Zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera w umowie lub ugodzie. Czy jest skuteczne?

Zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera to postanowienie, które często pojawia się w aktach notarialnych i ugodach. Zwykle „przy okazji” opóźnień w budowie, nacisku banku albo chęci szybkiego odbioru mieszkania. Wielu kupujących zakłada, że podpisanie takiego dokumentu zamyka im drogę do dochodzenia swoich praw. Tymczasem z orzecznictwa sądowego wynika, że w wielu przypadkach takie zrzeczenie jest nieskuteczne. Sądy badają nie tylko treść dokumentu, ale przede wszystkim okoliczności jego podpisania. W tym artykule pokazuję, kiedy zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera może być ważne, a kiedy nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Spis treści

1. Jakie przysługują Ci prawa, gdy deweloper opóźnia budowę lub wydał Ci lokal z wadami?
2. Co oznacza „zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera”?
3. Masz prawo wglądu do aktu notarialnego przed zakupem
4. Postanowienie w umowie z deweloperem na które nie chcesz się zgodzić – co robić?
5. Umowa z klauzulą o zrzeczeniu się roszczeń wobec dewelopera – co na to sądy?
   1. Przykład 1 Zrzeczenie się roszczeń wobec dewelopera pod presją banku – sąd uznał klauzulę za nieważną
   2. Przykład 2 Pozorne „wzajemne” zrzeczenie się roszczeń – gdy tylko klient miał prawo do kary umownej
   3. Przykład 3 Zrzeczenie roszczeń w akcie notarialnym bez negocjacji – klauzula nieskuteczna
   4. Przykład 4 Odmowa podpisania aktu z klauzulą zrzeczenia – deweloper odpowiada za opóźnienie
   5. Przykład 5 Ugoda z deweloperem i zrzeczenie roszczeń – kiedy nadal możesz żądać zapłaty
6. Kiedy zrzeczenie roszczeń od dewelopera może być nieważne?
7. Deweloper żąda zrzeczenia roszczeń – wyjaśniam krok po kroku co robić
8. Spór z deweloperem – w czym mogę Ci pomóc?
9. Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
   1. Czy mogę pozwać dewelopera, gdy zrzekłem/am się roszczeń?
   2. Kiedy zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera jest skuteczne

Powiązane wpisy na blogu

• Powierzchnia użytkowa lokalu, a ściany działowe. Kiedy deweloper zapłaci odszkodowanie za zawyżony metraż?
• Rękojmia za wady mieszkania od dewelopera – jak dochodzić swoich praw
• Deweloper się spóźnia z przekazaniem mieszkania. Kiedy dostaniesz odszkodowanie?
• Odbiór mieszkania od dewelopera. Wyjaśniam procedurę oraz uprawnienia kupującego na rynku pierwotnym

Jakie przysługują Ci prawa, gdy deweloper opóźnia budowę lub wydał Ci lokal z wadami?

Uprawnienia klienta dewelopera przez ostatnie kilkanaście lat znacznie się zwiększyły. Miały na to wpływ nie tylko zmiany prawa, ale również wzrost świadomości kupujących lokale. Nabywcy wiedzą już dzisiaj, że stosowane przez deweloperów praktyki są nie tylko nieuczciwe, ale przede wszystkim niezgodne z prawem. Świadomość to jedno, jednak trudniej może być z możliwością zastosowania tej wiedzy. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, bank może wymuszać szybkie dostarczenie aktu notarialnego. Przez to jesteś często zmuszony podpisać z deweloperem niekorzystną dla siebie umowę. Pamiętaj jednak, że mamy już dzisiaj bogate orzecznictwo sądowe w którym takie praktyki są piętnowane.

W zależności od rodzaju zawartej umowy z deweloperem, będą Ci przysługiwać inne uprawnienia. Możesz mieć prawo do kary umownej lub rekompensaty, gdy deweloper opóźnia podpisanie aktu notarialnego. Możesz też dochodzić roszczeń w związku z usterkami lokalu w ramach rękojmi za wady lub w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej.

Więcej na temat uprawnień przy opóźnieniu dewelopera piszę w tym wpisie, a roszczenia z rękojmi wyjaśniam dokładnie tutaj.

Co oznacza „zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera”?

