Remont mieszkania – cz. 3/3 Uprawnienia wykonawcy i inwestora
W trzecim wpisie dotyczącym remontu mieszkania, wskażę jakie przysługują ci prawa jako wykonawcy prac oraz zlecającemu remont. Warto wiedzieć czego możesz się domagać zarówno w trakcie prowadzenia prac, jak i po ich skutecznym odbiorze. W wyniku zlecenia wykonania prac remontowych może bowiem wyniknąć szereg problemów praktycznych zarówno z winy wykonawcy, jak i zamawiającego. We wpisie będę się posługiwał sformułowaniem „roszczenie”, które oznacza twoje prawo do żądania określonego zachowania od drugiej strony umowy. Twoje roszczenia mogą wynikać zarówno z treści umowy, jak i z przepisów prawa, a po szczegóły zapraszam poniżej.
Spis treści
- Roszczenia stron w trakcie wykonywania remontu
- Roszczenia stron po wykonaniu remontu
- O czym należy pamiętać
Powiązane wpisy na blogu
- Remont mieszkania – cz. 2/3 Umowa o remont mieszkania
- Remont mieszkania – cz. 1/3 Podstawy prawne
- Kto i w jaki sposób ponosi koszty napraw w wynajętym mieszkaniu?
- Zalanie mieszkania. Kto naprawdę odpowiada za szkodę spowodowaną zalaniem?
Roszczenia stron w trakcie wykonywania remontu mieszkania
Jak już wiesz z pierwszej części wpisu umowa o remont mieszkania to umowa rezultatu, co oznacza że ważny jest wynik prac – wykonany w umówionym terminie, zgodnie „ze sztuką” remont. Nie oznacza to jednak, że dla skorzystania ze swoich praw musisz czekać na efekt finalny, bo już na etapie wykonywania prac możesz stwierdzić, że wykonawca realizuję umowę nieprawidłowo. Ze strony wykonawcy możemy mieć przykładowo do czynienia z opóźnieniami, lub wadliwym wykonywaniem prac, natomiast inwestor może spóźniać się z płatnościami, czy też zakupem niezbędnych do wykonania remontu materiałów. Dlatego tak istotne jest dokładne ustalenie jeszcze przed przystąpieniem do wykonania prac, która strona za co odpowiada, jakie będą zasady płatności, czy też odbioru wykonanych prac. Najbardziej wskazanym rozwiązaniem jest tutaj uregulowanie tych zasad w formie pisemnej umowy.
Uprawnienia wykonawcy i inwestora podzieliłem według terminu w jakim możesz z nich skorzystać, wyznaczonym przez moment zakończenia prac.
Uprawnienia wykonawcy w trakcie wykonywania prac:
- prawo do wynagrodzenia częściowego – jeśli remont jest podzielony na części ze wskazaniem wartości każdej z nich, możesz żądać wynagrodzenia po odbiorze każdego etapu prac;
- prawo do odstąpienia od umowy – jeśli w trakcie umowy inwestor nie współdziała możesz wyznaczyć mu termin na podjęcie koniecznych działań. Taka sytuacja może dotyczyć przykładowo wyboru lub dostarczenia materiałów, konsultacji, odbioru etapów czy też doboru barw, zależy więc przede wszystkim od zakresu remontu. Jeśli inwestor tych działań nie wykona w wyznaczonym terminie, możesz odstąpić od umowy;
- prawo żądania wynagrodzenia za prace dodatkowe – jest to zagadnienie dość skomplikowane i zależy od tego na jaką formę wynagrodzenia umówiły się strony, a więc wymaga analizy każdego przypadku odrębnie. Upraszczając, jeśli umowa przewiduje wynagrodzenie w stałej wysokości za wykonanie całego remontu (czyli ryczałt) , ponosisz jako wykonawca ryzyko niedoszacowania rozmiaru lub zakresu prac. Jeśli z kolei wynagrodzenie ma formę kosztorysową (np. płatność od metra bieżącego lub za godzinę pracy) możesz żądać podwyższenia wynagrodzenia jeśli inwestor błędnie oszacował zakres remontu. Pamiętaj jednak, żeby przed wykonaniem prac dodatkowych zawsze uzyskać zgodę inwestora.
Prawa inwestora w trakcie wykonywania prac:
- prawo do odstąpienia od umowy:
- gdy błędnie oszacujesz zakres remontu, a wykonawca żąda znacznie wyższego wynagrodzenia,
- gdy jest bardzo prawdopodobne, że wykonawca nie ukończy remontu w terminie,
- gdy wykonawca wykonuje prace wadliwie. Tu ważne zastrzeżenie, żeby skorzystać z tego uprawnienia musisz najpierw jako inwestor wyznaczyć wykonawcy dodatkowy termin na wprowadzenie niezbędnych poprawek,
- bez wskazywania przyczyny, pod warunkiem, że prace nie zostały jeszcze skończone. W tym wypadku masz jednak obowiązek wypłacić wynagrodzenie wykonawcy prac.
- prawo powierzenia dokończenia wadliwie wykonywanych prac innej osobie. Tu podobnie jak w przypadku możliwości odstąpienia od umowy, konieczne jest najpierw wyznaczenie wykonawcy dodatkowego terminu na wprowadzenie niezbędnych poprawek
Roszczenia stron po wykonaniu remontu mieszkania
Uprawnienia wykonawcy po zakończeniu prac:
- masz prawo żądać, żeby inwestor odebrał twoje prace jeśli wykonałeś je zgodnie z umową. Z odbioru prac warto sporządzić pisemny protokół,
- masz prawo żądać części wynagrodzenia nawet jeśli nie wykonałeś remontu, ale byłeś gotowy do realizacji prac. Masz takie roszczenie pod warunkiem, że brak realizacji prac wynika z winy inwestora,
- z chwilą zgłoszenia prawidłowo wykonanego remontu do odbioru przysługuje ci wynagrodzenie od inwestora.
Prawa inwestora po wykonaniu prac:
- możesz żądać od wykonawcy rozliczenia zużytych materiałów,
- po zakończeniu prac zweryfikuj je pod względem jakości i zgodności z umową. Następnie masz trzy możliwości:
- jeśli prace są wykonane zgodnie z umową masz obowiązek je odebrać i zapłacić wynagrodzenie,
- jeśli wykonane prace mają wady istotne (tzn. są niezgodne z umową lub przedmiot remontu nie nadaje się do użytku) wyznacz wykonawcy dodatkowy i realny termin na wprowadzenie niezbędnych poprawek. Brak reakcji wykonawcy prac umożliwia ci skorzystanie z możliwości odstąpienia od umowy albo powierzenia dokończenia wadliwie wykonywanych prac innej osobie na koszt wykonawcy,
- jeśli wykonane prace mają wady nieistotne (mają drobne braki, są wadliwe estetycznie itp.) masz zasadniczo obowiązek je odebrać i zapłacić wynagrodzenie. Ewentualne drobne błędy wykonawca usunie wtedy w ramach rękojmi lub gwarancji.
Wszelkie wady lub braki które zauważyłeś przy odbiorze prac wpisz do protokołu odbioru.
- z chwilą odbioru remontu, przysługują ci roszczenia do wykonawcy dotyczące później ujawnionych wad wykonanych prac. Twoje uprawnienia powstają w oparciu o rękojmię albo gwarancję jakości.
Rękojmia i gwarancja
Rękojmia jest to odpowiedzialność wykonawcy prac, która powstaje z mocy prawa i nie wymaga odrębnego postanowienia w umowie. W jej ramach możesz żądać m.in. usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia za wykonane prace, a nawet odstąpić od umowy z wykonawcą.
Gwarancja powstaje wtedy, gdy wykonawca oświadczy wyraźnie, że udziela gwarancji jakości na wykonane prace. Takie oświadczenie znajdziesz bezpośrednio w umowie, odrębnym dokumencie a nawet może być złożone ustnie i powinno zawierać termin obowiązywania. Bez takiego oświadczenia gwarancja nie powstanie i przysługują Ci wtedy tylko uprawnienia w ramach rękojmi za wady.
Wskazane wyżej uprawnienia wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego (kc) dotyczących umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane tj. art. 627 – 658 kc. Oprócz tego przysługuje ci jako wykonawcy lub inwestorowi szereg innych uprawnień wynikających zarówno z odrębnych przepisów, jak również z treści samej umowy. Musisz pamiętać, że w umowie o wykonanie remontu możesz wiele kwestii doprecyzować lub nawet uregulować inaczej niż to wynika z przepisów kc.
O czym należy pamiętać:
- wykonawcy prac i inwestorowi przysługuje szereg uprawnień wynikających zarówno z samej umowy jak i przepisów prawa,
- przysługują ci konkretne uprawnienia na etapie wykonania prac, ale również po ich zakończeniu,
- przed przystąpieniem do wykonania remontu sporządź pisemną umowę w której uregulowany będzie co najmniej zakres prac, termin ich realizacji i wynagrodzenie wykonawcy,
- po zakończeniu wykonanego remontu sporządź pisemny protokół w którym wskazany będzie termin ich odbioru oraz ewentualne braki lub wady prac,
- z chwilą odbioru prac bez zastrzeżeń przysługują ci jako inwestorowi uprawnienia z rękojmi za wady (z mocy prawa) lub z gwarancji (jeśli wykonawca jej udzielił). Zakres tych uprawnień ma na celu usunięcie wad prac remontowych wykrytych w określonym terminie.
