Mieszkanie jako lokal użytkowy, lokal użytkowy jako mieszkanie. Jak to zrobić legalnie?
Ponad rok temu na blogu powstał wpis Kiedy możesz prowadzić firmę w wynajmowanym mieszkaniu? Artykuł cieszy się stale dużą popularnością, dlatego w dzisiejszym wpisie nieco rozszerzę tę tematykę. Prowadzenie firmy w lokalu mieszkalnym to nie lada wyzwanie. Mam tu na myśli nie tylko problemy sąsiedzkie, ale również techniczne i prawne dostosowanie lokalu do prowadzenia działalności. W wielu przypadkach przepisy wymagają przeprowadzenia specjalnej procedury zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Jeśli zastanawiasz się, czy możesz wykorzystać mieszkanie jako lokal użytkowy, w artykule znajdziesz odpowiedź jak to zrobić prawidłowo i zgodnie z prawem. We wpisie wyjaśniam również jak dostosować takie pomieszczenie do funkcji mieszkalnej, posługując się realnymi przykładami.
Spis treści
- Co oznacza zmiana sposobu użytkowania lokalu?
- Pojęcie zmiany sposobu użytkowania lokalu
- Kiedy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania lokalu?
- Przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy – jak przebiega procedura?
- Dokumenty potrzebne do przekształcenia mieszkania w lokal użytkowy
- Mieszkanie jako lokal użytkowy – kiedy organ zgłosi sprzeciw?
- Jak długo trwa procedura zmiany funkcji lokalu?
- Mieszkanie jako lokal użytkowy – ile kosztuje przekształcenie?
- Co grozi za korzystanie z mieszkania jako lokalu użytkowego?
- Czy można zalegalizować zmianę sposobu użytkowania lokalu?
- Praktyczne przykłady zmiany sposobu użytkowania lokalu
- Podsumowanie
- Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Powiązane wpisy na blogu
- Umowa o remont mieszkania
- Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
- Kiedy możesz prowadzić firmę w wynajmowanym mieszkaniu?
- Omawiam zmiany przepisów o mikrokawalerkach w magazynie ESTATE
Co oznacza zmiana sposobu użytkowania lokalu?
Zacznijmy od tego, że zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na użytkową lub użytkowej na mieszkalną wymaga przeprowadzenia specjalnej procedury. W prawie budowlanym nazywa się to zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (np. lokalu).
Pojęcie zmiany sposobu użytkowania lokalu
Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego[1] zmiana sposobu użytkowania to:
podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
oraz:
podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
W przypadku zwykłych lokali jest mało prawdopodobne, że podejmiesz działalność, która ma wpływ na kwestie środowiskowe, dlatego pominę tutaj tę kwestię.
Kiedy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania lokalu?
Powinieneś wiedzieć, że część biznesów wymaga spełnienia pewnych wymogów prawnych, w tym dostosowania pomieszczeń do odpowiednich standardów. Taka zmiana to właśnie „podjęcie działań zmieniających warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy czy zdrowotne”. Przykładowo gabinet lekarski wymaga zachowania standardów higieniczno-sanitarnych, natomiast żłobek ma specyficzne wymogi dotyczące zabezpieczeń przeciwpożarowych[2].
Jeśli tego rodzaju działalność nie była dotychczas prowadzona w lokalu, właściciel mieszkania będzie musiał zgłosić taką zmianę do organu architektoniczno-budowlanego.
Dobrze wyjaśnił to jeden z sądów[3]:
nie każda zmiana prowadzonej (…) działalności gospodarczej powinna być zakwalifikowana jako zmiana sposobu użytkowania (…) chodzi tu o działalność, która wymaga spełnienia innych lub dodatkowych warunków określonych przepisami prawa, niż działalność dotychczas prowadzona w lokalu. Niemniej (…) zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na niemieszkalną lub dodanie do funkcji mieszkalnej jakiejkolwiek funkcji usługowej (…) oznacza zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.
