Najem okazjonalny – czy warto z niego korzystać?
Z lipcowego wpisu na blogu „Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?”, mogłeś się dowiedzieć, że mamy w Polsce przepisy, które chronią w istotny sposób najemcę. Ochrona ta polega na tym, że właściciel ma ograniczone możliwości podwyższenia czynszu, pobrania kaucji czy też wypowiedzenia umowy. Dodatkowo te regulacje powodują, że część właścicieli ma obawy przed wynajmowaniem mieszkania. Właściciel, który chce się pozbyć nieuczciwego lokatora musi przede wszystkim prawidłowo rozwiązać umowę, ale często również przeprowadzić cały proces sądowy o eksmisję. Wszystkie te działania trwają długo i wymagają poniesienia nakładów finansowych. Istnieje jednak narzędzie, jakim jest najem okazjonalny, który znacznie ułatwia proces wynajmu. Oczywiście nie jest to lek na wszystkie problemy, które możesz napotkać przy wynajmowaniu mieszkania, jest to jednak środek z którego warto skorzystać, ponieważ daje właścicielowi możliwości jakich nie uzyskasz w przypadku zwykłej umowy najmu.
Spis treści
- Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
- Jakie są korzyści z najmu okazjonalnego?
- Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
- Najem okazjonalny – ile to kosztuje?
- Jakie są wady najmu okazjonalnego?
- Co zrobić w razie odwołania oświadczenia przez osobę trzecią?
- Jak przebiega eksmisja, gdy oświadczenie osoby trzeciej jest nieaktualne?
- Czy warto korzystać z najmu okazjonalnego?
Powiązane wpisy na blogu
- Adres do najmu okazjonalnego. Jakie są wymogi dotyczące wskazania przez najemcę adresu do eksmisji?
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
- Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
- Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Na podstawie umowy najmu okazjonalnego możesz wynająć tylko mieszkanie, którego jesteś właścicielem (więcej o tym, czym jest mieszkanie przeczytasz w tym wpisie). Nie skorzystasz więc z tej regulacji wynajmując lokal użytkowy.
Mieszkanie możesz wynająć tylko jako osoba prywatna, nie możesz np. prowadzić firmy, która wynajmuje lokale mieszkalne.
Umowa najmu okazjonalnego ma też swoje ograniczenia czasowe oraz musi być zawarta na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.
Jakie są korzyści z najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny ogranicza ryzyko wynajmowania mieszkań, związane z nieuczciwym najemcą. W jednym z artykułów na blogu przytoczyłem dane z których wynika, że tego typu problem dotyczy bardzo niewielkiej części umów najmu. Pomimo tego warto zrozumieć w jaki sposób najem okazjonalny zabezpiecza przed takim problemem.
Eksmisja lokatora, który nie chce się dobrowolnie wyprowadzić jest problematyczna i długotrwała. Najem okazjonalny może całą tą procedurę ułatwić i znacznie przyspieszyć.
Przy zwykłej umowie najmu eksmisja wymaga przeprowadzenia skomplikowanego i często długo trwającego procesu. Dopiero mając w ręce wyrok sądowy, możesz udać się do komornika, który przeprowadza eksmisję lokatora. Nie możesz samodzielnie zmusić lokatora do opuszczenia mieszkania. Komornik jest tutaj konieczny.
Przy najmie okazjonalnym nie musisz prowadzić procesu o eksmisję. Najemca już w momencie zawarcia umowy, zgadza się na przeprowadzenie eksmisji w oparciu o oświadczenie (w formie aktu notarialnego). Jest ono załącznikiem do umowy najmu. Udział sądu przy najmie okazjonalnym ogranicza się wyłącznie do nadania oświadczeniu najemcy klauzuli wykonalności. Klauzula poświadcza, że oświadczenie jest prawidłowe i umożliwia przeprowadzenie egzekucji komorniczej.
Klauzulę nadaje sąd na wniosek właściciela mieszkania w terminie 3 dni (w praktyce okres ten jest niestety dłuższy). Postępowanie o nadanie klauzuli odbywa się w formie pisemnej. Nie przeprowadza się tu żadnej rozprawy, ani posiedzenia z udziałem stron.
Przy najmie okazjonalnym musisz jednak również skorzystać z komornika sadowego, w sytuacji gdy lokator nie opuszcza mieszkania dobrowolnie. Cała procedura eksmisji jest jednak prostsza i mniej kosztowna w porównaniu ze zwykłym najmem.
Najem okazjonalny ma również drugą istotną zaletę, o której piszę dokładnie poniżej.
Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać wszystkie elementy zwykłej umowy najmu.
Musi więc wskazywać strony umowy, określać przedmiot i czas trwania najmu oraz wysokość czynszu. Bez tego umowy nie będzie można traktować jako umowy najmu. Umowa powinna zawierać również dodatkowe postanowienia, które zabezpieczają w odpowiedni sposób strony. Można dodać przykładowo wymóg przekazania lokalu protokołem odbioru, uiszczenia kaucji, opisać dokładnie elementy wyposażenia czy też warunki rozwiązania umowy. Bez tych dodatkowych elementów umowa będzie ważna, ale może być mniej skuteczna dla obu stron.
Istnieje również kilka wymagań, które należy spełnić przy najmie okazjonalnym.
Dodatkowe wymogi dla najmu okazjonalnego
Przede wszystkim najem okazjonalny wymaga zachowania formy pisemnej. Dla zwykłej umowy najmu wystarczająca jest forma ustna.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga również kilku załączników:
- oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu;
- wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji;
- oświadczenia właściciela innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Taką osobą może być przykładowo członek rodziny najemcy.
Te wymogi możesz spełnić załączając do umowy dwa dokumenty:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz,
- oświadczenie osoby trzeciej o zgodzie na zamieszkanie najemcy u tej osoby po ewentualnej eksmisji (z lokalu wynajmowanego). Pod tym oświadczeniem powinna podpisać się osoba udostępniająca mieszkanie i najemca. Oświadczenie może mieć formę pisemną lub formę aktu notarialnego.
Warto pamiętać, że właściciel musi zgłosić w terminie 14 dni zawarcie w/w umowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela.
Brak zgłoszenia powoduje utratę korzyści w postaci uproszczonej eksmisji bez wyroku sądowego.
Pamiętaj, że wszystkie ograniczenia dotyczące tego kto może być stroną umowy najmu okazjonalnego i formy samej umowy mają istotne znaczenie. Jeśli nie spełnisz choćby jednego z wymogów, umowa o korzystanie z mieszkania, będzie traktowana jak zwykła umowa najmu (bez korzyści jakie daje Ci najem okazjonalny).
Po co te dodatkowe wymogi?
Polskie przepisy zakazują eksmisji lokatorów na bruk. W wyroku eksmisyjnym sąd może przyznać niektórym najemcom lokal socjalny. Gdy takie uprawnienie im nie przysługuje, komornik eksmituje najemcę do tymczasowego pomieszczenia lub noclegowni, które wskazuje gmina.
Najem okazjonalny znacznie upraszcza ewentualną eksmisję lokatora. Zamiast wyroku sądowego eksmisję prowadzi się na podstawie oświadczenia najemcy. Takiego lokatora komornik „przenosi” do mieszkania, którego właściciel wyraził uprzednio na to zgodę. Wszystko opiera się więc na dobrowolności – najemca i osoba trzecia, zgadzają się na to, że komornik może bez wyroku sądowego eksmitować najemcę do innego mieszkania.
Cały proces może jednak napotkać problemy, gdy osoba trzecia wycofa swoje oświadczenie. Wtedy komornik nie może szybko przeprowadzić eksmisji, ponieważ nie ma lokalu do którego może przenieść najemcę. Ustawodawca przewidział jednak rozwiązanie tego problemu (całą procedurę wyjaśniam poniżej).
Najem okazjonalny – ile to kosztuje?
Najem okazjonalny (jak wspomniałem wcześniej) wymaga okazania przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Koszt jego sporządzenia wynosi aktualnie do 360 zł[1] netto plus podatek VAT i koszt ewentualnych odpisów. Sama umowa może mieć formę pisemną, wtedy jej koszt zależy od tego czy korzystasz z usług prawnika. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby umowę również zawrzeć w formie aktu notarialnego. Opłata u notariusza za jej sporządzenie nie powinna przekroczyć kilkuset złotych.
Jakie są wady najmu okazjonalnego?
Oprócz ewidentnych korzyści, najem okazjonalny ma również swoje wady.
Przede wszystkim cała procedura jest dość sformalizowana. Najemca musi udać się do notariusza i dodatkowo uzyskać zgodę osoby trzeciej, która zgodzi się przyjąć najemcę pod swój dach w przypadku opuszczenia zajmowanego dotychczas mieszkania. Wynajmujący z kolei, musi obowiązkowo zgłosić na piśmie zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.
Oprócz tego najem okazjonalny wprowadza pewne różnice w porównaniu ze zwykłą umową najmu. W przypadku zwykłej umowy, Kodeks cywilny daje możliwości podwyższenia czynszu (tzw. odstępnego) nawet, gdy umowa milczy na ten temat. Najem okazjonalny wymaga z kolei wyraźnego wskazania, kiedy i na jakich zasadach będzie dopuszczalne podwyższenie opłat.