Roszczenie to inaczej Twoje uprawnienie wynikające z umowy lub bezpośrednio z przepisów prawa. Przykładowo możesz żądać od dewelopera usunięcia wady, obniżenia ceny lokalu lub odszkodowania. Deweloper w sytuacjach spornych może wymagać rezygnacji z przysługujących Ci praw. Zrzeczenie może mieć różną formę, ale najczęściej w umowach pojawiają się takie stwierdzenia jak:

• „strony zrzekają się wobec siebie wszelkich roszczeń”,
• „umowa wyczerpuje wszelkie roszczenia stron”, czy też
• „strony są rozliczone”.

Skuteczna rezygnacja z roszczeń wywoła brak możliwości dochodzenia uprawnień nawet na drodze sądowej. Na szczęście dla klientów, spory sądowe dotyczące zrzeczenia roszczeń często kończą się przegraną dewelopera.

Masz prawo wglądu do aktu notarialnego przed zakupem

Zanim wskażę na przykładach dlaczego tak jest, ważne żebyś wiedział, że jako klient masz m.in. prawo negocjowania umowy notarialnej. Umowa zakupu mieszkania jest zazwyczaj zawierana u notariusza wskazanego przez dewelopera na wcześniej przygotowanym wzorze. Projekt umowy powinieneś otrzymać odpowiednio wcześniej, żeby móc się nim zapoznać i zgłosić ewentualne uwagi.

Postanowienie w umowie z deweloperem na które nie chcesz sie zgodzić – co robić?

W przedstawionym projekcie umowy mogą się znaleźć postanowienia z którymi się nie zgadzasz np. deweloper nie odpowiada za opóźnienia w budowie, a Ty nie masz do niego z tego tytułu żadnych roszczeń. Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia jest subiektywna i zależy od indywidualnej sytuacji (opisuję to szczegółowo w tym wpisie na blogu). Nie można całkowicie wykluczyć, że w konkretnych przypadkach deweloper nie ponosi za to winy. W zdecydowanej większości sytuacji deweloper będzie jednak odpowiadał, ponieważ jako profesjonalista powinien ocenić potencjalne ryzyka.

Deweloper nie może bronić się tym, że zawiódł wykonawca robót lub bank, który opóźniał mu wypłatę kolejnej transzy kredytu na budowę.

Najważniejsze co powinieneś wiedzieć to to, że masz prawo negocjować treść umowy sprzedaży lokalu. Przedstawiony wstępny projekt umowy to punkt wyjściowy (wzór), który można modyfikować i dostosować. Jeśli chcesz, możesz zgłosić swoje zastrzeżenia do umowy notariuszowi lub deweloperowi. Uwagi powinny być rzeczowe i konkretne, a najlepiej żeby zawierały propozycję nowego brzmienia. Pamiętaj też, że zawarcie umowy jest w interesie obu stron. Deweloper, który odmawia dokonania zmian w umowie działa również na własną szkodę. Jeśli podpisałeś z nim wcześniej umowę deweloperską, to jest w niej wskazany termin w którym strony przeniosą własność wybudowanego lokalu. I tego terminu musi dochować deweloper, ponieważ w przeciwnym wypadku ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą.

Umowa z klauzulą o zrzeczeniu się roszczeń wobec dewelopera – co na to sądy?

Poniżej omawiam pięć realnych wyroków, gdzie sądy oceniały kwestie zrzeczenia się roszczeń wobec dewelopera. Dzięki temu, zobaczysz, że rezygnacja klienta z dochodzenia swoich praw nie zawsze „zamyka temat”. Co więcej asertywna postawa przy negocjowaniu umowy może skutkować tym, że deweloper wycofa się z propozycji niekorzystnych postanowień (doskonale widać to na przykładzie tej sprawy).

Przykład 1 Zrzeczenie się roszczeń wobec dewelopera pod presją banku – sąd uznał klauzulę za nieważną

Małżeństwo prawników zostało zmuszone do podpisania niekorzystnej dla siebie umowy. Deweloper spóźniał się z oddaniem budynku i wymagał od klientów przed zawarciem umowy, rezygnacji z dochodzenia kar umownych za zwłokę. Brak podpisania umowy skutkować dla nich miała wypowiedzeniem przez bank umowy kredytu hipotecznego. Sąd który oceniał sprawę, stwierdził w wyroku¹, że deweloper: 

„wykorzystując pozycję rynkową (…) „zmusił” powodów do przystania na klauzulę, w której zrzekają się prawa do dochodzenia roszczenia z tytułu kar umownych.”

Pomimo tego, że klienci byli profesjonalnymi prawnikami (czyt. powinni wiedzieć co robią) sąd uznał ich argumenty, zasądzając od dewelopera kwotę ponad 40 tys. zł kar umownych za opóźnienie w budowie.

Wniosek: Wymuszone okolicznościami zrzeczenie roszczeń w umowie nabycia mieszkania jest nieważne.

Przykład 2  Pozorne „wzajemne” zrzeczenie się roszczeń – gdy tylko klient miał prawo do kary umownej

W sprawie którą oceniał warszawski Sąd Apelacyjny deweloper spóźniał się z budową. W akcie notarialnym zakupu lokalu znalazło się oświadczenie, że strony są rozliczone i zrzekają się wzajemnych roszczeń. Deweloper twierdził, że to „wzajemne” ustępstwo. Inni jego klienci, którzy próbowali wcześniej dochodzić kar za opóźnienie, mieli wypowiadane umowy, a potem przywracane po podpisaniu ugody z klauzulą poufności. Klienci którzy pozwali dewelopera o kary umowne, sprawę wygrali, a sąd stwierdził w wyroku², że:

„Wprawdzie w tym wypadku mamy do czynienie ze wzajemnym zrzeczeniem się roszczeń, ale ta równowaga jest tylko pozorna, jeśli się weźmie pod uwagę fakt, że to jedynie powodom przysługiwało roszczenie o zapłatę kar umownych a pozwanej spółce nie przysługiwało żadne roszczenie”

Wniosek: zrzeczenie się roszczeń może być skuteczne wyłącznie wtedy gdy winę ponoszą obie strony (np. klient nie zapłacił raty w terminie, a deweloper ukończył budynek z opóźnieniem).  

Przykład 3 Zrzeczenie roszczeń w akcie notarialnym bez negocjacji – klauzula nieskuteczna

Podobny przypadek oceniał wrocławski Sąd Rejonowy³. Klientka domagała się kary umownej za zwłokę. W akcie notarialnym znalazło się postanowienie o „ostatecznym rozliczeniu” i braku roszczeń w przyszłości. Deweloper twierdził, że klientka miała wybór (podpisać lub nie) i że przyczyna opóźnienia w budowie – zmiana warunków kredytowania dewelopera – była niezależna od niego. Klientka przed zakupem mieszkania domagała się bezkutecznie usunięcia klauzuli o zrzeczeniu się roszczeń. W wyroku zasądzono pełną kwotę wskazując, że:

„wszystkie postanowienia umowne wyszły od strony pozwanej i nie były przedmiotem negocjacji, ponadto kwota zasądzona wyrokiem nie pozostaje w wyraźnej dysproporcji pomiędzy zakresem wykonanego przez stronę pozwaną zobowiązania, nadto z materiału dowodnego jasno wynika, iż powódka w żaden sposób nie przyczyniła się do opóźnienia w wykonaniu zobowiązania”

Wniosek: Deweloper musi udowodnić, że dobrowolnie zgodziłeś się podpisać umowę ze zrzeczeniem się roszczeń.

Przykład 4 Odmowa podpisania aktu z klauzulą zrzeczenia – deweloper odpowiada za opóźnienie

Spór dotyczył kary umownej za 32 dni opóźnienia. Opóźnienie powstało, bo klienci odmówili podpisania projektu aktu notarialnego, zawierającego klauzulę o zrzeczeniu się roszczeń z uwagi na wady lokalu. Deweloper z niej ostatecznie zrezygnował, ale przez to umowa została zawarta miesiąc później. Deweloper nie chciał zapłacić, twierdząc, że to klienci opóźnili jej podpisanie. Sąd Rejonowy w Toruniu⁴ wskazał, że:

„musi razić naiwnością twierdzenie (…), że powodowie domagali się nic nie znaczących zmian w treści umowy ponosząc tym samym winę za jej zawarcie po terminie.”

Wniosek: Deweloper odpowiada za opóźnienie, gdy domaga się wpisania do umowy nieważnego postanowienia

Przykład 5 Ugoda z deweloperem i zrzeczenie roszczeń – kiedy nadal możesz żądać zapłaty

Klientka domagała się od dewelopera zapłaty kary umownej za blisko 500 dni opóźnienia. W trakcie budowy zawarła z deweloperem ugodę w której zrzekła sie roszczeń, a deweloper sfinansował wykończenie budynku i bezpłatnie zamontował napęd do bramy garażowej. Po uzyskaniu porady prawnej klientka wycofała się z ugody, składając deweloperowi oświadczenie na piśmie. Sąd wskazał w wyroku⁵, że:  

„Na przeszkodzie uwzględnieniu roszczenia powódki nie stoi zawarcie w dniu 03.01.2019 r. ugody. Sąd podziela stanowisko powódki co do skutecznego uchylenia się przez nią od skutków prawnych tej ugody jako zawartej pod wpływem błędu”

Wniosek: możesz żądać od dewelopera zapłaty nawet, gdy podpisałeś ugodę w której zrzekłeś się roszczeń

Kiedy zrzeczenie roszczeń od dewelopera może być nieważne?

Deweloper żąda zrzeczenia roszczeń – wyjaśniam krok po kroku co robić

W większości przypadków żądania deweloperów dotyczące zrzeczenia się roszczeń są bezpodstawne. Co więcej nawet podpisanie niekorzystnej umowy lub ugody może być skutecznie podważone w sądzie.

Co warto zrobić w takiej sytuacji?

1. Przede wszystkim warto „odrobić zadanie domowe” i poznać swoje prawa. Argumenty deweloperów mogą być częściowo uzasadnione. Tak było np. w trakcie pandemii COVID-19, gdy opóźnienia w budowach były uzasadnione nadzwyczajnymi okolicznościami. W dzisiejszej sytuacji zasadniczo nie ma takich okoliczności, więc deweloperzy będą odpowiedzialni za opóźniającą się budowę i powstanie wad lokali.
2. Kontaktuj się z z deweloperem na piśmie lub mailowo. Przebieg rozmowy z przedstawicielem dewelopera może być później trudno udowodnić.
3. Zbieraj dokumenty z których wynikają twoje straty. W związku z opóźnieniem dewelopera ponosisz często koszty wynajmu innego mieszkania, pojawiają się też wyższe koszty kredytu. Dokumenty mogą Ci być potrzebne, gdy deweloper będzie podważał wysokość kar umownych lub szkody.
4. Koniecznie skonsultuj wszelkie dokumenty z prawnikiem przed ich podpisaniem. Nie możesz w każdej sytuacji powołać się później na to, że nie wiedziałeś lub nie byłeś świadomy co podpisujesz.

Spór z deweloperem – w czym mogę Ci pomóc?

Spory z deweloperami bardzo często zaczynają się niewinnie – od „standardowego” postanowienia w akcie notarialnym albo ugodzie, którą „wszyscy podpisują”. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy okazuje się, że zrzekłeś się roszczeń, których wcale nie chciałeś tracić. Ocena, czy takie zrzeczenie jest skuteczne, wymaga znajomości przepisów i aktualnego orzecznictwa. I właśnie w tym mogę Ci pomóc.

• Analiza umowy, porozumienia lub ugody z deweloperem. Sprawdzę, czy zawarte w dokumentach postanowienia o zrzeczeniu się roszczeń są w ogóle skuteczne. Ocenię czy doszło do realnych negocjacji, czy zapis nie był wymuszony oraz czy nie narusza przepisów o ochronie konsumentów. Już na tym etapie często da się ustalić, że „rezygnacja z roszczeń” nie zamyka Ci drogi do dochodzenia swoich praw;
• Ocena, czy możesz dochodzić roszczeń mimo podpisanego zrzeczenia. Podpisanie aktu notarialnego lub ugody nie zawsze oznacza, że sprawa jest przegrana. Analizuję, czy masz podstawy do dochodzenia kar umownych, odszkodowania albo innych roszczeń – mimo zapisów, na które zgodziłeś się pod presją czasu, banku lub dewelopera;
• Przygotowanie korespondencji i wezwań do dewelopera. Przygotuję dla Ciebie wezwanie do zapłaty lub wykonania umowy, uwzględniające argumenty prawne i orzecznictwo na które deweloperzy najczęściej reagują. Odpowiednio sformułowane pismo bardzo często otwiera drogę do negocjacji albo realnej ugody – już bez niekorzystnych klauzul;
• Wsparcie w negocjacjach przed i po podpisaniu aktu notarialnego. Pomagam zarówno klientom, którzy dopiero mają podpisać akt notarialny, jak i tym, którzy zrobili to już wcześniej. Wspieram w negocjacjach z deweloperem, przygotowuję propozycje zmian do umowy i oceniam ryzyka związane z podpisaniem dokumentów „na szybko”;
• Reprezentacja w sporze sądowym z deweloperem. Jeżeli polubowne rozwiązanie nie jest możliwe, przygotuję pozew i będę reprezentować Cię w postępowaniu sądowym. Mam doświadczenie w sprawach dotyczących kar umownych, opóźnień w budowie oraz nieważnych klauzul o zrzeczeniu się roszczeń – dokładnie takich, jak opisane w tym artykule.

Jeżeli deweloper żąda od Ciebie zrzeczenia się roszczeń albo zastanawiasz się czy podpisany dokument rzeczywiście zamyka Ci drogę do dochodzenia swoich praw – skontaktuj się ze mną. Przeanalizuję Twoją sytuację i zaproponuję najbezpieczniejsze rozwiązanie.

Dodatkowe pytania i odpowiedzi:

Czy mogę pozwać dewelopera, gdy zrzekłem/am się roszczeń?

Jeśli zapoznałeś się z tym artykułem to wiesz, że w większości przypadków zrzeczenie się roszczeń wobec dewelopera jest nieskuteczne. Jeśli zrobiłeś to pod przymusem, nie miałeś realnego wpływu na treść aktu notarialnego lub deweloper wprowadził Cie w błąd, to ścieżka do podważenia takiej klauzuli jest otwarta.

Kiedy zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera jest skuteczne

Zrzeczenie się roszczeń wobec dewelopera nie zawsze wywołuje skutki prawne, nawet jeżeli znalazło się w akcie notarialnym albo w ugodzie. Z orzecznictwa sądowego wynika jednak kilka sytuacji w których takie zrzeczenie może zostać uznane za skuteczne.

Po pierwsze – zrzeczenie musi być dobrowolne i świadome.

Sądy podkreślają, że skuteczne jest tylko takie oświadczenie, które zostało złożone w sposób swobodny, bez nacisku i przy pełnej świadomości jego konsekwencji. Jeżeli klient wiedział z jakich konkretnie roszczeń rezygnuje, rozumiał skutki prawne i miał realną możliwość podjęcia decyzji (np. przy wsparciu prawnika), sąd może uznać zrzeczenie za wiążące.

Po drugie – zrzeczenie powinno być przedmiotem rzeczywistych negocjacji.

Jeżeli klauzula o zrzeczeniu się roszczeń była elementem narzuconego wzoru umowy i nie była indywidualnie uzgadniana, sądy bardzo często odmawiają jej skuteczności. Sam fakt podpisania aktu notarialnego nie oznacza jeszcze, że klient dobrowolnie zrezygnował ze swoich praw.

Po trzecie – zrzeczenie nie może prowadzić do obejścia prawa ani rażącej nierównowagi stron.

Z orzecznictwa wynika, że „wzajemne zrzeczenie się roszczeń” jest pozorne, jeżeli tylko jedna strona faktycznie posiadała jakiekolwiek roszczenia (np. klient mógł żądać kar umownych, a deweloper już nie). W takiej sytuacji sądy mogą uznać, że równowaga stron została zachwiana, a postanowienie nie wywołuje skutków prawnych.

Po czwarte – znaczenie ma moment i kontekst zrzeczenia.

Zrzeczenie wymuszone groźbą wypowiedzenia kredytu, odmową podpisania aktu albo utratą lokalu jest co do zasady oceniane przez sądy jako nieważne. Inaczej może być oceniona sytuacja, gdy strony zawierają ugodę po powstaniu sporu i faktycznie idą na wzajemne ustępstwa.

Zrzeczenie roszczeń wobec dewelopera może być skuteczne tylko w wyjątkowych przypadkach. Przygotowując ten artykuł przeanalizowałem dokładnie kilkanaście orzeczeń dotyczących tej kwestii. W praktyce sądy skupiają się przede wszystkim na okolicznościach zrzeczenia, a nie samym fakcie, że takie postanowienie znalazło się w umowie lub porozumieniu. Jeżeli klauzula była narzucona, nie była negocjowana albo miała na celu wyłączenie odpowiedzialności dewelopera – często okazuje się bezskuteczna. Dlatego każdą sytuację trzeba oceniać indywidualnie, a podpisany dokument nie zawsze zamyka drogę do dochodzenia roszczeń.

---

1. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 marca 2018 r. sygn. akt I ACa 2010/16 ↩︎
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r. sygn. akt I ACa 535/13 ↩︎
3. Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu z dnia 26 lutego 2015 r. sygn. akt I C 2157/14 ↩︎
4. Wyrok Sądu Rejonowego w Toruniu z dnia 6 kwietnia 2023 r. sygn. akt X C 1490/21 ↩︎
5. Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 18 maja 2022 r., sygn. akt XII C 705/20 ↩︎