieszkaniowej, gdy nie będziesz nic zmieniać w częściach wspólnych budynku (np. wejściu do budynku, klatce schodowej, elewacji czy wspólnym terenie zielonym),
- prowadząc firmę w mieszkaniu pamiętaj, że nie może to być uciążliwe dla pozostałych lokatorów.