Druga różnica wynika z terminowego charakteru najmu okazjonalnego. Taką umowę możesz wypowiedzieć w przypadkach wskazanych w umowie. Te przypadki musisz dość wyraźnie i precyzyjnie wymienić w umowie. Mogą to być na przykład opóźnienia w zapłacie czynszu, czy też wykorzystanie lokalu przez najemcę w inny sposób niż wskazany w umowie (np. prowadzenie firmy w lokalu, na które nie wyraził zgody właściciel). Takie same ograniczenia dotyczą zwykłej umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Dodatkowo najem okazjonalny możesz wypowiedzieć w kilku przypadkach wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów[2].
Więcej o wypowiedzeniu umowy najmu przeczytasz w tym wpisie.
Zwykły najem może być jednak zawarty również na czas nieoznaczony. Przy takiej umowie możesz skorzystać z możliwości jej wypowiedzenia w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Umowa nie musi tego regulować.
Kolejna rzecz to ograniczenie wysokości kaucji. Przy zwykłym najmie możesz pobrać kaucję w wysokości do 12 krotności miesięcznego czynszu. Najem okazjonalny pozwala pobrać tylko sześciokrotność tej kwoty.
Ostatnia wada wynika z możliwego wycofania oświadczenia przez osobę trzecią, która zgodziła się przyjąć najemcę pod swój dach w przypadku eksmisji.
Co zrobić w razie odwołania oświadczenia przez osobę trzecią?
W przypadku, gdy nie jest możliwe zamieszkanie w lokalu wskazanym w oświadczeniu, najemca jest zobowiązany wskazać inny lokal w którym mógłby zamieszkać na wypadek eksmisji. Obowiązek ten istnieje np. gdy osoba trzecia odwoła oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie najemcy, albo gdy sprzeda swoje mieszkanie. W takiej sytuacji najemca ma 21 dni na wskazanie nowego lokalu do którego będzie się mógł wyprowadzić. Gdy tego nie dopełni, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego na piśmie z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia.
Pamiętaj, że podstawą skierowania wniosku o eksmisję do komornika jest prawidłowe wypowiedzenie najemcy umowy. Bez tego nie uzyskasz z sądu klauzuli wykonalności, a ewentualny wniosek do komornika zostanie zwrócony.
Więcej o wskazaniu lokalu do eksmisji przeczytasz w tym wpisie.
Jak przebiega eksmisja, gdy oświadczenie osoby trzeciej jest nieaktualne?
Przy eksmisji ze zwyklej umowy najmu, komornik przenosi lokatora do innego lokalu (który zazwyczaj wskazuje gmina). Liczba takich pomieszczeń jest jednak ograniczona, więc cała procedura może się dodatkowo wydłużyć.
Przy najmie okazjonalnym jest prościej. Najemcy nie przysługuje uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia. Jeśli więc nie ma innego lokalu do którego może się wyprowadzić, komornik wzywa gminę do wskazania noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe do której przeniesie najemcę.
Eksmisja przebiega więc w uproszczony sposób.
Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Czy warto korzystać z najmu okazjonalnego?
Musisz odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie masz prawne możliwości wynajęcia mieszkania. Przy najmie prywatnym (tzn. poza działalnością gospodarczą) możesz skorzystać wyłącznie ze zwykłej umowy najmu lub najmu okazjonalnego. Najem zwykły jest prostszy, bo wystarczy zwykła umowa pisemna. Najem okazjonalny wymaga dodatkowych załączników, wizyty najemcy u notariusza i zgłoszenia zawarcia umowy do urzędu skarbowego. Moim zdaniem nie są to wygórowane wymogi, biorąc pod uwagę korzyści, które uzyskujesz.
Każdy najem mieszkania wiąże się dla właściciela z ryzykiem. Najem okazjonalny nie spowoduje, że każdy najemca będzie przestrzegał postanowień umowy, płacił w terminie i dbał o mieszkanie. Dzięki tej umowie ograniczasz jednak ryzyko w przypadku nieuczciwego lokatora, który nie będzie się chciał wyprowadzić. Biorąc pod uwagę stosunkowo niewielki koszt zawarcia takiej umowy i czas na jej przygotowania (np. wizyty u notariusza), moim zdaniem warto z tej możliwości skorzystać.
[1]Jest to kwota maksymalna jaką może pobrać notariusz w 2023 r.
[2] W art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13 i art. 19d ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów