Adres do najmu okazjonalnego. Jakie są wymogi dotyczące wskazania przez najemcę adresu do eksmisji?
Spis treści:
- Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
- Dlaczego umowa najmu okazjonalnego jest sformalizowana?
- Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
- Jakie są wymogi dotyczące wskazania adresu do najmu okazjonalnego?
- Skąd wziąć adres do najmu okazjonalnego?
- Czy zakup adresu do najmu okazjonalnego w internecie jest bezpieczny?
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
- Czy właściciel może weryfikować adres do eksmisji, wskazany przez najemcę?
- Czy w umowie najmu okazjonalnego musi być podany adres do eksmisji?
- Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieskuteczna?
- Czy podanie adresu do najmu okazjonalnego wymaga notariusza?
- Czy adres do eksmisji musi być w tej samej miejscowości co najem okazjonalny?
Powiązane wpisy na blogu
- Najem okazjonalny – czy warto z niego korzystać?
- Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?
- Jak przebiega eksmisja po licytacji komorniczej?
- Kaucja w umowie najmu. Co można z niej pokryć oraz zasady wpłaty i zwrotu kaucji.
Co to jest umowa najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu mieszkania. W stosunku do zwykłego najmu ma on kilka istotnych zalet, do których należy m.in. uproszczona procedura eksmisji najemcy. Jednocześnie forma ta ma też ograniczenia, przez co nie każdy może z niej skorzystać.
Jakie są warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego?
- Wynajmującym musi być właściciel mieszkania (nie możesz wynająć w tej formie lokalu użytkowego),
- Najem okazjonalny to tzw. najem prywatny (właścicielem mieszkania musi być osoba fizyczna, która nie prowadzi firmy wynajmującej mieszkania. Może jednak prowadzić inny rodzaj działalności. Z najmu okazjonalnego nie może skorzystać też spółka, która chce wynająć swój lokal.
- Najem okazjonalny, jak wskazuje nazwa ma charakter tymczasowy (umowa najmu musi być terminowa, na okres maksymalnie 10 lat).
Więcej na temat umowy najmu okazjonalnego przeczytasz w tym wpisie.
Dlaczego umowa najmu okazjonalnego jest sformalizowana?
Ten rodzaj umowy najmu jest niestety mocno sformalizowany. Wynika to przede wszystkim z obowiązujących przepisów o ochronie praw lokatorów[1]. Zwykła umowa najmu jest stosunkowo prosta i nie wymaga dodatkowych formalności. Nie zabezpiecza jednak wystarczająco wynajmującego, co powoduje, że właściciele mają często obawy przed wynajmowaniem mieszkania osobom trzecim. Umowa najmu okazjonalnego w znacznym stopniu rozwiązuje np. problem dotyczący eksmisji nieuczciwego lokatora. Jeśli po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego najemca nie chciałby się wyprowadzić, nie musisz występować z pozwem o eksmisję.
Formalizm najmu okazjonalnego wynika z uwzględnienia interesu właściciela mieszkania i potrzeby ochrony najemcy.
Przebieg eksmisji opisuję w tym artykule.
Załączniki do umowy najmu okazjonalnego
Przede wszystkim pamiętaj o zachowaniu formy pisemnej umowy najmu okazjonalnego.
Do umowy, zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów musisz załączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu;
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Jakie są wymogi dotyczące wskazania adresu do najmu okazjonalnego?
Jednym z załączników do umowy jest oświadczenie w którym osoba trzecia zgadza się na zamieszkanie najemcy w razie ewentualnej eksmisji.
To oświadczenie powinno mieć formę pisemną lub formę z podpisem notarialnie poświadczonym.
Co jednak ważne:
- adres do najmu okazjonalnego musi pochodzić od właściciela lub osoby, która ma tytuł prawny do lokalu,
- adres może wskazać również osoba obca dla najemcy (nie musi być to np. członek jego rodziny),
- adres może pochodzić od osoby fizycznej, jak i prawnej (np. spółki czy stowarzyszenia).
Obserwuj mnie na Facebooku i Instagramie
Skąd wziąć adres do najmu okazjonalnego?
Ważne
Adres do najmu okazjonalnego może wskazać właściciel lokalu, w którym potencjalnie będzie mógł zamieszkać najemca. Może go wskazać również osoba mająca inny niż własność, tytuł prawny do lokalu. Tytuł prawny oznacza prawo danej osoby do wyrażenia zgody na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu. Może to być przykładowo osoba również będąca najemcą, która ma prawo podnająć lokal.
Kiedy najemca może podnająć lokal wyjaśniam w tym wpisie na blogu.
Najczęściej będzie to jednak adres zamieszkania członka rodziny lub znajomego najemcy. Nie ma znaczenia lokalizacja lokalu, może on być położony w innej miejscowości. Jedynym wymogiem w tym zakresie jest lokalizacja na terenie Polski (nie może to być mieszkanie za granicą). Gdyby najemca nie mógł jednak wskazać takiego lokalu to może skorzystać z usług firm oferujących tzw. „zakup” takiego adresu. Usługa polega na tym, że firma za opłatą zgadza się na przyjęcie najemcy w razie jego eksmisji do swojego lokalu.
Czy zakup adresu do najmu okazjonalnego w internecie jest bezpieczny?
Ważne są tutaj dwie rzeczy.
1
Po pierwsze firma która oferuje zakup takiej usługi powinna być właścicielem mieszkania lub mieć do niego tytuł prawny (np. być jego najemcą z prawem do podnajmu). Nie ma szczególnego znaczenia forma prawna w jakiej działa ten podmiot – może to być spółka prawa handlowego, ale również osoba fizyczna. Jeśli firma nie dysponuje takim prawem wskazanie adresu do najmu okazjonalnego będzie nieskuteczne.
2
Po drugie firma udostępnia taki adres na podstawie zawartej z najemcą odrębnej umowy. Ta umowa pomimo, że nie wiąże wynajmującego wpływa na skuteczność oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie po ewentualnej eksmisji. Dlatego istotna jest jej weryfikacja przed rozpoczęciem najmu. Najemca, na prośbę wynajmującego powinien udostępnić mu taką umowę. Jako wynajmujący, zwróć szczególnie uwagę na termin jej obowiązywania, który nie powinien być krótszy niż umowa najmu. Znaczenie mają też szczegółowe postanowienia, które firma może wprowadzić do takiej umowy. Przykładowo może ograniczyć ilość osób, które „przyjmie” do swojego lokalu, albo wprowadzi jednostronną możliwość rozwiązania takiej umowy.
Jeśli firma wskazująca adres do eksmisji ma tytuł prawny do lokalu, a jej umowa z najemcą nie budzi wątpliwości to „zakup adresu” może być dobrym i skutecznym rozwiązaniem zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy.
Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy właściciel może weryfikować adres do eksmisji, wskazany przez najemcę?
Właściciel, który chce podpisać umowę najmu okazjonalnego nie tylko może, ale powinien zweryfikować adres wskazany przez najemcę. Może przykładowo zweryfikować księgę wieczystą lokalu wskazanego w oświadczeniu (sprawdzić kto jest faktycznym właścicielem). Jeśli podmiot, który wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy po eksmisji nie ma praw do lokalu, zgoda będzie nieskuteczna (tzn. jakby jej nie było).
Pomimo tego umowa najmu okazjonalnego do której nie załączono zgody będzie ważna, ale traktowana jak zwykła umowa najmu[2].
Czy w umowie najmu okazjonalnego musi być podany adres do eksmisji?
Tak jak wyżej wspomniałem, umowa najmu okazjonalnego jest dość sformalizowana. Wskazanie adresu do ewentualnej eksmisji oraz zgoda na zamieszkanie wyrażona przez właściciela innego mieszkania to obligatoryjne załączniki do takiej umowy.
Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest nieskuteczna?
Jeśli najem okazjonalny nie spełnia wymogów formalnych, np. nie został wskazany adres do eksmisji, to taka umowa będzie mimo tego ważna. Nie wywoła jednak skutków prawnych wynikających z najmu okazjonalnego i będzie traktowana jak zwykły najem.
Czy podanie adresu do najmu okazjonalnego wymaga notariusza?
Wskazanie przez najemcę adresu, jak i zgoda osoby trzeciej na zamieszkanie może mieć zwykłą formę pisemną. Wynajmujący może jednak zażądać doręczenia zgody na zamieszkanie najemcy z podpisem notarialnie poświadczonym[3].
Czy adres do eksmisji musi być w tej samej miejscowości co najem okazjonalny?
Nie ma takiego ograniczenia. Może to być dowolny adres na terenie Polski.
[1]Przede wszystkim ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
[2]Podobne stanowisko wyraził Sąd Okręgowy w Lublinie w wyroku z dnia 5 października 2017 r., sygn. akt II Ca 302/17
[3]Zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów