Zalanie mieszkania. Kto naprawdę odpowiada za szkodę spowodowaną zalaniem?

Mogłoby się wydawać, że odpowiedź na powyższe pytanie jest oczywista. Odpowiedzialność za zalanie spoczywa na właścicielu mieszkania z którego doszło do zalania. Faktycznie to prawdopodobnie najczęstszy z możliwych scenariuszy, jednak nie jedyny. Za zalanie mieszkania mogą też odpowiadać inne osoby, jak najemca, wspólnota mieszkaniowa, a nawet administrator budynku czy deweloper. W tym wpisie wyjaśniam kto i w jakich okolicznościach ponosi odpowiedzialność za zalanie mieszkania, co musisz zrobić  żeby uzyskać odszkodowanie oraz jakiej kwoty możesz zażądać.

Spis treści:

1. Kto odpowiada za zalanie mieszkania? 
2. Jaka jest podstawa odpowiedzialności za zalanie mieszkania?
3. Kiedy uzyskasz odszkodowanie za zalanie mieszkania?
4. Jakie odszkodowanie przysługuje po zalaniu mieszkania?
5. Jak udowodnić kto jest winny zalania?
   1. Kiedy za zalanie odpowiada właściciel, a kiedy wspólnota mieszkaniowa (lub spółdzielnia)?
   2. Kiedy za zalanie mieszkania odpowiada najemca?
   3. Kiedy za zalanie mieszkania odpowiada zarządca (administrator) budynku?
6. Szkoda i wina danej osoby muszą mieć ze sobą związek
7. Co robić po zalaniu mieszkania?
8. Jak zabezpieczyć się przed wypłatą odszkodowania za zalanie mieszkania?
9. Dodatkowe pytania i odpowiedzi:
   1. Kto odpowiada za zalanie mieszkania na ostatnim piętrze?
   2. Kto odpowiada, jeśli awaria miała miejsce w moim mieszkaniu?
   3. Czy deweloper może odpowiadać za zalanie mieszkania?

Powiązane wpisy na blogu

• Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
• Co powinna zawierać umowa z projektantem wnętrz?
• Remont mieszkania – cz. 3/3 Uprawnienia wykonawcy i inwestora
• Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszkanie i jak może ich uniknąć?

Kto odpowiada za zalanie mieszkania? 

Odpowiedź na to pytanie będzie różnić się w zależności od sytuacji. Najczęściej za zalanie mieszkania będzie odpowiadać właściciel położonego wyżej lokalu. W niektórych przypadkach może to być także najemca takiego mieszkania, wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, a nawet zarządca (administrator) budynku.

Od czego więc zależy – kto ma za to zapłacić?

Jaka jest podstawa odpowiedzialności za zalanie mieszkania?

W Kodeksie cywilnym znajdziesz dwa przepisy, które mogą znaleźć zastosowanie w takiej sytuacji:

Art. 433 k.c.

Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Art. 415 k.c.

Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

W 2013 roku Sąd Najwyższy wydał uchwałę[1] w której wskazał, że odpowiedzialność za zalanie mieszkania wynika z art. 415 k.c. Nie można w takiej sytuacji skorzystać z art. 433 k.c.

Tutaj można by się zastanowić czy to ma jakiekolwiek znaczenie?

Okazuje się, że bardzo istotne – uzyskanie odszkodowania na podstawie art. 433 k.c. byłoby dużo prostsze i trwałoby krócej. Przygotowując ten wpis zapoznałem się z co najmniej  kilkunastoma wyrokami w podobnych sprawach i wszystkie podzielały zdanie SN. Natomiast w internecie, a nawet w literaturze prawniczej można spotkać się z poglądem, że możliwe jest skorzystanie z art. 433 k.c.

Nie wchodząc za bardzo w szczegóły, moim zdaniem, w typowej sprawie o zalanie mieszkania możesz skorzystać tylko z art. 415 k.c. Jest to  niestety opcja bardziej skomplikowana, a tym samym bardziej przewlekła.

Kiedy uzyskasz odszkodowanie za zalanie mieszkania?

Ale do rzeczy. Nie bez powodu wskazałem, że uzyskanie odszkodowania na podstawie art. 415 k.c. będzie trudniejsze. Chodzi tu przede wszystkim o to, że wszystkie okoliczności zdarzenia musi udowodnić poszkodowany. Nie wystarczy, że powiesz że sąsiad zalał Ci mieszkanie.

Żeby otrzymać odszkodowanie powinieneś udowodnić trzy okoliczności:

1. że doszło do zalania ze wskazaniem zniszczeń,
2. że winnym zalania jest konkretna osoba,
3. że miedzy zalaniem, a winą konkretnej osoby istnieje związek przyczynowy.

