Mikrokawalerka – co powinien o niej wiedzieć inwestor?

W dzisiejszym wpisie zajmę się jednym z rodzajów mieszkań jakim są mikrokawalerki. Jest to jednocześnie ciekawa i bardzo specyficzna kategoria nieruchomości. Z punktu widzenia inwestora mikrokawalerka jest interesująca ze względu na swoją atrakcyjną cenę. Nie mówię tu o cenie za metr kwadratowy powierzchni (bo ten jest wyższy niż innych mieszkań), ale o całości wartości nieruchomości.

Dla potencjalnego najemcy taka nieruchomość może być z kolei ciekawą alternatywą dla wynajmowania pokoju. Mikrokawalerka może być też atrakcyjną opcją dla osoby, które kupuje mieszkanie na okres studiowania. Ze względu na swoją małą powierzchnię, nie jest to mieszkanie dla każdego. W tym wpisie skupię się na tym, czym charakteryzuje się ta nieruchomość i jakie są ryzyka prawne związane z jej zakupem.

Spis treści

1. Jakie jest ryzyko zakupu mikrokawalerki?
2. Co to jest mikrokawalerka?
3. Jakie wymogi musi spełnić lokal, żeby być mieszkaniem?
   1. Minimalna powierzchnia mikrokawalerki
4. A co z rynkiem pierwotnym?
5. Podział mieszkania na mikrokawalerki
   1. Mikrokawalerki – ryzyko prawne zakupu wielopaku
6. Na czym polega zakup jednej mikrokawalerki wydzielonej z mieszkania (lub domu)?
7. Mikrokawalerki, która nie spełniają standardów mieszkania
8. Zmiana przepisów dotycząca mikrokawalerek w 2024 r.
9. Podatek przy zakupie mikrokawalerki
10. Dodatkowe pytania i odpowiedzi
    1. Czy mikrokawalerki są legalne?
    2. Czy warto kupić mikrokawalerkę?
11. O czym należy pamiętać

Powiązane wpisy na blogu

• Omawiam zmiany przepisów o mikrokawalerkach w magazynie ESTATE
• Mieszkanie jako lokal użytkowy, lokal użytkowy jako mieszkanie. Jak to zrobić legalnie?
• Udział w nieruchomości – na co zwrócić uwagę przed zakupem?
• Jakie ryzyka ponosi wynajmujący mieszanie i jak może ich uniknąć?

Jakie jest ryzyko zakupu mikrokawalerki?

Na początek musisz wiedzieć, że mikrokawalerka to szczególna nieruchomość. Z jej zakupem wiąże się najczęściej większe ryzyko prawne niż w przypadku standardowego mieszkania. Przed ewentualnym zakupem, powinieneś dowiedzieć się na czym ono polega.

Co to jest mikrokawalerka?

W przepisach nie znajdziesz definicji „mikrokawalerki”. Takie nieruchomości mogą być samodzielnym lokalem albo częścią większej nieruchomości. Celowo unikam słowa mieszkanie, bo mikrokawalerka często nim nie jest.

Jakie wymogi musi spełnić lokal, żeby być mieszkaniem?

Musisz wiedzieć, że w naszym systemie prawnym funkcjonują wymagania i normy, według których ustala się, jaki lokal można uznać za mieszkanie. Według tych zasad mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Oprócz tego istnieją normy dotyczące minimalnej powierzchni mieszkalnej, umiejscowienia okien w lokalu, położenia kuchni oraz  zasady dotyczące wentylacji i urządzeń technicznych (np. ogrzewaczy wody, kuchenek gazowych itp.). Skupmy się jednak na metrażu lokalu, który jest kluczowy.

Minimalna powierzchnia mikrokawalerki

Według współczesnych standardów (obowiązujących od 2018 r.) mieszkanie powinno mieć co najmniej 25 m². Pierwsze normy w tym zakresie wprowadzono w 1954 r. gdy lokal musiał mieć co najmniej 18 m², następnie od 1959 r. do 1974 r. co najmniej 17 m². Od 1974 r. minimalną powierzchnię użytkową ustalono na 25 m². Kolejne zmiany nastąpiły w 1994 r. i 2002 r., gdy nie określono minimalnej powierzchni całego lokalu, ale wymiary poszczególnych pomieszczeń – pokoju dziennego, kuchni i łazienki.

Normy ulegały w poszczególnych latach zmianom, ale wcześniej budowane lokale zachowały swój status. Nowe przepisy nie obejmowały mieszkań wcześniej oddanych do użycia.

Można więc dzisiaj legalnie kupić i wynająć mieszkanie o powierzchni nawet 17 – 18 m². Taki lokal musi jednak pochodzić z rynku wtórnego.

A co z rynkiem pierwotnym?

Jeśli chodzi o mieszkania z rynku pierwotnego (planowane lub świeżo wybudowane) – ich minimalna powierzchnia użytkowa wynosi 25 m². Jeśli interesuje Cię mniejszy metraż, musisz zadowolić się rynkiem wtórnym. Nowe lokale o mniejszej powierzchni nie są przeznaczone do mieszkania. Możesz znaleźć na rynku oferty mniejszych metraży, ale zamieszkiwanie lub wynajmowanie takich lokali jest niezgodne z przepisami. Na czym polega ta niezgodność, wyjaśniam szczegółowo poniżej.    

Podział mieszkania na mikrokawalerki

Lokale wybudowane według obowiązujących w czasie budowy standardów dla mieszkań możesz w bezpieczny sposób kupić i następnie wynająć.

Na rynku nieruchomości obecne są jednak mikrokawalerki, które powstały z podziału większych lokali lub nawet całych budynków (np. domów jednorodzinnych). Inwestorzy nazywają je „dwupakami” lub „wielopakami”.

Jeśli spojrzymy na przytoczoną wyżej definicję mieszkania, to taki „wielopak” to kilka mieszkań w ramach jednej nieruchomości. Mamy więc jedną księgą wieczystą (nieruchomość) w ramach której funkcjonuje kilka lokali mieszkalnych.

Więcej o księgach wieczystych pisałem w tym artykule.

W praktyce jeden większy lokal (lub dom) dzieli się na kilka mniejszych – każdy z nich ma oddzielną łazienkę i aneks kuchenny – a łączy je wspólny korytarz. Każde z takich mieszkań powinno jednak spełniać odpowiednie wymogi techniczne. Chodzi tu o odpowiednią wentylację, powierzchnię pomieszczeń, dostęp do światła dziennego itp. Spełnienie takich wymogów, może być trudne ze względów technicznych oraz prawnych. Wymogi prawne zależą od indywidualnego przypadku. Podział nieruchomości na mikrokawalerki może wymagać m.in. uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Musisz wiedzieć, że kupując nieruchomość podzieloną wbrew przepisom, narażasz się na ryzyko interwencji nadzoru budowlanego. Możliwe jest nawet zablokowanie przez nadzór budowlany możliwości jej wynajmowania. Sądy administracyjne, które rozpatrują podobne sprawy często akceptują takie działania organów.

Jeśli jesteś zainteresowany szczegółami tych orzeczeń, informacje o wydanych wyrokach znajdziesz na dole wpisu[1].

Mikrokawalerki – ryzyko prawne zakupu wielopaku

Najczęściej spotykane oferty sprzedaży dotyczą całych wielopaków (dwóch lub więcej mikrokawalerek w ramach jednego mieszkania lub domu). Kupujesz wtedy całą nieruchomość. Ryzyko prawne w tym przypadku dotyczy prawidłowego podziału takiej nieruchomości.

Musisz wiedzieć, że z chwilą kupna lokalu to na Tobie ciążyć będą konsekwencje prawne nieprawidłowego podziału. Wszelkie obowiązki, które może nałożyć nadzór budowlany, będą kierowane do Ciebie jako właściciela nieruchomości.  

• Facebook
• Instagram

Na czym polega zakup jednej mikrokawalerki wydzielonej z mieszkania (lub domu)?

Na rynku obecne są również oferty sprzedaży pojedynczych mikrokawalerek wydzielonych
z mieszkania lub domu. W takim przypadku kupujesz tylko część nieruchomości. Nie staniesz się wtedy właścicielem konkretnej mikrokawalerki, ale procentowej (ułamkowej) części całej nieruchomości.

Zakup udziału w nieruchomości wiąże się z wieloma konsekwencjami prawnymi. Przede wszystkim problematyczne (wręcz niemożliwe) jest uzyskanie na zakup kredytu hipotecznego. Równie istotne są kwestie remontów mikrokawalerki na które często muszą wyrazić zgodę pozostali współwłaściciele. Pewnym rozwiązaniem może być zawarcie dodatkowej umowy o wyłączne korzystanie z części nieruchomości (nazywa się to podziałem quoad usum). Takie rozwiązanie jest wykorzystywane również przy wydzielaniu miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych.

Więcej o udziałach w nieruchomości i ryzykach związanych z ich zakupem znajdziesz w tym artykule.

Mikrokawalerki, która nie spełniają standardów mieszkania

Mikrokawalerka, które nie spełnia minimalnych norm dla mieszkania to lokal użytkowy. Nie jest przeznaczona do wynajmowania długoterminowego. Ma zbyt małą powierzchnię i nie spełnia podstawowych norm technicznych (np. dotyczących wentylacji).

Jeśli kupujesz tego typu lokal, musisz mieć świadomość, że nie możesz zgodnie z prawem wynajmować go na cele mieszkaniowe.

W momencie w którym piszę ten artykuł (początek lipca 2023 r.), toczą się prace[2] nad zmianą przepisów dotyczących standardów dla lokali użytkowych. Jeśli zostaną wprowadzone w życie duża część nowo budowanych lokali użytkowych, będzie musiała mieć taką samą powierzchnię jak mieszkanie tj. 25m².

Edit: (25.11.2023 r.)

Zmiana przepisów dotycząca mikrokawalerek w 2024 r.

Nowe przepisy dotyczące minimalnych standardów dla lokali użytkowych wejdą w życie w kwietniu 2024 r. To oznacza, że w nowych budynkach nie będzie można – z pewnymi wyjątkami – projektować lokali mniejszych niż 25m².

Do tych wyjątków należą lokale:

1. na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej, jeśli zapewnisz bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku,
2. w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
3. gdzie wniosek o pozwolenie na ich budowę złożono przed 1 kwietnia 2024 r.

Więcej o tych zmianach przeczytasz w moim artykule dla magazynu branży nieruchomości ESTATE

Podatek przy zakupie mikrokawalerki

Zakup nowej mikrokawalerki z rynku pierwotnego wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku VAT. Jeśli taki lokal nie spełnia standardów mieszkania (tzn. jest lokalem użytkowym) podatek ten wyniesie 23%. Jeśli mikrokawalerka spełnia standardy mieszkania (m.in. ma minimum 25m² powierzchni), objęta jest niższą stawką wynoszącą 8%.

Analogiczna sytuacja dotyczy podatku od nieruchomości. Lokale użytkowe objęte są wyższą stawką niż mieszkania. Wysokość podatku jest uzależniona od lokalizacji mieszkania, ponieważ stawki ustalają rady gmin w uchwałach.  

W całym kraju obowiązuje jedynie górny limit tego podatku (aktualną stawkę maksymalną na 2023 r. znajdziesz tu).

Jeśli kupujesz z kolei używaną mikrokawalerkę z rynku wtórnego zamiast podatku VAT zapłacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (pcc) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Aktualnie toczą się prace dotyczące dodatkowych stawek pcc. Osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie mają być będą zwolnione z tego podatku. Z kolei nabywcy co najmniej 6 lokali w ramach jednej inwestycji, zapłacą od 2024 r. 6% pcc. Ustawa oczekuje na podpis Prezydenta.  Zgodnie z przyjętą ustawą, osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom, są od dnia 31 sierpnia 2023 r. zwolnione z obowiązku zapłaty pcc.

Poniżej zamieszczam odpowiedzi na często zadawane pytania. Jeśli nie znalazłeś we wpisie odpowiedzi na swoje wątpliwości, możesz zadać pytanie w komentarzu pod artykułem. Do czego Cię zachęcam 🙂

Dodatkowe pytania i odpowiedzi

Czy mikrokawalerki są legalne?

Mikrokawalerki, które powstały według obowiązujących norm w czasie budowy są jak najbardziej legalne. Można je w bezpieczny sposób kupić i wynająć. Normy te podlegały na przestrzeni lat wielokrotnym zmianom. Dlatego na rynku znajdziesz starsze mieszkania o powierzchni nawet 17 – 18 m² (opisuję to bardziej szczegółowo powyżej).

Zwróć jednak szczególną uwagę na mikrokawalerki, które powstały z podziału większych mieszkań lub budynków. Więcej o ryzykach prawnych z tym związanych przeczytasz wyżej.

Czy warto kupić mikrokawalerkę?

Wszystko zależy w jakim celu kupujesz takie mieszkanie. Może to być np. ciekawa alternatywa dla wynajmowania pokoju. Może to być też opcja dla osoby, która planuje tam zamieszkać w okresie studiów. Zwróć jednak szczególną uwagę na to, żeby takie mieszkanie spełniało minimalne normy wymagane przepisami. Więcej o tym piszę szczegółowo powyżej.

O czym należy pamiętać:

1. według aktualnych standardów mieszkanie powinno mieć powierzchnię przynajmniej 25 m²,
2. wszystkie nowe lokale o mniejszym metrażu są lokalami użytkowymi, które nie są przeznaczone do wynajmu długoterminowego,
3. przed 1974 r. obowiązywały normy, które umożliwiały budowę dużo mniejszych mieszkań – nawet o powierzchni 17 m². Takie mieszkania możesz bezpiecznie kupić i wynajmować,
4. podział większego mieszkania lub domu na mikrokawalerki, może wymagać uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu,
5. konsekwencje braku spełnienia wymogów administracyjnych przy podziale, obciążają aktualnego właściciela nieruchomości. Zakup nieruchomości podzielonej na mikrokawalerki jest więc prawnie bardziej ryzykowny.

[1] (1) Wyrok WSA w Poznaniu z 2.06.2021 r.  IV SA/Po 1919/20,

(2) Wyrok WSA w Poznaniu z 8.09.2022 r. IV SA/Po 447/22,

(3) Wyrok WSA w Poznaniu z 24.10.2019 r. IV SA/Po 459/19

[2] Stan prac nad projektem znajdziesz pod adresem: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12371900/katalog/12969208#12969208