„Nowi czyściciele kamienic”. Czy niewielki udział daje prawo do żądania eksmisji i opłat od najemcy?
W ubiegłym tygodniu na portalu Business Insider Polska ukazał się ciekawy artykuł o prawach współwłaścicieli nieruchomości. Artykuł o dość clickbaitowym tytule „Nowi czyściciele kamienic”. Ofiary ujawniają kulisy biznesu” opisuje sytuację spółki, która kupiła część udziałów w lokalu mieszkalnym. Spółka będąc współwłaścicielem, żąda teraz od zajmujących mieszkanie lokatorów wyprowadzki oraz zapłaty zaległego czynszu. Artykuł przedstawia wprawdzie stanowisko obu stron – lokatorów i nowego współwłaściciela, ale nie znajdziemy w nim wyjaśnienia stanu prawnego. W dzisiejszym wpisie chcę wypełnić tę lukę i odpowiedzieć na pytanie czy udział w mieszkaniu daje prawo do żądania eksmisji i zaległego czynszu od najemcy? Postawię się na miejscu arbitra i spróbuję ocenić, kto ma tutaj rację, jaką taktykę można zastosować żeby wygrać taki spór oraz jakie są możliwości postępowania dla współwłaściciela lokalu, a jakie dla najemcy.
Spis treści:
- O co chodzi w sprawie „Nowych czyścicieli kamienic”?
- W sprawie cywilnej wygrywa ten, kto ma dowody
- Kto może mieć rację w tym sporze?
- Tytuł prawny do lokalu – jak może bronić się najemca?
- Zaległe opłaty za lokal – jak może bronić się najemca?
- Właściciel może żądać opłat za okres od dnia zakupu nieruchomości
- Czy niewielki udział daje prawo do żądania eksmisji i zaległych opłat od najemców?
- Co może zrobić współwłaściciel, który chce odzyskać mieszkanie od najemców?
- Praktyczne wskazówki przed zakupem udziału w nieruchomości i wynajmem mieszkania od współwłaściciela
Powiązane wpisy na blogu
- Udział w nieruchomości. Na co zwrócić uwagę przed zakupem?
- Kilku właścicieli nieruchomości. Jak przeprowadzić zniesienie współwłasności?
- Jak przebiega eksmisja po licytacji komorniczej?
O co chodzi w sprawie „Nowych czyścicieli kamienic”?
Mieszkanie o którym mowa w artykule ma nieuregulowany stan prawny. Jednym ze współwłaścicieli jest spółka, która kupiła część udziałów w lokalu.
Mając tylko 6/80 części tej nieruchomości (czyli 7,5 % własności), spółka żąda zaległych opłat i wyprowadzki od osób zajmujących mieszkanie.
W lokalu od kilku lat mieszkają dwie osoby, które zajęły je za zgodą rodziny właścicielki posiadającej największy udział. Starsza osoba ze względu na wiek i stan zdrowia trafiła do domu opieki. Obecnie mieszkaniem zajmują się dwie panie, płacą czynsz administracyjny i media, wykonały w nim również drobny remont. Spółka, która żąda ich wyprowadzki, w zamieszczonym oświadczeniu wskazuje, że kupiła udziały od wszystkich żyjących współwłaścicieli. O pozostałą część mieszkania spierają się spadkobiercy. Najemcy i spółka, używają w sporze mocnych określeń.
Osoby zajmujące mieszkanie twierdzą cyt.
„Trudno nie odnieść wrażenia, że to nowi „czyściciele kamienic”.
Spółka z kolei cyt.
„młode, będące w okresie „produkcyjnym” osoby zajmują lokal bezprawnie i nie płacą z tego tytułu żadnych opłat do prawowitego współwłaściciela”.
Co weźmie pod uwagę sąd, który rozstrzygnie spór?
W sprawie cywilnej wygrywa ten, kto ma dowody
Podstawowa zasada w sporze cywilnym mówi, że jeśli coś twierdzisz musisz to następnie udowodnić.
Tu nie wystarczy powiedzieć, że druga strona nie ma racji. Jako dowód może służyć wszystko na co zezwalają przepisy, czyli m.in. dokumenty, zeznania świadków, a nawet smsy lub e-maile. Pamiętaj jednak, że sąd Cię tutaj nie wyręczy. Ciężar dowodu, czyli obowiązek udowodnienia własnych twierdzeń spoczywa tylko na Tobie[1]. Jeśli masz więc jakiś dokument lub wiesz o czymś co może mieć znaczenie dla całej sprawy musisz to w odpowiednim momencie przedstawić lub wyrazić. Sąd ustali najpierw fakty (na podstawie dowodów przedstawionych przez obie strony), a później do tych faktów dopasuje odpowiednie przepisy.
Kto może mieć rację w tym sporze?
Co więc w tej sprawie muszą udowodnić obie strony?
Spółka, która żąda eksmisji i zapłaty zaległych opłat powinna udowodnić, że osoby zajmujące mieszkanie nie mają tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Mówiąc prościej musi przede wszystkim wykazać, że osoby zajmujące mieszkanie weszły w jego posiadanie nielegalnie – tzn. bez umowy. Tak będzie jeśli np. klucze do mieszkania otrzymały od nieuprawnionych osób.
Osoby zajmujące mieszkanie, muszą z kolei udowodnić coś dokładnie przeciwnego. A więc, że mają ważną umowę zawartą z uprawnioną do tego osobą.
Obie strony twierdzą, że mają dowody na poparcie swoich twierdzeń. Ja bym powiedział na tym etapie, że „piłka jest wciąż w grze”. Nie wiemy jakimi konkretnie dowodami dysponują lokatorzy i spółka. Na podstawie informacji przytoczonych w artykule, w mojej ocenie większe szanse powodzenia w sprawie będzie miała spółka.
Tytuł prawny do lokalu – jak może bronić się najemca?
Co do eksmisji – lokator, który chce wygrać taką sprawę musi udowodnić, że ma tytuł prawny do lokalu.
Tytuł prawny nie musi wynikać z pisemnej umowy, co więcej to nie musi być nawet umowa najmu!
Ponieważ mieszkanie służy celom mieszkaniowym, przyjrzyjmy się przepisom wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów[2].
Przez „lokatora”[3] należy rozumieć:
najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Wystarczy, że osoba zajmująca lokal udowodni, że którykolwiek ze współwłaścicieli zezwolił jej na zamieszkiwanie w lokalu na określonych warunkach. Taka osoba ma wtedy tytuł prawny do zajmowania mieszkania. Nawet nieodpłatna umowa zawarta w formie ustnej wystarczy, żeby zamieszkiwanie było legalne. Jeśli ta okoliczność jest wykazana, to druga strona sporu powinna udowodnić, że skutecznie wypowiedziała umowę. Tylko to pozwoli jej na wygranie sprawy o nakazanie eksmisji. Ustawa o ochronie praw lokatorów gwarantuje najemcom solidną ochronę. Wypowiedzenie umowy wymaga zachowania nie tylko odpowiedniej formy, ale też wskazania przyczyn wypowiedzenia.
Z artykułu wynika, że osoby zajmujące lokal utrzymują mieszkanie, regulując czynsz administracyjny i opłaty za media. Tego typu umowa to użyczenie, które jest łatwiej rozwiązać niż klasyczną umowę najmu. Osoby korzystające z lokalu na podstawie umowy użyczenia, są jednak lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów[4]. To oznacza, że spółka powinna udowodnić, że osoby zajmujące mieszkanie nie zawarły skutecznej umowy użyczenia (np. klucze przekazała im nieuprawniona osoba) albo wykazać, że taka umowa została wypowiedziana. Umowa użyczenia będzie oznaczać, że osoba posiada tytuł prawny do lokalu, a eksmisja będzie nieskuteczna.
Więcej wskazówek o wypowiedzeniu najmu znajdziesz w tym wpisie.
Zaległe opłaty za lokal – jak może bronić się najemca?
Druga kwestia to kwota 104 000 zł, których spółka żąda z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Z artykułu Business Insider wynika, że spółka stała się współwłaścicielem lokalu w 2022 r., ale żąda od osób zajmujących ten lokal opłat od 2020 r.
Ważną kwestią jest to, że spółka stała się współwłaścicielem lokalu wraz z innymi osobami. Gdyby kupiła cały lokal, sprawa umowy lokatorów byłaby prostsza. Umowa użyczenia po zmianie właściciela wygasa[5]. Wtedy kwestia zaległych opłat oraz eksmisji byłaby dla spółki łatwiejsza do wygrania. Ponieważ spółka kupiła tylko niewielki udział w lokalu, umowa użyczenia dalej wiąże spółkę.
Jak sama nazwa wskazuje opłata za bezumowne korzystanie z lokalu będzie uzasadniona tylko wtedy, gdy lokatorów nie wiąże żadna umowa z właścicielem. Właściciel może jej wymagać, gdy osoby zajmujące lokal nie mają skutecznie zawartej umowy użyczenia lub najmu. Udowodnienie w sądzie, że umowa została zawarta oznacza, że żądanie opłaty za bezumowne korzystanie będzie niezasadne. Sąd po prostu oddali takie powództwo.
Druga możliwość obrony jaką ma lokator jest bardziej skomplikowana. Spółka będąc mniejszościowym udziałowcem w nieruchomości może żądać wszelkich opłat za korzystanie z lokalu w tym należności za bezumowne korzystanie (dlaczego tak jest wyjaśniam szczegółowo niżej). Nie może jednak żądać takich opłat, gdy sprzeciwią się temu pozostali współwłaściciele. W jednym z wyroków Sąd Najwyższy wskazał[6], że:
„współwłaściciel zarządzający rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres.”
Mówiąc prościej – lokator wygra sprawę, gdy pozostali współwłaściciele mieszkania sprzeciwią się dochodzeniu od nich zaległych opłat za mieszkanie.
Właściciel może żądać opłat za okres od dnia zakupu nieruchomości
Dochodzimy wreszcie do ostatniej możliwości obrony, z której może skorzystać lokator. Podmiot, który kupił nieruchomość może żądać opłat za mieszkanie dopiero od chwili w której stał się formalnym właścicielem. Za okres wcześniejszy opłat może żądać tylko poprzedni właściciel (wskazuje na to art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego[7]). W niniejszej sprawie, spółka stała się współwłaścicielem mieszkania w 2022 r. Nie może więc żądać opłat za okres sprzed zakupu udziałów.
Spółka mogłaby żądać opłat za okres wcześniejszy, tylko wtedy, gdy zawarłaby z poprzednim właścicielem umowę cesji wierzytelności. Jeśli takiej umowy nie było, nowy właściciel może dochodzić w sądzie opłat za korzystanie z lokalu dopiero od dnia zakupu nieruchomości.
Czy niewielki udział daje prawo do żądania eksmisji i zaległych opłat od najemców?
Nawet mały udział daje prawo do żądania eksmisji lokatora, jak i zaległych opłat za korzystanie z mieszkania. Spółka, którą opisano w artykule jest jedynym podmiotem, który ma potwierdzone prawo współwłasności. O pozostałą część mieszkania toczy się spór miedzy spadkobiercami.
Spółka jako mniejszościowy współwłaściciel ma dwie podstawy prawne do żądania zaległych opłat i eksmisji lokatora:
- Art. 200 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną[8]
- Art. 209 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa[9].
Niezależnie od wielkości udziału w mieszkaniu, możesz dochodzić zaległych opłat od lokatorów oraz żądać ich eksmisji. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy pozostali współwłaściciele się temu wyraźnie sprzeciwią.
Co może zrobić współwłaściciel, który chce odzyskać mieszkanie od najemców?
Nawet mały udział daje prawo do żądania eksmisji lokatora. Pozew o eksmisję będzie jednak skuteczny tylko wtedy, gdy lokatorzy nie będą dysponować tytułem prawnym do lokalu.
Wynikają z tego dwie okoliczności:
- współwłaściciel powinien udowodnić w sądzie, że lokatora nie wiąże z nim żadna umowa dotycząca korzystania z mieszkania (np. najem lub użyczenie były zawarte przez nieuprawnioną osobę),
- współwłaściciel może też twierdzić, że skutecznie rozwiązał wcześniej zawartą umowę. Tutaj należy jednak pamiętać o ograniczeniach, które wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Oba przypadki – brak ważnej umowy lub jej wypowiedzenie – doprowadzą ostatecznie do eksmisji lokatora zajmującego mieszkanie.
Więcej wskazówek o wypowiedzeniu najmu znajdziesz w tym wpisie.
Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂
Praktyczne wskazówki przed zakupem udziału w nieruchomości i wynajmem mieszkania od współwłaściciela
Jeśli jesteś najemcą, pamiętaj, żeby przed podpisaniem umowy zweryfikować właściciela lokalu. Możesz podpisać skuteczną umowę najmu wyłącznie z jednym ze współwłaścicieli. Sugeruję jednak, żeby pod umową podpisali się wszyscy współwłaściciele. Nie zapomnij też o formie pisemnej umowy.
Jeśli planujesz zakup udziału w mieszkaniu pamiętaj o sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości. Tutaj nie wystarczy weryfikacja księgi wieczystej. Zwróć uwagę na to kto aktualnie zajmuje lokal. Jeśli jest to najemca, zweryfikuj wcześniej treść zawartej z nim umowy.
Więcej o tym na co zwrócić uwagę przed zakupem udziału w nieruchomości znajdziesz w tym wpisie.
[1] Mówi o tym art. 6 Kodeksu cywilnego
[2] Pełna nazwa tej ustawy to ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)
[3] Art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
[4] Potwierdził to m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z 15 listopada.2018 r. sygn. akt III CZP 49/18
[5] Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2005 r. sygn. akt II CK 569/04
[6] Wyrok Sądu Najwyższego z 30 października 2013 r. sygn. akt II CSK 673/12
[7] Potwierdził to m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 12 października 2018 r. sygn. akt V ACa 737/17
[8] Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 28 kwietnia 2005 r. sygn. akt III CK 504/04
[9] Potwierdzenie znajdziesz w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 13 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 3/08