Jak wykazać te trzy okoliczności wyjaśniam szczegółowo niżej.

Jakie odszkodowanie przysługuje po zalaniu mieszkania?

Pierwszą okoliczność, czyli fakt zalania mieszkania możesz wykazać np. za pomocą zdjęć  lub protokołu, który powinien być sporządzony w obecności świadków (np. konserwatora budynku). Powinieneś tutaj dodatkowo wskazać, że jesteś właścicielem zalanego mieszkania (np. przedstawić odpis księgi wieczystej).

Wysokość odszkodowania jakie Ci przysługuje będzie zależeć od rozmiarów szkody. Może się na to składać zarówno koszt remontu (naprawy ścian, sufitu czy podłóg), jak i uszkodzonych przedmiotów (mebli, sprzętu agd czy rtv). Może to być również koszt wynajęcia przez Ciebie innego mieszkania na czas prowadzenia remontu. To są  realne straty, które poniosłeś.

Oprócz tego przysługuje Ci też prawo do odszkodowania dotyczącego  tzw. utraconych korzyści. Chodzi tu np. o sytuację, gdy wynajmujesz komuś mieszkanie i przez zalanie musiałeś rozwiązać umowę.[2] Odszkodowanie obejmie wysokość czynszu, który płaciłby Ci najemca gdyby nie doszło do zalania.

Co ciekawe do zakresu utraconych korzyści możesz zaliczyć też czynsz, który mógłbyś uzyskać od najemcy, gdyby mieszkanie miało być wynajęte w przyszłości. Tutaj oczywiście powinieneś udowodnić, że podjąłeś niezbędne kroki, żeby je wynająć (np. zamieściłeś ogłoszenie lub podpisałeś wstępną umowę z najemcą).

Jak udowodnić kto jest winny zalania?

Drugą okolicznością, którą powinieneś udowodnić jest wina danej osoby lub podmiotu.

Jak napisałem na wstępie, odpowiedzialność za zalanie może ponosić:

1. właściciel mieszkania położonego wyżej,
2. najemca takiego mieszkania,
3. wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa,
4. zarządca (administrator) budynku.

Każda z tych osób (podmiotów) zapłaci za szkodę jeśli narusza swoje obowiązki. Tutaj nie wystarczy proste stwierdzenie, że za zalanie odpowiada właściciel mieszkania położonego wyżej. Każdy z tych podmiotów ma obowiązki dotyczące konserwacji instalacji wodnej, utrzymania budynku lub dachu w należytym stanie. Takie obowiązki wynikają z przepisów prawa lub z zawartych między tymi podmiotami umów.

Kiedy za zalanie odpowiada właściciel, a kiedy wspólnota mieszkaniowa (lub spółdzielnia)?

Można w prosty sposób postawić granicę odpowiedzialności właściciela i wspólnoty mieszkaniowej. Wyznacza ją przede wszystkim licznik wody[3]. Instalacja wodna położona w mieszkaniu za licznikiem wody to własność mieszkańca. Za sieć pionową przed licznikiem odpowiada z kolei wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia. Sieć pionowa stanowi część wspólną budynku, a pozioma własność lokatora konkretnego mieszkania.

Jeśli przyczyną zalania było pękniecie rury w instalacji wewnętrznej winę ponosi właściciel. Jeśli to samo zdarzenie wywołała usterka w sieci wspólnej (pionowej) odpowiada wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia.

Kiedy za zalanie mieszkania odpowiada najemca?

Odpowiedzialność najemcy za stan instalacji wodnej w mieszkaniu wynika z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów.[4] W tym przepisie jest długa lista obowiązków najemcy dotycząca naprawy i konserwacji m.in. sieci centralnego ogrzewania oraz przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych (w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności).

Jeśli zalanie mieszkania wynikało z niewłaściwej konserwacji instalacji wodnej w mieszkaniu (np. nie wymieniano uszczelek lub wężyków doprowadzających wodę do umywalki), wtedy odpowiada najemca. Jeśli zalanie wynikało z kolei ze zużycia sieci wodnej (np. ostatni remont mieszkania miał miejsce 20 lat temu) będzie odpowiadał właściciel mieszkania. Najemca nie ma obowiązku wymiany sieci, jedynie jej naprawę lub konserwację.

Druga okoliczność w której będzie odpowiadał najemca dotyczy samowolnych przeróbek instalacji wodnej w mieszkaniu. Omówię to na przykładzie, który rozpatrywał jeden z sądów.

Przykład 1

Najemca samodzielnie wykonał w mieszkaniu instalację wodną. Nie poinformował właściciela lokalu o tym działaniu. Następnie doszło do awarii sieci i zalania mieszkania położonego piętro niżej. W tym przypadku to najemca pokryje szkodę, ponieważ jak powiedział sąd[5] „właściciel lokalu nie może ponosić odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wskutek użytkowania instalacji, na zrobienie której nie wyraził zgody”.

Najemca będzie więc odpowiadał za szkody spowodowane zalaniem, gdy nie naprawia sieci wodociągowej w mieszkaniu lub gdy przerabia sieć bez wiedzy i zgody właściciela.

Z tego wpisu dowiesz się na jakich zasadach ponoszone są koszty napraw w wynajętym mieszkaniu.

Kiedy za zalanie mieszkania odpowiada zarządca (administrator) budynku?

Wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa może podpisać umowę z profesjonalnym podmiotem zarządzającym (administrującym) nieruchomościami. W takiej umowie może znaleźć się postanowienie, że zarządca ma obowiązek naprawiać części wspólne budynku. Do części wspólnych należy m.in. dach budynku, sieć centralnego ogrzewania i pionowa sieć wodociągowa doprowadzająca i odprowadzająca wodę z mieszkań. Jeśli dojdzie do awarii sieci wodociągowej na skutek jej niewłaściwej konserwacji, wtedy odpowiedzialność poniesie zarządca, a nie wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa.

Pokażę to na kilku przykładach, które były przedmiotem wyroków sądowych.

Przykład 2

Pierwszą sprawę rozpatrywał Sąd Okręgowy w Krakowie[6]. W lokalu położonym na ostatnim piętrze doszło do zalania z uwagi na nieszczelność dachu. Wspólnota mieszkaniowa miała zawartą umowę z firmą zarządzającą nieruchomościami, która miała naprawiać i konserwować dach budynku. Bardzo podobny kazus rozpatrywał też Sąd Rejonowy w Giżycku[7], gdzie również doszło do usterki w dachu i zalania lokalu.

Oba sądy stwierdziły, że pomimo zawarcia umowy z zarządcą szkodę musi pokryć wspólnota mieszkaniowa. Przegrana wynikała jednak z pewnych błędów popełnionych w procesie sądowym. Gdyby wspólnoty przedstawiły odpowiednie dowody, to administrator nieruchomości musiałby zapłacić odszkodowanie.

Przykład 3

Ciekawy przypadek rozpatrywał też sąd w Gdańsku[8], gdzie również doszło do zalania mieszkania. W tym kazusie zarządca był współwinny z tego powodu, że niewłaściwie oznakował główny zawór wody w budynku. Przez to, że nie można było szybko zakręcić wody w budynku, rozmiar szkody w lokalu znacznie się zwiększył.

We wszystkich ww. przykładach administrator nieruchomości odpowiadałby na podstawie art. 429 k.c.:

Kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności.

Ten przepis zwalnia wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię z odpowiedzialności za zalanie, jeśli konserwacja lub naprawy części wspólnych budynku została powierzona w umowie profesjonalnemu podmiotowi administrującemu nieruchomościami. 

Szkoda i wina danej osoby muszą mieć ze sobą związek

Ostatnią okolicznością, którą musi udowodnić osoba której mieszkanie zostało zalane to wskazanie związku przyczynowego miedzy szkodą, a winą danej osoby (podmiotu). Najczęściej sprawa będzie prosta jeśli udowodnisz:

• wysokość szkody oraz
• to, że konkretna osoba (właściciel, najemca, wspólnota mieszkaniowa lub zarządca) naruszyła swoje obowiązki. 

Pamiętaj jednak, że taka osoba również może się bronić. Jeśli przykładowo konserwator budynku nie może się skontaktować z właścicielem zalanego mieszkania, to wpłynie to na stan tego lokalu. Długo zalegająca w mieszkaniu woda spowoduje niewątpliwie większe szkody. W takim przypadku właściciel zalanego mieszkania przyczynia się do zwiększenia szkody i może dostać mniejsze odszkodowanie.

Na poniższym schemacie przedstawiam podsumowanie tego, kiedy możesz otrzymać odszkodowanie za zalanie mieszkania.

Co robić po zalaniu mieszkania?

1. pierwszy krok jest oczywisty – skontaktuj się z właścicielem mieszkania położonego wyżej,
2. poinformuj o całym zdarzeniu konserwatora lub administratora budynku, który pomoże Ci ustalić jego przyczynę i np. zakręcić w miarę potrzeby zawór wody w budynku,
3. zabezpiecz swoje mieszkanie, żeby nie zwiększyć zniszczeń w mieszkaniu. Postaraj się usunąć wodę z mieszkania,
4. poinformuj w miarę potrzeby właściciela mieszkania położonego poniżej,
5. gdy zabezpieczysz swoje mienie poinformuj o zalaniu ubezpieczyciela mieszkania z którego doszło do zalania. Poinformuj o wszystkim również swojego ubezpieczyciela. Ubezpieczyciele w umowach często wyznaczają krótki, kilkudniowy termin na zgłoszenie szkody. Zwróć na to uwagę, ponieważ przekroczenie terminu może wpłynąć na wypłatę odszkodowania,
6. przed ewentualnym remontem wykonaj dokładną dokumentację fotograficzną miejsc gdzie doszło do zalania. W miarę możliwości możesz sporządzić wraz z konserwatorem budynku protokół z opisem wszelkich szkód w lokalu,
7. zanim przystąpisz do napraw w lokalu zbierz od kilku firm remontowych oferty z wyceną prac. W razie sporu sądowego ubezpieczyciele i osoby odpowiedzialne za zalanie często wskazują że szkoda jest zawyżona. Sądy będą wymagać od osoby poszkodowanej znalezienia tańszego wykonawcy prac[9],
8. jeśli nie otrzymasz satysfakcjonującej kwoty odszkodowania rozważ wniesienie pozwu przeciwko osobie odpowiedzialnej za zalanie lub przeciwko ubezpieczycielowi.

Jak zabezpieczyć się przed zapłatą odszkodowania za zalanie mieszkania?

Powyżej dokładnie opisałem kiedy i na jakich zasadach osoba lub podmiot ponosi odpowiedzialność za zalanie mieszkania. Każda z takich osób ma konkretne obowiązki dotyczące utrzymania w należytym stanie sieci wodociągowej i sanitarnej. Od spełnienia tych obowiązków będzie zależeć, czy dany podmiot będzie zobowiązany pokryć szkodę.

Każdy powinien przede wszystkim wykupić odpowiednie ubezpieczenie (w renomowanej firmie z odpowiednią sumą gwarancyjną. Suma gwarancyjna to górna granica odpowiedzialności ubezpieczyciela)

Właściciel lub najemca mieszkania powinien dbać o należyty stan sieci wewnątrz swojego lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa powinna dokonywać regularnych przeglądów sieci oraz niezbędnych remontów. Podobnie będzie w przypadku administratorów (zarządców) budynków.

Regularne przeglądy i utrzymanie sieci wodociągowej w należytym stanie jest ważnym argumentem w razie ewentualnego sporu sądowego. Często będzie prowadzić do wygrania sprawy.

Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂

Dodatkowe pytania i odpowiedzi:

Kto odpowiada za zalanie mieszkania na ostatnim piętrze?

Dach budynku to część wspólna nieruchomości. Za jego stan odpowiada przede wszystkim wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia. W określonych przypadkach odpowiedzialność może ponieść też zarządca (administrator) budynku. Opisuję to dokładnie wyżej.

Kto odpowiada jeśli awaria miała miejsce w moim mieszkaniu?

Jeśli awaria miała miejsce w Twoim mieszkaniu i nie doszło do zalania lokalu położonego niżej, możesz dochodzić odszkodowania od wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Warunkiem będzie to, że awarii uległy piony instalacji wodnej lub kanalizacyjnej. Jeśli wyciek wody nastąpił z instalacji wewnątrz mieszania (tj. rur poziomych położonych za licznikiem wody) wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielni nie będzie za to odpowiadać.

Czy deweloper może odpowiadać za zalanie mieszkania?

Deweloper może odpowiadać za zalanie konkretnego mieszkania na podstawie przepisów o rękojmi za wady. Taką odpowiedzialność ponosi przez 5 lat od odbioru lokalu, czyli momentu w którym możesz z niego skorzystać. Wraz z deweloperem odpowiedzialność mogą ponosić też wykonawcy robót budowlanych oraz ubezpieczyciele (dewelopera i wykonawcy).

---

[1]           Uchwała Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r. sygn. akt III CZP 63/12

[2]           Podobna sprawa toczyła się przed Sądem Okręgowym w Warszawie który wydał wyrok z 19 grudnia 2017 r., sygn. akt III C 813/15

[3]           Wyrok Sądu Rejonowego w Świdnicy z 9 czerwca 2015 r. sygn. akt I C 2645/13

[4]           Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

[5]           Wyrok Sądu Rejonowego w Świdnicy z 9 czerwca 2015 r. sygn. akt I C 2645/13

[6]           Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 24 stycznia 2019 r., sygn. akt II Ca 1444/18

[7]           Wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku z 9 czerwca 2016 r., sygn. akt I C 547/15

[8]           Wyrok Sądu Rejonowego w Gdańsku z 5 maja 2017 r., sygn. akt I C 381/16

[9]           Podam tu przykładowo wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 1 grudnia 2018 r. sygn. akt II Ca 679/18