Podjęcie nowej działalności to jednak nie wszystko. Zmiana sposobu użytkowania to również rozszerzenie dotychczas prowadzonej działalności. Jako przykład można wskazać zmianę wynajmu długoterminowego na krótkoterminowy. Jeden z sądów uznał, że wynajem krótkoterminowy zwiększa ilość osób korzystających z lokalu, a to oznacza intensyfikację funkcji mieszkaniowej[4]. Taka zmiana również może wymagać zgłoszenia.
Przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy – jak przebiega procedura?
Najważniejsze, co warto zapamiętać, to to, że procedura musi być przeprowadzona przed zmianą funkcji lokalu[5]. Jeśli planujesz wykorzystać mieszkanie jako lokal użytkowy lub taki lokal jako mieszkanie powinieneś zgłosić taką zmianę do organu architektoniczno-budowlanego (starosty powiatu w mniejszych gminach lub prezydenta miasta w większych). Zmiana funkcji bez uzyskania uprzedniej zgody organu naraża Cię na pewne konsekwencje (opisuję je niżej). Mam tu na myśli zarówno przebudowę lokalu, ale również faktyczną zmianę jego przeznaczenia (polegającą nawet na wstawieniu mebli na potrzeby biura).
Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, możesz dokonać na dwa sposoby:
- pisemnie na wzorze, który znajdziesz tutaj (link). Wniosek składasz w starostwie powiatowym, urzędzie miasta lub urzędzie dzielnicy m.st. Warszawy,
- elektronicznie w portalu e-Budownictwo (link).
Do zgłoszenia należy również załączyć szereg dodatkowych dokumentów.
Dokumenty potrzebne do przekształcenia mieszkania w lokal użytkowy
Przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy wymaga dostarczenia czterech obowiązkowych dokumentów:
- opisu i rysunku z usytuowaniem nieruchomości i oznaczeniem lokalu;
- opisu technicznego, określającego rodzaj i charakterystykę budynku i jego konstrukcji, wraz z danymi techniczno-użytkowymi (wielkością, rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby danymi technologicznymi);
- oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy gdy na danym terenie nie ma planu (wyjaśnienie jak je uzyskać znajdziesz tutaj).
W szczególnych sytuacjach będziesz musiał załączyć również trzy dodatkowe dokumenty:
- ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane (ten dokument załączasz tylko, gdy nowa funkcja lokalu zmienia warunki pożarowe, powodziowe, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń);
- ewentualne inne dokumenty wymagane przez przepisy szczegółowe (np. związane z ochroną środowiska);
- ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych tylko gdy zmieniasz warunki bezpieczeństwa pożarowego w budynku).
Na podstawie tych dokumentów organ bada przede wszystkim dwie kwestie:
- czy zmiana funkcji lokalu jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego,
- czy zmiana funkcji lokalu jest zgodna z normami budowlanymi (np. pod kątem wymaganej wielkości pomieszczeń) oraz wymaganiami danej działalności (np. zdrowotnymi, sanitarnymi lub pożarowymi).
Mieszkanie jako lokal użytkowy – kiedy organ zgłosi sprzeciw?
Po otrzymaniu wniosku organ sprawdzi najpierw czy załączyłeś komplet dokumentów. Jeśli czegoś będzie brakować wezwie Cię do ich uzupełnienia pod rygorem zgłoszenia sprzeciwu.
Sprzeciw oznacza, że nie masz zgody organu i nie możesz zmienić funkcji lokalu.
Gdy wniosek jest kompletny organ bada go merytorycznie. Jeśli nowa funkcja lokalu jest zgodna z wymaganiami organ nie wydaje żadnej decyzji (jest to tzw. milcząca zgoda). W takim wypadku sugeruję wystąpić o wydanie zaświadczenia o braku podstaw do zgłoszenia sprzeciwu. Taki dokument da Ci pewność, że zmiana funkcji lokalu jest zaakceptowana przez organ.
Po merytorycznym zbadaniu wniosku organ może zgłosić sprzeciw, gdy zmiana funkcji lokalu:
- wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;
- narusza ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy;
- może spowodować niedopuszczalne:
- zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Dodatkowo sprzeciw może być zgłoszony w przypadku samowoli budowlanej[6] albo gdy zgłoszenie było spóźnione, bo nastąpiło już po zmianie funkcji lokalu[7]. Jeśli masz wątpliwości czy zmiany w lokalu wymagają zgłoszenia sugeruję zawsze złożyć wniosek. Koszt całej procedury jest zdecydowanie niższy, niż przyszłe potencjalne ryzyka (wyjaśniam je niżej).
Jak długo trwa procedura zmiany funkcji lokalu?
Organ ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku i zgłoszenie sprzeciwu. W tym terminie organ powinien wysłać do Ciebie sprzeciw pocztą lub elektronicznie. Jeśli zaakceptuje wniosek, nie dostaniesz automatycznie potwierdzenia. Jak już wspomniałem wyżej, w takiej sytuacji sugeruję wystąpić o wydanie zaświadczenia.
Mieszkanie jako lokal użytkowy – ile kosztuje przekształcenie?
Sama procedura jest bezpłatna.
Pamiętaj jednak, że wniosek wymaga kilku załączników, których koszt będzie się różnił. Przykładowo uzyskanie zaświadczenia o zgodności z planem miejscowym kosztuje 17 złotych. Z kolei koszt wykonania ekspertyz technicznych będzie różny w zależności od osoby która je przygotuje, zakresu zmian czy lokalizacji (stawki są tutaj rynkowe).
Co grozi za korzystanie z mieszkania jako lokalu użytkowego?
Jeśli zmieniasz przeznaczenie lokalu z mieszkalnej na użytkową (lub użytkowej na mieszkalną) bez zgłoszenia, powinieneś liczyć się z konsekwencjami jak niżej.
Po pierwsze organ nadzoru budowlanego może nałożyć grzywnę w formie mandatu do 1000 złotych lub wystąpić do sądu o ukaranie (maksymalna wysokość grzywny nałożonej przez sąd wynosi 5 000 złotych)[8].
Po drugie organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie lokalu, a następnie nakazać jego przywrócenie do stanu poprzedniego. Na przykład niezgłoszenie zmiany funkcji mieszkalnej na biurową wiąże się nawet z ryzykiem przebudowy lokalu. W takiej sytuacji przepisy mówią o nakazaniu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.
W tym artykule dla magazynu ESTATE wyjaśniam kiedy można zamieszkać w lokalu użytkowym
Czy można zalegalizować zmianę sposobu użytkowania lokalu?
Zanim nadzór budowlany nakaże przywrócić poprzedni stan lokalu, musi przeprowadzić wcześniej tzw. procedurę legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania.
Legalizacja jest mniej korzystna dla właściciela nieruchomości, w porównaniu ze zgłoszeniem. Przede wszystkim nadzór budowlany wstrzymuje czasowo użytkowanie lokalu, co oznacza że nie można w tym czasie z niego korzystać. Właściciel lokalu musi jednocześnie dostarczyć do nadzoru dokumenty – analogicznie jak przy zgłoszeniu.
W porównaniu ze zwykłym zgłoszeniem, które jest darmowe, legalizacja jest odpłatna. Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od kategorii budynku i tzw. współczynnika wielkości obiektu[9].
Praktyczne przykłady zmiany sposobu użytkowania lokalu
Żeby rozwiać wątpliwości czy zmiana przeznaczenia Twojego lokalu wymaga przejścia całej procedury, przedstawiam poniżej kilka praktycznych przykładów. Wszystkie z nich dotyczą rzeczywistych spraw rozpatrywanych w sądach.
Mieszkanie jako lokal użytkowy – hostel
Bardzo ciekawy przypadek rozpatrywał WSA w Białymstoku[10]. Inwestor podzielił mieszkanie w budynku wielorodzinnym na dwa mniejsze, a następnie każdy z nich wynajmował na krótki termin. Sąd doszedł do wniosku, że taki sposób korzystania z lokalu to działalność quasi-hotelowa. To oznacza, że oba mieszkania powinny spełniać wymogi właściwe dla budynków zamieszkania zbiorowego. Zanim więc doszło do podziału lokalu, powinny być spełnione szczególne warunki dla tego typu obiektu, dotyczące dostępności dla osób niepełnosprawnych, wymagań przeciwpożarowych i techniczno-sanitarnych.
Jeśli interesuje Cię temat mikrokawalerek, zapraszam na ten wpis na blogu.
Mieszkanie jako lokal użytkowy – gabinet lekarski
Sąd z Olsztyna[11] miał z kolei na wokandzie sprawę lekarza, który urządził swój gabinet w mieszkaniu. W wyroku stwierdził, że:
„Zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na niemieszkalną lub dodanie do funkcji mieszkalnej jakiejkolwiek funkcji usługowej oznacza zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. Przepis art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. nie wiąże zmiany sposobu użytkowania budynku, czy jego części z jego przebudową (…) W przypadku działalności leczniczej obowiązuje szereg aktów (…), które określają wymagania, jakie powinien spełniać podmiot, w tym pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą.”
W tej sprawie całe mieszkanie zostało dostosowane do prowadzenia gabinetu. Ponieważ przepisy wymagają w takim wypadku spełnienia szczególnych wymogów (np. sanitarnych), zmiana mieszkania na lokal użytkowy wymagała przeprowadzenia procedury zgłoszenia.
Mieszkanie jako lokal użytkowy – żłobek
Sprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny[12] dotyczyła kwestii funkcji, którą wcześniej spełniał lokal. Inwestor zgłosił do organu zmianę sposobu użytkowania lokalu z jak to określił „mieszkania-klubu dziecięcego” na żłobek. Sąd uznał, że organ mógł zgłosić sprzeciw, ponieważ inwestor nie informował o wcześniejszej zmianie funkcji z mieszkalnej na klub dziecięcy.
„Fakt dokonania przez inwestora (…) pierwszej zmiany sposobu użytkowania lokalu bez uprzedniego zgłoszenia powoduje bezprzedmiotowość postępowania w sprawie”.
Jaki z tego wniosek? Przy zmianie funkcji lokalu, organ porównuje ostatni legalny sposób korzystania z lokalu. Ponieważ inwestor nie przekształcił mieszkania w lokal użytkowy (klub dziecięcy), kolejna zmiana na żłobek nie była możliwa do zaakceptowania.
Mieszkanie jako lokal użytkowy – salon fryzjerski
W jednym z budynków wielorodzinnych inwestor urządził w lokalu mieszkalnym salon fryzjerski, nie zgłaszając takiej zmiany do organu. Sąd[13] w tej sprawie wziął pod uwagę szczegółowe przepisy, które dla tego rodzaju działalności wymagają spełnienia odpowiednich warunków sanitarnych i przeciwpożarowych. Inwestor bronił się tym, że lokal spełniał dwie funkcje: mieszkalną i użytkową salonu fryzjerskiego. Sąd uznał, że taka zmiana przeznaczenia była samowolą, a jednym z dowodów była strona internetowa firmy z której wynikało, że w salonie pracowało 11 osób.
Jeśli twierdzisz, że lokal pełni funkcje mieszkalne, a funkcja użytkowa jest tylko dodatkiem, powinieneś mieć solidne argumenty i dowody.
Mieszkanie jako lokal użytkowy – biuro
Sprawa [14] dotyczyła radcy prawnego, który używał mieszkania na potrzeby biurowe. Inwestor zwrócił się o wydanie zaświadczenia o zgodności nowej funkcji z planem miejscowym (taki dokument jest załącznikiem do zgłoszenia – wyjaśniam to wyżej). W tym przypadku kluczowe były zapisy planu miejscowego, które wykluczały funkcję użytkową w budynkach wielorodzinnych.
Inwestor, który nie uzyska wymaganych załączników do zgłoszenia, nie może oczekiwać że dostanie zgodę na zmianę funkcji lokalu.
Przekształcenie lokalu użytkowego w mieszkanie
Sąd w Gliwicach[15] zajmował się z kolei sprawą przekształcenia lokali użytkowych na mieszkania. Inwestor twierdził, że w wiele lat wcześniej lokale pełniły funkcję mieszkaniową. Przeważyło jednak to, że w momencie ich zakupu były to lokale użytkowe.
„Inne są wymagania higieniczno-sanitarne dla pomieszczeń mieszkalnych, a inne dla pomieszczeń użytkowych (usługowych)”
W konsekwencji inwestor musiał przywrócić funkcję użytkową i przebudować mieszkania.
Zmiana funkcji użytkowej na mieszkalną wymaga również przeprowadzenia całej procedury zgłoszenia.
Podsumowanie
Jak widzisz, zmiana funkcji lokalu z użytkowej na mieszkalną albo przekształcenie mieszkania w lokal użytkowy nie jest takie proste. W trakcie postępowania sprawdza się zarówno kwestie planowania przestrzennego, jak i szczegółowe przepisy techniczne dla danego typu pomieszczeń.
Na poniższym schemacie wyjaśniam co moim zdaniem należy sprawdzić zanim zdecydujesz o zmianie funkcji lokalu.
Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
Czy lokal użytkowy może być mieszkaniem?
Przekształcenie lokalu użytkowego w mieszkanie jest możliwe pod warunkiem zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu. Jak przebiega takie postępowanie, co musi zawierać wniosek oraz jaki jest koszt przekształcenia wyjaśniam szczegółowo wyżej.
W trakcie postępowania będziesz musiał wykazać, że zmiana przeznaczenia lokalu:
- jest zgodna z planem miejscowym,
- jest technicznie możliwa do przeprowadzenia (nie każdy lokal użytkowy będzie mógł być zmieniony w mieszkanie, choćby z powodu zbyt małej powierzchni).
Chcę kupić mieszkanie i prowadzić w nim biuro – na co zwrócić uwagę?
Przede wszystkim, przed zakupem sprawdź, czy taka zmiana funkcji będzie dopuszczalna. Kluczowe będą tutaj zarówno postanowienia planu miejscowego, jak i kwestie techniczne np. powierzchnia lokalu. Zakup mieszkania bez weryfikacji może być dla Ciebie ryzykowny. Zmiana funkcji lokalu z mieszkalnej na biurową bez uzyskania odpowiedniej zgody może być samowolą budowlaną. Organ nadzoru może w takim wypadku nałożyć obowiązek przywrócenia poprzedniej funkcji. Co więcej, taki obowiązek jest skierowany do aktualnego właściciela lokalu.
Jak uzyskać zgodę na zmianę funkcji lokalu wyjaśniam szczegółowo wyżej.
Czy na podstawie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania mogę przebudować lokal?
Nowa funkcja lokalu może wymagać również przebudowy. Zanim zgłosisz zmianę sposobu użytkowania, sprawdź najpierw czy planowane przez Ciebie zmiany wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych. Jeśli tak – nie będziesz musiał uzyskać odrębnej zgody. Organ, który wyda Ci pozwolenie na budowę, zbada również kwestię dopuszczalnej zmiany funkcji lokalu.
Na podstawie pozwolenia na budowę zmienisz funkcję lokalu oraz wykonasz roboty budowlane.
[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).
[2] Możesz o nich przeczytać w wyroku WSA w Krakowie z 25 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 503/16
[3] Wyrok WSA w Olsztynie z 22 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 830/21
[4] Wyrok WSA w Białymstoku z 24 sierpnia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 571/23
[5] Mówi o tym art. 71 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane
[6] Wyrok WSA w Gdańsku z 5 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 736/21
[7] Wyrok WSA w Lublinie z 31 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Lu 67/09
[8] Mówi o tym art. 93 pkt 9b ustawy – Prawo budowlane i art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń
[9] Wysokość opłaty legalizacyjnej określa art. 71a ust. 3 ustawy – Prawo budowlane
[10] Wyrok WSA w Białymstoku z 14 marca .2024 r., sygn. akt II SA/Bk 944/23
[11] Wyrok WSA w Olsztynie z 22 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Ol 830/21
[12] Wyrok NSA z 15 lutego 2023 r., sygn. akt II OSK 477/20
[13] Wyrok NSA z 17 maja 2023 r., sygn. akt II OSK 2490/20
[14] Wyrok WSA w Warszawie z 18 listopada 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 1611/22
[15] Wyrok WSA w Gliwicach z 30 września 2021 r., sygn. akt II SA/Gl 331/21