Jak przebiega eksmisja po licytacji komorniczej?

Planujesz zakup zamieszkałego lokalu z licytacji komorniczej, ale nie wiesz czy to bezpieczne? Zastanawiasz się czy po licytacji nie będzie problemu z wyprowadzką lokatora, który zajmuje mieszkanie? Twoje obawy są częściowo uzasadnione. Polskie przepisy zakazują eksmisji bez zapewnienia lokalu zastępczego. Istnieją szczegółowe regulacje, które chronią lokatora również przy licytacji komorniczej. Z dzisiejszego wpisu dowiesz się kiedy możesz wejść do mieszkania po wygranej licytacji, jak przebiega eksmisja po licytacji, ale również w jaki sposób były właściciel może bronić się przed przymusowym opuszczeniem lokalu.

Spis treści:

1. Jak sprawdzić kto mieszka w licytowanym lokalu?
2. Czy po licytacji lokator musi się wyprowadzić?
3. Próbuj załatwić sprawę polubownie
4. Eksmisja po licytacji – procedura zależy od tego kto zajmuje lokal
5. Eksmisja po licytacji – jak przebiega procedura przed komornikiem?
6. Jak się może bronić były właściciel przed eksmisją po licytacji?
7. Eksmisja po licytacji – jak się może bronić najemca?
8. Dodatkowe pytania i odpowiedzi
   1. Ile mam czasu na opuszczenie domu po licytacji?
   2. Jak mogę wejść do wylicytowanego mieszkania?
   3. Jak przebiega wymeldowanie po licytacji?

Powiązane wpisy na blogu

• Zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Procedura, gdzie szukać ogłoszeń, jakie są zalety i zagrożenia przy licytacji.
• Jak rozwiązać problemy związane z dziedziczeniem mieszkania przez spadkobierców?
• Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
• „Nowi czyściciele kamienic”. Czy niewielki udział daje prawo do żądania eksmisji i opłat od najemcy?

Jak sprawdzić kto mieszka w licytowanym lokalu?

O tym kto mieszka w licytowanym mieszkaniu dowiesz się z opisu i oszacowania nieruchomości. Jest to specjalny protokół z którym możesz zapoznać się w sądzie nadzorującym pracę komornika. Dowiesz się  z niego m.in. z czego składa się nieruchomość, jaką ma wartość, kto jest jej właścicielem oraz kto ją aktualnie zajmuje. Dzięki temu dokumentowi będziesz wiedział komu przysługuje prawo własności lokalu, ale również czy były właściciel zawierał umowy najmu. Dlaczego to takie ważne, piszę więcej poniżej.

Więcej o licytacjach komorniczych oraz o tym jak przebiega cała procedura pisałem więcej w  tym artykule

Czy po licytacji lokator musi się wyprowadzić?

Po wygranej licytacji sąd wyda Ci postanowienie o przysądzeniu własności.

O tym, że jest to istotny dla Ciebie dokument mówi Kodeks postępowania cywilnego[1]:

„Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.”

Postanowienie o przysądzeniu własności potwierdza, że spełniłeś wymogi licytacji,  zapłaciłeś za lokal i stałeś się właścicielem mieszkania. Dzięki niemu wpiszesz się do księgi wieczystej oraz możesz żądać wyprowadzki dotychczasowego właściciela.

To, że jesteś właścicielem nie oznacza jednak, że możesz samodzielnie zająć mieszkanie. Jeśli osoba zajmująca mieszkanie nie chce opuścić go dobrowolnie będziesz musiał przeprowadzić eksmisję. Lokator powinien więc opuścić wylicytowane mieszkanie, ale nie możesz go do tego samodzielnie przymusić.

Próbuj załatwić sprawę polubownie

Eksmisja po licytacji to proces długotrwały  i kosztowny, dlatego moim zdaniem dobrym rozwiązaniem będzie polubowne załatwienie sprawy z lokatorem. Eksmisja jest mocno stresującym przeżyciem dla byłego właściciela. Nie jest to również komfortowe rozwiązanie dla osoby, która wygrała licytację. W interesie byłego, jak i nowego właściciela będzie więc uniknięcie udziału komornika przy przejęciu nieruchomości.

Pierwsze co można w tej sytuacji zrobić, to uregulowanie statusu prawnego lokatora. Ponieważ były właściciel nie ma już tytułu prawnego do mieszkania, możesz zaproponować zawarcie krótszej umowy najmu okazjonalnego. Po jej zakończeniu lokator się wyprowadzi. Były właściciel będzie miał czas na dostosowanie się do nowych warunków, a Ty możliwość  szybkiego odzyskania zakupionego lokalu.

Gdy nie uda Ci się rozwiązać problemu polubownie, pozostaje Ci złożenie wniosku do komornika o eksmisję byłego właściciela.

O tym dlaczego warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego piszę więcej w tym artykule

Eksmisja po licytacji – procedura zależy od tego kto zajmuje lokal

Przebieg eksmisji po licytacji zależy od dwóch okoliczności:

1. tego kto zajmuje lokal mieszkalny oraz
2. w jakim momencie lokator wprowadził się do mieszkania.

Jeśli wylicytowane mieszkanie zajmuje właściciel, członek jego rodziny lub domownik
(np. partner) nie musisz prowadzić przed sądem odrębnego procesu o eksmisję[2]. Do przeprowadzenia eksmisji wystarczy Ci dokument, który potwierdza prawo do mieszkania, czyli postanowienie sądu o przysądzeniu własności.

Jeśli mieszkanie zajmuje jednak najemca, to umowa najmu zawarta przez poprzedniego właściciela jest nadal ważna i skuteczna. To oznacza, że z chwilą zakupu mieszkania (tj. uprawomocnienia postanowienia sądu o przysądzeniu własności) stajesz się stroną umowy z najemcą. Jeśli będziesz chciał wprowadzić się do takiego mieszkania, musisz najpierw rozwiązać umowę z najemcą i wezwać go do opuszczenia lokalu. Jeśli nie przyniesie to skutku, będziesz musiał przeprowadzić przed sądem cały proces eksmisyjny, który może być długotrwały i kosztowny.

Istnieje jednak ważny i korzystny dla nowego właściciela wyjątek. Umowa najmu będzie skuteczna tylko wtedy, gdy zawarto ją przed dniem zajęcia nieruchomości przez komornika. Wszelkie umowy podpisane po tym dniu nie są już dla Ciebie wiążące. Nie musisz wtedy najmu wypowiadać ani prowadzić przed sądem dodatkowego procesu o eksmisję. Procedura eksmisji przebiega wtedy tak jak w przypadku byłego właściciela lub członków jego rodziny. Wymaga więc od Ciebie jedynie uzyskania prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności.

Eksmisja po licytacji – jak przebiega procedura przed komornikiem?

Procedura jest dosyć skomplikowana i przebiega następująco:

1

Zacznij od uzyskania z sądu klauzuli prawomocności na postanowieniu o przysądzeniu własności (wniosek możesz ograniczyć do jednego zdania, że wnosisz o doręczenie postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności i opłacić go – w kasie sądu lub przelewem – kwotą 20 zł).

2

Otrzymany z sądu dokument załącz do wniosku komornika o wszczęcie egzekucji. Komornik wezwie najpierw lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie.

3

Jeśli lokator nie opuści mieszkania dobrowolnie, komornik sprawdzi, czy posiada on inny lokal w którym może zamieszkać. Gdy jest taka możliwość, eksmisję przeprowadza się do tego lokalu.

4

Jeśli ten etap będzie nieskuteczny, komornik sprawdza czy eksmitowane osoby nie należą do grupy szczególnie chronionej. Takim osobom przysługuje ustawowe prawo do mieszkania od gminy (konkretnie prawo do najmu socjalnego lokalu)[3].

Do grupy szczególnie chronionej zalicza się:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletnich, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawującej nad nimi opiekę,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów lub rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby bezrobotne,
6. osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

Jeśli były właściciel zalicza się do takich osób, komornik informuje go, że może wystąpić do sądu z żądaniem przyznania prawa do mieszkania od gminy.

Sąd nie przyzna takiego prawa w toku licytacji (np. w postanowieniu o udzieleniu przybicia[4]). Musi tu zostać wszczęte nowe postępowanie z inicjatywy byłego właściciela.

5

Następnie komornik zawiesza postępowanie eksmisyjne. Jeśli były właściciel wystąpi z pozwem do sądu w ciągu 6 miesięcy, sąd wstrzyma eksmisję. Wstrzymanie oznacza, że będziesz czekał na wyprowadzkę byłego właściciela do czasu rozstrzygnięcia sprawy o lokal od gminy. Jeśli były właściciel nie złoży takiego pozwu, komornik będzie prowadził dalej postępowanie.

6

Na tym jednak nie koniec. Sąd w tym odrębnym postępowaniu może odmówić byłemu właścicielowi prawa do lokalu od gminy. Komornik nadal nie wykona eksmisji na bruk. Wezwie najpierw gminę do wskazania tymczasowego pomieszczenia[5] do którego eksmituje byłego właściciela. Tego typu „lokal” przysługuje wszystkim eksmitowanym osobom, za wyjątkiem:

1. stosujących przemoc w rodzinie lub
2. uciążliwych dla innych mieszkańców,
3. osób, które miały zawartą umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego

7

Ostatecznie komornik wyeksmituje byłego właściciela do:

1. lokalu socjalnego – jeśli sąd przyzna mu takie uprawnienie,
2. tymczasowego pomieszczenia,
3. noclegowni, schroniska lub placówki zapewniającej miejsca noclegowe (wtedy gdy osobie eksmitowanej nie przysługuje nawet pomieszczenie tymczasowe np. przy umowie najmu okazjonalnego).

Lokal socjalny lub inne pomieszczenie ma obowiązek wskazać komornikowi gmina.

• Facebook
• Instagram

Jak się może bronić były właściciel przed eksmisją po licytacji?

W wyniku licytacji i eksmisji komorniczej, właściciel mieszkania jest pozbawiony swojej własności. Prawo własności podlega ochronie w Konstytucji RP i innych przepisach. Dlatego były właściciel ma również zagwarantowaną możliwość prawnej obrony w trakcie całej procedury.

Przede wszystkim były właściciel może zaskarżyć wydawane przez sąd orzeczenia w trakcie licytacji. Może m.in. złożyć zażalenie na postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie na postanowienie o przysądzeniu własności. Oba dokumenty są bardzo ważne, ponieważ bez nich nie można przejść do dalszego etapu licytacji. Każde zażalenie opóźnia więc całą procedurę.

Były właściciel może też zaskarżyć czynności wykonywane przez komornika. W odróżnieniu do zażalenia, skarga na czynność komornika nie wstrzymuje jednak całej procedury. Cały proces może jednak wstrzymać sąd, jeśli były właściciel złoży wniosek o zawieszenie postępowania lub wstrzymanie czynności komornika.

Niezależnie od skarżenia postanowień sądu lub czynności komornika, były właściciel może wszcząć dodatkowe postępowanie sądowe o przyznanie prawa do mieszkania od gminy. W takim wypadku sąd wstrzymuje eksmisję z lokalu do czasu zakończenia procesu o przyznanie mieszkania zastępczego[6]. 

Eksmisja po licytacji – jak się może bronić najemca?

Jeśli eksmisją z lokalu jest zagrożony z kolei najemca, może bronić się tym że ma ważną umowę najmu. Pamiętaj, że najemca który udowodni, że ma ważną umowę najmu nie zostanie eksmitowany. Kwestię dotyczącą umowy najmu po licytacji komorniczej opisałem szczegółowo wyżej.

Pamiętaj też, że jeśli jesteś zagrożony eksmisją z lokalu po licytacji, możesz bronić swoich praw przed sądem. Zwróć jednak uwagę na pouczenia, które dostajesz w pismach z sądu lub od komornika. Każdą czynność możesz zaskarżyć tylko w określonym terminie.  

Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂

Dodatkowe pytania i odpowiedzi

Poniżej znajdziesz odpowiedzi na często zadawane pytania dotyczące eksmisji po licytacji komorniczej.

Ile mam czasu na opuszczenie domu po licytacji?

Po otrzymaniu wniosku o przeprowadzenie eksmisji, komornik wezwie Cię do dobrowolnego opuszczenia mieszkania. Przepisy nie regulują ściśle terminu, więc wyznaczy go komornik biorąc po uwagę twoją sytuację osobistą. Całą procedurę licytacji oraz Twoje prawa z tym związane opisuję szczegółowo powyżej.

Jak mogę wejść do wylicytowanego mieszkania?

Po wygranej licytacji sąd wyda Ci postanowienie o przysądzeniu własności. Ten dokument potwierdza, że jesteś właścicielem. To nie oznacza jednak, że możesz samodzielnie zająć mieszkanie. Tę kwestię możesz najpierw ustalić z lokatorem, gdy będzie chciał opuścić mieszkanie dobrowolnie. Jeśli to się nie powiedzie, pozostaje Ci przeprowadzenie eksmisji przez komornika. Nie możesz więc samodzielnie wejść lub zająć mieszkania bez zgody lokatora. O tym jak przebiega eksmisja, piszę szczegółowo powyżej.

Jak przebiega wymeldowanie po licytacji?

Po licytacji wymeldujesz lokatora dopiero wtedy, gdy opuści mieszkanie. Możesz więc złożyć wniosek gdy opuści lokal dobrowolnie albo, gdy została przeprowadzona procedura jego eksmisji. Procedurę wszczyna organ gminy na wniosek nowego właściciela lub z urzędu. Całość kończy się wydaniem decyzji administracyjnej potwierdzającej wymeldowanie.

[1]art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego

[2]Mówi o tym art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego

[3]Mówi o tym art. 14 ust. 4 i art. 35 ust. 4 ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

[4]Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 19 listopada 2009 r. sygn. akt IV CSK 238/09

[5]Zgodnie z przepisami tymczasowe pomieszczenie to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane (zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5a ustawy  z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego)

[6]Mówi o tym art. 35 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego